実家の持ち家はヤバい3つの理由
実家の持ち家を相続したり放置したりすることには、想像以上に深刻なリスクが潜んでいます。
昔は「家を持つこと＝資産」だと考えられていましたが、現代では空き家問題の深刻化や不動産市場の変化により、逆に「持ち家が負債」となるケースも珍しくありません。
実家の持ち家がヤバい理由は下記の3つです。
- 維持費の負担が大きすぎる
- 近隣住民とのトラブルのリスクがある
- 特定空き家に指定される可能性がある
将来的なトラブルを回避するためにも、早めに状況を把握し、必要な対策をしましょう。
維持費の負担が大きすぎる
実家の持ち家を所有し続けることは、想像以上に費用負担が大きいです。
以下の費用が発生します。
- 固定資産税と都市計画税
- 火災保険・地震保険
- 光熱費
- 定期的なメンテナンス費
- 管理委託費
年間10万円から30万円程度かかります。
具体的な金額については以下の記事で解説しているので、あわせてご覧ください。
持ち家を相続する際は、維持費の金額と実家の価値を見極めたうえで、売却や賃貸などの選択肢も含めて慎重に判断しましょう。
近隣住民とのトラブルのリスクがある
空き家となった実家は、近隣住民とのトラブルを引き起こす原因にもなります。
雑草の繁茂、害虫の発生、ゴミの不法投棄、さらには建物の倒壊リスクなど、見た目にも衛生的にも問題がある状態になると、周囲に迷惑をかけてしまいます。
また、放火や不審者の侵入といった犯罪リスクも増加するため、近隣住民からの苦情や行政からの指導が入ることもあります。
こうしたトラブルは、地域との関係性を悪化させるだけでなく、法的な責任を問われるケースもあるので、注意しましょう。
適切な管理ができない場合には、売却・解体といった手段を検討し、リスクを最小限に抑える行動をとることが重要です。
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特定空き家に指定される可能性がある
長期間放置された実家は、自治体から「特定空き家」に指定されるリスクがあります。
これは、老朽化が進み倒壊や衛生被害などの恐れがある空き家に対し、市区町村が是正を求める制度です。
指定されると、行政からの勧告・命令が下され、それに従わない場合は行政代執行（強制解体）が行われ、解体費用は所有者に請求されます。
固定資産税の軽減措置も打ち切られ、税金負担が最大6倍以上に跳ね上がる可能性もあります。
特定空き家に指定されると、不動産としての価値は大幅に下がり、売却や活用も難しくなります。
事前に建物の状態を確認し、空き家対策を講じることで、不要な費用やリスクを回避することが大切です。
特定空き家については以下の記事で詳しく解説しているので、参考にしてください。
実家の持ち家を相続する前に確認すべき3つのこと
相続には法的な手続きや不動産の管理義務、そして相続財産の価値やリスクを正確に把握することが求められます。
以下の3つのポイントを押さえ、進めていきましょう。
- 不要品の整理・回収はどうするか
- 相続者を事前に決めておく
- 住宅ローンや維持費を確かめる
不要品の整理・回収はどうするか
実家の相続において最初に立ちはだかるのが「不要品の整理・処分」です。
長年住み続けた家には、思い出の品や家電・家具・衣類などが多く残っていることが一般的で、これを片付けるには想像以上の時間と費用がかかります。
高齢の親が住んでいた場合、物の量は膨大で、遺族だけで対応しようとすると精神的・肉体的にも大きな負担となります。
業者に依頼する場合でも、費用は一戸建てで12万～30万円以上かかるケースもあり、事前の準備と相場の把握が必要です。
相続の話が出た時点で、できるだけ早く不要品の仕分けや処分方針について家族と話し合い、遺品整理業者への依頼も含めた計画を立てておくことがスムーズな相続につながります。
相続者を事前に決めておく
相続トラブルの多くは、「誰が実家を相続するのか」が明確でないことが原因です。
複数の相続人がいる場合、住む予定のある人とない人で意見が対立したり、実家の売却・賃貸など活用方法に関して揉めることが少なくありません。
こうしたトラブルを回避するためには、生前に被相続人が遺言書を作成しておくか、相続人同士で事前に役割を話し合っておくことが重要です。
名義変更や相続登記の手続きが完了していないと、不動産を売却・活用する際に大きな障害となるため注意が必要です。
家族で「実家をどうするか」「誰が引き継ぐか」という話し合いを早い段階から進めることで、相続時の混乱を防ぎ、円満な遺産分割が実現できます。
住宅ローンや維持費を確かめる
相続する実家に住宅ローンの残債がある、あるいは高額な維持費がかかる場合、相続人にとって大きな負担となる可能性があります。
不動産は価値がある資産ですが、同時に管理責任も伴う資産です。
ローンの残高、固定資産税の金額、修繕やリフォームが必要かどうか、将来的な維持費の見通しなど、経済的な全体像を正確に把握することが必要です。
相続開始から3ヵ月以内に相続放棄の判断をする必要があるため、この期間内に不動産や財産のプラス・マイナスを明確にしておかなければなりません。
維持費が負担な方は、売却を検討してみてください。
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実家を相続するか相続放棄するか？の判断基準
実家を相続するかどうかは、感情だけでなく現実的な判断基準に基づいて決める必要があります。
以下で、相続すべきケースと放棄すべきケースの具体的な判断材料をご紹介します。
相続すべきケース
実家を相続すべきケースは、以下の2つです。
- 実家に住む予定がある
- すべての相続財産がプラスである
ただし、固定資産税や維持費などのコストを考慮し、相続後の管理計画をしっかり立てておくことが重要です。
実家に住む予定がある
実家に住む予定があるならば、相続するメリットは大きいです。
新たに住宅を購入する必要がなく、初期費用を大幅に抑えることができます。
立地条件が良好であれば、不動産としての価値も維持されやすく、資産としての評価も高くなります。
リフォームを施せば、自分たちのライフスタイルに合わせた住まいに生まれ変わらせることも可能です。
また、親族との同居による介護の効率化や生活費の削減など、金銭的・精神的なメリットも得られます。
実家に住むという明確な利用目的がある場合は、相続を前向きに検討し、リフォーム費用や固定資産税など維持コストを計画的に見積もっておくことが重要です。
すべての相続財産がプラスである
相続財産の全体がプラスである場合は、実家も含めて相続することに大きなリスクはありません。
不動産の価値が市場価格に見合っており、売却や賃貸によって収益が見込める場合は、相続した実家を「資産」として有効活用できる可能性があります。
現金や預貯金など他の財産で維持費や相続税の支払いに充てられるのであれば、トータルで見たときにマイナスになることは少ないでしょう。
事前に不動産会社へ査定を依頼し、実家の市場価値や立地条件、将来的な需要を把握しておくことがおすすめです。
相続放棄すべきケース
相続放棄を検討すべきケースは、以下の2つです。
相続放棄は相続開始から3ヵ月以内に家庭裁判所への申述が必要なため、財産の詳細を早期に把握し、相続人全員で話し合いを行ったうえで速やかに対応しましょう。
- マイナスの遺産が多い
- 活用もできず、維持コストが高い
マイナスの遺産が多い
借金やローンなどマイナスの遺産が多い場合は、相続放棄を検討すべきです。
住宅ローンが完済されていない、あるいは複数の借金が残っている状態で実家を相続してしまうと、その債務をすべて引き継ぐことになります。
建物の老朽化が進み修繕に多額の費用がかかるケースでは、相続後すぐに大きな修繕費などの負担が発生する可能性もあるでしょう。
相続放棄をするには、相続開始から3ヵ月以内に家庭裁判所へ申述を行う必要があります。
マイナスの方が明らかに多い場合は、無理に引き継がず、相続放棄の手続きを早めに進めましょう。
活用もできず、維持コストが高い
実家が遠方にあり、今後住む予定もなく、売却や賃貸も困難な場合は、維持コストだけが延々とかかる「負債不動産」になりかねません。
物件の土地によっては買い手がつかないこともあり、立地や建物の状態によっては解体費用まで自己負担になることもあります。
さらに、特定空き家に指定されれば固定資産税が最大6倍に増額され、負担は一層重くなります。
こうした物件は所有していてもメリットが少なく、むしろデメリットの方が大きいと言えるでしょう。
活用の可能性がなく、将来的にも負担ばかりが増えるような場合は、相続放棄という選択肢を前向きに考えるべきです。
相続前に物件の価値とコストをしっかりと査定し、長期的視点で判断することが大切です。
まずは無料査定をして現状を把握しましょう。
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実家の持ち家を相続した際の活用方法
実家を相続した場合、活用方法をどうするかによって、将来的な負担にも資産価値にも大きな差が生まれます。
ここでは代表的な3つの選択肢を詳しく解説します。
- 実家に住む
- 賃貸に出す
- 売却して現金化する
実家に住む
実家を相続してそのまま住むというのは、活用方法としてシンプルでコストパフォーマンスも高い選択肢です。
新たに住宅を購入する必要がなく、住宅ローンを組む負担を軽減できるのは大きなメリットです。
もし建物の老朽化が進んでいたとしても、リフォームを行えば快適な住まいに生まれ変わらせることも可能です。
実家が通勤圏内や便利な立地にあるなら、生活利便性も高くなります。
ただし、築年数や耐震性能によっては大規模な修繕が必要なこともあるため、必要な費用を見積もっておくことが大切です。
賃貸に出す
実家を賃貸物件として活用することで、安定的な家賃収入を得られます。
立地が良く、駅や商業施設へのアクセスが良いエリアにある場合は、賃貸需要も高いため有効な活用方法です。
また、誰かが住んでいることで建物の劣化を遅らせることができ、防犯対策にもなります。
賃貸に出す際は、家賃相場やリフォームの必要性、契約条件などを明確にしておくことが重要です。
ただし、空室リスクや設備故障時の修繕対応など、オーナーとしての責任や手間も伴うため、管理を委託することも検討しましょう。
売却して現金化する
実家を利用する予定がない、または維持費の負担が大きすぎると感じるなら、早めに売却して現金化するのも有効な選択です。
売却することで、維持費や固定資産税といった継続的な負担から解放され、まとまった資金を得ることができます。
さらに、売却益が出ればそれを将来の生活資金や投資に回すことも可能です。
実家が遠方で管理が困難な場合や、相続人が複数いて活用方法に合意できない場合にも、売却は合理的な解決策となります。
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実家の持ち家を売却したときに使える特例で節税対策2選
実家の持ち家を売却する際には、大きな譲渡所得税が発生する可能性があります。
しかし、特定の条件を満たすことで、税金の負担を軽減するための特例制度を利用できます。
代表的なものは以下の2つです。
- 譲渡所得税の特例
- 空き家3,000万円特別控除
それぞれ詳しくみていきましょう。
譲渡所得税の特例
実家を売却する際には、譲渡所得税の特例を活用することで税負担を大幅に軽減できます。
この特例は、被相続人が生前に居住していた住宅を相続後に売却した際、一定の条件を満たせば譲渡所得の金額を抑え、納税額を減らせる制度です。
具体的には、売却した住宅が居住用として利用されており、相続開始から3年以内に譲渡する必要があります。
また、確定申告の手続きを忘れずに行い、特例の適用を受けることが重要です。
空き家3,000万円特別控除
実家が相続後に空き家になった場合、空き家3,000万円特別控除を利用することで、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。
この制度は、空き家の増加や老朽化による近隣トラブル・犯罪リスク・倒壊の危険性を回避するために設けられました。
対象物件は、昭和56年5月31日以前に建築された建物で、被相続人が1人で住んでいた住宅が条件です。
参照元：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
次の記事で空き家の3,000万円特別控除の適用条件など詳しく解説しているので、参考にしてください。
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まとめ
この記事では、実家の持ち家はヤバ いと言われる理由や相続前後の注意点、判断基準、活用方法、さらには節税対策まで解説しました。
実家の持ち家には維持費やトラブルのリスク、相続後の負担など見過ごせない課題が潜んでいます。
もし今、相続の可能性があるなら、この記事で紹介した確認ポイントや判断基準をもとに、早めの準備を進めましょう。
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