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空き家を売却する5つの方法
空き家を売却する方法は主に以下の5つです。
ここでは、それぞれの方法の特徴とメリット・デメリットを、わかりやすく解説します。
なお、空き家の処分方法や放置するリスクなどについては、以下の記事でくわしく解説しています。
そのままの状態で仲介業者に売却を依頼する
| メリット | デメリット |
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最も手間と費用を抑えられる選択肢として、空き家をそのままの状態で売却する方法が挙げられます。
「解体やリフォームの費用が不安」「とにかく早く手放したい」「現金化を急いでいる」という場合には、現状のまま売却できないか検討してみましょう。
築年数が古くても立地条件が良い場合や、土地としてのニーズが高いエリアでは、建物の状態にかかわらず買い手が見つかるケースも珍しくありません。
一方で「空き家の立地や老朽化の具合によって、売れ行きに大きな差が生じてしまう」というデメリットがあります。
ここで、実際に弊社が行った2つのアンケート「不動産購入にベストだと思う築年数」と「実際に住むなら都会、郊外、田舎のどれか」の調査結果を紹介します。
以下は「不動産購入にベストだと思う築年数」の調査結果を円グラフにしたものです。
63%の人が「10年以内」、18%の人が「20年以内」と回答しており、31年以上と回答した人は10%にとどまりました。
80%以上の人が、築年数20年以内の物件を購入したいと思っていることがわかります。
次に「実際に住むなら都会、郊外、田舎のどれか」の調査結果を見てみましょう。
今回の調査では、実際に住むなら郊外を希望する人が半数以上と多く、ついで都会が27.6%、田舎が14%という結果となりました。
この結果から、郊外であれば古くても売れる可能性がありますが、田舎の老朽化が進んだ物件では買い手自体が見つかりにくいことがわかります。
そのままの状態で売れるか、立地や築年数を考慮して不動産会社と相談して判断する必要があるでしょう。
リフォームしてから仲介業者に売却を依頼する
| メリット | デメリット |
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「見た目の印象を良くして、少しでも高く売りたい」と考えているなら、空き家をリフォームしてから売却する方法がおすすめです。
特に都市部や中古住宅市場が活発なエリアでは、内装を整えることで購入希望者の興味を引きやすくなります。
「築年数が古くても、直せば売れるのでは？」「相場より高く売りたい」「買い手が付きやすいようにしたい」と考える方にとって、リフォームは有効な手段になり得ます。
ただし、初期費用や工期がかかるだけでなく買い手の好みに合わない可能性もあり、場合によっては逆効果となる点には注意が必要です。
フルリフォームを行う場合、300〜800万（1,000〜1,500万というデータも）程度の費用がかかってしまいます。
費用対効果が見合うかどうかは、地域の需要や物件の状態によっても異なります。
より全体が新しく見えやすい水回りを部分的に修繕しただけで、高く売れたケースも珍しくありません。不動産業者に事前相談し、売却価格とリフォーム費用のバランスを確認しましょう。
なお、空き家のリフォームについては、以下の記事も参考にしてください。
解体してから仲介業者に売却を依頼する
| メリット | デメリット |
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老朽化が進み倒壊リスクがある空き家や、内見時に悪印象を与えるような物件は、建物を解体して更地にしてから仲介業者に売却を依頼する方法も選択肢の一つです。
「空き家がボロボロで売れる気がしない」「見た目が悪くて買い手が付きにくい」「土地として価値があるなら建物を壊して売りたい」と考える方に適しています。
更地は建物付き物件よりも自由に活用できるため、住宅地としての需要があるエリアでは買い手が見つかりやすい点がメリットです。
ただし、土地の需要や解体する物件の構造によっては、解体費用が高くなり、損失が出てしまう可能性もある点に、注意しましょう。
解体費用が気になる場合は、国土交通省の「空き家対策総合支援事業」を確認してみてください。
近年深刻化している空き家問題を解決するため、自治体によって解体費用の補助金が出る可能性があります。
補助金額は自治体によっても異なりますが、解体費用の5分の1〜2分の1を補助してもらえます。
解体費用の見積もりを取り、各自治体の制度を確認したうえで更地にするか判断するとよいでしょう。
また更地にする場合、固定資産税が「3〜6倍」に上がる点にも注意が必要です。
建物が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用されているため、固定資産税が安くなっています。
しかし更地にすると特例が適用されなくなるため、更地にした年内に売却しないと、高額な固定資産税が発生してしまいます。
空き家を解体する際は、不動産会社へ「更地にすべきか」「現状で売るべきか」の相談を行い、費用対効果を見極めるようにしましょう。
なお、空き家の解体については以下の記事も参考にしてください。
空き家バンクに登録する
| メリット | デメリット |
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「買い手がなかなか見つからない」「地域活性化に役立てたい」「業者に頼らず自治体と連携したい」という場合は、空き家バンクへの登録がおすすめです。
空き家バンクとは、自治体が定住者の増加や地域活性化の目的で提供している、空き家を売りたい・貸したい人と、買いたい・借りたい人を繋ぐ制度です
売主が空き家の情報を空き家バンクに登録し、購入希望者が自治体経由で連絡を取り合うという仕組みです。
特に地方や過疎地では、民間市場での売却が難しいケースでも、移住者や定住希望者にマッチする可能性があります。
無料で登録でき、買い手への露出を増やせる点も空き家バンクのメリットといえるでしょう。
一方で、空き家バンクでトラブルが発生した場合は、自分で解決しなければならないというデメリットがあります。
物件の価格や条件は売主が自由に設定できますが、自治体によっては利用に一定の条件や事前調査が必要な点にも注意しましょう。
また、空き家バンクを利用した成約率は「約2割」と低い傾向にあるため、即時性や価格面では買取業者に比べると劣ります。
「売れるまで時間がかかってもいい」「地域貢献を重視したい」「不動産取引の知識がある」という人に向いている方法といえるでしょう。
空き家バンクの登録については、空き家を管轄している自治体に問い合わせてみてください。
なお、空き家バンクの詳細については、以下の記事でも紹介しています。
専門の買取業者に売却を依頼する
| メリット | デメリット |
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「すぐに売却して現金化したい」「他の方法では買い手が見つからなかった」「リフォームや解体にかける余裕がない」という方には、専門の買取業者への依頼がおすすめです。
老朽化や心理的瑕疵、権利関係が複雑な空き家など、一般の仲介では敬遠されがちな物件でも、スムーズに対応してくれます。
買取業者は物件をそのまま買い取り、リフォームや再販を自社で行うビジネスモデルを採用しているため、査定から契約・入金までがスピーディです。
ボロボロの物件でさえもそのまま買取が可能なため、片付けやリフォーム費用をかける手間を省けるのは大きなメリットといえるでしょう。
契約不成立のリスクも低く、スケジュールに余裕がない場合や、早急な処分を希望する場合にも適しています。
また、売却した時点でその物件の責任が全て買取業者に移る点も、買取をおすすめする理由のひとつ。万が一トラブルが起きたとしても、あなた自身は一切の責任を追わずに済みます。
ただし、仲介による売却と比べて価格が低くなりがちな点は、買取のデメリットといえます。
そのため「とにかく早く・手間なく売りたい」「多少安くてもいいから確実に処分したい」という人に向いている売却手段といえるでしょう。
なお、弊社アルバリンクはリフォーム業者と提携しており、中間コストの削減による高額買取が可能です。ぜひ気軽にご相談ください。
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空き家の売却を依頼する不動産会社の4つの選び方
空き家売却を依頼する不動産会社の選び方で着目すべきポイントは、主に以下の4つです。
不動産会社選びに失敗すると、金銭的に損する可能性がありますので、慎重に選んでいきましょう。
「3社以上」を比較して査定価格が高い業者を選ぶ
空き家をできるだけ高く売却したいなら、最低でも3社以上の不動産会社に査定を依頼し、提示額を比較しましょう。
買取の査定方法は不動産会社によって異なるため、数十万円〜数百万円の差が出ることも珍しくありません。特に空き家は建物の評価が低くなりがちのため、土地の価値や立地の捉え方によって査定にバラつきが出やすい傾向です。
1社だけに任せてしまうと低めの査定額を提示されるリスクもあり、売却価格が不当に安くなる可能性があります。
3社以上に依頼すれば相場の見極めもしやすくなり、自分にとって条件の良い業者を選べるでしょう。
最近では複数社に査定依頼を出せる無料サービスも多く、手続きもオンラインで簡単に行えるケースが増えています。
一社ずつ査定依頼を出すのは手間がかかるため、手間や時間を省くためにも一括査定サービスの活用がおすすめです。
なお、一般的に空き家の売却相場は市場価格の「6〜8割程度」とされています。物件の状態にもよりますが、空き家は売却額が安くなる傾向にあることも把握しておくとよいでしょう。
空き家の買取実績が豊富である
空き家の売却をスムーズに進めたいなら、できる限り実績が豊富な不動産会社・買取業者を選びましょう。
実績が豊富な業者であれば空き家特有のトラブルにも慣れているため、リスクを回避しやすく、適切な手続きが可能です。
空き家には老朽化や法的な制約、相続などの複雑な事情が絡むケースも少なくありません。実績豊富な業者のほうが、過去のさまざまなケースを取り扱った経験を活かし、スムーズに売却できるでしょう。
また、空き家の取り扱い実績が豊富な業者は、空き家の再生や活用法についてのノウハウも豊富に持っているともいえます。
ノウハウやスキルがある業者であれば高く再販できるため、他の不動産会社よりも高額で買い取ってくれる可能性があります。
買取実績は、多くの場合で各社のホームページで確認可能です。
なお、弊社アルバリンクには年間3,000件の相談実績があり、日本全国の空き家買取に対応しています。
豊富なノウハウを活かして、あなたの空き家をできる限り早く高く買い取ります。全国対応で査定料は無料ですので、空き家の売却でお困りなら気軽にお問い合わせください。
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口コミやお客様の声の評判が高い
不動産会社を選ぶ際には、実績や価格だけでなく、実際にサービスを利用した人の「口コミ」や「お客様の声」も必ず確認しましょう。
特に空き家の売却では、相続や解体の手続きが複雑になる傾向にあるため、きちんと寄り添って対応してくれる会社選びが重要です。
不動産会社の中には、高額な査定額を提示しておきながら、後から不当な請求をしてくる悪徳な会社も存在します。
「査定額が最も高いから」という理由だけで業者を選ぶのは危険です。事前に十分な情報収集を行いましょう。
近年、不動産会社は増加傾向にあり、国土交通省の調査によると令和4年度末時点での不動産件数は約13万業者にも上ります。
数多くの不動産会社から納得のいく信頼度の高い業者を選択できるように、Googleマップの口コミや不動産の口コミまとめサイトなどで、利用者の声を確認しましょう。
また、自社サイトにお客様の声が多数掲載されている会社は、それだけ実績と自信がある証拠です。
弊社アルバリンクでも、お客さまからいただいた感謝の声を掲載しております。空き家売却を任せられる業者をお探しなら、まずは弊社の無料査定をお試しください。
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売却したい物件がある地域に詳しい不動産会社を選ぶ
空き家をスムーズに売却したいなら、物件のある地域に詳しい不動産会社がおすすめです。
空き家のある地域に精通しているかによって、売却のスピードと成約価格に大きな差が出るケースも珍しくありません。
地域密着型の業者は、エリア特有の不動産事情、ニーズ、価格相場、買い手の傾向などを熟知しています。
「近隣に再開発計画がある」「この地区は移住者に人気」「地元の工務店と提携している」のような情報は、全国展開の業者では把握しきれていない場合もあります。
また、地方の空き家売却について都市部の不動産会社に相談しても、対応を断られるケースも少なくありません。地域に根ざした業者であれば、現地調査もスムーズに行え、買主候補も地元で見つけやすい傾向にあります。
スムーズに、より高値で売却したいなら、空き家の所在地に営業所を構える業者を優先して選ぶとよいでしょう。
空き家売却の6つの流れ
空き家売却の基本的な流れは、大きく以下の6ステップです。
手順をしっかり理解しておけば、必要な準備やスケジュール感が明確になり、無駄なく進められるようになります。不動産会社の担当者に任せきりにするのではなく、あなた自身も流れを把握しておくとスムーズに不安なく売却手続きができるでしょう。
1.相続登記されているか確認する
空き家を売却する際、まず「相続登記」が済んでいるかを確認しましょう。相続登記とは、亡くなった方の名義を相続人に変更する登記手続きです。
相続登記が済んでいないと、不動産会社も正式な査定はできず、契約も公的に無効となります。
空き家を相続した際に相続登記を忘れていると、売却準備が半年以上遅れてしまう可能性も否定できません。
また、複数の相続人がいる場合は、全員の名義を揃える必要があります。
手続きには費用や時間がかかりますが、売却を円滑に進めるために避けて通れないステップです。必ず名義を確認し、登記が済んでいなければ司法書士や弁護士などに相談しましょう。
なお、相続登記については、以下の記事でも詳しく解説しています。ぜひ参考にしてください。
2.複数の不動産業者に査定を依頼する
相続登記の確認が完了したら、次は不動産業者に空き家の査定を依頼しましょう。
査定とは売却できる見込み価格を専門家が算出してくれるサービスで、ほとんどの会社が無料で対応しています。
前章の「空き家の売却を依頼する不動産会社の4つの選び方」でもお伝えしたように、査定依頼は複数の不動産業者に依頼しましょう。
1社だけでは査定額が妥当か判断しにくく、査定額には各社の販売戦略や見込みによって差が出ます。
同じ空き家でも、A社は600万円、B社は750万円というように、査定額に大きな開きが出るケースも少なくありません。
提示された金額が相場より高いか・安いかの判断材料を得るためにも、価格や対応の丁寧さ、提案内容も含めて複数社と比較しましょう。
なお、査定方法には大きく「簡易査定」と「訪問査定」の2種類があります。
スマホやネットから物件の情報を入力するだけで査定額が分かる簡易査定では、1分程度の情報を入力するだけで一括査定を行ってくれます。
より正確な査定額が出やすい訪問査定は、ほとんどのケースで立ち会いが必要です。ただし、忙しい人向けに立ち会い不要で行ってくれる会社もあります。
まずは簡易査定で相場を把握し、気になった業者に訪問査定を依頼して最終的に業者を選ぶと後悔のない空き家売却ができるでしょう。
3.不動産業者を決める
査定結果が出揃ったら、売却を依頼する不動産業者を選びましょう。
査定額の高さだけでなく、対応の丁寧さやサポート体制、空き家の取り扱い実績、口コミ評価などを総合的に判断し、信頼できる不動産会社を選ぶ必要があります。
特に空き家の売却では、解体や相続のアドバイスが必要になるケースも珍しくありません。よりスムーズにトラブルなく売却したいなら、空き家専門の買取業者や、過去の取り扱い実績が豊富な業者を選びましょう。
スピード感を重視するなら買取業者、価格重視なら仲介業者というように、自分の希望に合わせて選ぶ視点も必要です。
依頼する不動産会社が決まったら、買取を依頼する場合には売買契約、仲介を依頼する場合には媒介契約を締結しましょう。
4.売買契約を締結する
売却活動にて空き家の買主が決まったら、売主であるあなたと買主との間で売買契約を締結します。
売買契約は、売却条件を法的に確定させる重要な工程です。契約書には、売却価格や引き渡し日、支払方法、手付金の金額、契約解除の条件などが詳細に記載されます。内容を十分に確認し、納得したうえで署名・捺印をしましょう。
空き家の場合、売主が知らないうちに雨漏りやシロアリ被害が発生している可能性もあるため、注意が必要です。
契約時には「物件状況報告書」や「設備表」の提出が必要になるため、事前に不具合や修理歴などを正確に申告しておくとトラブル防止にもつながります。
一度契約した後の価格や諸条件の変更は基本的に不可能になるため、分からないことがあれば遠慮せずに不動産業者に質問し、納得のいく形で契約を結ぶようにしましょう。
また、この時買主から購入の意思を示すための手付金が支払われます。手付金の相場は、売却金額の5〜10%前後です。
5.引き渡し＆決済
売買契約締結後、およそ1〜2ヶ月後に「引き渡し＆決済」が行われます。
決済では、買主・売主・不動産業者・司法書士が一堂に会し、手付金を除く代金の支払いが実施されるケースが一般的です。
また決済時には、所有権移転登記や、場合によっては抵当権抹消登記を行う必要があります。
動産の所有者が変わったことを法務局の登記簿に記録する手続きのこと
住宅ローンなどの借入れを完済した際に、不動産の登記簿上に設定されている抵当権（担保）を消すための手続き
所有権移転登記は買主側が主となって進めますが、抵当権抹消登記は売主が行う登記です。
売却によりローンの返済が完了する場合には、忘れずに抵当権抹消登記手続きをとりましょう。
なお引き渡しでは、物件だけでなく、鍵や契約書類なども引き渡します。
管理していたエアコンや給湯器などの設備があれば、取り扱いについても事前に共有しておくと売却後のトラブルを避けやすくなるでしょう。
6.売却後の確定申告
空き家の売却が完了した後、忘れてはならないのが「譲渡所得に関する確定申告」です。
売却によって利益（譲渡所得）が出た場合、原則としてその翌年に税務署へ申告を行う必要があります。
譲渡所得とは、売却金額から購入時の費用や仲介手数料、必要経費などを差し引いた金額のことです。
譲渡所得＝譲渡収入金額−(取得費＋譲渡費用)
通常、譲渡所得に対して20%前後の譲渡所得税が課せられます。
ただし「相続した空き家の売却」に該当する場合は、最大3,000万円の特別控除が受けられる特例が適用される可能性があります。損をしないためにも、後述の「譲渡所得税を節税できる3つの特例」もチェックしておきましょう。
なお、確定申告のタイミングは、売却した翌年の「2月中旬〜3月中旬頃」です。遅れると延滞税や加算税が発生するため、国税庁のHPにて詳細を確認して、早めに準備しておきましょう。
なお、空き家の確定申告については、以下の記事でも紹介しています。ぜひ参考にしてください。
空き家売却にかかる費用と税金
空き家を売却すると、以下のような費用や税金がかかります。
売却前・契約時・売却後など、タイミングによって必要な支払いが異なります。事前準備をしておけばよりスムーズに売却できるため、ぜひ資金計画の参考にしてください。
仲介手数料：（売買価格の3%+6万円）+消費税
空き家の売却が決まった際に、不動産仲介業者に支払う成功報酬のことを「仲介手数料」といいます。
不動産会社によって請求金額に多少の違いはありますが、法律で上限が定められており、通常「売買価格の3％＋6万円」に消費税を加えた金額が目安となります。
例えば、1,000万円の物件を売った場合の仲介手数料の計算式は、以下のようになります。
（1,000万円×3％＋6万円） ＋3.6万円＝39万6,000円
仲介手数料は、買主が見つかって契約が成立したときに支払うのが一般的で、査定や相談段階では費用がかからないケースがほとんどです。
ただし、契約成立前にキャンセルすると「キャンセル料」が発生する可能性もあるため、事前に確認しておくと安心です。
売却額に比例して手数料も高額になるため、事前に金額を計算しておき、資金計画に組み込んでおきましょう。
なお2024年7月の法改正により、売買価格が800万円以下の「低廉な空き家」については、仲介手数料の上限が「税込33万円（30万円＋消費税）」に変更されました。
なお、低廉な空き家についての詳細は、次の記事で紹介しています。ぜひ参考にしてください。
相続登記費用：15〜30万円が目安
空き家が相続によって取得されたものであれば、売却前に「相続登記」を済ませる必要があります。
相続登記とは、故人から相続人へ不動産の名義を正式に移すための手続きです。
2024年4月の法改正により相続登記が義務化され、相続発生から3年以内に登記を行わなければ「10万円以下」の過料が科される場合があるので要注意です。
売却を考えていなくても、不動産を相続したら早めに済ませておくとよいでしょう。
相続登記の手続きは複数の書類集めや法務局への申請が必要で、慣れていないと手間も時間もかかります。
不安な場合や相続人が複数いる場合は、司法書士に依頼するのがおすすめです。費用はかかりますが、手間を省けるだけでなく正確に手続きをしてもらえます。
相続登記にかかる費用は、司法書士への報酬や登録免許税を含め、15〜30万円が目安です。
| 項目 | 内容 | 平均費用の目安 |
|---|---|---|
| 登録免許税 | 固定資産税評価額*× 利率 | 例）固定資産税評価額が1,000万円で、税率が0.4％の場合、登録免許税額は4万円（1,000万円 × 0.4％ = 4万円） |
| 書類取得費 | 戸籍・住民票・評価証明書など | 数千円〜1万円程度 |
| 司法書士報酬 | 依頼する場合の手続き代行費 | 5万円〜10万円前後 |
土地や建物などの固定資産にかかる税金（固定資産税）を計算するための基準となる価格
測量費用：30〜80万円が目安
売却する土地の正確な境界や面積を確認する必要がある場合、測量費用がかかります。
特に古い物件や境界杭が不明な土地では、測量が行われていないと買主から不安視され、売却そのものが進まないケースもあります。
また、前回の測量から期間が空いている場合には、結果によって金額が大きく変動したり、登記簿上の面積と測量結果に相違がでたりする可能性もあるため、注意しましょう。
測量は時間がかかるため、売却を検討している場合は事前に実施しておくとスムーズです。
また、測量費用は土地によって相場が異なるため、確認しておきましょう。
- 民有地（個人所有）の場合： 30～60万円
- 官有地（公共の土地）の場合：50～80万円
測量は法律上の義務ではありませんが、買主が安心して購入できるようになるほか、隣接地との境界を明確にしておけば後々の境界トラブルも防止できます。
売却前に測量の必要性を不動産会社に確認し、必要であれば専門の土地家屋調査士に依頼しておきましょう。
不用品処分費用：50〜60万円が目安
「不用品処分費用」は、空き家の残置物を撤去するのにかかる費用のことです。
費用は処分する量や内容によって異なりますが、仮に「昨日まで人が住んでいたような状態」の場合、専門の業者に依頼すると「50〜60万円」程度が目安となります。
使用できる大型家具や家電などを買主に譲渡するケースもありますが、原則として物件を空の状態にしておくのがマナーです。
どうしても交渉したい物がある場合は、必ず事前に買主と話し合い、同意を得た上で不用品の処分を進めましょう。
自力での処分が難しい高齢の方や遠方にお住まいの相続人の体力的・精神的負担を避けるために、不用品の処分を買取業者へ依頼できる場合もあります。
遺品整理士が丁寧に仕分け・供養まで行ってくれる業者もあるため、ご自身で片付けるのが困難な場合には、業者に相談してみましょう。
印紙税：200円〜48万円
空き家の売却で売買契約書を作成する際には、印紙税が発生します。
印紙税とは、不動産売買契約書に課税される税金です。契約書に貼付する収入印紙の金額は、売買金額に応じて決まっています。
費用は物件の契約金額によって異なりますが、令和9年3月31日までは軽減税率が適用されるため、課税額は最大でも48万円です。
売買金額が1,000万円以下であれば印紙税は5,000円、5,000万円以下であれば1万円が必要になります。印紙は契約書に直接貼り付け、割り印をして納税とみなされます。
もし貼付けを行わなかった場合は、罰則として3倍の過怠税が徴収されるので注意しましょう。
費用の負担については明確な決まりはありませんが、基本的に作成者（売主）が負担する場合が多い傾向にあります。
印紙税は見落とされがちですが、正式な契約を交わすうえで必須の費用です。売買価格に応じた金額を事前に調べ、契約時に収入印紙を準備しておきましょう。
譲渡所得税：譲渡所得の約20〜40％
空き家を売却して利益が出た場合、その利益（譲渡所得）に対して課税されるのが「譲渡所得税」です。
売却価格から取得費・諸経費などを差し引いた金額が課税対象となり、税率は保有期間によって異なります。
譲渡所得 = 譲渡収入金額 −（取得費 + 譲渡費用）
- 譲渡収入金額：売却価格（売買契約で決まった金額）
- 取得費：購入価格や購入時の諸経費（仲介手数料・登記費用など）
- 譲渡費用：売却時にかかった費用（仲介手数料・測量費用・印紙代など）
（※3,000万特別控除対象者は控除されます）
譲渡所得税とは所得税・復興税特別所得税・住民税の3種類から成っており、税率は空き家の所有期間によって変わります。
| 所得税 | 復興税所得税 | 住民税 | 合計 | |
|---|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得（空き家の所有期間が5年以下） | 30% | 0.63% | 9% | 39.63% |
| 長期譲渡所得（空き家の所有期間が5年超） | 15% | 0.315% | 5% | 20.315% |
所有期間は、土地や建物の取得の日から引き続き所有していた期間を指します。
相続や贈与によって取得した場合、被相続人が不動産を購入してから相続人が売却するまでの期間の税率が適用されるため注意が必要です。
親が2000年に購入した不動産を2022年に自分が相続し、2025年に売却した場合、適用されるのは「長期譲渡所得」の税率となります。
ここで、売却金額が2,000万円、取得費が100万円、譲渡費用が400万円だった場合について、考えてみましょう。
譲渡所得は以下の計算式で求められます。
2,000万円 －（100万円＋400万円）＝1,500万円
1,500万円の譲渡所得に対する税率は、所有期間によりそれぞれ以下の計算式で求められます。
1,500万円 × 20.315％ ＝ 3,047,250円
（所得税225,000円＋復興特別所得税47,250円＋住民税750,000円）
1,500万円 × 39.63％ ＝ 5,947,500円
（所得税4,500,000円＋復興特別所得税94,500円＋住民税1,350,000円）
相続で取得した空き家は、場合によって特例の適用が可能なケースがあります。
正確な金額を算出するのは難しいため、税理士や専門家に相談しましょう。
譲渡所得税を節税できる3つの特例
譲渡所得税を節税できる特例として、次の3つが挙げられます。
空き家の売却で利益（譲渡所得）が発生すると、譲渡所得の課税対象となります。ただし、一定の条件を満たせば、各種特例制度を利用した税負担の大幅な軽減が可能です。
しかしこれらの特例は、要件を満たさなければ適用されません。ご自身の状況で特例が使えるか、ぜひ確認してみてください。
相続空き家の特別控除
「相続空き家の特別控除」とは、一定の条件を満たした相続空き家の売却について、譲渡所得から最大3,000万円までを控除できる制度です。
平成28年から導入された特例で、活用すれば譲渡所得税を大幅に減額またはゼロに抑えられる可能性があります。
【対象者】
相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までに、被相続人の住まいを相続した相続人
【適用条件の要点】
- 昭和56年5月31日以前に建築されたこと
- 区分所有建物登記がされている建物でないこと
- 被相続人（故人）が亡くなった時点で、その家に一人で住んでいたこと
- 相続人が空き家を売却するか、取り壊して更地で売却すること
- 売却価格が1億円以下であること
- 耐震基準に適合する建物に改修を行っているか、建物を取り壊して売却すること
- 売却した空き家等について、他の特例の適用を受けていないこと
- 相続から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること など
参照元：国税庁HP「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
たとえば、父が一人で住んでいた古い一戸建てを子どもが相続し、その後に耐震改修を経て売却した場合、売却益が3,000万円以内であれば譲渡所得税は発生しません。
適用を受けるためには、確定申告時に必要書類（相続関係を示す戸籍謄本、耐震証明書など）を提出する必要があります。
この特例を使えるかどうかで、売却時の手取り額が大きく変わります。少しでも該当の可能性がある場合は、早めに不動産会社や税理士に相談しましょう。
マイホーム特例
「マイホーム特例」とは、自分が住んでいた家を売却した場合に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。
正式名称は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といい、自身がかつて居住していた住宅を売却する際に利用できる可能性があります。
【対象者】
空き家が自分の住居だった人（住民票上で居住実績がある人）
【適用条件の主な要点】
- 売主自身が住んでいた住宅を売却すること
- 住まなくなってから3年を経過する年の年末までに売却すること
- 売った年、その前年および前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと
- 親子や夫婦など「特別の関係がある人」に対して売ったものでないこと など
参照元：国税庁HP「No.3314 過去に居住していたマイホームを売ったとき」
参照元：国税庁HP「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
かつて自身が住んでいた家を空き家として残していた場合、住まなくなってからおよそ3年以内に売却すれば特例が適用され、譲渡所得が3,000万円以内であれば税金はゼロになります。
ただし、別荘をはじめとする趣味や娯楽、保養のために所有していた物件は対象外のため注意が必要です。
所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができるため、特例が適用できないか売却前に確認しましょう。
長期譲渡所得の軽減税率の特例
「長期譲渡所得の軽減税率の特例」は、不動産を長期間所有していた場合に適用される制度です。
空き家の所有期間が10年以上ある場合、売却益にかかる税負担を抑えられる可能性があります。
【対象者】
空き家が自分の住居だった人（住民票上で居住実績がある人）
【適用条件の主な要点】
- 実際に自分が住んでいた住宅であること
- 売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること
- 売った年の前年および前々年にこの特例の適用を受けていないこと
- 売った家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など、他の特例の適用を受けていないこと（※「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と軽減税率の特例は、重ねて受けられる）
- 親子や夫婦など「特別の関係がある人」に対して売ったものでないこと など
参照元：国税庁HP「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」
たとえば、10年以上前に購入し自宅として長く住んでいた家を売却する場合、通常20%前後の税率が12%程度に軽減されます。
特に高額物件の売却の場合には大幅に税額を減らせる可能性があるため、適用条件に該当するかを確認しましょう。
なお、課税される譲渡所得が6,000万円を超えるかどうかによって、軽減税率の計算方法が異なる点にも注意が必要です。正確な税額を把握したい場合には、税理士へ相談をしましょう。
空き家の売却で気をつけるべき5つの注意点
空き家を売却する際、特に注意すべきポイントは次の5つです。
正しい知識を持ち備えをしておけば、売却時のトラブルを回避できます。注意点も把握しておきましょう。
空き家の名義を確認する
空き家の売却を検討する際は、まず不動産の名義人を登記簿謄本（登記事項証明書）で確認しましょう。名義が故人のままでは売却ができないため、相続登記を済ませる必要があります。
名義が売主本人でなければ、たとえ家の管理をしていたとしても、正式な売却はできません。名義は、「不動産の『登記簿謄本（登記事項証明書）』」を法務局やオンラインで取得すれば、確認できます。
相続登記が行われていないと買主との契約が無効になる恐れがあり、売却手続きを進められません。
また、名義が複数人の共有になっているケースや、一部だけ他人が所有しているケースもあります。複数の名義人がいる場合、全員の同意がなければ空き家全体の売却は成立しません。
名義確認は、売却のスタート地点として非常に重要なステップであり、後回しにするとトラブルの原因にもなります。
空き家を売却したいと思ったら早い段階で名義を確認し、必要であれば司法書士など専門家のサポートを受けましょう。
共有名義の場合は全員に同意を得る必要がある
空き家の登記名義が複数人の「共有名義」になっている場合、物件全体を売却するためには共有者全員の同意が必要です。
共有者のうち1人でも売却に反対していたり、連絡が取れなかったりすると、話が進まずになかなか売却できないという事態になりかねません。
特に相続で空き家を取得したケースでは、兄弟姉妹や親戚が共有者になっているケースがあり、意向を確認するのに時間がかかる可能性もあります。
どうしても手放したい場合には共有持分のみの売却もできますが、トラブルに発展する可能性もあるため注意が必要です。
共有名義は、法的だけでなく感情的にもデリケートな問題を含んでいます。
スムーズな売却を実現するには、共有者全員としっかり話し合い、必要に応じて専門家のサポートを活用しましょう。
空き家が告知義務の対象か確認する
空き家を売却する際には、物件に「告知義務」が発生するかを確認する必要があります。
告知義務とは、物件に関して重要な事実（事故・事件・心理的瑕疵など）を買主に事前に知らせる義務のことです。告知義務を怠ると、売買契約の解除や損害賠償の対象になる可能性があります。
例えば、次のような事由がある空き家の場合には、告知義務が発生します。
- 過去に自殺や事件があった
- 特殊清掃が必要だった
- 隣人との深刻なトラブルがある
- 近隣に嫌悪施設がある
- 法的な制限で建物の建て替えができない など
告知義務を怠ると告知義務違反となり、契約不適合責任を問われ、損害賠償や契約解除を請求される可能性があります。
特に人の死や事件があった物件を売却する場合、告知義務に時効はありません。何年経過していても告知が必要となります。
売却後のトラブルを防ぐためにも、誠実な情報開示は売主としての責任です。
不安がある場合は、不動産業者や専門の宅建士に相談し、告知すべき内容を整理しておきましょう。
更地にする場合はタイミングに注意する
空き家を更地にして売却する際、建物を解体するタイミングに注意が必要です。
住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が最大1/6に軽減されます。しかし、建物を解体して更地にすると特例が適用されなくなるため、税額が最大6倍に跳ね上がってしまいます。
売れる見込みもない段階で安易に解体してしまうと、税額負担が重荷になる可能性があるため、更地にするのは土地の売却を決めてからがよいでしょう。
なお、固定資産税は毎年1月1日時点の情報をもとに計算され、1月1日時点の所有者に請求されます。売却予定日が年末である場合、解体して更地にするのは1月2日以降がおすすめです。
固定資産税を支払いたくない場合には、更地にした後は年内に売却しましょう。
住宅ローンで購入した物件は抵当権抹消登記をする
住宅ローンを利用して空き家を購入した場合、抵当権が登記簿に残っている可能性があります。
抵当権とは、ローンの担保として金融機関が設定している権利です。抵当権が残ったままの物件は、原則として売却はできません。
買主から不信感を持たれたり手続きが遅延したりしないよう、売却時には抵当権の抹消登記を行い、法的に所有権をクリーンな状態にしておきましょう。
抵当権の抹消は、金融機関から発行される完済証明書や登記原因証明情報などの書類を使って、司法書士を通じて登記を行うのが一般的です。
抵当権抹消にかかる費用は1〜2万円程度が相場で、作業自体も数日で完了します。
ただし、書類の紛失や金融機関との連絡に時間がかかる場合もあるため、早めに書類を取り寄せて準備を進めておきましょう。
空き家売却に関するよくある失敗パターン
空き家を売却する際、よくある失敗パターンとして次の3例が挙げられます。
実際に多くの方が陥りやすい失敗例を事前に知っておけば、同じ過ちを避け、スムーズで納得のいく売却を目指せます。
解決策も紹介するので、空き家売却を検討しているならぜひ参考にしてください。
売れ残ってしまい、税負担・管理コストが増した
空き家を放置してしまうと、金銭的にも精神的にも大きな負担になるので注意が必要です。
たとえば「相続空き家の3,000万円特別控除」の適用期限を過ぎてしまうと、数十万円〜数百万円の譲渡所得税が発生する可能性があります。
また、売れない間にも固定資産税の支払いが続く点も、売れ残りのリスクです。建物がある間は住宅用地特例で軽減されますが、解体して更地にすると税額が跳ね上がってしまいます。
売れ残りのデメリットは、税金面だけではありません。庭の草刈りや建物の補修、不審火や不法投棄のリスクなど、空き家の管理には予想以上のコストと手間がかかります。
売れ残りによる失敗を回避するためには、売却期限を明確に決めて動き出すとよいでしょう。
早い段階で不動産会社に査定を依頼し、市場価格を把握したうえで売れる価格で売り出すだけでなく、片付けや解体なども含めた計画的な対応も必要です。
なかなか売れないと感じたら、空き家専門の買取業者へ相談するのもよい手段です。売却額は相場よりは安くなりますが、税負担や管理費用が省け、スムーズに現金化できるメリットがあります。
空き家の売却は時間との勝負です。放置して損を広げるよりも、早期売却に向けて具体的な行動を起こしたほうが、結果的に資産を守れるでしょう。
なお、弊社アルバリンクでは、古い・訳ありなどの理由でなかなか売却できない空き家の買取サービスも提供しています。
査定料は無料なので、なるべく早く空き家を手放したいなら、ぜひ一度、お問い合わせください。
相場より安く買い叩かれてしまった
不動産に詳しくないから」と空き家の売却を業者任せにした結果、相場よりも大幅に安く買い叩かれてしまったという失敗例は珍しくありません。
安く買い叩かれないためにも、最低でも3社以上に査定を依頼して価格を比較しましょう。各社に査定額の根拠や売却戦略の説明を求め、納得できる業者を選ぶと失敗を回避しやすくなります。
あわせて「空き家売却の実績があるか」「相続や片付け、税金などの相談に乗ってくれるか」など、サービス面についても確認しましょう。経験豊富な業者ほど、適正価格での売却を目指して戦略的に動いてくれます。
特に地方や築年数の古い物件の場合、「どうせ売れないだろう」という焦りから、リサーチをおろそかにしがちです。
最近では、オンラインで簡単に複数社に無料査定が依頼できるサービスも増えています。
価格交渉で不利にならないためにも、情報を集めて冷静に判断するようにしましょう。
不動産会社がまともに営業をしてくれなかった
空き家の売却を不動産会社に依頼したものの、実際には積極的な営業活動をしてもらえず、売却が長引いたという失敗例も珍しくありません。
「広告を出してくれない」「買主候補を紹介してくれない」「連絡が遅い」など、放置される場合もあります。
注意すべきは、媒介契約の種類です。「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」を結ぶと、1社のみに販売を任せることになり、業者が熱心に動いてくれなければチャンスを逃す恐れがあります。
不動産会社選びの失敗を避けるためにも、契約前に以下の点を確認しておきましょう。
- 過去の空き家売却の実績があるか
- どのような販売活動（広告、ポータル掲載、現地案内）を行うか
- 定期的な報告の頻度と内容（週1回の報告など）
- 担当者の対応スピードや人柄、信頼性
なお媒介契約は、業者の対応に不満があれば、契約期間中であっても契約更新をせずに他社への切り替えも可能です。
空き家売却は、信頼できるパートナー選びが失敗と成功の分かれ目になります。売却活動を依頼する不動産会社は慎重に選びましょう。
空き家の売却にお悩みならアルバリンクにご相談ください
弊社「株式会社Alba Link（アルバリンク）」は、日本全国の空き家などの売却しづらい物件を積極的に買い取っている不動産買取業者です。
築古物件や立地が良くない物件に関しても、活用ノウハウを豊富に持ち合わせているため、適正な金額をつけて買い取れます。
実際に、廃墟化した空き家の買取も過去におこなっており、フジテレビの「イット」をはじめ、多くのメディアに特集されています。
空き家などでお悩みの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
弊社スタッフが、あなたのお悩みを解決できるよう、全力でサポートさせていただきます。
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アルバリンクついて詳しく知りたい方は、アルバリンクの評判で口コミや評判・買取実績などについて詳しく説明していますので、ぜひ合わせてご覧ください。
まとめ
この記事では、空き家の売却方法や良い不動産会社の選び方、売却に伴う費用について詳しく説明しました。
空き家を売る方法は複数ありますが、最も手間や時間を抑えられるのは、専門の買取業者への依頼です。
不動産会社選びで失敗しないためにも、3社以上に査定を依頼し、買取金額だけでなく実績や口コミにも着目するとよいでしょう。
また、売却の際の確定申告や登記、税金などの各種手続きは、間違えたり放置したりしてしまうと、場合によっては3,000万円もの損をしてしまう可能性があります。
不安な方は、査定や売却のタイミングでプロの専門業者に相談しましょう。面倒な手続きだけでなく、節税対策も含め、あなたが損をしない方法も教えてもらえます。
なお、弊社アルバリンクは、全国対応の空き家・訳あり物件の専門買取業者です。年間3,000件を超える相談実績があり、査定から契約・手続きまで一貫してサポートいたします。
空き家の売却でお困りの方は、ぜひお気軽にご相談ください。
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空き家売却に関するよくある質問5選
空き家売却に関して多くの人が疑問を感じやすいポイントを、5つピックアップしました。
空き家の売却を検討しているなら、不明点はできる限り解消しておきましょう。
Q. 空き家を売るべきタイミングはいつですか？
空き家の売却は、「早ければ早いほどよい」でしょう。築年数が経つほど価値が下がり、老朽化による修繕費や管理コストも増加します。
「相続空き家の3,000万円控除」などの節税特例には期限があるため、空き家を相続したら3年以内の売却がおすすめです。
空き家は、放置しても価値が上がる可能性はほとんどありません。相続後は速やかに査定や相談を行い、売却方針を固めましょう。
Q. 事故物件でも売れますか？
はい、事故物件でも売却は可能です。ただし、事件・事故・自殺などの事実がある場合は「告知義務」が発生します。
告知義務を怠ると、売買契約の解除や損害賠償の対象となるのでご注意が必要です。
なお事故物件でも、訳あり物件を専門に扱う買取業者に相談すれば、スムーズに現金化できるケースも珍しくありません。
不動産会社によって対応可否が異なるため、事故物件の取り扱い実績が豊富な買取業者を選びましょう。
Q. 固定資産税の支払いはどうなりますか？
空き家を所有している間は、たとえ誰も住んでいなくても固定資産税の支払い義務があります。
売却した年は原則として1月1日時点の所有者が1年分を負担しますが、実際は売買時に「日割り精算」されるのが一般的です。
なお、建物を解体して更地にすると、住宅用地特例が使えなくなります。税額が大幅に上がるので、更地にするタイミングにも注意しましょう。
Q. 買取と売却の違いは何ですか？
「買取」は不動産会社が直接あなたの空き家を買い取る方法で、スピーディに現金化できるのが特徴です。
一方の「売却（仲介）」は買主を探す方法で、売却価格は高くなる可能性があるものの、成約までに時間がかかります。
「早く・確実に手放したいなら買取」「できるだけ高く売りたいなら仲介」を基準に、買取か売却（仲介）かを決めるとよいでしょう。
Q. 共有持分のみの売却はできますか？
はい、共有持分だけの売却は可能です。
ただし、共有持分だけの売却では買い手が見つかりにくく、市場価値も低くなりやすくなります。
共有者全員の同意を得て空き家全体を売却する方法が望ましいものの、難しい場合には共有持分のみを買い取ってくれる専門業者に相談するとスムーズです。
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