空き家の相続登記の義務化と改正点
2024年4月1日から、相続登記が義務化されました。
これにより相続によって不動産を取得した場合、一定の期限内に登記を完了させなければなりません。
従来は任意であったため未登記のまま放置されるケースが多く、所有者不明土地問題の一因となっていました。
この改正の目的は、空き家や所有者不明の土地の増加を防ぎ、適切な管理を促進することです。
登記が放置されると、不動産の管理が困難になり、防犯や景観、衛生面の問題を引き起こす可能性があります。
また、地方自治体が公共事業を進める際に、所有者を特定できずに支障が生じるケースもありました。
今回の改正では、相続登記をしなかった場合10万円以下の過料が科される可能性があります。
参照元：法務省 相続登記の申請義務化に関するQ＆A 3過料について
そのため、相続が発生した際には速やかに登記を行い、手続きを完了させることが重要です。
相続した建物を売却する場合もまずは登記を済ませる必要があるので、忘れずに手続きを済ませてください。
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空き家の相続登記の義務化で知っておくべき注意ポイント
相続登記の義務化に伴い、期限や手続きの流れ、未登記のリスクについて理解しておくことが大切です。
特に、相続人が複数いる場合や遺産分割協議が長引くケースでは、スムーズに進めるための対策が必要となります。
ここでは、重要な注意点を解説します。
相続登記の期限は？
相続登記の義務化により、「相続の開始を知った日から3年以内」に登記を行う必要があります。
参照元：法務省 相続登記の申請義務化に関するQ&A 1制度全般について
相続の開始とは被相続人（亡くなった人）の死亡を指し、相続人がその事実を知った日が起点です。
期限を過ぎても登記を行わなかった場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。
参照元：法務省 相続登記の申請義務化に関するQ＆A 3過料について
特に相続人が複数いる場合は話し合いに時間がかかることもあるため、早めに対応しましょう。
また相続登記には多くの書類が必要なのも重要な点です。
- 被相続人の戸籍謄本
- 被相続人の住民票の除票
- 相続人全員の戸籍謄本
- 被相続人の戸籍謄本
- 不動産の登記事項証明書
- 遺言書 など
手続きを円滑に進めるため必要書類を事前に揃えるのが理想ですが、これら全ての書類を自分で集めるのは手間も時間もかかります。
忙しかったり自分で集められる自信がなかったりする場合は、司法書士などの専門家に相談するのがおすすめです。
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遺産分割協議に時間がかかる場合は「相続人申告登記」
相続人が複数いる場合、遺産分割協議が長引くことがあります。
そのような場合に活用できるのが「相続人申告登記」です。
「相続人申告登記」とは、遺産分割がまとまっていない段階でも相続人が法務局に対して「自分が相続人である」ことを申告することで、義務違反を回避できる制度です。
参照元：法務省 相続人申告登記について
この手続きを行えば登記の義務を果たしたことになり、過料を回避できます。
ただし、相続人申告登記をした後も、正式な所有者を確定するためには最終的に遺産分割協議を行い、名義変更の登記をしなければなりません。
そのため、申告登記を済ませたからといって、手続きを放置しないよう注意が必要です。
相続登記しない場合のリスク
相続登記を行わずに放置すると、さまざまなリスクが発生します。
売却や活用ができない
相続登記をしないと正式な所有者として認められないため、不動産を売却したり、賃貸に出したりすることができません。
他の相続人とのトラブル
長期間登記をしないと、相続人が増える可能性があります。
たとえば相続人の一人が亡くなると、その配偶者や子どもが新たな相続人となり、協議がさらに複雑化することがあります。
固定資産税の負担が発生
名義変更をしていなくても、不動産の管理責任や固定資産税の支払い義務は相続人にあります。
登記をしていないからといって税負担を回避できるわけではないため、注意が必要です。
空き家問題の原因となる
相続登記がされずに管理者が不明確なまま放置されると、空き家となり、近隣住民に迷惑をかける可能性があります。
自治体から指導が入ることもあるため、早めの対策が求められます。
こうしたリスクを回避するためにも、相続登記を速やかに行い、適切な管理や活用を検討することが重要です。
登記の手続きに不安がある場合は、司法書士や弁護士などの専門家に相談し、適切な対策を講じましょう。
空き家の相続登記に必要な手続き
空き家の相続登記は専門家へ依頼する場合と、自分で手続を進める方法があります。
専門家に依頼すれば労力や時間を節約できますが費用がかかるのが難点です。
費用を抑えたい場合は、ここで解説する手順を参考に自分で相続登記を済ませましょう。
相続した空き家の名義変更については、以下の記事でも詳しく解説しているのでぜひチェックしてください。
必要書類を準備する
相続登記にはさまざまな書類が必要です。
集めるべき書類は以下の3パターンによって若干の違いがあるので注意してください。
- 遺産分割協議の場合
- 法定相続分の相続の場合
- 遺言書に従って相続する場合
いずれの場合もすべてを集めるには時間がかかるので、時間に余裕を持って準備を始めましょう。
今回は例として「遺産分割協議の場合」に必要な書類を紹介します。
- 被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの戸籍謄本
- 被相続人の住民票の除票（もしくは戸籍の附票）
- 相続人全員の戸籍謄本
- 相続人全員の住民票
- 遺産分割協議書（相続人全員の署名、実印の押印が必要）
- 相続人全員の印鑑証明書
- 登記原因証明情報（例：遺産分割協議書、遺言書など）
- 固定資産評価証明書（課税明細書でも代用可能）
- 不動産登記申請書
- 登録免許税納付用の現金や収入印紙
参照元：相続による所有権の登記の申請に必要な書類とその入手先等
書類に不足があれば法務局で指示があるので、指示に従って用意しましょう。
法務局で手続きする
書類が用意できたら、相続する空き家がある住所を管轄している法務局で手続きを進めます。
法務局に書類を提出する際には、登録免許税を納付する必要があります。
この税額は不動産の評価額に基づいて計算されるため、事前に確認しておくと良いでしょう。
手続きが受理されると、通常は数日から数週間で登記が完了します。
もし書類に不備があった場合は、法務局から指摘を受けることがありますので、できるだけ早く対応しましょう。
法務局の窓口は平日の日中に営業していることが多く、混雑することもあります。
事前に予約が必要な場合もあるため、訪問前に法務局のウェブサイトや電話で確認するのがおすすめです。
相続した空き家の処分方法
空き家を相続したものの管理や維持が難しい場合、売却や活用を検討することが重要です。
放置すると固定資産税の負担が続くだけでなく、老朽化による倒壊や近隣への影響などのリスクもあります。
ここでは、空き家の主な処分方法を紹介します。
空き家を放置するリスクや有効な活用方法については、以下の記事でも詳しく解説しているのでぜひ参考にしてください。
不動産会社に買い取りを依頼する
最もスピーディーに空き家を手放す方法の一つが、不動産会社による買取です。
不動産会社が直接買い取るため売却までの期間が短く、すぐに現金化できるメリットがあります。
また、老朽化が進んでいる物件や、立地条件が悪い物件でも買い取ってもらえる可能性があるため、早く処分したい場合には有効な選択肢です。
買取の一般的な流れは以下のとおりです。
- 不動産会社に査定を依頼
- 査定額を比較し、買い取り業者を決定
- 売買契約の締結
- 引き渡しと代金の受領
ただし、市場価格よりも安くなるケースが多いため、事前に複数の業者に査定を依頼することが重要です。
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不動産会社に仲介売却を依頼する
市場価格に近い金額で売却したい場合、不動産会社に仲介を依頼する方法が適しています。
この方法では、不動産会社が買い手を探してくれるため、適正価格での売却が期待できます。
ただし、売却までに時間がかかることがデメリットです。
特に次に挙げるような空き家の場合、購入希望者がなかなか見つからないケースも珍しくありません。
- 立地条件が悪い
- 老朽化や傷みが激しい
- 周辺地域の治安が悪い
- 災害リスクが高い
- 墓地や心霊スポットなどに近い など
売却期間を短縮するためには、物件の修繕やリフォームを行い、魅力を高めることも一つの方法です。
一般的には、以下の流れで仲介売却が進みます。
- 不動産会社に査定を依頼し、仲介契約を結ぶ
- 売却価格を設定し、買い手を募集
- 購入希望者との交渉・契約
- 決済と引き渡し
売却活動が長引くと固定資産税の負担が続くため、不動産会社と相談しながら、適正な価格設定を行うことが重要です。
空き家バンクに登録する
「空き家バンク」とは、自治体が運営する空き家のマッチング制度です。
空き家を求める人と所有者をつなぐ仕組みであり、地域によっては改修にかかる費用に対して補助金が出たり、税制優遇が受けられる場合があります。
参照元：新潟県小千谷市 空き家情報バンクに関するよくある質問
補助金や税制優遇の内容は自治体によって異なるので、空き家がある自自体のホームページや市区役所の窓口に問い合わせましょう。
この制度を活用するメリットは、地方移住を希望する人や、古民家を活用したい人に売却しやすくなることです。
また、通常の不動産市場では売れにくい物件でも、購入希望者が見つかる可能性があります。
空き家バンク登録の流れは以下のとおりです。
- 自治体の空き家バンクに登録申請
- 物件情報を掲載し、購入希望者を募集
- 交渉・契約・引き渡し
ただし売却までに時間がかかる可能性があるため、すぐに現金化したい場合は買取業者へ依頼するのがおすすめです。
相続した空き家の処分にお困りならアルバリンクに相談
相続した空き家を処分するには、買取業者へ査定を依頼するのがおすすめです。
空き家を放置し続けると無駄な固定資産税がかかるだけでなく、老朽化が進んでますます買い手が見つからなくなる場合があります。
建物の状態が少しでも良いうちに業者に買取を依頼すればその分査定への影響がよくなるうえ、維持費や税金の心配もなくなります。
とはいえ、やみくもに買取業者を選ぶのは禁物です。
特に、訳あり物件を売却する場合には訳あり物件の買取実績が豊富な業者選びが欠かせません。
弊社「株式会社Alba Link（アルバリンク）」は、日本全国の空き家などの売却しづらい物件を積極的に買い取っている不動産買取業者です。 築古物件や立地が良くない物件に関しても、活用ノウハウを豊富に持ち合わせているため、適正な金額をつけて買い取れます。 実際に、廃墟化した空き家の買取も過去におこなっており、フジテレビの「イット」をはじめ、多くのメディアに特集されています。 空き家などでお悩みの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。 ＼(無料)東証上場企業に相談・査定／
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まとめ
この記事では、空き家の相続登記の義務化について詳しく解説しました。
新しい法改正により、相続登記は義務となり、期限内に手続きを行わないと過料のリスクがあるため注意が必要です。
また、遺産分割協議が長引く場合には「相続人申告登記」を活用することで対応できます。
相続した空き家の処分方法としては、不動産会社への買取依頼や仲介売却、空き家バンクの活用などがあり、それぞれのメリットを理解した上で選択することが重要です。
空き家の相続放棄を検討している場合も、適切な手続きを踏むことが不可欠です。
相続登記や処分に迷ったら、専門家に相談しながら早めの対応を心がけましょう。
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