築40年の一戸建ての売却相場はどう決まる？
一戸建ての売却相場は、「土地」と「建物」の評価をもとに決まります。
ただし築40年ともなると、建物の価値はほとんど残っていません。実際の取引では土地価格が中心になります。
ここでは、売却相場の決まり方についてわかりやすく解説します。
建物の価値はほとんどゼロになる
築40年の一戸建ては、建物の資産価値がゼロとみなされることが大半です。
国土交通省の資料でも、木造住宅の市場価値は年々減少し、築20年でほぼゼロになると示されています。
引用元：国土交通省
古い建物が評価されにくいのには、次のような理由があります。
それぞれ順に見ていきましょう。
耐用年数を超えて資産価値が残っていない
築40年の住宅は法定耐用年数を大きく超えているため、建物としての資産価値がほとんど残っていません。
主な構造ごとの耐用年数は次のとおりです。
| 構造 | 耐用年数 |
|---|---|
| 木造・合成樹脂造 | 22年 |
| 木骨モルタル造 | 20年 |
| 鉄骨造 | 19-34年 |
| RC造（鉄筋コンクリート） | 47年 |
参照元：国税庁
一般的な木造住宅では22年とされており、築40年ではその約2倍の年月が経過しています。
すでに資産の使用可能期間を終え、建物の価値を償却しきった（使い切った）状態です。
ただし、鉄筋コンクリート造の場合は耐用年数が47年と長いため、築40年を過ぎても一定の資産価値が残る場合があります。
旧耐震基準の家は評価が下がる
1981年（昭和56年）5月以前に建てられた一戸建ては「旧耐震基準」で建てられている可能性があり、評価額が下がります。
現行の耐震基準を満たしておらず、地震への安全性が十分ではないと判断されるためです。
参照元：国土交通省
旧耐震基準では、震度6強〜7程度の大地震で倒壊するおそれがあります。
そのため、購入後の耐震補強にかかる費用を見込み、買い手から値引きを要求されることも少なくありません。
ただし、耐震診断や耐震補強工事を行い、安全性が証明されていれば建物の評価が見直されることもあります。
建物の劣化が進み需要が低い
築40年を超える建物は、老朽化が進んでいるため需要が低く、市場で評価されにくくなります。
築年数が経つにつれて屋根や外壁が劣化したり、住宅設備や構造部に不具合が生じたりするのは避けられません。
住むには多額のリフォーム費用がかかることから、積極的に購入しようとする人は少ないのが現実です。
そのため、築40年の一戸建てを売却するなら一般の買主を探す仲介よりも、業者に買い取りしてもらうほうが適しているケースがあります。
買取業者は、購入した物件にリフォームやリノベーションを行い再販するため、建物が老朽化していても問題なく買い取れます。
弊社「株式会社Alba Link（アルバリンク）」は、日本全国の空き家などの売却しづらい物件を積極的に買い取っている不動産買取業者です。
築古物件や立地が良くない物件に関しても、活用ノウハウを豊富に持ち合わせているため、適正な金額をつけて買い取れます。
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土地の価格がベースになる
前述したとおり、築40年の一戸建てでは建物の資産価値がほとんど残っていません。
そのため、売却相場は土地の価値をもとに決まるのが一般的です。
実際の不動産取引でも、建物の価値をゼロとみなし「古家付き土地」として土地の価格を基準に売りに出すケースが多く見られます。
つまり、建物ではなく「土地にどれだけの価値があるか」が、売却相場に直結します。
立地や接道条件により価値が大きく変わる
土地の価格は一律ではなく「立地」や「接道条件」によって相場が大きく変動します。
アンケート調査【土地選び・土地探しで優先することランキング】では、「立地条件と建物では、どちらをより重視するか」という問いに、9割以上の人が「立地条件を重視する」と回答しました。
引用元：訳あり物件買取プロ
建物が古くても、利便性が高く使いやすい土地なら買主のニーズに合致しやすく、相場も高くなります。
たとえば、次のような条件を備えた土地です。
- 駅から近い
- 南道路に面している
- 整形地
一方で、接道が狭い変形地や再建築不可の土地は使い勝手が悪く、買い手が限られるため相場は低くなります。
こうした需要が少ない土地では、不動産会社に取り扱いを断られることも少なくありません。
アルバリンクでは、立地や接道条件が悪い場合にも柔軟に対応可能です。他社で断られた物件もスムーズに買い取ってきた実績があります。
「土地に価値がなさそう」「売れないかも」と感じている方は、アルバリンクへご相談ください。
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築40年の一戸建ての売却相場を知る方法
売却を検討する際には、築40年の一戸建ての実勢価格（実際の取引価格）を知ることで、現実的な売却戦略を立てることができます。
そこで、具体的に売却相場を調べる方法を紹介します。
不動産情報ライブラリで調べる
国土交通省が提供するデータベース「不動産情報ライブラリ」では、過去の取引価格や地価の情報を無料で閲覧できます。
所在地や路線・駅名から検索でき、取引時期や築年数、土地面積・形状なども詳細に調べられます。
売りたい一戸建てと似た条件の物件がいくらで売買されたかを確認すれば、相場の把握に役立つでしょう。
ただし、取引価格は個別の事情によっても変わります。
正確な価格を知りたい場合は、不動産会社の査定を受けるのがもっとも確実です。
一括査定サイトを活用する
築40年の一戸建ての相場を簡単に把握するには、一括査定サイトの利用がおすすめです。
複数の不動産会社に一度で査定依頼ができ、効率的に価格の相場感をつかめます。
同じ物件でも、数百万円の差が出ることは珍しくありません。これは不動産会社ごとに得意とするエリアや評価の基準が異なるためです。
複数社の査定結果を比較すれば相場の上限や下限が見えやすくなり、より適正な価格で売却を判断できるようになります。
売却を成功させるためにも、一括査定サイトを上手に活用してみましょう。
もし「すぐに現金化したい」「手間や時間をかけたくない」と感じるなら、買取業者へ相談するのも有効です。
業者が直接家を買い取るため、査定に納得できればスピーディーに現金化できます。
なかでもアルバリンクは、築年数の古い家や立地条件が悪い物件など、市場で需要が少ない物件にも対応可能な専門の買取業者です。
東証プロマーケットに上場している企業で、行政と提携して全国の空き家問題の解決にも取り組んでいます。
築40年の一戸建てを、できるだけ早く手放したい方は、アルバリンクへご相談ください。
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築40年の一戸建てを売却する5つの方法
築40年の一戸建てをスムーズに売却するには、物件の状態や立地、買主の需要に応じて適切な方法を選ぶことが大切です。
築古物件の代表的な売却方法は次の5つです。
物件の状態と自分の目的に合った売却方法を選びましょう。
更地にして売却する
築40年の一戸建ては建物の価値がほとんどないため、解体して更地として売却する方法があります。
老朽化した建物が残っていると、土地全体の印象が悪くなり、買主から敬遠されがちです。
更地にすれば、新築後の住まいを具体的にイメージでき、購入を前向きに検討してもらいやすくなります。
ただし、高額な解体費用がかかる点に注意が必要です。50坪で175万円程度が相場とされています。
参照元：国土交通省
また、更地にする際は、解体のタイミングや、 建て替えの可否について事前に確認しておく必要があります。
不動産会社に相談しながら、計画的に進めましょう。
古家付き土地として売却する
解体費用の負担を避けたい場合、現状のまま「古家付き土地」として売却する方法もあります。
古家をリノベーションして再利用したい人もいるため、建物の状態が良ければ築年数が古くても一定の需要があります。
一方で、建物の劣化が進んでいる場合は、買主が購入後に自ら解体して建て替えるケースが一般的です。そのため買主の解体費用を見越して、あらかじめ値引きした価格で売り出すこともあります。
建物の状態や地域の需要を踏まえ、不動産会社と相談しながら進めましょう。
古家付き土地を現状渡しで売却するメリットやデメリットは以下の記事で詳しく解説しています。
リフォームして売却する
築40年の住宅でもリフォームやリノベーションを施して売却すれば、「すぐに住める物件」として価値が高まり、高値で成約できる可能性があります。
とくにキッチンや浴室などの水回りを新しくすると、買主にとって大きな魅力です。
200万円のリフォームで300万円の価格アップが見込めるなら、十分に検討する価値があります。
ただし、かける費用と売却価格のバランスを見誤ると、かえって損をするため注意が必要です。
主なリフォーム内容と費用の目安は下表のとおりです。
| リフォーム内容 | 費用の目安 |
|---|---|
| タンクレストイレへの交換 | 30万円〜50万円 |
| システムバス（浴室）の交換 | 60万円〜150万円 |
| システムキッチンの交換 | 40万円〜80万円 |
| 内窓の設置 | 6万円〜12万円 |
| 畳からフローリングへの変更 | 15万円〜60万円 |
| 壁クロスを珪藻土に変更 | 18万円〜30万円 |
| 耐震補強（基礎からの工事） | 100万円〜200万円 |
参照元：国土交通省
まずは不動産会社に相談し、リフォームした場合としない場合の査定金額を比較してから決断しましょう。
中古物件をリフォームするメリット・デメリットは以下の記事で詳しく解説しています。検討したい方はあわせてご覧ください。
空き家バンクに登録する
地方や過疎地の一戸建てで、一般市場では買い手が見つかりにくい場合は「空き家バンク」に登録するのも有効な手段です。
「空き家バンク」は自治体が主導して空き家の売却や賃貸を支援する仕組みです。空き家を活用したい所有者と、住まいを探す移住希望者や地元住民をマッチングします。
自治体によってはリフォーム費用の補助制度が設けられていることがあり、上手に活用すれば負担を抑えられます。
制度の有無や成約実績を、市区町村の公式サイトや窓口で確認しておくとよいでしょう。
ただし、空き家バンクは設置されていない自治体があるほか、広告や集客力が民間の不動産会社より弱く、買い手が見つかるまでに時間がかかることもあります。
早期売却を望む場合は別の方法も検討しておくと安心です。
空き家バンクと不動産会社の違いとそれぞれに向いている人について、こちらの記事で解説していますので参考にしてください。
不動産会社に買取してもらう
築40年の一戸建てをなるべく早く売却したい場合、不動産会社による「買取」が有効です。
仲介のように買主を探す必要がなく、需要が低い物件でも短期間で現金化できるのが大きなメリットです。
築年数が古い物件は、耐震性や劣化の問題から住宅ローンが利用できないケースも多く、個人の買い手では購入が難しいことがあります。その点でも不動産会社に買い取ってもらえばスムーズです。
ただし、一般の買主との取引に比べて、買取価格はやや低めに設定されるのが一般的です。
「高く売る」よりも「早く売りたい」「手間をかけたくない」場合に適しています。
アルバリンクでは、市場で買い手がつきにくい物件も現状のままスピーディーに買取可能です。年間相談件数は20,000件を超えており、築40年以上の古い家の買取実績も豊富にあります。
解体やリフォームを行う必要はありません。築40年の一戸建てをスムーズに売却したい方はアルバリンクへご相談ください。
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築40年の一戸建てを売却する際に注意すべき5つのポイント
築40年の一戸建てを売却する際は、新築や築浅物件とは異なり、老朽化や法的リスクなど特有の注意点があります。
これらを見落とすと、価格の下落や思わぬトラブルにつながるおそれがあるため事前の確認が欠かせません。
そこで、売却前に押さえておきたい 5つの注意点を紹介します。
土地の境界を明確にしておく
売却前に、土地の境界線を明確にしておきましょう。
築年数の古い家では、長年の利用や塀のズレなどが原因で境界があいまいになっているケースも少なくありません。
「どこまでが自分の土地か」をはっきりさせておかないと、将来的に隣地との越境トラブルに発展するリスクがあり、買主が購入をためらう原因にもなります。
土地家屋調査士に依頼して正確な境界を確定し、図面で示せるように準備しておくと安心です。
なお、境界が不明確なまま売却すると、実際の土地面積と違っていた場合などに「契約不適合責任」の対象になることがあります。
「契約不適合責任」については、次項で解説します。
契約不適合責任の内容を理解しておく
築年数が古い住宅の売却ではとくに、「契約不適合責任」について理解しておくことが大切です。
「契約不適合責任」とは、契約で定めた内容と実際の物件の状態が一致していない場合に売主が負う責任のことです。
引き渡し後に面積の違いや不具合が見つかると、買主から費用負担や損害賠償を求められるおそれがあります。
築40年の一戸建てでは、老朽化による設備不良や雨漏り、シロアリ被害、床下の腐食など、見えにくい部分に問題が潜んでいることもあるため注意が必要です。
契約不適合責任を負うリスクを防ぐには、次のような対策が効果的です。
- インスペクション（建物状況調査）を実施し、建物の状態を明らかにする
- 契約書で「契約不適合責任の免責条項」を定め、責任の範囲を明確にする
不動産会社とよく相談し、建物の状態や責任の所在を明確にしたうえで、安心できる取引を目指しましょう。
なお、「買取」の場合は契約不適合責任が免責されるのが一般的です。契約不適合責任を回避する方法について、こちらの記事の中で詳しく解説してありますのであわせてご覧ください。
更地にするなら1月2日以降にする
古家を解体して更地で売却する場合は「解体のタイミング」にも注意が必要です。
なぜなら、1月1日時点の状態でその年の固定資産税の課税額が決まるためです。
参照元：総務省
通常、住宅が建っている土地は「住宅用地の特例」により固定資産税が最大6分の1に軽減されています。更地にして建物がなくなるとと特例が適用されず税金が大幅に上がります。
もし年末に解体を検討している場合は、少しでも税金の負担を節約できるよう、年明け1月2日以降に解体するのが得策です。
なお、築40年一戸建ての固定資産税の計算方法はこちらの記事が参考になります。
再建築不可物件でないか確認する
築年数の古い家では、「再建築不可物件」に該当するケースがあるため、事前の確認が不可欠です。
再建築不可とは、現行の建築基準法に適合しておらず、建物の建て替えができない土地のことです。
たとえば、次のようなケースです。
- 接道義務（幅4m以上の道路に2m以上接すること）を満たしていない土地
- 道路に接していない袋地
- 建築基準法上の「道路」に接していない土地
更地にしてしまうと買主が新築できない可能性があるため、解体前に必ず確認しておきましょう。
再建築不可物件は、建て替えができないため買い手がつきにくく、一般的な不動産会社では取り扱ってもらえないこともあります。
スムーズに売却するには、再建築不可物件の買取実績がある業者に相談しましょう。
アルバリンクは、再建築不可物件など市場で売れにくい物件の買い取り実績が豊富な専門の買取業者です。
他社で「売れない」と言われた物件も、数多く買い取ってきました。買取実績は公式サイトからご覧いただけます。
「売れないかも」と心配な方こそ、アルバリンクへご相談ください。
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実績が豊富な不動産会社を選ぶ
築40年の一戸建てを売却する際は、「古い家の売却に強い不動産会社」を選ぶことが大切です。
ひと口に不動産会社といっても、マンション売却を得意とする会社や、賃貸を中心に扱う会社などさまざまです。
築古物件の売却は、買い手との調整や物件の見せ方など、一般的な物件よりも難易度が高く、経験とノウハウが必要です。取引に慣れていないと、価格設定が不適切だったり広告の出し方が不十分だったりして、売却までに時間がかかることもあります。
一方で、古い一戸建ての売却実績が豊富な会社なら、過去の取引データを活かして適正な査定や効果的な販売戦略を提案してくれます。
売却を成功させるには、一括査定などを利用して複数の会社に査定を依頼し、査定額や対応を比較しましょう。
自分の物件に合った不動産会社を選ぶことが、安心かつ高値での売却につながります。
築40年の一戸建ての売却は「買取」を検討しよう
築40年の一戸建ての売却は不動産会社による「買取」も有力な選択肢です。
とくに、老朽化した家や旧耐震基準の建物は、一般の買主が見つかりにくく、売却活動に時間と費用がかかる傾向があります。
買取なら、査定に納得できれば最短1週間から1ヶ月ほどで成約するケースもあります。
相場より価格は低くなるものの、リフォームや解体などの追加費用が不要で、現状のまま売却できるのは大きなメリットです。
売却活動にかかる手間やコストを抑えて、早く現金化したい方は買取業者への相談がおすすめです。
アルバリンクは、老朽化が進んだ一戸建てや再建築不可物件など、市場で需要が少ない物件もスピーディーに買い取ってきた実績があります。
境界線が不明な物件やリフォームが必要な古家も、現状のまま買取可能です。
不動産のプロが直接買い取るため、契約不適合責任を負う必要もなく、安心して手放せます。
築年数の古い一戸建てを、できるだけ早くトラブルなく売却したい方は、アルバリンクへご相談ください。
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まとめ
築40年の一戸建ては、建物の資産価値はほぼゼロに近づき、旧耐震基準や劣化の影響で買い手が限られてしまいます。
それでも立地や土地の条件によっては売却できる可能性は十分あります。
売却前には、不動産情報ライブラリや一括査定サイトを活用して相場を把握しておくことが大切です。
築古物件の売却はリスクも多く、「ほとんど価値がない建物をどう扱うか」という点が課題になります。更地にするか、リフォームするか、など状況に応じて最適な方法を見極めましょう。
なかでも、不動産会社による「買取」は、売却の難しさや売却後のトラブルを解消できる有効な手段です。
一般市場での売却が難しい物件でも、専門の買取業者ならスピーディーな取引が実現します。
アルバリンクは、築古物件や訳あり物件の買取を数多く手がけてきた専門業者です。築40年を超える一戸建ても現状のままスムーズに売却できます。
「売れるか不安」「リスクを避けたい」と感じているなら、アルバリンクに相談してみてください。あなたの不安を解消する第一歩になるはずです。
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