空き家リフォームの目的
空き家をリフォームする目的は、建物の再活用による資産価値の向上と、安全で快適な住環境の確保にあります。
放置された空き家は劣化が進み、屋根や外壁の破損、設備の老朽化が問題となりやすく、修繕せずに放置すると倒壊のリスクも高まります。
そこで、リフォームやリノベーションを行うことで、住宅の耐震性や断熱性能を向上させ、再び居住できる状態にすることが重要です。
主なリフォームの目的は、以下のように分けられます。
- 自身や家族が住むための改修
- 賃貸や売却を目的とした改修
- 地域活性化のための改修（宿泊施設や店舗として活用できるように改修）
空き家リフォームを検討する際は、建物の状態や改修工事の必要箇所を専門家に診断してもらい、目的に合ったプランを立てることが重要です。
予算や施工期間、工事業者の実績を確認しながら進めることで、安心して理想の住まいを実現できます。
空き家をリフォームする3つのメリット
空き家をリフォームすることで得られる3つのメリットを紹介します。
劣化が進んだ建物を放置すると、修繕費用が増すだけでなく、不動産としての価値も下がってしまいます。
しかし、リフォームやリノベーションを施せば、住まいとしての性能を向上させ、売却や賃貸の選択肢を広げることができます。
資産価値の向上
空き家は、長期間放置すると建物の劣化が進み、売却や賃貸が難しくなります。
しかし、適切なリフォームを行うことで、住宅の資産価値を向上させることが可能です。
例えば、屋根や外壁の修繕、キッチンや浴室などの水回りの交換、耐震補強や断熱性能の向上などを行うことで、居住環境が改善され、購入希望者や賃貸希望者にとって魅力的な物件になります。
資産価値を維持・向上させるためには、適切なタイミングでリフォームを実施することが重要です。
倒壊・犯罪のリスク軽減
空き家の老朽化が進むと、屋根や天井の崩落、外壁の剥がれなどの危険が増し、地震や台風などの自然災害時に倒壊のリスクが高まります。
特に築年数の古い建物は耐震基準を満たしていないケースが多いため、耐震診断を実施し、必要に応じて補強工事を行うことが求められます。
また、放置された空き家は、不審者の侵入や違法投棄のターゲットになりやすく、地域の治安悪化につながる可能性があります。
リフォームによって空き家を適切に管理し、賃貸や売却などで活用することで、こうしたリスクを軽減できます。
特定空き家に認定されるリスクの回避
空き家が放置され、倒壊の危険性や景観の悪化が指摘されると、自治体から「管理不全空き家」「特定空き家」に認定されるおそれがあります。
特定空き家に指定されると、固定資産税の優遇措置が解除され、税負担が大幅に増えるだけでなく、行政指導や最悪の場合は強制撤去の対象となることもあります。
こうしたリスクを回避するためには、空き家の適切な管理が不可欠です。
リフォームを行い、居住可能な状態にしておくことで、「管理不全空き家」「特定空き家」の指定を防ぐことができます。
また、自治体によっては、空き家のリフォームや解体に対する補助金を交付している場合があるため、事前に確認しておくことが重要です。
空き家を適切にリフォームすることで、資産価値を維持し、安全性を高めるとともに、将来的なリスクを回避できます。
空き家をリフォームする2つのデメリット
空き家リフォームには多くのメリットがある一方で、デメリットも存在します。
デメリットを2つ紹介します。
空き家の状態やリフォームの規模によっては、新築と比較してコストがかかることもあるため、リフォームを検討する際には、デメリットを理解した上で適切な計画を立てることが重要です。
費用の負担が大きい
空き家のリフォーム費用は、建物の劣化状態や工事内容によって大きく異なります。
リフォームにかかる価格の目安を紹介します。
| リフォーム内容 | 価格帯 |
|---|---|
| 壁クロスの貼り替え | 6万円〜30万円 |
| 水回り工事（キッチンの交換） | 40万円〜80万円 |
| 耐震補強 | 20万円〜60万円 |
| 屋根（金属屋根の重ね葺き） | 90万円〜250万円 |
参照元：国土交通省
空き家の状態によっては、さらにコストがかかる場合があります。
例えば、築年数が古い場合は、耐震補強工事の範囲が広がり、さらにコストがかかります。
水道の配管が古い場合は配管の交換も必要で、ここでも追加コストがかかります。
そのため、あらかじめ見積もりを複数の業者に依頼し、予算と工事内容を慎重に検討することが求められます。
しかし、費用負担を軽減するために自治体の補助金や減税制度を活用する方法もあります。
耐震改修やバリアフリー工事、省エネリフォームなどは、補助金の対象となることが多く、空き家のリフォームへの補助金制度を持っている自治体もあります。
リフォームの費用相場と補助金、減税制度について、詳しくはこちらで解説しています。
工期が長くなる場合がある
空き家のリフォームは、工事の規模や状態によって工期が長引く可能性があります。
特に、築年数が古い物件や古民家を改修する場合、建築当時の基準が現在の耐震基準と異なるため、耐震診断や補強工事に時間を要することがあります。
また、天井や基礎部分の劣化が進んでいる場合、想定以上の修繕が必要になることもあり、工期が予定よりも延びることがあります。
さらに、設備や資材の調達、リフォーム業者のスケジュールによっても工期が左右されます。
急いでリフォームを進めたい場合は、事前に工事計画をしっかり立て、早めに業者に依頼することが大切です。
また、工期が長くなることにより、賃貸や売却を考えている場合は、その分の機会損失も発生します。
リフォームを依頼する際には、工事内容だけでなく、完成までのスケジュールについても業者と十分に相談し、余裕をもった計画を立てることが重要です。
空き家の状態は多岐にわたっているため、リフォームに予想外の費用や工期がかかる場合があります。
費用の用意をしたり、工事の手間や時間をかけたくない場合は、空き家売却の検討もおすすめです。
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空き家リフォームの費用相場
空き家のリフォーム費用は、改修の範囲や目的によって大きく異なります。
一般的なリフォーム費用の相場は以下の通りです。
| リフォーム内容 | 価格帯 |
|---|---|
| 壁クロスの貼り替え | 6万円〜30万円 |
| 水回り工事（キッチンの交換） | 40万円〜80万円 |
| 耐震補強 | 20万円〜60万円 |
| 屋根（金属屋根の重ね葺き） | 90万円〜250万円 |
| フルリフォーム | 500万円〜2500万円 |
参照元：国土交通省
リフォームの費用相場を把握し、適切なプランを立てることで、無駄な出費を抑えつつ、快適な住まいを実現できます。
リフォームには出費がかかり、空き家の状態によってはさらに想定外の出費がかかる場合があります。
空き家をリフォームせず、費用を抑えたい場合は売却の検討もおすすめです。
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空き家リフォームに活用できる補助金・助成金・減税制度
空き家のリフォームには多額の費用がかかるため、国や自治体の補助金・助成金制度を活用することが重要です。
特に、耐震改修や省エネ性能の向上を目的としたリフォームは、補助の対象となるケースが多く、申請すれば工事費用の一部を負担してもらえる可能性があります。
国や自治体の補助金・助成金制度を紹介します。
国の補助金制度
国の補助金制度は、一定の基準を満たしたリフォームを行うことで、工事費用の一部が助成される仕組みです。
申請には要件を満たす必要があるため、リフォームを検討する際には事前に制度内容を確認し、補助金を活用できるよう計画を立てることが重要です。
長期優良住宅化リフォーム推進事業
「長期優良住宅化リフォーム推進事業」は、住宅を長期にわたって使用できるようなリフォームを行った時に補助金が給付される制度です。
以下の項目を満たし、長期優良住宅の認定を受けることが条件です。
- 劣化対策（木造建築の場合：床下空間の有効高さを確保し、床下の点検口を設置する）
- 耐震性の確保（耐震等級1）
- 省エネルギー性（断熱改修を行う）
- 維持管理・更新の容易性（配管の点検や補修がしやすい状態にする）
工事費用の1/3が補助対象となり、最大200万円給付されます。
子育て世帯が工事を実施した場合など、追加条件を満たした場合は最大250万円給付されます。
この補助金を活用することで、空き家を長く快適に住める住宅へと改修することが可能になります。
申請には、リフォームの設計段階で専門家による評価を受ける必要があり、対象となる建物の条件も細かく定められています。
事前に補助要件を確認し、計画的に進めることが重要です。
ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス（ZEH）支援事業
「ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス（ZEH）支援事業」は、住宅の省エネ性能を大幅に向上させ、合わせて太陽光発電などの再生可能エネルギー設備を設置した場合に補助金が出る制度です。
住宅ごとのエネルギー消費量を実質ゼロにすることを目的としています。
近年、省エネ住宅の需要が高まっており、ZEH仕様のリフォームを行うことで、光熱費やCO2の削減にもつながります。
ZEHの基準を満たす条件は、以下の通りです。
-
- 建設予定地（地域区分）に応じた断熱性能
- 一般住宅と比較して20%以上の一次エネルギー消費量の削減
- 太陽光発電の搭載
- 太陽光発電による再生可能エネルギーにより、一次エネルギー消費量の削減量を75%未満〜100%以上削減（地域や積雪量によって削減量が異なる）
補助金の額は55万円です。
さらに省エネ、再生可能エネルギーに追加条件のある「ZEH+」の補助金の額は100万円です。
参照元：ZEH Web
国の他の補助制度との併用はできないため、活用する制度を考えてからリフォーム工事を進めましょう。
補助金を活用することで、リフォーム費用の負担を軽減しながら、より快適で安心な住まいを実現できます。
制度の詳細は年度ごとに変更される可能性があるため、最新情報を確認しながら計画を進めることが重要です。
住宅ストック循環支援事業
「住宅ストック循環支援事業」は、既存住宅の省エネ性能を向上させるリフォームを行う際に補助金を受けられる仕組みです。
以下の工事のいずれかを行い、補助額の合計が5万円以上の場合に適用されます。
- 開口部の断熱改修（ガラス・窓・ドア）
- 外壁、屋根・天井または床の断熱改修
- 設備エコ改修（太陽熱利用システム、節水型トイレ、高断熱浴槽、高効率給湯機、湯節水栓のうち3種類以上を設置）
上記の改修工事に加えて、バリアフリー改修や耐震改修などを行う場合も補助金の対象となります。
補助金は工事の内容によって定められており、補助限度額は30万円（耐震改修を行う場合は45万円）です。
参照元：国土交通省
国の他の補助制度との併用はできないため、活用する制度を考えてからリフォーム工事を進めましょう。
自治体の補助金制度
空き家のリフォームを行う際には、自治体が提供する補助金制度を活用することで、費用負担を軽減できます。
地域の環境に合わせた課題対策や、移住促進のために補助金制度を設けている自治体があります。
リフォーム前に自治体の制度を確認し、活用できる補助金制度を確認しましょう。
地域ごとのリフォーム支援制度
自治体ごとのリフォーム支援制度は、地域の課題を解決し、住環境を向上させることを目的に実施されています。
補助対象となる工事は自治体によって異なります。
福島県では「木造住宅等耐震化支援事業」にて、昭和５６年５月３１日以前に着工した、3階建て以下の木造住宅への耐震診断や耐震化工事への補助金を支給しています。
- 耐震診断費用：15.6万円/戸
- 耐震化工事：耐震改修工事費の4/5かつ最大60万円（多雪地域は72万円）
参照元：福島県
北海道倶知安町の「雪対策のための住宅リフォーム支援」は、自宅の雪問題を解消し、倶知安町に長く住んでもらうために作られた制度です。
- 対象工事：屋根や外壁素材の変更、屋根融雪ヒーターの設置など
- 車庫の新設・増改築も対象（非木造の既製品は対象外）
- 改修工事等を町内事業者に発注する
- 補助金の額：改修工事費の2/10かつ最大50万円
参照元：倶知安町
自治体の環境に合わせて、さまざまな補助金があります。
自治体ごとに補助金の要件や上限額が異なるため、リフォームを検討する際は、市役所や町役場の公式サイトで最新の情報を確認することが重要です。
なお、補助金の申請には事前の手続きが必要な場合が多く、工事完了後の申請では対象外となることがあるため、注意が必要です。
移住者向けのリノベーション支援
近年、多くの自治体が地方移住を促進するために、移住者向けのリノベーション支援制度を設けています。
例えば、長野県長野市では、移住者向け「長野市移住者空き家改修等補助金」制度があります。
移住のため空き家をリフォームして住む人を対象としており、リフォームや家財道具処分費用を補助する制度です。
15歳以下の子供や妊婦がいる場合は補助限度額が加算されます。
-
- 長野市への移住者が対象（申請日以前の3年間で長野県内に移住したことがない人など）
- 長野市空き家バンクに登録された物件が対象
- リフォームや家財道具処分費用の2/3を補助
- リフォーム補助の限度額は市街化区域なら50万円、それ以外の区域は100万円（15歳以下の人、または妊婦がいる場合は1人当たり20万円が限度額に追加される）
参照元：長野市
移住支援制度は、地域によって異なるため、具体的な条件や申請方法を事前に自治体へ問い合わせることが重要です。
また、移住を検討している場合、補助金の対象となるリフォーム内容を把握し、計画的に進めることで、よりお得にリノベーションを実施できます。
減税制度
空き家のリフォームを行う際、補助金や助成金だけでなく、税制優遇措置を活用することで、経済的な負担を軽減できます。
特に、耐震改修や省エネリフォームを行った場合には、所得税や固定資産税の減税が適用されるケースが多く、工事費用の一部を実質的に回収することが可能です。
ここでは、代表的な減税制度について詳しく解説します。
耐震リフォーム減税
耐震性能を向上させるリフォームを行うと、所得税控除や固定資産税の減税を受けることができます。
一定の基準を満たす工事が対象となるため、リフォームを検討する際には要件を確認し、計画的に進めることが重要です。
耐震リフォーム減税は、住宅の耐震性能を向上させる工事に適用されます。特に地震の多い日本では重要な制度です。
工事費用の10%が所得税から控除されます。控除の上限額は25万円です。
控除を受けるためには、改修前の住宅が現行の耐震基準に適合していないことが条件です。
参照元：住宅リフォーム推進協議会
事前に耐震診断を受け、適合する工事内容であるかを確認しましょう。
また、固定資産税は、工事翌年度の固定資産税の1/2を減税できる場合があります。
省エネリフォーム減税
省エネ性能を向上させるリフォームを行うと、所得税控除や固定資産税の減税を受けることができます。
省エネリフォーム減税は、下記の断熱改修工事や、太陽光発電などの設置工事が対象となります。
- 窓の断熱改修（必須）
- 床、天井、壁などの断熱改修
- 太陽光発電設備の設置
- 高効率空調機設置工事
この制度では、リフォーム工事にかかった費用の一定割合が控除されます。
この限度額を超える部分の額は5％の控除率の適用を受けることができます。（※省エネ改修工事と併せて太陽光発電設備設置工事を行う場合）
参照元：住宅リフォーム推進協議会
快適な断熱性や光熱費の改善を目指す方は活用をおすすめします。
また、固定資産税は、工事翌年度の固定資産税額の1/3を減税できる場合があります。
これらの減税制度を活用することで、長期的にリフォーム費用の負担を軽減できます。
申請手続きが必要になるため、工事前に専門家や自治体に相談することをおすすめします。
さまざまな補助金、減税制度を紹介しましたが、リフォーム費用の自己負担は避けられません。
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リフォームの工期について
空き家をリフォームする際、工期の目安を知っておくことは重要です。
工期は、改修の規模や内容、建物の状態によって異なります。
部分的なリフォームの工期と、フルリノベーションの工期に分けて工期の目安を紹介します。
部分リフォームの工期
部分リフォームとは、住宅の一部を改修する工事を指し、キッチンやトイレの交換、床の張り替え、耐震補強などが含まれます。
比較的短期間で施工が可能なため、住みながらリフォームを進めることもできます。
リフォームの工期の目安を紹介します。
| リフォームの種類 | 工期の目安 |
|---|---|
| キッチン（設備交換） | 約1日～5日 |
| トイレ（床や配管工事含め） | 約3日～5日 |
| 畳からフローリングへ張り替え | 約3日～5日 |
| 屋根塗装 | 約2週間 |
| 耐震補強（柱や壁の追加） | 約1～2週間 |
参照元：LIXIL
部分リフォームの工期は、工事の範囲や建物の劣化具合によって前後します。
例えば、単なる設備交換なら短期間で済みますが、配管の修繕や耐震補強が必要な場合は、想定より長引くことがあります。
また、補助金を利用する場合は、事前に申請が必要になるため、その手続き期間も考慮する必要があります。
フルリノベーションの工期
フルリノベーションとは、建物全体を大規模に改修し、間取りの変更や設備の入れ替え、耐震・断熱性能の向上を図る工事のことです。
フルリノベーションの工期目安は以下の通りです。
| リフォームの種類 | 工期の目安 |
|---|---|
| リフォーム業者の選定・打ち合わせ | 約2～3カ月 |
| フルリノベーション | 約1～4カ月 |
| 庭や外構のリフォーム | 約2～4週間 |
参照元：LIXIL
また、自治体の補助金を活用する場合、耐震診断や申請手続きに時間がかかるため、工事着工前のスケジュール管理も重要です。
フルリノベーションの工期を短縮するためには、施工計画を事前にしっかりと立て、工事業者と綿密に打ち合わせを行うことが必要です。
特に、複数の工事を並行して進めることが可能かどうか、業者と相談して効率的な工程を組むことがポイントになります。
リフォームは日数がかかり、工事前後の手続きにも時間がかかります。
空き家リフォームに時間をかけず、管理の手間もかけたくない、とお考えの方は売却の検討もおすすめです。
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空き家リフォームの事例
空き家をリフォームすることで、さまざまな活用方法が生まれます。
単なる住宅としての再生だけでなく、地域活性化につながるリノベーションも増えています。ここでは、実際に行われたリフォームの事例を紹介します。
事例1：歴史のある家を活かしながらリフォーム
茨城県鉾田市の古民家をリフォームし、伝統的な雰囲気を残しつつ、快適な住空間へと改修した事例を紹介します。
当時の家具や梁を残し、伝統とモダンスタイルを合わせた空間を作り出しています。
このようなリフォームでは、補助金や助成金が活用できる場合があり、古民家再生を支援する自治体の制度を利用すると、費用を抑えつつ改修を進められます。
リフォーム後は、快適な住まいとして再び家族が住むだけでなく、観光施設やカフェとして活用されるケースも増えています。
事例2：宿泊施設として活用
空き家をリフォームし、民泊やゲストハウスとして活用する事例も増えています。
特に、観光地や自然豊かな地域では、空き家を改修して宿泊施設として提供することで、地域の魅力を発信する拠点にもなります。
例えば、兵庫県篠山市にある「篠山城下町ホテルNIPPONIA」は築100年以上の古民家を改修し、古民家の趣を残しながらも、快適な宿泊環境を整える改修が行われました。
このような宿泊施設向けのリフォームには、自治体の「空き家活用支援事業」や観光振興に関連する補助金が適用されることがあります。
また、固定資産税の軽減措置を受けられる場合もあるため、事前に自治体に相談することが重要です。
事例3：シェアハウスとして活用
地方の古民家をシェアハウスとして改修し、移住者や働きながら地域活性化を目指す人々に提供するケースを紹介します。
例えば、宮城県石巻市にあるシェアハウス「Roopt石巻千石町-Eiser-」は木造２階建て一軒家をリノベーションして、シェアハウスにしています。
引用元：株式会社巻組
シェアハウスは、比較的少ない改修費用で運用が可能であり、家賃収入を得ながら空き家を有効活用できます。
空き家リフォームの事例を参考にすることで、どのような活用方法があるのか具体的なイメージが湧きやすくなります。
リフォームを検討する際には、目的に応じたプランを立て、自治体の支援制度や補助金を活用しながら、最適な方法で進めることが重要です。
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空き家をリフォームして活用する方法には多くのメリットがありますが、リフォームには高額な費用や長い工期がかかります。
リフォーム後に賃貸や売却を考えているものの、需要が見込めない地域では、リフォーム費用を回収するのが難しいケースもあります。
リフォーム後に住む予定が決まっていない、活用のプランがイメージできない、という方には売却がおすすめです。
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実際に、廃墟化した空き家の買取も過去におこなっており、フジテレビの「イット」をはじめ、多くのメディアに特集されています。
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まとめ
この記事では、空き家のリフォームについて、そのメリット・デメリット、費用相場、活用できる補助金や減税制度、工期の目安、そして具体的なリフォーム事例を紹介しました。
リフォームを行うことで資産価値の向上や安全性の確保が期待できますが、費用や工期の負担も考慮する必要があります。
リフォームを検討する際は、国や自治体の補助金制度を活用し、コストを抑えることも可能です。
実際の事例を参考にしながら、空き家の有効活用をぜひ前向きに検討してみてください。
もし「リフォームよりも売却を考えたい」という方は、専門業者への相談もおすすめです。
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