相続した空き家の取得費加算の特例と概要
相続した空き家を売却する際に適用できる「取得費加算の特例」は、譲渡所得税を軽減できる制度です。
通常、譲渡所得税は売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた金額に課税されます。しかし取得費加算の特例を利用すると、相続税の一部を取得費に加算できるため、課税対象額を抑えられます。
取得費加算の特例は、相続税を納めた相続人が、相続開始から3年10か月以内に空き家を売却する場合に適用が可能です。
ただし、取得費加算の特例は他の特例との併用が制限される場合があります。
適用要件や申請手続きについても事前に確認し、税理士などの専門家に相談しながら進めましょう。
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特例が適用される3つの要件
取得費加算の特例の適用要件としては、以下の3点が挙げられます。
相続や遺贈により財産を取得したこと
取得費加算の特例を適用するには、売却する不動産が相続または遺贈によって取得されたものである必要があります。
遺言によって財産を譲り渡すこと。相続とは異なり、相続人以外の人（例えば友人や団体）にも財産を渡せる。
ただし、生前贈与によって取得した財産には適用されないため、注意が必要です。
相続人が共有で取得した不動産を売却する場合でも、各相続人ごとに適用要件を満たしている必要があります。
具体的な例として、兄弟3人が相続した不動産を売却する場合を考えてみましょう。
兄弟3人が相続によって取得し、相続税を納め、相続開始から3年10か月以内に売却を完了すれば、3人とも取得費加算の特例を適用できます。
相続財産の取得方法によって適用の可否が変わるため、事前に相続の形態を整理し、特例の対象となるか確認しましょう。
相続財産を取得した人が相続税を納めていること
取得費加算の特例を利用するには、相続財産を取得した相続人が相続税を納付していることが条件となります。
相続税が発生しなかった場合や、基礎控除内で納税義務がなかった場合には、この特例の適用を受けることはできません。
例えば、相続財産の総額が基礎控除額（3,000万円＋法定相続人1人あたり600万円）以下であれば相続税は発生しません。
参照元：相続税の計算【国税庁】
適用を受けるためには、相続税の納付を証明する書類が必要となるため、確定申告時に準備しておくことが大切です。
相続開始から3年10ヶ月以内に空き家を売却していること
取得費加算の特例を適用するためには、相続開始から3年10か月以内に売却を完了させる必要があります。
被相続人（亡くなった人）が 死亡した日 のこと。この日を基準に相続の手続きや税金の計算が進められる。
この期限を過ぎると、特例が適用されません、
例えば、2020年1月1日に相続が発生した場合、2023年11月1日までに売却を完了しなければなりません。
売却の手続きには時間がかかるため、余裕をもって計画することが重要です
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相続税の取得費加算の特例の計算方法
取得費に加算できる相続税額は、「売却した不動産に対応する相続税額」となります。
具体的には、相続財産全体のうち、売却した不動産が占める割合を算出し、その割合に応じた相続税額を取得費として加算できます。
例えば、相続財産の総額が5,000万円で、そのうち1,000万円の不動産を売却した場合、不動産の割合は20%になります。
相続税として2,500万円を納めていた場合、この20%にあたる500万円を取得費に加算でき、譲渡所得を抑えることができます。
取得費加算の特例で取得費に加算される金額の計算式は以下の通りです。
取得費加算の特例を活用することで、譲渡所得税の負担を減らすことができます。
相続した空き家の取得費加算の特例の申請手続き
申請に必要な書類
取得費加算の特例を適用するには、確定申告の際に必要な書類を準備する必要があります。
主な書類は以下の通りです。
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書B付表）
- 相続税の申告書の写し
- 相続税の納税証明書
- 売買契約書の写し
- 登記事項証明書
- 固定資産評価証明書
書類の不備があると、特例が適用されない可能性があります。事前に必要書類を確認し、期限内に準備を整えましょう。
確定申告の手続き
取得費加算の特例を利用するには、譲渡所得の申告時に確定申告が必要です。
確定申告の流れは以下のようになります。
①必要書類の準備
先述した書類を事前に揃え、計算に必要な情報を整理
②譲渡所得の計算
取得費加算を考慮した譲渡所得を計算し、確定申告書に記入
③確定申告書の作成
「確定申告書B」および「譲渡所得の内訳書」に必要事項を記入
④税務署への提出
確定申告期間（通常2月15日～3月15日）内に提出する。電子申告（e-Tax）も可能
確定申告を適切に行わないと、取得費加算の特例を受けられず、税負担が増える可能性があります。慎重に手続きを進めましょう。
以下の記事では空き家売却に伴う確定申告の必要性や計算方法、申告手続きの流れを詳しく解説しています。
提出先と申告期限
確定申告書は、売却した不動産の所在地ではなく、納税者の住所地を管轄する税務署に提出する必要があります。
申告期限は、売却した翌年の確定申告期間内（通常、翌年2月15日から3月15日まで）です。
期限を過ぎると、特例を受けられなくなる可能性があるため、早めに準備を進めましょう。
税務署への提出方法は、以下の3つがあります。
- 税務署へ直接持参
- 郵送での提出（消印有効）
- e-Tax（電子申告）
申告期限間際は混雑するため、早めに書類を準備し、余裕をもって提出しましょう。
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取得費加算の特例と他の特例との適用関係
併用可能な特例
居住用財産の3,000万円特別控除
相続した空き家の売却時に「被相続人の居住用財産（空き家）に係る3,000万円特別控除」との併用はできませんが、「居住用財産の3,000万円特別控除」とは併用可能です。
これは、売却した不動産が売主自身の居住用財産である場合に適用されます。
参考：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
取得費が不明な場合の「概算取得費5%ルール」
取得費が不明な場合は、売却価格の5%を取得費とする「概算取得費5%ルール」を適用することが可能です。
特定の居住用財産の買換えの特例
売却資金を使って新たな居住用財産を購入する場合、「特定の居住用財産の買換えの特例」との併用が可能です。
ただし、特例の適用条件を満たしているか確認が必要です。
参考：国税庁「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」
小規模宅地等の特例
相続税の計算時に、小規模宅地等の特例を適用して土地の評価額を減額していた場合でも、取得費加算の特例は利用できます。
参考：国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」
併用不可能な特例
被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の3,000万円特別控除
譲渡所得の3,000万円特別控除とは、相続した空き家を一定の条件のもと売却する場合に適用されるものですが、取得費加算の特例とは併用できません。
どちらを適用した方が節税効果が高いか、事前にシミュレーションする必要があります。
「空き家の3,000万円特別控除」については、以下の記事で詳しく解説しています。
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取得費加算の特例を適用する際の注意点
取得費加算の特例を利用する際には、以下の2点に注意が必要です。
-
- 相続税を納めていない場合は適用できない
- 相続税の負担がない場合は適用できない
基礎控除内で相続税が発生しない場合は、別の節税対策を検討しましょう。
申告期限を厳守
取得費加算の特例を適用するためには、売却した翌年の確定申告期間内に申請する必要があります。
期限を過ぎると特例の適用を受けられないため、早めに準備をしましょう。
特例の選択が必要
取得費加算の特例と、被相続人の居住用財産に係る3,000万円特別控除は併用できません。
どちらの特例を利用するか、自分にとって税負担をより軽くできる税制優遇措置はどれか、比較して選びましょう。
売却のタイミングに注意
取得費加算の特例は、相続開始から3年10か月以内の売却が条件のため、売却時期の計画を立てる必要があります。
時間に余裕をもって売却を進めましょう。
専門家に相談
取得費加算の特例は計算が複雑です。他の特例との兼ね合いもあるため、税理士をはじめとする専門家に相談するのがおすすめです。
適切な申告をすれば、最大限の節税効果を得られる可能性が高まります。
適切なタイミングで手続きを行い、譲渡所得税の負担を大きく軽減しましょう。
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まとめ
今回は、相続した空き家の取得費加算の特例の概要や適用条件、申請手続きなどについて詳しく解説しました。
取得費加算の特例を活用すれば、譲渡所得税の負担を軽減できる可能性があります。
ただし適用条件として、相続税を納めている、相続開始から3年10ヶ月以内に売却するなどが定められているため注意が必要です。確定申告も忘れずに行う必要があります。
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