親が認知症になったら家の名義変更はどうなる？
親が認知症になった場合、家の名義変更ができるかどうかは、本人に「意思能力（内容を理解し、自分の意思で判断できる能力）」があるかどうかで決まります。
【結論】
- 意思能力があると認められる場合（軽度のケースなど） → 名義変更は可能
- 意思能力がないと判断された場合 → 原則として名義変更はできず、手続きを進めるには成年後見制度の利用が必要
名義変更や売却といった法律行為は、親本人が内容を理解し、自ら判断できる状態でなければ成立しません。
意思能力が不十分なまま行われた契約や登記は、民法上「無効」と判断される可能性があるためです。
そのため、認知症と診断された＝名義変更不可 ではありません。
重要なのは診断名ではなく、手続き時点での本人の判断能力 です。
以下では、親が認知症になった際の名義変更で押さえておくべき4つのポイントを解説します。
以降、順にポイントを整理していきましょう。
名義変更には「意思能力」が必要
名義変更や売却といった法律行為を行なうためには、親本人に「意思能力」があることが前提になります。
意思能力とは、「自分の行為によってどんな結果が起きるのかを理解し、自分の意思で判断できる力」のことです。
たとえば親が「この家を売ります」と言うとき、家を手放し、代金が発生し、所有権が移るという結果を理解できているかが重要です。
たとえば、親が「この家を売ります」と言うとき、その結果として所有権が移り、代金が発生して家を手放すことになる、といった意味を理解できているかが重要です。
また、軽度の認知症であっても、やり取りの内容を理解して適切に判断している様子が確認できれば、名義変更が認められる可能性はあります。
つまり、「名義変更したいから親にサインしてもらえばいい」と急ぐのではなく、まずは親に法律行為を行なうだけの意思能力があるかどうかを確認することが大切です。
意思能力がないと契約や登記が無効になる
次に重要なポイントは、意思能力と契約の有効性についてです。
親に意思能力がないと判断された場合、その契約や登記は無効となる可能性があります。
民法では、法律行為の当事者が意思表示をした時に意思能力を有していなかったとき、その法律行為は無効とする規定が明文化されているからです。
参照元：e-GOV 民法第3条の2
不動産取引では、売主の判断能力が不十分だと、売買契約や所有権移転登記が無効とされた例があります。
実際に、認知症で判断が著しく低下していた親が「売る意思を理解していたか」が争点となり、最終的に「意思能力がなかった」として契約が無効とされた東京地裁の判例もあります。
意思能力の有無を軽視して手続きを進めると、せっかく進めた名義変更が後から「無効」とされ、非常に大きなトラブルになりかねません。
司法書士や法務局が「判断能力の有無」を確認する仕組みがある
トラブルを防ぐためには、名義変更や登記の場面で、どのように「意思能力・判断能力」が確認されているのかを知っておくことが大切です。
不動産の売買や所有権移転登記では、司法書士が本人確認や取引内容の理解度を確かめる役割を担い、とくに高齢者や認知症の疑いがある場合は、その確認がより慎重に行なわれます。
参照元：日本司法書士連合会
具体的には、司法書士が面談を通じて、売主本人が「この物件を売る」「代金を受け取る」といった内容を理解しているかを確認します。
判断能力に不安がある場合は、診断書の提出が必要になったり、成年後見制度を利用した代理手続きに切り替えるたりするよう案内されることもあるのです。
また、法務局（登記官）も、司法書士が作成する本人確認情報や事前通知制度を通じて、申請者が本当に登記を行なう意思と権限を持っているかを確認します。
参照元：法務局
本人の判断能力に疑いがある取引は、これらの仕組みにより登記がストップすることもあります。
登記は書類をそろえるだけでなく、「本人が内容を理解し判断できているか」を司法書士や法務局が確認する点に注意が必要です。
軽度認知症なら名義変更ができる場合もある
親が軽度の認知症と診断されていても、状況によっては名義変更が認められる場合があります。
意思能力や判断能力は認知症かどうかだけで決まらず、行為の内容やその時の理解度など、個別の状況で判断されるからです。
たとえば、以下のケースで親が認知症でも名義変更できる可能性があります。
- 定期的に財産の管理ができていた
- 家族との会話で取引内容を理解できていた
- 売却・贈与などの契約時に司法書士が面談を行い「理解していますね」と確認
ただし、将来的には認知症が進行し、判断能力が低下するリスクもあるため、事前に「任意後見制度」などを活用しておくのがおすすめです。
今の判断能力に合わせて対応し、司法書士や弁護士などの専門家に相談しながら、最適な手続きを進めることが大切です。
しかし、状況によっては名義変更が難しかったり、相続した家の管理が負担になったりすることもあります。
そのような場合、家を手放して問題を整理したい方には、不動産買取という選択肢が有効です。
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親が認知症で意思能力がない場合の名義変更の方法
親が認知症となり、意思能力がないと判断された場合でも、不動産の名義変更が完全に不可能になるわけではありません。
このようなケースでは、成年後見制度を利用して後見人が手続きを代行する方法が一般的です。
名義変更の方法や注意点は以下の通りです。
たとえば、親が要介護で施設に入り、不動産を売りたい場合でも、本人に意思能力がなければ売却や登記はできません。
しかし、成年後見人が選ばれれば、家庭裁判所の許可を得て名義変更が可能になります。
この制度は資産管理や相続対策として利用が増えており、認知症で本人が手続きできなくても活用できます。
つまり、成年後見制度を使えば名義変更は可能であり、早めに理解して準備することが大切です。
成年後見制度を利用して後見人が手続きを行う
成年後見制度とは、認知症などで判断能力が低下した人に代わって、家庭裁判所が選んだ後見人が財産管理や法律行為を行う制度です。
参照元：厚生労働省
親に意思能力がなくなると、本人の名義の不動産であっても、そのままでは売却や登記の手続きを進められません。
そこで必要になるのが、成年後見人の選任です。
後見人が決まれば、本人に代わって法律行為を行えるため、不動産の売却や名義変更にも対応できます。
たとえば、親が所有する土地を売却して介護費に充てたい場合でも、後見人が家庭裁判所の許可を得れば、売買契約の締結から所有権移転登記まで手続きが可能です。
成年後見制度の申立件数は2024年時点で年間4万件を超えており、この制度を利用する家庭は年々増えています。
参照元：裁判所
判断能力を失った状況でも、成年後見制度を活用すれば、後見人が代理して名義変更を適切に進められます。
家庭裁判所の許可が必要で手続きに時間と費用がかかる
成年後見制度を利用する場合は、家庭裁判所の関与が欠かせません。
そのため、手続きを進めるにはどうしても時間と費用がかかることを理解しておく必要があります。
後見人が不動産を売却したり名義変更を行う際には、事前に家庭裁判所へ許可を申請し、慎重な審査を受けます。
参照元：e-GOV「民法859条の3」
たとえば、親の自宅を売却して介護費に充てたい場合には、「本人の利益になるか」「価格は適正か」などが細かく確認されるのです。
参照元：法務省
また、後見人選任の申し立てには、印紙代・鑑定費用・登記費用に加えて、司法書士や弁護士への報酬がかかることがあります。
参照元：厚生労働省
加えて、後見人が選ばれるまでには通常1〜2か月ほどかかるため、急ぎの手続きが必要な場面では注意が必要です。
参照元：裁判所
こうした点から、成年後見制度は安心して使える反面、時間とコストを見込んで早めに準備することが大切です。
自由な資産運用が難しくなるなどのデメリットもある
成年後見制度には、財産を安全に守れるというメリットがある一方で、一度始めるとお金や不動産を自由に動かしにくくなる面もあります。
参照元：裁判所
後見人は「本人の財産を保護すること」が最優先となるため、相続税対策を目的とした生前贈与や、リスクの高い投資などは、原則として行なえません。
将来子どもに土地を生前贈与しておきたいと考えていても、後見制度開始後は「本人の利益にならない」と判断されれば、家庭裁判所の許可が下りず、贈与できない可能性が高くなります。
参照元：さいたま家庭裁判所
また、後見人には家庭裁判所への定期的な報告義務があり、事務的な負担も発生します。
参照元：厚生労働省
成年後見制度は有効な仕組みである一方で、自由な資産運用が制限される側面もあるため、将来の資産計画も含めて慎重に検討することが大切です。
不動産や相続に関する判断が難しい場合は、専門知識を持つ不動産会社へ相談しておくと安心です。
とくに、名義変更ができない、管理が負担、早く手放したいといった状況では、不動産買取が問題解決に有効です。
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親が認知症になる前に家の名義変更を進める3つの方法
親が認知症になると、不動産の名義変更には大きな制約がかかります。
そのため、意思能力があるうちに名義変更の準備を進めることが重要です。
名義変更を事前に進める主な方法は次の3つです。
認知症が進むと成年後見制度が必要になり、費用や手間が増えるため、早めの準備が大切です。
生前贈与：税金に注意しつつスムーズに名義を移す方法
不動産の名義を移す方法の中でも、生前贈与は比較的わかりやすい選択肢です。
親が元気なうちに自宅などを子どもへ渡す方法で、本人に意思能力があれば自由に進められます。
たとえば、親から子へ自宅を贈与する場合は「贈与契約書」を作り、所有権移転登記をすれば手続きは完了します。
ただし、贈与税がかかる可能性がある点には注意が必要です。
贈与税には年間110万円まで非課税となる基礎控除がありますが、不動産の場合は評価額がこれを大きく超えることが多く、結果として数百万円の贈与税が発生するケースもあります。
参照元：国税庁
生前贈与は便利な方法ですが、税金の対策をしながら進めることが大切です。
家族信託：将来を見据えて資産管理を託す制度
家族信託とは、親が元気なうちに、不動産などの管理や処分を信頼できる家族に任せておく仕組みで、認知症になった後もスムーズに対応できることが特徴です。
たとえば、親が自宅の管理を子どもに託す家族信託契約を結んでおけば、認知症が進んでも子どもが契約に基づいて売却や管理、名義変更などを行えます。
参照元：法務局
成年後見制度と違い、家庭裁判所の関与が不要で、財産の運用にも自由度があります。
家族信託は、将来の認知症リスクに備えて、本人の意思を反映した資産管理を行うための有力な選択肢です。
任意後見契約：将来判断能力が低下したときに備える手段
任意後見契約とは、将来判断能力が低下したときに備えて、あらかじめ後見人を決めておく仕組みです。
親が意思能力のあるうちに契約を結んでおき、判断能力が衰えた段階で、その契約に基づいて後見人が財産管理などを行います。
たとえば、「判断能力が低下したら子どもに財産管理を任せたい」と考えた場合、公正証書で任意後見契約を作成します。
そして必要になったときに家庭裁判所へ任意後見監督人の選任を申し立てると、契約に沿った後見が開始されるのです。
これにより、名義変更や不動産の売却といった重要な手続きもスムーズに行うことが可能となるのです。
また、制度開始後は家庭裁判所の監督が入るため、安心して利用でき、トラブル防止にも役立ちます。
参照元：厚生労働省
任意後見契約は、判断能力が低下した後も本人の意思を尊重しながら財産管理ができる方法であり、早めに準備しておくことで家族の安心にもつながります。
こうした準備に不安がある場合は、専門知識を持つ企業へ相談するのが安心です。
名義変更が難しい、相続した家の管理が負担になっている、早めに手放したいなどの状況では、不動産買取という選択肢が有効です。
業者が直接買い取るため、複雑な事情があっても早期の解決につながります。
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親が認知症で家の名義変更ができない際の6つのトラブル
親が認知症になると、意思能力の問題で不動産の名義変更ができない場合があります。
このような状態では、法的な手続きを本人が行うことができず、売却や賃貸、管理といった対応に支障をきたすことになるのです。
その結果、不動産の凍結や経済的負担、親族間のトラブルなど、さまざまな問題が発生します。
これらのリスクを避けるためには、あらかじめ制度や対応策について理解しておくことが重要です。
代表的なトラブルは以下の6つです。
以下では、認知症によって名義変更ができない際に起こりうる6つのトラブルについて具体的に解説します。
不動産が凍結され売却や貸出ができなくなる
名義人である親が認知症で意思能力を失うと、不動産を売ったり貸したりといった手続きが進められなくなります。
契約には本人の意思確認が必要なため、判断能力がない状態で結んだ契約は無効とされる可能性があるためです。
親が老人ホームに入るために自宅を売りたい場合でも、名義変更ができなければ売買契約は成立しません。
成年後見制度を使う方法もありますが、後見人の選任や家庭裁判所の許可が必要になるため、すぐに対応することは難しいのが現実です。
資産価値が下がり売却や活用が難しくなる
不動産は市場の変化に左右されるため、売却のタイミングを逃すと価値が下がる可能性があります。
名義変更ができない状態が続くと、売却のチャンスを逃し、その間に価格が下落したり物件が劣化したりして、資産として活用しづらくなることがあるのです。
地域の価格が上昇している時期に売却できないまま相場が下がってしまう可能性もあります。
さらに、手入れされない空き家は状態が悪化しやすく、査定額が大きく下がる原因にもなります。
管理費・固定資産税の負担が長期間続く
不動産を保有しているだけでも、固定資産税や管理費といった維持費が継続的に発生します。
名義変更ができず売却できない状態が続けば、その負担は家族にのしかかることになります。
空き家となった実家には、使用していなくても年間数万円〜十数万円の固定資産税がかかってくるのです。
実際、高額な維持費は実家を手放すきっかけとなります。
高額な維持費を回避するため、空き家を売却するのも一つの方法です。
空き家の維持費について知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。
マンションであれば管理費や修繕積立金も加わり、家計への負担はさらに増します。
空き家化や老朽化によるトラブルが発生する
放置された空き家は、老朽化や衛生面での問題から近隣住民とのトラブルや行政指導の対象になる可能性があります。
雑草の繁茂、ゴミの不法投棄、屋根の崩落などが発生すれば、周辺への影響も深刻です。
管理されていなかった住宅は傷みやすく、地域の景観悪化につながるため、近隣からクレームが入るケースもあります。
参照元：FNNオンライン
さらに、特定空家に指定されると、固定資産税の優遇措置が解除され、税負担も増します。
特定空き家について詳しく知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。
親族間のトラブルや訴訟に発展することがある
名義が親のままの状態では、財産の取り扱いに関する家族間の合意形成が難しくなります。
相続や管理方針を巡って意見が分かれた場合、関係が悪化し、場合によっては訴訟にまで発展することもあるのです。
実際、「売却して現金を分けたい」という子と、「実家を残したい」という子が対立し、調停にまで進んだという事例があります。
参照元：J-CASTニュース
感情の対立が深まる前に、早期の対応と話し合いが重要です。
相続時に名義がネックとなり分割協議が進まない
親が亡くなった後も名義が変更されていないと、相続人同士の遺産分割協議が進まなくなることがあります。
不動産の分け方を巡って合意が取れなければ、相続登記ができず、さらに手続きが複雑になるのです。
相続人が複数いる場合、「誰が住むか」「どう分けるか」で意見がまとまらず、不動産が共有のまま放置されてしまうことがあります。
その結果、売却も貸出もできないまま管理費用だけがかさみ続けることになりかねません。
不動産や相続の判断が難しい場面では、専門家に相談して適切な対応を検討することが重要です。
名義変更ができない、相続した家の管理が負担、早く手放したいといった場合には、不動産買取という選択肢が有効です。
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親が認知症になる前に第三者に売却するのもおすすめ
親が将来的に認知症になるリスクがある場合、不動産の名義変更を検討する際の一つの選択肢として、第三者への売却も有効な手段です。
意思能力があるうちであれば、本人の判断で不動産を売却し、資産を現金化することが可能です。
これにより、相続や管理の手間を回避でき、今後の介護費用や生活資金にも柔軟に対応できます。
第三者に売却するメリットは以下の通りです。
売却先を家族ではなく第三者とすることで、贈与税の課税リスクを避けつつ、適正価格での取引が実現しやすくなる点もメリットです。
売却で資産を現金化すれば管理負担を減らせる
親名義の不動産は、人が住まなくなった後も、固定資産税・修繕費・庭木の手入れなど、さまざまな管理負担が家族にかかります。
こうした維持管理の手間や費用を減らしたい場合、売却して現金化する方法は非常に有効です。
実家を第三者へ売却すれば、今後の管理や維持コストから解放されるだけでなく、その売却代金を介護費や生活費に回すこともできます。
空き家の老朽化によるリスクを避けられる点でも、早めの処分は合理的な選択です。
さらに、親に意思能力があるうちに売却契約を結べば、成年後見制度を使わずに手続きを済ませることができます。
将来の負担を軽くするためにも、売却の検討は早めに始めておくことが大切です。
相続トラブルを避けられる
アルバリンクが行ったアンケートによると、不動産は相続の場面でトラブルになりやすい資産と考えられています。
「誰が住むのか」「どう分けるのか」といった点で意見が食い違い、親族の関係が悪化したり、法的な争いに発展したりすることも珍しくありません。
こうしたリスクを避ける方法として、不動産をあらかじめ第三者へ売却し、資産を現金にしておく選択があります。
現金であれば法定相続分に沿って分けやすく、相続人同士の公平さも保ちやすくなるからです。
兄弟間で「家を残すかどうか」で揉めるより、売却して現金として残しておく方が、分配時の合意を得やすくなるケースもあります。
また、親の意思で売却されたという記録が残るため、後のトラブル防止にも役立ちます。
スムーズに対応するためには、早い段階で相談先を確保しておくことが大切です。
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親が認知症で家の名義変更や売却を考えるなら、まず専門家に相談を
親が認知症になると、家の名義変更や不動産の売却などの手続きは、法律上の制約や手続きの複雑さから、家族だけで判断して進めるのが難しくなります。
このような状況で重要になるのが、専門家への早めの相談です。
認知症の進行具合や本人の意思能力の有無、成年後見制度の活用の可否など、ケースごとに取るべき対応は異なります。
専門家に相談する場合、以下の点が考えられます。
適切な専門家に相談すれば、判断能力の確認方法や必要な書類、今後の手続きにかかる費用などについて、的確なアドバイスを受けることができます。
名義変更や売却に関するトラブルを未然に防ぐためにも、専門的な知見を持つ司法書士や弁護士への相談は不可欠です。
司法書士や弁護士に相談して対応可能かを確認
親が認知症であっても、状況次第では名義変更や不動産の売却が進められる場合があります。
それには専門家のサポートが必要です。
司法書士は登記手続きや成年後見制度に精通しており、意思能力の確認や登記が可能かどうかを、現場の状況に合わせて判断してくれます。
弁護士に相談すれば、財産の処分に関する法的な課題や、相続・紛争のリスクを踏まえたアドバイスを受けることが可能です。
家庭裁判所へ成年後見人の選任を申し立てる際も、弁護士に依頼することで手続きを円滑に進めやすくなります。
親の判断能力が低下してからでは進められない手続きもあるため、早い段階で専門家に相談し、何ができるのかを確認しておくことが大切です。
売却を検討するなら「買取専門業者」に相談するのも一案
不動産を売りたいと考えたとき、親が高齢で施設に入居していたり、家族が遠方に住んでいたりする場合には、一般的な仲介だけでなく「買取専門業者」に相談する方法も検討する価値があります。
買取業者は、名義変更に必要な書類作成や手続きのサポートが整っていることが多く、家の状態や立地に関係なく、短期間で買い取ってもらえるかもしれないからです。
相続や成年後見制度に詳しい不動産会社であれば、司法書士と連携して問題解決に向けた提案を受けられる点も心強いポイントです。
さらに、無料査定を利用すれば、事前におおよその売却価格を把握したうえで判断できるため、安心して進められます。
早めに複数の業者から情報を集めることで、より納得できる売却につながりやすくなります。
専門家へ相談しながら進めたい場合は、信頼できる相談先を選ぶことがとても重要です。
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実際に、廃墟化した空き家の買取も過去におこなっており、フジテレビの「イット」をはじめ、多くのメディアに特集されています。
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まとめ
親が認知症になると、意思能力の問題で名義変更ができない場合があります。
成年後見制度を使えば手続きは可能ですが、裁判所の許可が必要で自由な資産管理が難しくなる点がデメリットです。
そのため、認知症になる前に名義変更を済ませるか、家を売却して負担を減らす方法があります。
売却を検討するなら不動産買取がスムーズです。
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