高齢化社会が招く孤独死と空き家の増加
日本では、高齢化で単身で暮らしている高齢者が増加しているため、孤独死が社会的な問題となっています。
そして、孤独死が起きた物件は相続人が見つかりにくい、売却しづらいといった背景から、空き家となり放置されてしまう状況もあります。
長期間放置された空き家はさらに価値が下がってしまい、近所の環境にも悪影響を及ぼしてしまうリスクを持っています。
ここでは、孤独死と空き家問題の背景について詳しく解説します。
高齢者の単身世帯増加と孤独死の現状
現在、日本では高齢者の単身世帯が増加しています。
厚生労働省の「2019年国民生活基礎調査」によると、65歳以上の高齢者世帯のうち、単独世帯は49.5%を占めています。
引用元：厚生労働省
また、高齢者の単独世帯は、日本の世帯数全体に対しては、14.2%を占めており、7世帯のうち1世帯は高齢者の単独世帯となっています。
それに伴い、一人暮らしの方が自宅で亡くなってしまう「孤独死」が課題となっています。
令和6年の警視庁調査によると、一人暮らしの方が自宅で亡くなった数は7万6千人を超えているというデータが出ています。
こうした背景から、孤独死は社会的な問題となっています。
孤独死が空き家問題を深刻化させる要因
孤独死が起きてしまった物件は、以下の2つの理由によって空き家が長期間放置されてしまい、空き家問題を深刻化させる要因となってしまいます。
- 相続人が不明、または相続放棄による空き家の長期間放置
- 事故物件の扱いになると売却しづらく、そのままになってしまう
放置された空き家は管理が十分にされていないと、建物の老朽化による倒壊リスクや、ゴミの不法投棄、近隣住民への悪臭など、地域の安全と環境に深刻な影響を及ぼします。
そのため、相続手続きや管理体制の整備を早期に進めることが重要です。
相続手続きは、主に2つに分かれます。
- 遺言書：財産の相続先や相続の割合を指定する
- 死後事務委任契約：死亡後の様々な手続きを行ってくれる受任者と契約する
参照元：朝日新聞社
管理体制の整備として、体調不良や人の動きが確認できない場合に、すぐ発見してもらえる見守りサービスの活用が挙げられます。
たとえば、セコム・ホームセキュリティ（親の見守りプラン）は、ペンダント型の通報ボタンや自宅内に設置したセンサーで、体調不良や急に倒れてしまった時にセコムのスタッフが駆けつけてくれるサービスをしています。
孤独死の結果、空き家となってしまった物件は、いち早く対応が求められます。
そのままの状態でも買取を行っている買取業者への買取り依頼がおすすめです。
弊社アルバリンクは、空き家などの売却しづらい物件を専門に買い取っている買取業者です。
「他社で売却を断られた」「早く管理義務から解放されたい」など物件の処分にお困りの方は、弊社にご相談いただければすぐに買取査定させていただきます。
＼高額ですぐ手放したい方はこちら／
孤独死物件を空き家のままにする4つのリスク
孤独死が発生した物件を空き家のまま放置すると、出費や近隣住民とのトラブルにつながるリスクを伴います。
4つの代表的なリスクを解説します。
孤独死物件は心情的にも対応しづらいかと思いますが、放置し続けていると、さらにリスクが増すこともあるため、早めの対策が重要です。
資産価値の下落
孤独死が起きた物件は、通常の不動産に比べて大幅に価格が下がる可能性があります。
物件で人が亡くなったことで不安や嫌悪感を抱かせる状態を「心理的瑕疵」と呼びます。
2021年に国によって定められた「宅地建物取引業者による人の死の告知に関する ガイドライン」では、以下のような物件は心理的瑕疵がある物件と定義づけられています。
- 過去に殺人や自殺、火事や事故などによる死亡事案があった物件
- 孤独死、自然死、病死が起き、遺体の発見が遅れ特殊清掃が必要になった物件
- 集合住宅でほかの部屋や共用部で人が亡くなった物件
参照元：国土交通省
心理的瑕疵のある物件は買い手がつきにくく、値段を下げないと売れない状況になってしまうため、早期の対策が必要となります。
建物の老朽化と倒壊・火災リスク
孤独死に限らず、空き家となった物件は定期的な管理が行われないことから、建物の老朽化が急速に進行しやすい状態にあります。
具体的には、以下のようなリスクが考えられます。
- 屋根や外壁の劣化：雨漏りやシロアリ被害リスク
- 配管の腐食による漏水：水道管の修理費用や配管周辺の機器の劣化リスク
- 電気系統の不具合：火災リスク
それぞれの問題が発生してしまった後、補修の手間や費用がかかるおそれがあります。
定期的に空き家を管理し、必要に応じた修繕や解体工事を行うことが不可欠です。
害虫・動物の住処化による衛生問題
長期間放置された空き家には、ネズミやゴキブリ、野良猫などの害虫・害獣が住みつくことがあります。
そして孤独死のあった空き家では、場合によっては異臭や汚染が残るため、衛生状態が著しく悪化するおそれがあります。
衛生状態の悪い空き家は、周りの環境に悪影響を及ぼし、近隣住民とのトラブルや行政指導を招くこともあるため、注意が必要です。
適切な清掃や遺品整理を専門業者に依頼し、衛生面でのリスクを低減することが求められます。
損害賠償請求や行政指導の可能性
空き家の放置によって倒壊や火災が発生した場合、所有者や相続人は近隣住民から損害賠償を請求されるおそれがあります。
また、行政の「空家等対策特別措置法」に基づいた助言・指導を受けても対応できない場合「管理不全空き家」と認定され、空き家の固定資産税が6倍になります。
それでも改善できなかった場合は、最終的に行政代執行となり、空き家の解体費用を請求される場合もあります。
このような状態は金銭的・精神的にも負担が増すため、あらかじめ空き家の管理をしっかり行い、トラブルを未然に防ぎましょう。
孤独死物件を空き家のままにしておくと起きるリスクを紹介しました。
孤独死によって物件の資産価値が落ちてしまう上に、そのままにしておくと空き家は劣化が進んでしまい、さらに資産価値が落ちてしまいます。
空き家はそのままにせずに、売却の検討がおすすめです。
弊社アルバリンクは、売却しづらい物件の豊富な買取実績を活かし、空き家などの物件に適正な査定金額をご提示いたします。
相談・査定は弊社の無料サービスの一環なので、弊社に売却する前提でなくてもお気軽にご利用ください。
＼(無料)東証上場企業に相談・査定／
孤独死のあった空き家の仲介売却の課題3つ
孤独死が発生した空き家を仲介売却する際には、通常の売却では想定されない課題が生じます。
仲介売却の主な課題を3つ紹介します。
これらの課題を理解し、相続人や所有者が早期に適切な対応をとって売却を目指しましょう。
心理的瑕疵による市場価値の低下
孤独死が発生した物件は、買主が購入にあたって心理的な抵抗感を覚える場合があります。
これは「心理的瑕疵」と呼ばれています。
心理的瑕疵のある物件は「事故物件」として扱われ、買い手がつきにくくなり市場価値が下がる傾向にあります。
仲介業者として特殊清掃やリフォームによる原状回復を行い、物件の価値を極力落とさないようにして売却に臨むとよいでしょう。
特殊清掃やリフォームに費用と手間がかかる
孤独死があった物件は、通常の住宅と異なり、特殊清掃やリフォームが必要となります。
特殊清掃やリフォームの作業内容の一例を紹介します。
- ハウスクリーニング：血液や体液を特殊な薬剤で除去
- 除菌消毒：特殊な薬剤を噴霧して消臭
- リフォーム：汚れをとりきれない場合や痕跡を消したい場合に床板を交換する
- 遺品整理：遺品を分別し、不要なものは処分する
参照元：中小企業基盤整備機構
特殊清掃にかかる時間と料金は、間取りや部屋の状態によって異なりますが、参考として3つのケースを紹介します。
| 間取り | 特殊清掃作業時間 | 消臭時間 | 特殊清掃・消臭作業代 |
|---|---|---|---|
| 1R | 1.5時間 | 4時間 | 60,000円 |
| 1R | 2.5時間 | 72時間 | 95,000円 |
| 1DK | 4時間 | 48時間 | 60,000円 |
参照元：みんなの遺品整理
このように、特殊清掃やリフォームは費用と手間がかかるため、売却が成立しても利益が減ったり、売却まで時間がかかってしまう点に注意が必要です。
告知義務と売却時の注意点
孤独死が発生した物件を売却する時には、売主は瑕疵の告知義務があります。
告知義務をする基準は国土交通省のガイドラインで定められており、いくつか代表的なものを図で紹介します。
しかし事故物件に該当しない死因でも、以下の場合は告知義務があります。
- 事件性、周知性（近所で噂になっている）、社会に与えた影響が特に高い場合
- 取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合
このケースは「この場合は社会に与えた影響が強いかどうか」と判断するのは難しく、買主の感じ方によるところが大きくなります。
そのため、孤独死のあった空き家については、告知義務の有無に関わらず、告知を行うのが一般的です。
もし意図的に告知内容を隠して取引を進めた場合、後に契約解除や損害賠償請求を受けるリスクがあるため、注意が必要です。
空き家を仲介で売却する場合、買ってくれる相手が見つからないと売却は成立しません。
孤独死が発生した物件は特殊清掃やリフォームへの費用もかかる上に、通常の物件に比べて心理的なハードルが上がってしまうため、売却が難しくなってしまうケースもあります。
手間や費用をかけずに空き家を手放したいとお考えの方は、買取業者への売却がおすすめです。
弊社アルバリンクは、売却しづらい物件の豊富な買取実績を活かし、空き家などの物件に適正な査定金額をご提示いたします。
相談・査定は弊社の無料サービスの一環なので、弊社に売却する前提でなくてもお気軽にご利用ください。
＼(無料)東証上場企業に相談・査定／
空き家となった孤独死物件の対処法4つ
空き家となった孤独死物件を仲介売却しようと思っても、なかなか買い手がつかなかったり、費用がかかってしまう場合があり、スムーズに手続きが進められない場合もあります。
そんな時は、仲介売却以外の対処法を検討しましょう。4つ紹介します。
状況に応じた判断を行い、負担を最小限に抑えて対処していきましょう。
相続放棄する
孤独死のあった物件の、原状回復や売却の見通しが立たない場合には「相続放棄」が選択肢の一つとなります。
相続放棄とは、相続人が「被相続人（亡くなった人）の財産を受け継がない」と家庭裁判所に申し出る仕組みです。
相続は、現金や家屋のようなプラスの財産だけでなく、借金のようなマイナスの財産も引き継ぐ形になるため、相続放棄によってすべての財産を受け継がないように選ぶことができます。
相続人全員が相続放棄した場合、相続財産精算人の選任を行い、財産の精算と国庫帰属を行います。
ただし、手続きが完了するまで、下記のような手間や費用がかかる点には注意が必要です。
-
- 手続きが完了するまでの間、空き家の管理は相続人が行う
- 相続財産精算人に支払う報酬・国庫帰属ための解体費や納付金が必要
空き家の相続放棄について、詳しくはこちらで紹介しています。
特殊清掃を行い自分で住む
故人が残した物件が自宅として使用可能な状態であれば、特殊清掃やリフォームを実施し、自分で住むという選択もあります。
特殊清掃にかかる時間と料金は、間取りや部屋の状態によって異なりますが、参考として3つのケースを紹介します。
| 間取り | 特殊清掃作業時間 | 消臭時間 | 特殊清掃・消臭作業代 |
|---|---|---|---|
| 1R | 1.5時間 | 4時間 | 60,000円 |
| 1R | 2.5時間 | 72時間 | 95,000円 |
| 1DK | 4時間 | 48時間 | 60,000円 |
参照元：みんなの遺品整理
ただし、特殊清掃を行い自分で住んだ後に、売却や賃貸に出そうとした場合にも、告知義務は残るため、場合によっては手放しにくくなる点には注意が必要です。
- 売却：告知義務の時効はないため何年経っても告知が必要
- 賃貸：法律上は3年が時効だが社会的影響力が強い場合は告知が必要
参照元：国土交通省
国土交通省のガイドラインでは、売却と賃貸によって告知義務の時効は異なると示されていますが、社会的影響力を考えて、告知をする必要があります。
また、周囲の近隣住民との関係や、自分が住むことへの心理的な負担を踏まえて判断が必要です。
解体して更地にする
建物の老朽化が進んでいる場合は、建物を解体して更地として活用するのも一つの方法です。
更地にすることで事故物件としての心理的瑕疵もある程度解消され、土地の売却や再開発、駐車場としての活用が可能になります。
しかし、土地を更地にしても、告知義務が残る点には注意が必要です。
ガイドラインで「更地にした土地の告知義務」は明確に定められてはいないものの、土地を売却した後に、人が亡くなったことを知り、損害賠償の裁判となった実例があります。
後々のトラブルを考えると、前もって告知を行なった方が安心です。
また、解体には費用がかかります。
たとえば木造住宅の場合、坪単価は2.5万〜3.5万円程度で済みますが、鉄骨造では3.5万〜4.5万円、RC造になると5万円以上になることも珍しくありません。
参照元：解体エージェント｜20坪の建物の解体費用はいくら？構造別【木造・鉄骨造・RC造】に徹底解説
解体した後の活用方法、得られそうな収益を考えてから判断しましょう。
買取業者にそのまま売却する
空き家となった孤独死物件は、事故物件に対応している買取業者に売却するとより早く対処できます。
特殊清掃やリフォーム、告知義務の対応も不要な業者を選ぶと、相続人や所有者の心理的・金銭的負担を大きく軽減できます。
業者によっては、物件のあるエリアに実績を持っている、または地元密着で買取を行なっているところもあるため、複数社に見積もりを依頼し、比較検討することが重要です。
空き家となった孤独死物件の対処法を紹介しましたが、一番おすすめしたいのは「買取業者にそのまま売却」です。
最も早く対処できるので、空き家の管理にかかる手間や費用をなるべく省いて手放すことができます。
弊社アルバリンクは、不動産買取業者の中では数少ない年間相談件数5000件越えの上場企業で他社では買い取れない物件なども積極的に買取を行っています。
「空き家」や「事故物件」「再建築不可物件」の他に「田舎の土地」「共有持分」にも対応可能です。
社会的にも大きな信用がある会社で、無理な営業などは一切行わないので、お気軽に相談・査定依頼をご利用ください。
＼(無料)東証上場企業に相談・査定／
孤独死物件はそのままにせずアルバリンクへ売却がおすすめ
孤独死が発生した空き家をそのまま放置すると、建物の老朽化や衛生問題、近隣住民とのトラブルなど、多くのリスクが発生します。
相続人や所有者にとっては、心理的・経済的な負担をかけないためにも、早期の対応が必要です。
弊社「株式会社Alba Link（アルバリンク）」は、日本全国の空き家などの売却しづらい物件を積極的に買い取っている不動産買取業者です。
築古物件や立地が良くない物件に関しても、活用ノウハウを豊富に持ち合わせているため、適正な金額をつけて買い取れます。
実際に、廃墟化した空き家の買取も過去におこなっており、フジテレビの「イット」をはじめ、多くのメディアに特集されています。
空き家などでお悩みの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
弊社スタッフが、あなたのお悩みを解決できるよう、全力でサポートさせていただきます。
＼(無料)東証上場企業に相談・査定／
アルバリンクついて詳しく知りたい方は、アルバリンクの評判で口コミや評判・買取実績などについて詳しく説明していますので、ぜひ合わせてご覧ください。
まとめ
この記事では、高齢化社会に伴う「孤独死」と「空き家」の現状と、それに伴うリスクや対処法について解説しました。
孤独死によって発生する空き家は、資産価値の下落や衛生問題、近隣住民とのトラブルなど、放置すれば多くのトラブルを招くおそれがあります。
しかし、適切な対処をすれば負担を軽減することも可能です。
孤独死や空き家の問題でお悩みの方は、専門業者への相談を検討してみてください。行動することで、未来への不安を少しでも減らすことができます。
＼(無料)東証上場企業に相談・査定／
相談・査定はこちら
相談・査定はこちら