そもそも埋蔵文化財包蔵地とは？
埋蔵文化財包蔵地とは、地中に文化財が埋蔵されている可能性のある土地のことです。
具体的には、石器や土器などの「遺物」、古代人の住居跡や貝塚、古墳などの「遺構」が埋まっていることが知られている、または埋まっている可能性が高い土地を指します。
全国で約46万ヵ所もあり、毎年9千件ほどの発掘調査が行われているのです。
参照元：文化庁｜埋蔵文化
文化財保護法第93条に基づき、各市町村の教育委員会が作成する「遺跡地図」や「遺跡台帳」に記載されることで、埋蔵文化財包蔵地として正式に認定されます。
しかし、すべての埋蔵文化財包蔵地が台帳に記載されているわけではありません。
過去の文献や地域の伝承、近隣での発見事例などから、新たに埋蔵文化財包蔵地と判明するケースも多々あります。
そのため、土地の売買を検討する際には事前の調査が重要となります。
埋蔵文化財包蔵地では、土木工事などで発掘をするときには工事着手の60日前に届け出を行い、場合によっては発掘調査を指示されるため、通常の土地とは異なる制約が生じるのが特徴です。
埋蔵文化財包蔵地に本当に該当しているか調査する方法
所有している土地が埋蔵文化財包蔵地に該当するかどうかは、適切な調査により確認できます。
調査方法は主に以下の2つがあり、正確な情報を得るためには公的機関への確認が不可欠です。
まずは簡単にできる方法から試し、必要に応じて詳細な調査を行うことをおすすめします。
県庁や各自治体で直接確認する
最も確実で詳細な情報を得られる方法は、県庁や市町村役場、文化財担当部署に直接出向いて遺跡地図・遺跡台帳で確認することです。
担当者に土地の所在地を伝えると、該当する土地が埋蔵文化財包蔵地に指定されているかどうかを正確に教えてもらえます。
また、指定されている場合は、どのような文化財が想定されているか、過去の調査履歴、今後建築等を行う際の手続きについても詳しくヒアリングできます。
直接確認するメリットは、地図や台帳に記載されていない情報も含めて、総合的な判断をしてもらえますし、間違いなく確認できることです。
また、売買を予定している旨を伝えると、買主への説明に必要な資料や証明書の発行についても相談できるためスムーズな取引につながります。
各自治体のホームページで確認する
多くの自治体では、市役所・町村役場のWebサイトで遺跡地図を公開しているため、インターネットを通じて手軽に確認できます。
自治体のホームページにアクセスし、「文化財」「遺跡」「埋蔵文化財」などのキーワードで検索すると該当するページが見つかります。
オンラインでの確認は24時間いつでも可能で、地図上で土地の位置を確認しながら、埋蔵文化財包蔵地の範囲を視覚的に把握できるのがメリットです。
ただし、Webサイトの情報は概要にとどまることが多く、詳細な情報や最新の状況については改めて担当部署への問い合わせが必要になります。
また、遺跡地図・遺跡台帳で指定されていない土地でも、埋蔵文化財包蔵地と扱われるケースもあるため、ホームページでの確認だけで安心せず、疑問点がある場合は必ず直接確認することが重要です。
なお、自身で調査を進めることも可能ですが、埋蔵文化財包蔵地の売却には専門的な知識が不可欠で、時間も手間もかかってしまうのが実情です。
「面倒な手続きは避けたい」「できるだけ早く、確実に現金化したい」とお考えなら、専門的な知識と豊富な経験を持つ不動産買取業者への相談をおすすめします。
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埋蔵文化財包蔵地に建つ空き家が売れにくい4つの理由
埋蔵文化財包蔵地の不動産は、通常の土地と比べて売却が難しい傾向にあります。
その代表的な理由は、以下の4つです。
埋蔵文化財包蔵地は文化財保護法によって取り扱いが定められています。
状況を正しく理解し、埋蔵文化財包蔵地における売却の特徴を把握することが、適切な対応を取るために重要です。
土地利用に制限が生じる
埋蔵文化財包蔵地は、文化財保護法の規制により、土地の自由な利用が制限されるケースがあり、不動産としての活用に大きな影響を及ぼす要因となります。
たとえば、福島県会津若松市では、埋蔵文化財包蔵地で土木工事を行う時の流れを以下のように紹介しています。
- 「埋蔵文化財発掘届出通知」を提出
- 会津若松市教育委員会が遺跡の有無を確認
- 福島県教育委員会から慎重工事、工事立会、発掘調査の指示が文書で通知
参照元：福島県会津若松市
遺跡の有無の確認や、通知文書が発行されるまでに時間がかかり、住みたい時期に家が間に合わないリスクがあるのです。
こうした制限は、土地の売却価値を下げ、買い手が慎重になる原因となるため、売れにくさに直結します。
告知義務がある
埋蔵文化財包蔵地を売却する時は、その内容を重要事項説明書へ記載し、告知する義務があります。
これは、埋蔵文化財包蔵地は、一般的な土地と比べると土地利用に制限が生じることが背景です。
「埋蔵文化財包蔵地」そのものは瑕疵（欠点）ではありませんが、一般的な土地と比べると工事手続きが必要で時間がかかるケースがあるため、告知義務があります。
告知内容を見た人が「この土地を買っても活用しづらいかも」「工事に時間がかかるならやめておこう」と印象を持ち、結果として、買い手が見つかりにくくなるおそれがあります。
発掘調査で取引スケジュールに遅れが出る
埋蔵文化財包蔵地では、建築前に試掘などの発掘調査が必要となることがあり、これが売買のスケジュールに大きな影響を与えます。
試掘調査で埋蔵文化財が見つかった場合は、本発掘調査を行う場合があります。
場所や調査の内容にもよりますが、100平方メートルで2〜3か月程度が目安です。
参照元：茨城県水戸市
これらの発掘調査のスケジュールの影響により、取引スケジュールに遅れが出てしまうことが、売れにくい原因となってしまいます。
調査費用が所有者負担になる可能性がある
発掘調査には費用がかかり、土地の所有者負担となる場合があります。
発掘調査費用の目安として、茨城県水戸市が挙げている例を紹介します。
1平方メートルあたり3万〜5万円のため、100平方メートルの土地にかかる発掘調査代は300万〜500万円が目安です。
費用負担については、建てる建物によって変わります。
- 本人が住むための自己用住宅：予算の範囲内で市が負担
- 共同住宅や店舗：事業者負担
参照元：茨城県水戸市
自治体によって費用や負担についての規定が異なる可能性があるため、詳しくは自治体へ確認が必要です。
費用負担が買主にも売主にも心理的・経済的な障壁となり、埋蔵文化財包蔵地が売れにくいケースとなってしまいます。
埋蔵文化財包蔵地は、他の土地と比べると手続きが増え、工事スケジュールに影響が出てしまう恐れがあることから売れにくい面があります。
しかし、訳あり物件・土地の買取に詳しい業者はノウハウがあるので、一度買い取れないと言われた物件でもスムーズに売却できる可能性があります。
弊社アルバリンクは、空き家などの売却しづらい物件を専門に買い取っている買取業者です。
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埋蔵文化財包蔵地の空き家を高く売却するための2つの対策
埋蔵文化財包蔵地を円滑に売却するための対策として、以下の2つが挙げられます。
埋蔵文化財包蔵地は、文化財保護法によって工事に届出が必要なことから「訳あり物件」と見なされる場合もあります。
しかし、情報の透明性と正確な対応を心がけることで、売却の可能性は確実に広がるでしょう。
それぞれ詳しく解説するので、ぜひ読み進めてみてください。
売却前に発掘調査の有無と結果を明確にする
売却をスムーズに進めるには、発掘調査の必要性や実施状況を事前に明らかにすることが重要です。
買主にとって「工事ができるのか」「調査費用は発生するのか」といった不安は、購入判断を大きく左右します。
地元自治体の台帳で調査状況を把握し、発掘の有無を明確にしておくことで、物件の透明性が増し、信頼される取引が実現しやすくなります。
重要事項説明書を準備する
発掘調査の有無と結果を調べた後は、重要事項説明書を準備します。
引用元：国土交通省
埋蔵文化財包蔵地の売却では、重要事項説明書の準備が不可欠です。
重要事項説明書は、宅地建物取引士の記名押印が必要です。
買主への説明も宅地建物取引士が行うように、宅地建物取引業法の第35条で定められているので、資格を持つ不動産業者に相談しながら進めましょう。
参照元：国土交通省
埋蔵文化財包蔵地をスムーズに売却するためには、事前の情報収集と重要事項説明書の作成が必要です。
しかし、重要事項説明書の作成には宅地建物取引士に依頼しなければいけないため、個人で売却を進められません。
ここでプロである不動産会社に任せる必要性が生まれるわけですが、不動産会社のなかでも得意・不得意な分野があります。
埋蔵文化財包蔵地に関する知識が乏しい業者に依頼してしまうと、重要事項説明書に不備が生じ、後々買主との間で深刻なトラブルに発展するケースも少なくありません。
あなたの資産を守り、法的なリスクを完全に排除するためには、この分野に精通した専門家を選ぶことが不可欠です。
当サイトを運営する株式会社AlbaLinkでは、訳あり物件を専門とする買取業者であり、埋蔵文化財包蔵地内の不動産の買取実績も多数あります。
専門家ならではの、安心・スムーズな取引をお約束しますので、まずはお気軽にご相談ください。
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埋蔵文化財包蔵地の空き家は専門の買取業者に依頼するのがおすすめ！
埋蔵文化財包蔵地は、一般の買主に売却しにくいため、専門の買取業者に依頼するのが賢明な選択です。
買取業者への依頼をおすすめする理由は、以下の２つです。
無料で相談・査定を受付している買取業者もあるため、まずは問い合わせをしてみましょう。
訳あり物件・土地でも買い取ってくれる
専門の不動産買取業者は、埋蔵文化財包蔵地のような「訳あり物件」にも柔軟に対応してくれます。
こうした業者は、遺跡や古墳の存在が周知されている地域でも取引実績があり、包蔵地特有の問題点を把握したうえで、迅速に価格査定を行ってくれます。
また、住居そのものが老朽化し、訳あり物件となっている場合でも買取可能です。
例えば、雨漏りがある家でも、修理をせずにそのまま買い取ってくれる可能性があります。
雨漏りした家の売却に関しては、以下の記事でも詳しく解説しているので、ぜひ合わせてご覧ください。
調査や告知義務も丸ごと業者に対応してもらえる
埋蔵文化財包蔵地の売却には、発掘調査や重要事項説明書への記載といった手間のかかる手続きが伴いますが、専門の買取業者によっては、これらを一括で対応してくれる場合もあります。
手続きに不安がある、市区町村とのやり取りをする時間が確保できない方にとって、丸ごと専門業者へ任せられることは、心強いメリットとなることでしょう。
埋蔵文化財包蔵地の買取を買取専門業者に依頼するメリットを紹介しました。
訳ありな土地・物件に対応している、手続きを業者が引き受けてくれるので、スムーズに売却できる可能性があります。
もしも「とにかく早く、この空き家を手放してスッキリしたい……」とお考えながら、ぜひ一度弊社にご相談ください。
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埋蔵文化財包蔵地の売却はアルバリンクへ相談
埋蔵文化財包蔵地のように一般的な買い手が見つかりにくい不動産は、専門の買取業者への売却がおすすめです。
買取業者に直接売却する場合、買い手を探す必要がないためスピーディーに現金化できるメリットがあります。
弊社「株式会社Alba Link（アルバリンク）」は、日本全国の空き家などの売却しづらい物件を積極的に買い取っている不動産買取業者です。
築古物件や立地が良くない物件に関しても、活用ノウハウを豊富に持ち合わせているため、適正な金額をつけて買い取れます。
実際に、廃墟化した空き家の買取も過去におこなっており、フジテレビの「イット」をはじめ、多くのメディアに特集されています。
空き家などでお悩みの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
弊社スタッフが、あなたのお悩みを解決できるよう、全力でサポートさせていただきます。
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アルバリンクついて詳しく知りたい方は、アルバリンクの評判で口コミや評判・買取実績などについて詳しく説明していますので、ぜひ合わせてご覧ください。
売れない埋蔵文化財包蔵地を持ち続ける2つのデメリット
埋蔵文化財包蔵地が売れない場合でも、所有を続けることによって以下のようなデメリットが生じます。
埋蔵文化財包蔵地は買い手が手間や負担を感じてしまうと、訳あり物件として敬遠されがちです。
しかし、所有し続けることにもリスクが生じるため、早期に売却や利活用の判断を検討することが重要です。
税金・管理コストがかさむ
売れない埋蔵文化財包蔵地を所有し続けるデメリットの一つは、固定資産税などの税金や管理コストが継続的に発生する点です。
税金や管理コストがかかり続けると、ご自身の生活資金や将来の人生プランに悪影響が出てしまう恐れがあります。
実際、維持費が負担になると「実家を手放したい」と考える方は多いです。
弊社で実家を手放す決め手についてアンケートをとったところ、1位は「住む人がいない（30.6%）」でしたが、2位に「維持費が負担になる（27.8%）」がランクインしています。
毎年の維持費を確認し、埋蔵文化財包蔵地を持ち続けることが家計に影響しないか考えてみましょう。
使っていない建物の具体的な維持費について、詳しくはこちらで紹介しています。
今後の法令改正でさらに売りにくくなる恐れがある
埋蔵文化財包蔵地に関する法律や制度は、文化財保護の重要性が増す中で、今後さらに強化される可能性があります。
そのような場合、現在より売りにくくなる状況になってしまう恐れがあります。
最新の法改正についてチェックしつつ、売りたい物件は早めに手放すための行動が必要です。
埋蔵文化財包蔵地を持ち続けていても、管理の手間やコストはかかり続けます。
過去に売却を断られたことがあった場合でも、訳あり物件の買取に強い業者であれば売却できるチャンスがあります。
株式会社AlbaLinkでは、空き家買取専門の不動産業者として年間2万件以上の相談をいただいています。
管理の手間やコストで悩んでいる方は、ぜひ一度ご相談ください。
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埋蔵文化財包蔵地の空き家売却でよくある質問
埋蔵文化財包蔵地の空き家の売却に関してよくある質問として、以下の5つが挙げられます。
それぞれ詳しく解説します。
調査費用は誰が負担する？
埋蔵文化財包蔵地の調査費用は、原則として土地の所有者が負担することになっています。
ただし、個人の住宅建築が目的の場合は、多くの自治体で発掘調査の費用を公費で負担してくれるケースがほとんどです。
試掘調査の段階であれば、基本的に公費負担となることが多く、調査の結果、埋蔵文化財が発見されなければ、そこで調査は終了します。
しかし、本格的な発掘調査が必要と判断された場合は、上記のような費用負担が発生する可能性があるため、事前に自治体の担当部署で詳細を確認することが重要です。
発掘調査にかかる費用はいくら？
発掘調査の費用は調査の規模や期間によって異なりますが、1平方メートルあたり3〜5万円ほどが目安です。
参照元：水戸市｜埋蔵文化財手続き
調査費用の内訳には、発掘作業員の人件費や重機使用料、出土品の整理・保存費用、報告書作成費用などが含まれます。
ただし、実際に本格的な発掘調査が実施されるのは届出件数の1割以下で、多くの場合は試掘調査で終了します。
試掘調査は数日から1週間程度で完了し、費用もかからないまたは比較的少額で済むため、過度に心配する必要はありません。
埋蔵文化財包蔵地だと固定資産税は高くなる？
埋蔵文化財包蔵地が理由で、固定資産税が高くなることはありません。
固定資産税は土地の評価額に基づいて算定されるため、埋蔵文化財包蔵地であっても、基本的な税額の計算方法は通常の土地と同じです。
むしろ、埋蔵文化財包蔵地は建築制限などのリスクがあるため、土地の評価額が下がることもあり、結果として固定資産税が安くなるケースが見受けられます。
ただし、税額の軽減措置については自治体によって異なる場合があるため、詳細は市町村の税務課に確認することをおすすめします。
固定資産税に関しては、以下の記事でも解説しているので、合わせてご覧ください。
空き家のまま売却する場合でも必ず調査が必要？
空き家のまま売却する場合、既に建物が建っている状態であれば、売却時点では発掘調査は必要ありません。
ただし、買主が将来的に建物を取り壊して新築や増改築を行う際には、埋蔵文化財包蔵地としての届出と調査が必要になる可能性があります。
重要なのは売買契約時の重要事項説明において、埋蔵文化財包蔵地であることを買主に正確に伝えることです。
これを怠ると、後々トラブルの原因となり、売主の説明義務違反として賠償責任を問われる可能性があります。
不動産会社は売却前に役所調査を行い、埋蔵文化財包蔵地に該当するかどうかを確認するため、売主が知らなくても発覚するケースがほとんどです。
埋蔵文化財包蔵地の空き家の売却相場はどのくらい？
埋蔵文化財包蔵地の空き家の売却相場は、さまざまな要因が影響するため一概には言えません。
しかし、一般的な傾向として、通常の土地と比較して買い手が限られるため、市場価格よりも低くなりやすいです。
価格が下がる主な理由は、将来的な建築工事において発掘調査のリスクがあることや、工事の遅延や建築制限の可能性があること、住宅ローンの審査が通りにくいことなどが挙げられます。
埋蔵文化財包蔵地のような特殊な土地は、慣れていない買取業者に依頼すると買取を拒否されたり安く買い叩かれたりする恐れがあります。
しかし、専門の買取業者であれば、埋蔵文化財包蔵地特有の事情を理解したうえで適正な査定を行うため、より良い条件での売却が可能です。
「もうどこも買い取ってくれないだろう……」とお考えなら、ぜひ株式会社AlbaLinkにご相談ください。
弊社は、埋蔵文化財包蔵地のように一般の不動産会社が敬遠するような訳あり不動産を専門に買い取ってきました。
他社が価値を見出せなかった不動産でも、独自のノウハウで価値を最大限に引き出し取引するのが私たちの強みです。
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まとめ
埋蔵文化財包蔵地が売れない原因には、土地利用の制限や告知義務、発掘調査による取引の遅延、さらには調査費用を所有者が負担するケースがあり、売却のハードルは非常に高くなっています。
そのため、持ち続けることで税金や管理コストが継続的に発生し、法令改正によってさらに売却が困難になるリスクも抱えることになります。
こうした物件を売却するためには、発掘調査の有無や結果を明確にし、重要事項説明書をきちんと整備することが重要です。
ただし、これらの対策には時間や手間がかかるため、個人での対応には限界があります。
このようなリスクを避けるための方法として、有効なのが「買取専門業者への売却」です。
埋蔵文化財包蔵地のような訳あり物件でもスムーズに売却でき、調査や告知義務といった煩雑な手続きも一任できます。
なかでもアルバリンクは、埋蔵文化財包蔵地を含む多数の訳あり物件の買取実績を持つ専門業者です。
売却の難しい土地でお悩みの方は、ぜひ一度アルバリンクにご相談ください。専門スタッフが最適な売却方法をご提案します。
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