土地と建物の名義が違う家を売却する4つの方法
土地と建物の名義が異なる場合でも、適切な方法を選べば売却は可能です。
売却を成功させるには、状況に応じた方法を理解し、トラブルの回避が重要です。
それぞれの方法にはメリット・デメリットがあるため、以下で紹介する内容をよく理解しておきましょう。
- 【土地と建物の名義が違う家を売却する4つの方法】
- 土地と建物をそれぞれ単独で売却する
- 一方を買い取って名義を統一してから売却する
- 名義が異なったまま「同時売却」する
- 土地か建物をもう一方の所有者に売却する
土地と建物をそれぞれ単独で売却する
土地と建物をそれぞれ単独で売却する方法は、名義が異なる不動産を活用する一つの手段です。
この方法のポイントは、土地と建物を別々に扱い、それぞれの所有者が独立して売却する点にあります。
例えば、父親が土地を、息子が建物を所有している場合、それぞれが別々の買主を見つけ売却に至るケースもあります。
ただし、建物と土地の用途が異なるため、買主が限られる可能性があり、価格にも影響が出る点には注意が必要です。
また、用途地域や建築基準法などの制限が絡む場合、自由に処分できないケースもあります。
事前に不動産会社に査定を依頼し、想定されるリスクや価格を把握しておきましょう。
一方を買い取って名義を統一してから売却する
土地と建物の名義を統一する方法は、もっとも一般的かつ確実な売却方法の一つです。
この手段は、片方の所有者がもう一方の持分を買い取り、名義を一本化することで、第三者への売却をスムーズに進められるというメリットがあります。
例えば、離婚によって共有名義となっていた分譲マンションにおいて、元夫が妻の持分を買い取って名義を統一した場合、共有持分を売却するよりもスムーズに売却できるでしょう。
名義が一人であることで、住宅ローンの抹消や抵当権解除の手続きもスムーズに進みます。
金融機関などが貸付の際、借主が返済不能になった場合に備えて不動産を担保とし、返済されない時にはその不動産を売却して債権を回収できる権利
ただし、名義変更には売買契約が必要で、場合によっては贈与税や譲渡所得税が発生する可能性があることには注意が必要です。
また、法務局への登記申請や司法書士への依頼も発生するため、必要書類の準備や費用負担も考慮すべきです。
長期的な利益とトラブル回避の観点から、専門家に相談しながら進めることを推奨します。
名義が異なったまま「同時売却」する
名義が異なる不動産を「同時売却」する方法は、名義人全員が協力して一括で売却するケースに適しています。
この方法のメリットは、買主にとってもわかりやすく、契約手続きも一度で済むことです。
例えば、親子それぞれの名義になっている土地と建物を同時に売却するケースでは、親子で売買契約書を別々に作成し、合意内容に基づき同じ買主へ譲渡されます。
この場合、査定価格も一括で提示され、交渉も効率的に進む可能性があります。
しかし、この方法は全員の合意と承諾が不可欠であり、ひとりでも反対すれば取引が成立しない点がデメリットです。
また、契約書類や登記申請が複雑になるため、司法書士や不動産会社に依頼して慎重に進める必要があります。
土地か建物をもう一方の所有者に売却する
名義の異なる土地と建物のうち、どちらか一方を他方の所有者に売却する方法は、名義統一の一環として実行可能な手段です。
この方法を取ることで、将来的な売却時の自由度が高まり、資産管理も容易になります。
ただし、親族間の売買であっても、相場とかけ離れた価格では贈与税が課税される可能性があります。
適正な価格の設定や、譲渡所得の計算、登記手続きなども必要なため、専門家の助言を受けて進めることが重要です。
また、名義変更にかかる登録免許税や司法書士報酬も事前に把握しておきましょう。
名義変更の手続き方法や費用について詳しく知りたい方は、こちらの記事を参考にしてください。
以上のように、土地と建物の名義が違う家を売却するにはいくつかの方法があることが分かりましたが、手続きの煩雑さや費用負担などが懸念されます。
空き家専門の買取業者なら、土地と建物の名義が異なる不動産でも問題なく買い取ってもらえるうえに、登記や名義変更に伴う複雑な手続きもワンストップでサポートしてくれます。
弊社アルバリンクは、不動産買取業者の中では数少ない年間相談件数5000件越えの上場企業で他社では買い取れない物件なども積極的に買取を行っています。
「空き家」や「事故物件」「再建築不可物件」の他に「田舎の土地」「共有持分」にも対応可能です。
社会的にも大きな信用がある会社で、無理な営業などは一切行わないので、お気軽に相談・査定依頼をご利用ください。
＼(無料)東証上場企業に相談・査定／
土地と建物の名義が違う3つのケース
土地と建物の名義が異なるケースは、不動産売却時にトラブルの原因となることがあります。
一般的に、名義人が異なることで契約や登記の手続きが複雑化し、所有者全員の合意が必要となるためです。
以下では、特に多い3つの代表的なケースを解説します。
- 【土地と建物の名義が違う3つのケース】
- 親の土地に子が家を建てたケース
- 名義変更をせず相続した土地に建物を建てたケース
- 借地上に建物を建てたケース
親の土地に子が家を建てたケース
親の土地に子どもが家を建てたケースは、親子間の信頼に基づいて始まるものの、売却や相続時に大きな問題を引き起こす可能性があります。
この場合、土地と建物の所有者が異なるため、手続きが複雑になることが一般的です。
例えば、父親名義の土地に息子が住宅ローンを組んで建物を建てたケースでは、売却を検討する際に親の承諾が必要となります。
また、名義変更や贈与税、相続税などの課税も関係してきます。
不動産会社や司法書士に相談し、名義変更や登記手続き、贈与契約の準備を進めることで、将来のトラブルを回避できます。
名義変更をせず相続した土地に建物を建てたケース
相続後に名義変更をせずに土地を利用するケースでも、売却や分割が困難になるリスクがあります。
これは、相続人の一人が建物を建てた場合に、所有権や権利関係が曖昧になることが原因です。
たとえば、祖父から相続した土地に孫が家を建てたケースがあります。
このケースでは、登記名義が故人のままだったために、売買契約時に法務局から登記を拒否される可能性があります。
このような場合には、遺産分割協議書の作成や相続人全員の同意が必要です。
また、名義変更に加え、相続登記・所有権移転登記も完了させなければなりません。
不動産（土地や建物）の所有者が売買・相続・贈与などによって変わった際に、法務局にその変更内容を登記簿へ反映する手続き
この問題は、特に兄弟間での合意が得られない場合や、相続人の中に所在不明者がいるケースで複雑化します。
そのため、相続が発生した時点で速やかに名義変更を行い、建物を建てる際には法的手続きを済ませておくことが重要です。
こちらの記事では、相続登記の手続き方法や必要書類について詳しく解説しています。
借地上に建物を建てたケース
借地上に建物を建てたケースでも、借地権の扱いや地主の承諾が大きな課題になります。
これは、土地の名義人が「地主」、建物の名義人が「借主」となるため、土地と建物の売却は原則として別々の権利として扱われるためです。
借地権付き物件は、市場での価値が限定され、買主が融資を受けにくい場合も多いため、査定価格も下がる傾向にあります。
このようなケースでは、まず地主と協議して売却に対する承諾を得ることが第一歩です。
そのうえで、借地権譲渡の契約書作成や登記変更、固定資産税や地代の清算など、必要な手続きを整える必要があります。
借地上の建物の売却は法的にも複雑なため、弁護士や不動産会社などの専門家の関与が不可欠です。
以上のように、土地と建物の名義が違うことは、不動産売却を難航させる一因になることが分かりました。
しかし、空き家専門業者の「買取」なら、土地と建物の名義が違う物件もスムーズに売却できる可能性があります。
弊社アルバリンクは、売却しづらい物件の豊富な買取実績を活かし、空き家などの物件に適正な査定金額をご提示いたします。
相談・査定は弊社の無料サービスの一環なので、弊社に売却する前提でなくてもお気軽にご利用ください。
＼(無料)東証上場企業に相談・査定／
土地と建物の名義が違うまま売却する際の3つの注意点
土地と建物の名義が異なる状態で不動産を売却しようとする際には、複数の注意点があります。
名義の違いが原因で発生するリスクを理解し、対策を講じることで、不動産売却を円滑かつ安全に進めることができます。
以下に、特に重要な3つの注意点を解説します。
- 【土地と建物の名義が違うまま売却する際の3つの注意点】
- 不動産会社に仲介を断られる場合がある
- 買主側から契約を敬遠される可能性がある
- トラブル防止のために契約書を工夫する
不動産会社に仲介を断られる場合がある
名義が一致していない不動産は、不動産会社から仲介を断られるケースが少なくありません。
契約や登記において複数の所有者の同意が必要になり、手続きが複雑化するためです。
不動産会社としても、責任の所在が曖昧な案件は避けたいと考えるのが一般的です。
このような事態を避けるには、事前に全名義人の同意を得ていることを示し、必要書類や登記情報の準備を整えることが重要です。
買主側から契約を敬遠される可能性がある
土地と建物の名義が異なる不動産は、買主にとって契約リスクが高いため、購入を敬遠される可能性があります。
契約内容が複雑で、ローン審査や登記に支障が出ることが主な理由です。
所有権が分かれていることで担保設定や権利移転の手続きが煩雑になるため、住宅ローンの審査に通らない可能性があるのです。
さらに、所有者の一方が契約に非協力的であれば、売買自体が成立しないリスクもあります。
このような問題を回避するためには、売主側で名義統一の検討や、第三者への承諾取得などの準備を行うことが重要です。
トラブル防止のために契約書を工夫する
名義が異なるまま不動産を売却する場合、契約書の内容を工夫することがトラブル防止の鍵となります。
具体的には、所有者ごとの権利や責任範囲、譲渡条件などを明記し、全員が納得したうえで売買契約を締結することが必要です。
契約書の作成にあたっては、専門家のアドバイスを受けながら、法務局での登記対応や税金の課税対象も考慮することが求められます。
適切な文言の記載と署名捺印の手続きにより、後日の紛争リスクを減らすことができるため、契約内容の精査は必須です。
なお、土地と建物の名義が異なる等の「訳あり物件」に強い買取業者に依頼すれば、法的手続きも含め一括したサポートを受けられるのが大きな魅力です。
弊社アルバリンクは、空き家などの売却しづらい物件を専門に買い取っている買取業者です。
「他社で売却を断られた」「早く管理義務から解放されたい」など物件の処分にお困りの方は、弊社にご相談いただければすぐに買取査定させていただきます。
＼高額ですぐ手放したい方はこちら／
土地と建物の名義の統一が困難な場合の3つの対応策
土地と建物の名義を統一できない場合でも、適切な対処法を講じることで売却や管理の問題に対応できます。
それぞれの状況に応じた対応策を理解し、専門家の支援を受けながら手続きを進めることが、複雑な権利関係の不動産を円滑に処理する鍵です。
以下では、土地と建物の名義を統一できない代表的なケースと、その対処法について解説します。
- 【土地と建物の名義の統一が困難な場合の3つの対応策】
- 名義人が認知症：成年後見制度を利用する
- 名義人が不明・連絡不能：不在者財産管理人の選任をする
- 住宅ローン残債がある：金融機関の同意を得る
名義人が認知症：成年後見制度を利用する
名義人が認知症を患っており、自身で契約などの法的行為ができない場合には、「成年後見制度」を利用することが有効です。
この制度は、判断能力を失った本人の財産を保護し、家庭裁判所が選任した成年後見人が代わりに手続きを進めるものです。
参照元：厚生労働省
成年後見制度を利用することで、判断能力のない名義人が所有する土地や建物について、後見人が家庭裁判所の許可を得て売却手続きを進めることが可能になります。
特に、名義人の一方が認知症などの場合に有効です。
ただし、制度利用には報酬や申請手続きが発生するほか、裁判所の許可も必要です。
事前に司法書士や弁護士に相談し、制度の仕組みを理解しながら慎重に進めましょう。
名義人が不明・連絡不能：不在者財産管理人の選任をする
名義人と連絡が取れない、あるいは所在が不明な場合には、「不在者財産管理人」の選任が有効な手段です。
長期間行方不明の人に代わり、家庭裁判所が選任した者がその財産を管理・処分する制度上の代理人
不在者財産管理人の選任を家庭裁判所に申し立てることで、所有者本人に代わって第三者が売却や管理を進めることが可能になります。
手続きには申請書類や戸籍謄本、費用が必要です。
また、司法書士や弁護士などの専門家の関与が不可欠であり、家庭裁判所の判断にも時間を要するため、早めの対応を心がけましょう。
住宅ローン残債がある：金融機関の同意を得る
住宅ローンの残債がある場合、不動産の売却には金融機関の同意が不可欠です。
抵当権が設定されているため、原則としてローンの完済または金融機関の承諾がない限り、所有権移転登記ができません。
また、金融機関との連絡は早めに行い、書面での同意取得や抵当権抹消登記の手続きも含めて進めることが成功のポイントです。
なお、「訳あり物件」に精通している買取業者なら、土地と建物の名義が違う物件でもスムーズに売却できる可能性があります。
弊社アルバリンクは、不動産買取業者の中では数少ない年間相談件数5000件越えの上場企業で他社では買い取れない物件なども積極的に買取を行っています。
「空き家」や「事故物件」「再建築不可物件」の他に「田舎の土地」「共有持分」にも対応可能です。
社会的にも大きな信用がある会社で、無理な営業などは一切行わないので、お気軽に相談・査定依頼をご利用ください。
＼(無料)東証上場企業に相談・査定／
名義を統一してから売却する手続きの流れ
土地と建物の名義が異なる不動産を売却する際には、名義の統一がもっともスムーズな方法とされています。
名義を一本化することで、買主にとっても契約が明確になり、住宅ローンの審査や所有権移転登記も円滑に進みます。
以下のステップに従って、名義統一から売却までの流れを整理しておくと、手続きのミスやトラブルを未然に防げます。
- 【名義を統一してから売却する手続きの流れ】
- 名義人同士で合意を得る
- 買取金額の調整と合意書の作成を行う
- 司法書士へ依頼して名義変更手続きを行う
- 所有権移転登記と売却契約を行う
1. 名義人同士で合意を得る
名義統一の第一歩は、すべての名義人同士で合意を得ることです。
土地と建物が異なる所有者に属している場合、それぞれの所有者が名義統一に同意しなければ、先へ進めません。
たとえば、親子で土地と建物を分けて所有していた場合、売却の目的を共有し、互いに利益を確認したうえで合意形成を図る必要があります。
相続や贈与が絡む場合は、課税の可能性や金額についても事前に確認しておくべきです。
2. 買取金額の調整と合意書の作成を行う
次に、名義を移すために一方の所有者がもう一方の持分を買い取る場合は、適正な価格での合意が不可欠です。
この際には、贈与税や譲渡所得税の対象とならないよう、適正価格であることを示す不動産の査定書などを準備しましょう。
たとえば、子どもが親の土地を買い取る場合、第三者である不動産会社に査定を依頼し、その金額をもとに買い取り価格を決定。
その後、弁護士の指導を受けながら合意書を作成し、売買契約の証拠として登記にも反映させるケースがあります。
この段階で、司法書士や専門家に契約書の作成を依頼することで、契約の有効性や内容の整合性が担保されます。
税金の適用や金額の妥当性に関する知識も求められるため、専門家の助言を活用しましょう。
3. 司法書士へ依頼して名義変更手続きを行う
買取と合意書の作成が完了したら、司法書士に依頼して名義変更の手続きを進めます。
この段階では、所有権移転登記や登録免許税の申請を行うため、法務局での手続きが必要です。
この手続きでは、登記原因証明情報や委任状、印鑑証明書などの書類が求められ、費用として報酬や登録免許税が発生します。
必要書類をもれなく準備し、名義変更を確実に完了させることが、次の売却への重要な一歩です。
4. 所有権移転登記と売却契約を行う
名義が統一されたら、いよいよ第三者との売却手続きへと進みます。
買主と売買契約を締結し、同時に所有権移転登記を行うことで、不動産の正式な移転が完了します。
この段階では、売買契約書の内容が非常に重要です。
不動産会社、司法書士、金融機関と連携しながら進めることで、安全かつ確実な取引が実現します。
土地と建物の名義が違う空き家はアルバリンクに売却
土地と建物の名義が異なる空き家をスムーズに売却するには、空き家専門の買取業者に依頼するのが効果的です。
こうした業者は、複雑な名義関係や法的手続きに詳しく、通常の不動産会社では対応が難しい「訳あり物件」でも買い取りに応じてくれる可能性があります。
弊社「株式会社Alba Link（アルバリンク）」は、土地と建物の名義が異なる不動産や共有持分の不動産に対し、仲介ではなく自社で買取を実行した実績が多数ある専門業者です。
参照元：成約事例一覧
特に交渉や手続きを一括して進められる体制を整えており、名義が不一致でも安心して依頼できます。
土地と建物の名義が異なる不動産や空き家などでお悩みの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
弊社スタッフが、あなたのお悩みを解決できるよう、全力でサポートさせていただきます。
＼(無料)東証上場企業に相談・査定／
アルバリンクついて詳しく知りたい方は、アルバリンクの評判で口コミや評判・買取実績などについて詳しく説明していますので、ぜひ合わせてご覧ください。
まとめ
土地と建物の名義が異なる場合でも、売却は可能です。
しかし、売却方法にはいくつかの選択肢があり、それぞれに手間やリスクが伴います。
名義を統一する、同時売却を行うなどの対応策がありますが、名義人が高齢で認知症だったり、連絡が取れないといった事情があると、手続きが大きく複雑化します。
また、不動産会社から仲介を断られたり、買主が契約を敬遠するなど、売却活動に支障が出ることもあります。
こうしたリスクを回避する一つの手段が、「物件の売却」によって問題を整理することです。
特にスムーズに売却を進めたい場合は、専門の買取業者に依頼するのが安心です。
買取業者であれば、煩雑な手続きを代行し、スピーディかつ確実に売却を進めることができます。
中でもアルバリンクは、土地と建物の名義が異なる物件の買取実績が豊富で、複雑な事情にも柔軟に対応可能です。
名義問題でお困りの方は、ぜひアルバリンクにご相談ください。
円滑な売却と問題解決の一助となるでしょう。
＼(無料)東証上場企業に相談・査定／
相談・査定はこちら
相談・査定はこちら