認知症の親の家は勝手に売却できない
親が認知症になった場合、その不動産を子どもが勝手に売却することは原則としてできません。
なぜなら、不動産の売買契約は「本人の意思能力」が必要とされる法律行為だからです。
本章では、認知症の親名義の家を売却する際に知っておくべきポイントを解説します。
なお、弊社が行った【実家を手放す決め手ランキング】男女500人アンケート調査によると、実家を手放す決め手として「実家に住む人がいない」が約30％を占めています。
参照元：【実家を手放す決め手ランキング】男女500人アンケート調査【アルバリンク】
親が認知症になった場合に住む人がいなくなると、実家を手放すことを考える人は実際多くいるようです。
また、認知症となった親が施設に入ったときに売却すべきかの判断ポイントについては、以下の記事でくわしく解説しています。
本人に「意思能力」がないと契約は無効になる
不動産を売却するには、契約時点で所有者本人に「意思能力」があることが大前提です。
意思能力とは、売却という行為の意味や結果を理解して判断できる能力を指し、民法上も重要視されています。
たとえば、認知症が進行している親が家の売却に同意しても、その判断力が著しく低下していた場合、売買契約は後に無効とされる可能性があります。
このようなトラブルを避けるには、売却前に医師による診断書などで意思能力を証明し、慎重に手続きを進めていきます。
委任状があっても無効になるケースがある
たとえ委任状を作成していても、本人の意思能力が喪失した後に作成されたものであれば、法的には無効と判断されます。
つまり、「親からの委任があるから大丈夫」と安心するのは危険です。
たとえば、認知症が進行してから署名・押印された委任状をもとに不動産会社が売買契約を進めた場合、後に親族から「無効」を主張されて契約が白紙に戻るリスクがあります。
こうしたリスクを避けるためには、本人の意思能力が明確な段階で任意後見契約や信託契約などの制度の活用がおすすめです。
司法書士による本人確認が必要不可欠
不動産取引の登記では、司法書士は売主本人の意思能力や同意の有無を確認する義務があります。
この本人確認で問題があると判断された場合、登記手続き自体がストップし取引が成立しません。
司法書士は、法律上の「登記義務者」である売主が本当に意思をもって契約しているかをチェックする責任を負っています。
認知症の進行が疑われる場合は、医師の診断書や家族の同席を求めるなど慎重な対応を行います。
売却を希望する場合には、事前に司法書士と連携しどのような資料や準備が必要か確認しておくと安心です。
認知症の親の不動産を売却するには成年後見制度の活用が必要
認知症の親が名義になっている不動産を売却したい場合、家族が勝手に手続きすることは法律上できません。
このようなケースでは、「成年後見制度」を利用が一般的です。
本章では、成年後見制度の基本から不動産売却における注意点までを解説します。
成年後見制度とは？
成年後見制度とは、認知症などで判断能力が低下した人の法律行為を支援するために、家庭裁判所が「成年後見人」を選任し、本人の代わりに財産管理や契約行為などを行う制度です。
参照元：法務省
この制度を活用すれば、親の名義の不動産であっても、後見人が家庭裁判所の許可を得て売却手続きを行えます。
たとえば、親が介護施設へ入所し、空き家となった実家を売却して資金を確保したい場合、成年後見人を通じた適法な売買が必要です。
成年後見制度の利用で、認知症になった親の家でも売却できます。
成年後見制度にかかる費用と必要書類
成年後見制度を利用するには、家庭裁判所への申し立てが必要です。
費用は申立手数料が数千円、収入印紙代、郵便切手、必要書類の取得費用などを含め、全体で1万～2万円程度が目安です。
場合によっては医師の診断書や鑑定書が必要になることもあり、さらに費用がかかるケースもあります。
利用には以下の書類が主に必要です。
- 申立書
- 戸籍謄本
- 住民票
- 財産目録
- 本人の診断書
- 親族関係図
また、家庭裁判所が選任する後見人には、報酬が発生することがあり、月額2万円程度が目安です。
制度利用の前に専門家に相談し、必要な準備を確認しておきましょう。
後見人が選任されると不動産売却が可能になる
後見人が選任されると、その後見人が本人に代わって不動産の売却手続きを行えます。
ただし、売却には家庭裁判所の「許可」が必要で、売買契約の内容が本人にとって不利益でないかを審査されます。
たとえば、買主が提示した価格が周辺相場と比べて極端に安い場合、裁判所は売却を認めない可能性があります。
このように、後見制度は不動産売却を実現する有効な方法ですが、その一方で手続きには慎重さと法的知識が必要です。
不動産会社や弁護士、司法書士など専門家との連携でトラブルを防ぎ、スムーズな売却ができます。
勝手に売却すると契約が無効になりトラブルになるリスクもある
後見制度を利用せずに、家族が認知症の親の不動産を勝手に売却した場合、その契約は「無効」と判断される可能性があります。
民法では、意思能力がない者との契約は成立しないとされており、たとえ親からの委任状があっても、それが有効と認められないケースも多く存在します。
本人の財産を守りつつ家族の負担を軽減するためにも、制度の正しい理解と活用が求められます。
成年後見制度の3つのメリットと3つの注意点
認知症などで判断能力が低下した親の財産を適切に管理し、必要な支援を受けるには「成年後見制度」の活用が有効です。
しかし、この制度には明確なメリットがある一方で、注意点も理解しておく必要があります。
本章では、成年後見制度のメリットと注意点を解説します。
メリット
はじめに、成年後見制度のメリットです。
- 裁判所の監督下で安心して不動産を売却できる
- 不正防止や財産の保全に役立つ
- 施設入居や医療費に活用できる
裁判所の監督下で安心して不動産を売却できる
成年後見制度を利用すると、家庭裁判所の監督下で後見人が不動産の売却を行えるため、安心して契約を結べます。
たとえば、家族が認知症の親の実家を売却し、その代金で介護施設の入居費を賄いたい場合、後見人が裁判所の許可を得て適正価格で売買契約を締結できます。
これは、本人の利益を守りながら、第三者との間でも有効かつトラブルのない取引を実現するために重要です。
不動産会社や司法書士と連携することで、売却から登記まで安心して進められます。
不正防止や財産の保全に役立つ
成年後見制度は、本人の財産が不正に使われたり、第三者に損害を与えることを防ぐ役割も果たします。
後見人は家庭裁判所に対して定期的に財産の収支報告を行う義務があり、不適切な管理は発生しにくい仕組みです。
たとえば、認知症が進んだ高齢者の親がいたとします。
口座から多額の現金が引き出され子どもや親族が使い込むことがないように、後見制度では不正を未然に防いでいます。
財産管理において高い透明性と信頼性を確保できることが、この制度の大きなメリットです。
施設入居や医療費に活用できる
後見人は、本人の財産を使って介護施設の入居費用や医療費、生活費などの支出を適切に管理・支払えます。
たとえば、認知症の進行により自宅での生活が困難になった場合でも、後見人が不動産を売却して現金化し、その資金で施設への入居や医療費を賄うことが可能です。
このように成年後見制度は、本人が安心して生活を続けるための経済的基盤を守る制度としても有効です。
注意点
一方で注意点は、以下の3つが挙げられます。
- 手続きに時間と費用がかかる
- 家族が後見人になれるとは限らない
- 売却に家庭裁判所の許可が必要になる
手続きに時間と費用がかかる
成年後見制度を利用するには、家庭裁判所への申し立てや診断書の準備、審理などのプロセスが必要で、完了までに4か月程度かかることが一般的です。
参照元：法務省
また、申立費用のほか、後見人に支払う報酬（年間数万円〜十数万円）も必要になる場合があります。
たとえば、急いで不動産を売却したいと考えていても制度の開始まで時間を要するため、タイミングを誤ると資金確保に遅れが生じます。
よって、早めの検討と準備が不可欠です。
家族が後見人になれるとは限らない
後見人の選任は家庭裁判所が行うため、必ずしも子どもなどの家族が選ばれるとは限りません。
専門性や中立性が求められる場合には、弁護士や司法書士などの第三者が後見人として選任されることもあります。
参照元：法務省
たとえば、相続を巡って親族間で意見が対立しているケースでは、利害関係があるとして家族が後見人になれない可能性が高くなります。
よって、意思決定の自由度が下がり、思うように資産を活用できないこともあるため、事前に制度内容をよく理解しておくことが大切です。
売却に家庭裁判所の許可が必要になる
不動産の売却など重要な財産処分を行う際は、後見人であっても必ず家庭裁判所の許可を得なければなりません。
これは本人の利益を最大限に守るための仕組みですが、売却のたびに許可申請が必要になるため、時間と手間がかかるのも事実です。
たとえば、希望する買主が現れた際にすぐに売買契約ができず、契約締結まで数週間以上を要することもあります。
この点は、一般的な不動産取引とは異なるため、事前にスケジュールや準備を整えておきます。
成年後見制度を利用した不動産売却の流れ
認知症の親が所有する不動産を売却する場合、成年後見制度の利用が必要となるケースがあります。
しかし、制度の利用には複雑な手続きが伴うため、全体の流れを把握しておくことが重要です。
以下に、不動産売却に至るまでの基本的なステップを順を追って解説します。
Step1. 家庭裁判所に申し立てを行う
最初のステップは、成年後見人の選任を家庭裁判所に申し立てることです。
参照元：法務省
これは、本人が認知症などで意思能力を喪失していると判断された場合に必要な手続きで、家族や親族などが申立人となります。
申し立てには、診断書、戸籍謄本、財産目録などの必要書類が求められ、作成や収集に時間と費用がかかります。
たとえば、申し立て費用は収入印紙や郵便切手代を含めて1〜2万円程度が一般的です。
この申し立てをもとに、家庭裁判所が後見制度の適用を審理していく流れになります。
Step2. 家庭裁判所の審理・医師の診断を受ける
申し立て後、家庭裁判所が後見制度の必要性を判断するために本人の状況を審理します。
その際、医師による診断書の提出が求められ、場合によっては精神鑑定を受けることもあるでしょう。
特に意思能力の有無が争点となるケースでは、鑑定の結果が後見制度の適用可否を左右します。
たとえば、軽度認知症であると診断された方の場合は、「補助」や「保佐」などの別制度が適用されることもあり、専門家の助言を受けながら進めます。
審理結果が出るのは、一般的に1〜2か月程度です。
Step3. 法定後見人が選任される
審理の結果、成年後見制度の適用が認められると、家庭裁判所により法定後見人が選任されます。
後見人には、家族や親族が選ばれることもありますが、中立性や公平性の観点から司法書士や弁護士などの第三者が任命されるケースも多くあります。
たとえば、親族間でトラブルが懸念される、もしくは財産額が大きい場合です。
選任された後見人は、本人に代わって財産の管理や処分などの法律行為を行うことが可能です。
Step4. 不動産会社に査定を依頼し媒介契約を締結する
後見人が選任されたら、次に不動産会社に物件の査定を依頼し、売却活動を依頼する媒介契約を結びます。
この時点で、複数の不動産会社に見積もりを依頼して相場価格を把握するのが一般的です。
査定の結果を基に、売却の条件や販売戦略を検討します。
たとえば、過疎地域や空き家状態の物件であれば、売却期間が長引くことを防ぐために、その地域の市場にくわしい地元の不動産会社を選ぶのが良いでしょう。
媒介契約には、専任媒介や一般媒介など複数の形式があり、後見人は本人にとって有利な条件を選ぶ責任があります。
Step5. 家庭裁判所に売却許可を申請する（居住用の場合）
売却対象の不動産が「居住用」である場合、後見人であっても勝手に売却することはできません。
必ず家庭裁判所に売却許可を申請し、その承認を得る必要があります。
この手続きは、本人の生活や利益を守るための重要なステップです。
たとえば、親が以前まで住んでいた実家を売却する場合、売却理由や金額、必要性などを裁判所に説明し、売却の正当性を判断してもらいます。
許可が下りるまでには、2週間から1か月ほどかかるのが一般的です。
Step6. 買主と売買契約を締結する
裁判所の売却許可を得た後、後見人は不動産会社を通じて買主と正式な売買契約を締結します。
この際、後見人には売却条件が市場相場と比較して適切であるかの判断が必要です。
契約書には、売却価格、引き渡し日、瑕疵担保責任の有無など、重要な項目が含まれており、登記手続きにも司法書士が関与します。
後見人は、本人のために法的に問題のない契約を進める責任があるため、契約締結時には専門家と連携を取ることがおすすめです。
Step7. 決済・引き渡しを行う
最後に、買主から売却代金を受け取り、所有権移転登記を行って物件の引き渡しです。
代金は後見人が受領し、本人の生活費や医療費、介護施設の費用など、必要な支出に活用します。
なお、決済には司法書士や不動産会社の担当者も立ち会い、売買契約が適正に履行されたことを確認します。
よって、手続きの段取りと関係者との調整が必要です。
判断能力が残っている場合は「家族信託」という方法もある
認知症の進行が軽度で、まだ判断能力が残っている段階であれば、「家族信託」を利用することで、不動産の管理や売却をスムーズに進める選択肢があります。
本章では、家族信託の基本とメリット、注意点について詳しく解説します。
家族信託とは？
家族信託とは、本人（委託者）が信頼できる家族（受託者）に対して不動産や預貯金などの財産を託し、その財産を本人のために管理および処分してもらう仕組みです。
参照元：法務局
信託契約は、本人の「意思能力」があるうちに結ぶ必要があり、公正証書での作成が推奨されます。
たとえば、親が「この家を将来的に子どもに売却や管理してほしい」と望んでいる場合、信託契約を結ぶことで、子どもが売却手続きを代行できます。
家庭裁判所の監督を受けずに済むため、自由度の高い財産管理が可能です。
家族信託のメリット
家族信託のメリットは、契約の自由度が高く、本人の希望に沿った財産管理や活用がしやすい点です。
成年後見制度のような家庭裁判所の関与が不要なため、売却や資金運用の判断を迅速に行えます。
たとえば、認知症の親の判断能力が徐々に低下することを見越して、早い段階で家族信託を活用しておきます。
そうすることで、不動産の売却資金を介護施設の費用に充てるなど、本人の生活に即した運用が可能です。
また、信託は遺言代わりとしても活用されており、相続対策としても有効です。
家族信託の注意点
一方で、家族信託にはいくつかの注意点もあります。
まず、信託契約を締結する時点で本人に十分な「意思能力」が必須であり、判断能力が著しく低下している場合には契約自体が無効となる可能性があります。
また、制度が比較的新しく専門的な知識が求められるため、契約内容の設計には弁護士や司法書士などの専門家への依頼が不可欠です。
さらに、税務面や登記手続きの対応も必要になるため、準備に時間と費用がかかる点も理解しておく必要があります。
この制度の利用には、本人の判断力が十分に残っている段階で計画的に進めることが重要です。
なお、家族信託の利用が面倒、早めの現金化が必要であれば買取がおすすめです。
買取なら、家族信託のように複雑な手続きで時間が掛からず、不動産業者へのスムーズな売却が実現できます。
なかでも弊社アルバリンクは、専門家との連携で認知症となった親の家でも親身になって相談に乗らせていただき、最終的には高値買取が可能です。
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認知症の親の家の売却は専門家への相談がおすすめ
認知症の親が所有する不動産の売却は、法的・実務的に非常に複雑な手続きが伴います。
判断能力の有無、契約の有効性、成年後見制度の活用など、家族だけで対応すると思わぬトラブルに発展します。
だからこそ、法律や不動産の専門家への相談は不可欠です。
ここでは、専門家への依頼で得られるメリットや具体的なサポート内容について解説します。
法的手続きや裁判所対応は専門家のサポートが不可欠
認知症の親の不動産を売却するには、成年後見制度の申立てや家庭裁判所への許可申請など、法律に基づく厳密な手続きが必要です。
これらの手続きは、提出書類の不備や期限の遅れがあると無効になる可能性があり、非常に繊細です。
たとえば、司法書士や弁護士に依頼することで、申立書の作成、診断書の取得、審査への対応などを一貫してサポートしてもらえます。
専門家の関与により後見人の選任から不動産の登記変更に至るまで、ミスなく確実に進行させられます。
家族間での意見の相違も第三者の介入で解決しやすくなる
親の不動産を売却するには、兄弟姉妹など家族間で意見が食い違うことも少なくありません。
「このタイミングで売るべきか」「資金の使い道はどうするか」など、感情が絡むために話し合いが難航するケースもあります。
こうした場合、弁護士や司法書士といった第三者が介入することで法的根拠に基づいた冷静な判断が促され、スムーズな合意形成に繋がることが多いです。
実際、後見制度の申し立ての段階で意見が分かれていた家族が、専門家の仲介により円満に対応方針を決定できます。
司法書士や弁護士に依頼することでスムーズに進められる
成年後見制度の手続きや不動産の売却契約、登記移転などは、いずれも専門知識を要する分野です。
これらを家族だけで対応しようとすると、申立てのやり直しや契約の無効といったリスクに直面することがあります。
司法書士であれば、不動産登記や本人確認のプロフェッショナルとして、必要書類の準備や手続きの流れを一括でサポートしてくれます。
また、弁護士に依頼すれば、家族間の紛争や売却条件の交渉といったトラブルにも法的に対応してもらえるため安心です。
仲介での売却が面倒であれば、買取の専門業者への相談がおすすめ
「不動産をなるべく早く現金化したい」「仲介での売却活動が面倒」といった場合には、買取の専門業者への相談がおすすめです。
仲介と異なり、買主を探す手間がなく、価格交渉もスピーディーに進むため、成年後見人による資金管理の観点からもメリットがあります。
たとえば、空き家となっていた認知症の親の家を早期に売却し、その資金を介護施設への入居費に充てたいというケースでは、買取を活用することで速やかに資金を捻出できます。
司法書士と連携した業者であれば、法的な確認も同時に行えるため、信頼性も高いです。
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まとめ
認知症と診断された親の家は、たとえ家族であっても本人の意思確認ができない状態で勝手に売却することはできません。
意思能力がなければ売買契約は無効となり、後のトラブルにつながる恐れがあります。
そのため、親が認知症と診断された場合は「成年後見制度」の活用が不可欠です。
ただし、成年後見制度には、申し立てから後見人選任までの時間や費用、家族が必ずしも後見人に選ばれない可能性、売却時に家庭裁判所の許可が必要になるといった注意点もあります。
また、不動産の売却方法は仲介ではなく「買取」を選ぶと手続きや調整の負担を減らし、スムーズな現金化もできます。
なかでもアルバリンクは、認知症と診断された親の家など法的要素が絡む買取にも対応しており、多数の実績を持つ買取の専門業者です。
司法書士や弁護士との連携も可能ですので、安心してご相談いただけます。
複雑な売却手続きでお悩みの方は、ぜひ一度アルバリンクにご相談ください。
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