民泊の種類と必要な手続き
民泊とは、ホテルや旅館のような宿泊施設ではなく、一般の住宅に宿泊することです。
インバウンドによる宿泊施設不足により、日本では民泊物件が増加しています。
新型コロナウイルスの影響により一旦減少したものの、インバウンド需要により再び増加傾向が見られています。
引用元：観光庁
民泊の需要増加に合わせて、民泊として活用できる住宅が求められています。
空き家は活用されていない住宅であるため、民泊の供給手段として利用できる可能性があります。
民泊は大きく分けて3種類あり、それぞれ異なる法律やルールが適用されますが、いずれも都道府県への申請や届出が必要です。
民泊を始めるには、まず自身の所有する物件がどの制度に該当するかを理解し、必要な手続きを確認することが重要です。
さらに、民泊経営には初期費用や維持費がかかるため、収益性や安定した稼働を見込めるかどうかの事前調査が必要です。
民泊を成功させるには、建物のリフォームや設備の整備、管理業者への委託など、細かい準備が欠かせません。
旅館業法民泊（簡易宿所）
旅館業法民泊（簡易宿所）とは、旅館業法に基づき許可を受けた宿泊施設のことです。
この制度では、ホテルや旅館と同様に都道府県知事の許可が必要となり、営業日数に制限がないため、年間を通じて安定した宿泊事業が可能です。
3種類の民泊の中で、一番収益を得られる可能性があります。
一方で、旅館業法に基づく厳格な基準をクリアしなければならないため、設備投資の初期費用が高くなることや、管理の手間がかかる点がデメリットとなります。
例えば、施設内には台所や浴室、便所、洗面所といった基本的な設備が求められ、宿泊客が快適に過ごせる環境を整えることが義務付けられています。
管理の手間をかける時間をとれる場合や、空き家を長期的に運営をしたい方にはおすすめの方法です。
特区民泊（国家戦略特別区域法）
特区民泊とは、国家戦略特別区域法に基づき、一部の地域に限定して認められる民泊制度です。
特区民泊のメリットは、旅館業法民泊に比べて比較的手続きが簡単で、初期費用を抑えられることです。
一方で、最低宿泊日数を「2泊3日以上」と定められていたり、自治体ごとに異なる条例への対応が求められるデメリットもあります。
2025年1月時点で、特区民泊の運営が認められているエリアの一部を紹介します。
-
- 東京都大田区
- 大阪府大阪市
- 福岡県北九州市
参照元：内閣府地方創生推進事務局
空き家が対象エリアにある場合は、特区民泊制度での民泊運営もおすすめです。
民泊新法（住宅宿泊事業法）
2018年に施行された「住宅宿泊事業法（民泊新法）」は、日本全国で民泊を合法的に運営するための新しい制度です。
この法律により、従来の旅館業法や特区民泊と異なり、一般の住宅を活用した民泊が可能となりました。
設備要件が旅館業法民泊より緩和されているため、初期費用がかかりにくいのがメリットです。
しかし、年間の営業日数は最大180日までと制限されているため、多くの収益を目指す場合にはお勧めできません。
また、民泊新法では「住宅宿泊管理業者」に管理を委託することが義務付けられています。
管理業者に支払う管理費用をふまえて、収益の見込みを考える必要があります。
費用や手間をかけずに民泊を始めたい方には、おすすめの制度です。
違法民泊とならないための注意点
民泊ビジネスを成功させるためには、法律を遵守し、違法民泊とならないよう注意する必要があります。
違法民泊とは、適切な届出や許可を得ずに運営されている民泊のことで、発覚した場合は罰則が科せられるだけでなく、近隣住民とのトラブルや行政からの指導を受けるリスクも高まります。
違法民泊とならないためのポイントを4つ紹介します。
該当する制度を理解し、必要な手続きを適切に行うことが重要です。
- 当てはまる法律に基づいて、届出や申請を出す
- 近隣住民への配慮：騒音やゴミの問題が発生しないようにする
- 消防設備や衛生管理の基準を満たす
- 場合によっては、空き家にリフォームを行う
違法民泊とならないためには、単に収益性を考えるだけでなく、法律やルールをしっかり守りながら適正な運営を行うことが大切です。
民泊を長期的に続けるためにも、正しい知識を持ち、適切な手続きを進めましょう。
民泊に関わる法律を紹介しましたが、民泊の開業・運営には法律に沿ったルールが定められており、場合によってはリフォームを行なって設備を整える必要があります。
手間や費用をかけずに空き家を手放し、収益を得たい場合は売却がおすすめです。
なお、空き家でホテル運営をする方法については、以下の記事でくわしく解説しています。
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空き家を民泊にする2つのメリット
空き家の増加が社会問題となる中、その有効活用方法の1つとして民泊が挙げられます。
空き家を民泊にするメリットは、以下の2つです。
しかし、民泊を運営するには、各種の手続きや法規制を理解し、適切な対応を取る必要があります。
自治体のルールに従い、必要な届出を行いながら、近隣住民への配慮も忘れないことが重要です。
収益化の可能性がある
空き家を民泊にする最大のメリットは、収益化の可能性があることです。
通常、空き家を所有しているだけでは固定資産税などの維持費が発生し続けますが、民泊として活用することで収入を得ることができます。
特に、観光客の多い地域やビジネス需要のある都市部では、宿泊施設の不足が続いており、民泊の需要が高まっています。
民泊の収益性は、物件の立地や設備、宿泊日数の制限などによって異なります。
| 民泊に基づく法律 | 収益を得られる運営方針 |
|---|---|
| 旅館業法民泊（簡易宿所）や特区民泊 | 営業日数の制限がなく、長期間の運営が可能 |
| 民泊新法（住宅宿泊事業法） | 年間180日までの営業制限があるため、短期間での高い稼働率が求められる |
自分の物件に適した制度を選ぶことが、安定した収益を確保するための重要なポイントとなります。
また、民泊運営には初期費用がかかるものの、長期的に見れば資産価値を高めることにもつながります。
例えば、リフォームや設備の整備を行い、清掃管理を徹底することで、物件の価値が高まります。
価値が高まれば多くの宿泊客を集めやすくなり、より収益を得やすい建物となるでしょう。
しかし、収益化を目指すには、競合との価格競争や、シーズンごとの需要変動を考慮する必要があります。
繁忙期と閑散期で料金設定を調整し、清掃や管理を効率的に行うことで、安定した収益を確保できるでしょう。
空き家の維持管理につながる
空き家を民泊として運営することは、建物の維持管理にも大きく貢献します。
使われない家は、時間の経過とともに老朽化が進み、衛生面や安全面で問題が発生しやすくなります。
民泊として活用し、定期的に宿泊客が利用することで、設備が適切に稼働し、建物の劣化を遅らせることが可能になります。
具体的には、以下のメリットがあります。
- 水道やガス、電気を定期的に使用されるので、配管の劣化を防げる
- 宿泊客が入れ替わるごとに清掃や点検を行うため、衛生管理が向上
- 人の目があることで、不法侵入や放火のリスクを軽減
空き家を民泊にするメリットを紹介しましたが、収益化まで時間がかかるケースもあり、さまざまなトラブル対策も行わなければいけません。
手間をかけずに収益を得たい場合は、売却がおすすめです。
なお、空き家の民泊以外の活用方法については、以下の記事でくわしく解説しています。
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空き家を民泊にする2つのデメリット
空き家を民泊にする場合のデメリットを2つ紹介します。
空き家を民泊にする際には、これらのデメリットをしっかりと把握し、トラブルを未然に防ぐ対策を立てることが重要です。
以下で、それぞれの問題点について詳しく解説します。
法律や規制の制約がある
空き家を民泊にする際に最も大きなハードルとなるのが、法律や規制の制約です。
日本では、民泊の形態、空き家のあるエリアによって適用される法律が異なり、それぞれに厳格なルールが設けられています。
民泊に関する3つの法律について、簡単におさらいします。
| 民泊に関する法律 | 特徴 |
|---|---|
| 旅館業法民泊（簡易宿所） | 旅館やホテルと同等の設備が必要 |
| 国家戦略特別区域法（特区民泊） | 営業できるエリアが限られている 最低宿泊日数（2泊3日以上など）の規定 |
| 民泊新法（住宅宿泊事業法） | 年間営業日数は180日以内 |
空き家を民泊としての活用を考える場合、まずどの法律が適用されるのかを理解し、適切な届出や許可を取得することが不可欠です。
手続きを怠ると、違法民泊とみなされ、営業停止命令や罰則が科せられる可能性があるため、慎重に準備を進める必要があります。
近隣住民とのトラブルリスク
民泊を運営する上で、もう一つの大きな問題が近隣住民とのトラブルです。
特に住宅街にある空き家を民泊として活用する場合、周囲の生活環境に影響を及ぼす可能性があるため、十分な配慮が求められます。
代表的なトラブルの例を3つ紹介します。
- 騒音問題：深夜に大声で話す・音楽を流す
- ゴミの処理問題：ゴミを分別しない・回収日以外にゴミを出す
- 防犯面：見知らぬ宿泊客の出入りによる不安感
その結果、近隣住民から自治体や警察への苦情が増え、民泊の運営が難しくなるケースもあります。
このようなトラブルを防ぐためには、以下のような対策が有効です。
- 騒音対策：宿泊客に対して「静かに過ごすように」と注意書きを設置
- ゴミ管理：分別方法を英語・中国語などで案内し、適切なゴミ出しルールを徹底
- 防犯対策：管理業者を委託し、宿泊者の本人確認を徹底
- 事前説明：民泊をオープンする前に、近隣住民に説明して理解を得る努力をする
こうした配慮を怠ると、近隣住民からの苦情が増え、最悪の場合、自治体から営業停止を命じられることもあります。
民泊運営を長く続けるためには、法律の遵守だけでなく、地域住民との良好な関係を築くことが不可欠です。
個人で対応していくためには手間や時間がかかり、管理会社に委託する場合は費用がかかります。
民泊の運営は難しそうだが、空き家の活用方法が見つからない場合は、売却の検討もおすすめです。
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空き家を民泊にする流れ
空き家を民泊として活用するためには、適切な手続きを踏むことが重要です。
無許可で運営すると違法民泊とみなされ、罰則の対象になる可能性があるため、事前にルールを理解し、適切な準備を行う必要があります。
民泊には、「旅館業法民泊（簡易宿所）」「特区民泊」「住宅宿泊事業法（民泊新法）」の3つの形態があります。
それぞれ適用される法律や営業日数の制限が異なるため、自分の所有する空き家の条件や目的に合わせて適切な形態を選ぶことが大切です。
一般的な民泊開業の流れは、以下の通りです。
他にも、宿泊客が快適に過ごせるよう、清掃や備品の準備、防犯対策も忘れてはいけません。
必要書類を揃える
民泊を始めるにあたって、まずは必要書類を揃えることが重要です。
適切な書類を準備し、都道府県や市区町村へ届出や申請を行うことで、正式に民泊として営業することができます。
例として、住宅宿泊事業法（民泊新法）の届出に必要となる主な書類を紹介します。
- 届出書（都道府県知事や自治体への提出が必要）
- 住宅の登記事項証明書
- 建物の図面や写真（宿泊施設としての基準を満たしているか確認するため）
- 管理規約の同意書（マンションの場合、管理組合の許可が必要な場合あり）
申請手続きは自治体ごとに異なるため、事前に役所の窓口やホームページで詳細を確認し、スムーズに進められるよう準備を進めましょう。
書類の不備があると審査に時間がかかるため、漏れがないよう注意が必要です。
住宅宿泊管理業者と契約
特に住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づいて民泊を運営する場合、住宅宿泊管理業者との契約が必要になることがあります。
これは、民泊の運営を適切に行い、トラブルを未然に防ぐための制度です。
住宅宿泊管理業者とは、民泊の管理・運営を代行する専門業者のことで、清掃や宿泊客の対応、トラブル対応などを担います。
空き家の所有者が遠方に住んでいる場合や、本業と並行して民泊を運営する場合、管理業者に委託することで負担を大幅に軽減できます。
契約する際には、以下のポイントを確認することが重要です。
- 清掃の頻度と範囲（洗面所や浴室の衛生管理が行き届いているか）
- 宿泊客の対応方法（トラブルが発生した場合の対応フロー）
- 近隣住民への配慮（騒音やゴミ処理の管理体制）
- 緊急時の対応（設備トラブルや災害時のサポート体制）
- 費用（管理業者への委託費用と収益のバランスを考慮）
民泊管理業者によってサービス内容や費用が異なるため、複数社のプランを比較し、自分の運営スタイルに合った業者を選ぶことが大切です。
特に、Airbnbなどのプラットフォームを利用する場合、オンライン対応が得意な業者を選ぶとスムーズな運営が可能になります。
また、民泊運営では近隣住民との良好な関係を築くことも重要です。騒音やゴミの問題が発生すると、自治体から指導を受けたり、最悪の場合、営業停止に追い込まれる可能性もあります。
そのため、管理業者と連携しながら、適切なルール作りと運営を心がけることが必要です。
住宅宿泊管理業者との契約は、民泊運営を円滑に進めるための重要なステップです。適切な業者を選び、スムーズな運営体制を整えましょう。
新法民泊の届出をする
「住宅宿泊事業法（民泊新法）」に基づく届出の方法について紹介します。
- 都道府県や市区町村の担当窓口で必要書類を確認
- 書類の準備
- 民泊制度ポータルサイトから届出（自治体によっては別途書類を提出）
提出後、自治体の審査を受けて問題がなければ届出が完了し、民泊を正式に開始できます。
ただし、自治体ごとに独自の条例があるため、営業日数の制限が厳しくなっているケースもあります。
届出前に、営業が可能な地域かどうかを確認し、適正なルールに従って手続きを進めましょう。
民泊仲介サイトに登録する
民泊の届出が完了したら、次のステップとして民泊仲介サイト（プラットフォーム）に登録し、宿泊客を集める準備を行います。
現在、日本国内で利用されている代表的な民泊仲介サイトには、「Airbnb（エアビーアンドビー）」「楽天Oyado」「Booking.com」などがあります。
登録の流れは以下のようになります。
- 物件情報を入力（所在地、間取り、設備などを記載）
- 宿泊料金を設定（シーズンによる変動も考慮）
- ハウスルールを決める（騒音対策、ゴミ出しルールなど）
- 写真を掲載（室内の様子を魅力的に見せる）
- 予約受付の設定（即時予約可否、宿泊可能日数などを調整）
特に重要なのが、宿泊客向けのルールを明確に設定することです。
例えば、騒音を防ぐための「22時以降の大声禁止」や、「ゴミの分別ルール」などを事前に周知しておくことで、トラブルを未然に防ぐことができます。
また、清掃や鍵の受け渡しなど、管理業務を効率化するために民泊管理業者と連携するのも有効です。
仲介サイトに登録した後は、宿泊客のレビューや評価を高めるために、快適な環境を維持し、スムーズな対応を心掛けることが成功のカギとなります。
空き家を民泊として活用するためには、法律に基づき、さまざまな手続きを行います。
そして、民泊をオープンした後も、運営を続け、時にはトラブル対応も行わなければいけません。
空き家の活用に手間をかけたくない場合は、売却の検討もおすすめです。
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空き家の民泊経営で発生する税金や費用
民泊経営では収益が見込める一方で、各種の税金や運営費用が発生します。
事前に必要なコストを把握し、収益とのバランスを考えて運営することが重要です。
特に、固定資産税や所得税といった税負担に対しては、適切な申告と管理を行う必要があります。
まず、民泊経営に関係する主な税金は以下のとおりです。
- 固定資産税：民泊物件（建物と土地）に対してかかる税金
- 所得税・住民税：収益に対してかかる税金
- 事業税・消費税：収益が高くなるとかかる税金
- 宿泊税：自治体によっては発生する（京都市の場合、宿泊料金2万円以下の宿泊税は200円）
参照元：小谷野税理士法人
参照元：京都市
民泊運営にかかる主な費用を紹介します。
- リフォーム・設備投資費：住宅を民泊向けに改修するための費用
- 家具・備品費：ベッド、ソファ、テーブル、Wi-Fi設備など
- 清掃・管理費：清掃代行業者に依頼する場合
- 水道光熱費・インターネット代
- 飲食代：ゲストに朝食やウエルカムドリンクを提供する場合
- 民泊仲介サイトの手数料：Airbnbの場合、宿泊料金の3～15％が目安
- 管理業者への委託費：民泊の遠方に住んでいる場合、委託は必須
参照元：株式会社プレイズ
参照元：Airbnb
民泊経営を成功させるためには、税金や費用を正しく理解し、収益とのバランスを考えることが不可欠です。
適切な会計管理を行いながら、無駄なコストを抑えつつ運営を続けることが、安定した利益を確保するためのポイントとなります。
民泊運営には税金や費用がかかり、安定して集客をできないと赤字となってしまうケースがあります。
出費をかけずに収益を得たい場合は、売却の検討がおすすめです。
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「空き家」や「事故物件」「再建築不可物件」の他に「田舎の土地」「共有持分」にも対応可能です。
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成功事例：空き家を民泊に活用したケース
空き家を民泊に活用することで、地域の活性化や収益化につなげる成功事例が増えています。
成功事例3つを紹介します。
成功する民泊の共通点としては、地域の特性を活かしたコンセプト作り、適切なリフォーム、近隣住民との良好な関係構築が挙げられます。
地方では伝統文化や自然体験を提供することで集客につなげる一方、都市部では立地を活かして利便性を重視した運営が求められます。
岩手県一関市の地域体験も行える民泊
参照元：民宿＆ゲストハウス またきたい
岩手県一関市では、地域体験型の民泊が成功しています。
この民泊施設は、築50年以上の古民家を改装し、単なる宿泊場所ではなく、農業体験や郷土料理作りのワークショップを提供することで、観光客に「地域とつながる」体験を提供しています。
この事例の成功ポイントは、宿泊者に地域ならではの価値を提供したことです。都市部のホテルでは味わえない、田舎暮らしの体験ができるため、外国人観光客を中心に高い人気を誇ります。
また、近隣住民とも協力し、地域全体で観光客を受け入れる体制を整えたことで、町の魅力を知るきっかけ作りにもなっています。
このような地域密着型の民泊は、空き家の有効活用だけでなく、地方の活性化にも大きく貢献しています。
鳥取県鳥取市のDIYで生まれ変わった民泊
参照元：鳥取市観光サイト
鳥取県鳥取市では、所有者自らがDIYでリノベーションを行い、低コストで民泊を開業した成功事例があります。
もともと使われていなかった一戸建てを、最小限のリフォーム費用で改装し、コストを抑えながらも、個性的なデザインの宿泊施設として生まれ変わらせました。
ワークスペースも確保しているため、ワーケーション先としても利用できます。
この事例は、初期投資を抑えつつ、独自の魅力を発信することで収益化を実現した好例と言えます。
東京都渋谷区の築48年の一戸建てを改装した民泊
参照元：PR TIMES
東京都渋谷区では、築48年の一戸建てをリノベーションし、デザイン性の高い民泊として運営するケースが成功を収めています。
この民泊の特徴は、都市部の立地を活かした運営です。渋谷や新宿に近い立地の良さから、インバウンド需要をターゲットに改修しました。
この事例の成功ポイントは、ターゲット層を明確にし、それに合わせた改装とサービス提供を行ったことです。
例えば、訪日外国人が多いことを考慮し、さまざまな国や年齢、性別の人が泊まりやすいように異なるサイズの寝具を配置しています。
また、グレードの高い水回り設備を活用し、満足感の高い設備を整えています。
このように、空き家を民泊として活用した成功例を紹介しました。
重要なのは、ターゲットを明確にし、それに適した運営方法を選ぶことです。
しかし、空き家のある立地が必ずしも宿泊需要の高いエリアとは限らず、安定した収益を得るまでには時間がかかる場合もあります。
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空き家を民泊として活用する方法を紹介しましたが、すべての物件が民泊に適しているわけではありません。
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まとめ
この記事では、空き家を民泊として活用する方法について、種類や必要な手続き、メリット・デメリットを詳しく解説しました。
民泊には「旅館業法民泊」「特区民泊」「民泊新法」の3種類があり、それぞれの規定に沿って適切な手続きを踏むことが重要です。
空き家を民泊にすることで収益化や維持管理が期待できますが、法律や近隣住民との関係にも注意が必要です。
成功事例も参考にしながら、自分に合った活用方法を見つけてください。
もし民泊経営が難しい場合は、売却という選択肢もあります。
空き家をどう活用するか、ぜひ一度検討してみましょう。
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