実家の相続税がかからないケースとは？まずは基礎控除の考え方を知ろう
実家の相続しても、必ず相続税がかかるわけではありません。
一定の条件を満たせば、相続税が発生しない「非課税」のケースがあります。
まずは、実家に相続税がかかるかどうか、基本的な考え方を確認しましょう。
相続税は財産の総額で判断される
相続税は、土地や建物といった個別の財産単位ではなく、遺産の「総額」に課税されます。
現金や預貯金、不動産、株式、生命保険金など、すべての評価額を合計したものが課税対象です。
参照元：国税庁
なかでも不動産の占める割合は大きく、実家の評価額によって相続税の有無が左右されることもあります。
評価額を正しく把握するためには、必要に応じて税理士へ相談すると安心です。
実家の相続税評価額を算出する方法は、後ほど 「実家に相続税がかからないか自分で試算する方法」の中で解説します。
基礎控除で非課税になることが多い
多くの家庭では「基礎控除」を活用することで相続税がかからないケースが多いです。
遺産総額が基礎控除の金額以下であれば、相続税はかからず申告も必要ありません。
たとえば、相続人が配偶者と子ども2人の合計3人であれば、基礎控除額は 3,000万円＋600万円×3＝4,800万円 です。
遺産総額が4,800万円以下であれば、相続税は発生しません。
ただし、相続税の申告期限は相続開始から10か月以内と決まっているため、早めに状況を確認しましょう。
参照元：国税庁
国税庁の資料によると、令和5年に相続税がかかった方の割合は、全体のわずか約9.9％です。
つまり、実家を相続しても相続税がかからないケースのほうが圧倒的に多いといえます。
相続税がかからないと一安心ですが、実家の管理や固定資産税の負担は毎年続きます。
こうした悩みを根本的に解決するには、不動産買取業者への相談が有効です。
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実家に相続税がかからないよう活用したい3つの特例・控除
相続税は、基礎控除だけでなく特例や控除を活用することで、大幅に減額できます。
実家の相続で活用したい代表的な3つの制度を紹介します。
小規模宅地等の特例
「小規模宅地等の特例」を使えば、実家の土地330㎡までの評価額を最大80％減額できます。
たとえば、路線価評価額が2,000万円の土地なら400万円まで圧縮でき、相続税がゼロになる可能性が高まります。
主な適用条件は下記のとおりです。
- 被相続人の居住していた宅地であること
- 配偶者または同居している親族であること
- 相続後も申告期限まで居住を継続していること
特例の適用を受けるには、相続開始から10か月以内に税務署へ申告する必要があります。
施設入所していたケースなど、例外的な扱いもあるため早めに税理士に相談すると安心です。
なお、同居をしていない場合は、次に説明する「家なき子特例」が使えるケースがあります。
家なき子特例
被相続人と同居していなかった相続人も、一定の条件を満たせば「小規模宅地等の特例」の適用が可能です。
持ち家を所有していないことが条件のため、「家なき子特例」と呼ばれます。
適用要件は、下記のとおりです。
- 被相続人に配偶者や同居親族がいない
- 相続開始前3年間、自分や配偶者、3親等以内の親族が所有する家に住んでいない
- 相続時に住んでいる家を過去に所有したことがない
- 相続後10ヶ月間はその宅地を所有し続けること
参照元：国税庁
相続した実家に住む予定がない場合、特例は適用されないうえ、管理や固定資産税の負担だけが続きくことになります。
こうした負担は、実家を手放す要因となりがちです。
アンケート調査【実家を手放す決め手ランキング】では、「住む人がいない」「維持費が負担になる」「遠方に住んでいる」が上位を占めました。
多くの人が、管理のむずかしさや費用負担をきっかけに実家を手放す決断をしています。
早めに対策するなら不動産買取業者への相談が有効です。
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配偶者の税額軽減（配偶者控除）
「配偶者の税額軽減（配偶者控除）」は、配偶者の生活を守るために相続税を大幅に軽減する制度です。
次のいずれか多い額まで相続税が非課税になります。
- 1億6,000万
- 法定相続分の金額（民法で定める相続人ごとの遺産の割合）
配偶者が相続財産の大部分を取得するよう遺産分割すれば、相続税がかからない家庭も多くあります。
ただし、二次相続（配偶者が亡くなったとき）の税負担も見据えて、トータルで節税できる遺産分割を検討することが大切です。
なお、配偶者控除を使う場合、申告書の提出が必須です。
基礎控除とは違い、たとえ相続税がかからなくても申告を行う点に注意しましょう。
実家に相続税がかからないか自分で試算する方法
実家を相続した際、相続税がかかるかどうか、自分でおおまかに試算できます。
ここでは、4つのステップで計算の流れを紹介します。
STEP1：実家の相続税評価額を計算して特例を適用する
不動産は土地と建物で評価方法が異なるため、それぞれを別で計算して求めます。
建物の評価方法｜固定資産税評価額を使う
建物の相続税評価額は「固定資産税評価額」と同額です。
参照元：国税庁
固定資産税評価額は、市区町村から毎年送られてくる「固定資産税納税通知書」に記載されています。
たとえば、家屋の評価額が300万円と記載されていれば、その金額をそのまま建物の相続税評価額として使用します。
「固定資産税納税通知書」を紛失した場合は、市役所や町村役場で評価証明書を取得して確認しましょう。
土地の評価方法｜路線価や倍率方式を使う
土地の評価額は、路線価（道路に面する宅地1㎡当たりの価額）があるかどうかにより「路線価方式」または「倍率方式」のいずれかで計算します。
路線価と倍率（評価倍率）は国税庁のサイトで誰でも確認可能です。
【路線価方式：市街地など、路線価が定められている地域で使用】
路線価 ✕ 土地面積（㎡）
※土地の形状や奥行きなどにより、補正率をかけて調整
【倍率方式：郊外・農地・山林など、路線価がない地域で使用】
固定資産税評価額 ✕ 評価倍率
参照元：国税庁
土地の評価額が算出できたら、小規模宅地等の特例が使える場合は適用して圧縮します。
STEP2：不動産以外の財産も含めて遺産総額を把握する
不動産以外の、現金・預貯金・株式・貴金属など、すべての資産を合計して「遺産総額」を出します。
ここで、借金や葬式費用を差し引くことができます。
参照元：国税庁
プラスの財産とマイナスの財産をリスト化して金額を明確にしておけば、基礎控除との比較がしやすく、相続税がかかるかどうかの判断がスムーズです。
STEP3：基礎控除を引いて課税遺産が残るか確認する
遺産総額から基礎控除額を差し引いて「課税遺産」の有無を確認します。
この時点で、相続税がかかるかどうかが明確になります。
課税遺産が残らなければ、相続税の納税・申告は不要です。
STEP4：課税遺産がある場合は相続税額を計算する
基礎控除を差し引いても課税遺産が残る場合、相続人ごとに法定相続分で分けた金額に応じて累進税率を適用し、相続税を計算します。
【計算例】
課税遺産総額：4,000万円
相続人：配偶者と子ども2人
まず、法定相続分に応じた取得金額を計算します。
- 配偶者：
4,000万円 × 1/2 ＝ 2,000万円 - 子ども：
4,000万円 × 1/4 ＝ 1,000万円
国税庁の速算表を使用して、各相続人の税額を出します。
引用元：国税庁
- 配偶者：
2,000万円 × 20％ − 200万円 ＝ 200万円 - 子ども1人あたり：
1,000万円 × 15％ − 50万円 ＝ 100万円
各相続人の税額を合計したものが、相続税の総額です。
200万円＋100万円×2人＝400万円
最終的な納税額は、総額を実際の遺産分割の割合であん分し、配偶者控除などの控除を適用して求めます。
国税庁の「相続税の申告要否判定コーナー」を利用すると、小規模宅地等の特例や配偶者控除を適用したシミュレーションができて便利です。
正確に把握したい場合は税理士などの専門家へ相談しましょう。
なお、相続税がかからない場合も、実家を相続すれば管理や修繕費の負担は避けられません。
こうした負担から早く解放されたい場合は、不動産買取業者へ相談してみてください。
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相続税がかからない場合も要注意！実家の2つの税負担リスク
相続税がかからない実家でも、思わぬ税負担が発生することがあります。
特に注意したいリスクは下記の2つです。
空き家のまま放置すると固定資産税が最大6倍になる
空き家を長期間放置すると固定資産税が最大6倍に跳ね上がる可能性があります。
「特定空家」や「管理不全空家」に指定されると、住宅用地特例が適用されなくなるためです。
参照元：国土交通省
指定される可能性があるのは、次のような状態です。
- 倒壊の危険がある
- 衛生上有害となるおそれがある
- 管理不足で景観を著しく損なう
- 周辺の生活環境に悪影響を与えている
実家の放置は節税どころか税金増加につながります。
相続後は早めに修繕・売却・賃貸などの利用方針を決めることが大切です。
空き家を放置するリスクや、特定空家・管理不全空家についてはこちらの記事で詳しく解説しています。あわせてお読みください。
更地にすると逆に税負担が増す可能性もある
実家を更地にすれば管理が楽になりますが、固定資産税が大幅に上がるリスクがあります。
「住宅用地の特例」は、居住用の建物がある土地を対象に税負担を軽減する制度だからです。
建物がなくなれば、この特例が使えなくなります。
一方で、更地にすることで買い手が自由に使えるため、売却しやすくなるメリットもあります。
更地にするかどうかの判断ポイントは、こちらの記事で解説していますのでぜひチェックしてみてください。
将来的な税負担の増加リスクを避けるには、実家の売却は有効な手段のひとつです。
その際は、不動産買取業者への相談がおすすめです。
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相続した実家の管理が難しいなら売却という選択肢も
老朽化が進んだ建物や遠方にある実家を相続した場合、想像以上に負担になることがあります。
維持管理に限界を感じたら「売却」は非常に現実的で有効な選択肢です。
ここでは、売却を検討する際に知っておきたいポイントを3つ紹介します。
「相続空き家の3,000万円控除」で節税可能
相続後に空き家となった実家は「相続空き家の3,000万円控除」を使える可能性があります。
この特例では、譲渡所得（売却益）から最大3,000万円を控除でき、大きな節税効果が見込めます。
対象となる家屋の要件は下記のとおりです。
- 相続開始直前に被相続人が一人で住んでいた戸建て
- 昭和56年5月31日以前に建築された住宅
ただし、耐震改修して新耐震基準に適合させるか、更地にして売却する必要があります。
細かな要件や例外もあるため、適用を受けるには早めに確認しておきましょう。
詳細な適用要件は、下記の記事で詳しく解説しています。ぜひチェックしてみてください。
管理負担や相続人同士のトラブルを回避できる
実家の売却は、相続人同士のトラブルを防ぐメリットもあります。
不動産は現物のままだと分割が難しく、「誰が管理するか」「どう活用するか」で意見が対立しやすくなります。
現金化すれば公平に分けられるため、全員が納得しやすい遺産分割が可能です。
売却することで、資産の整理と家族間の良好な関係を両立できます。
専門業者に相談すればスムーズに手放せる
実家の売却は、専門の買取業者に相談するのが有効です。
各専門家と連携しているため、売却に必要な流れを一括でサポートしてもらえます。
たとえば、相続登記が未了の物件でも、司法書士や税理士と連携して名義変更から売却契約までワンストップで対応が可能です。
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まとめ
実家の相続では、基礎控除や各種特例を活用すれば相続税がかからないケースが多いです。
しかし、たとえ相続税が発生しなくても、空き家として放置したり、更地にしたりすると固定資産税が最大6倍に増加するリスクがあります。
こうしたリスクを避けるには、早めに活用方法を決めることが大切です。
中でも売却は、管理や税金の負担をまとめて解消できる有効な方法です。
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不要な実家の管理や税負担に悩む前に、ぜひアルバリンクへご相談ください。
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