人が住んでいない家が劣化する理由
人が住んでいない空き家は、通常の住宅と比べて劣化が早く進行する傾向があります。
これは単に「誰も使っていないから」という理由ではなく、湿気や害虫、給排水設備の不具合など複数の原因が複雑に絡み合っているためです。
人が住んでいない家が劣化する理由は、以下の4つです。
- 湿気がこもりやすい
- 給排水管・ガス管が使われない
- 雨漏りや構造劣化に気づきにくい
- 害虫・害獣が侵入しやすい
それぞれの理由について、確認します。
湿気がこもりやすい
空き家は換気が不十分なため、湿気がこもりやすく、建物内部の劣化を早める原因になります。
人が生活していないことで空気の流れが停滞し、湿度が高い状態が長期間続くのです。
このような環境下ではカビの繁殖が加速し、木材の腐食やシロアリの被害などが発生しやすくなります。
具体的には以下の被害が発生しやすくなります。
- 畳の膨張
- 壁紙へのカビの発生
- 雨水の浸入による構造材の腐食
こうした被害を発生させないためにも、空き家は放置せず、こまめなチェックと管理を行う必要があるのです。
給排水管・ガス管が使われない
長期間使用されていない給排水管やガス管は老朽化が進み、サビや腐食による破損リスクが高まります。
たとえば、給排水管の内部に水アカや汚れが沈着しやすくなったり、サビやつまりが発生して腐食が進行したりすることが考えられます。
ガス管の場合、長期間放置されることでガス漏れが進行する恐れもあります。
その場合、火災や爆発といった重大な事故を引き起こす可能性も否定できません。
また、給排水管やガス管の老朽化を放置すると、いざ再利用する際に、大規模な修繕が必要となる可能性が高まります。
加えて、寒冷地では冬場には水道管凍結のリスクにも注意が必要です。
空き家を放置すれば費用も労力も増加するため、早期の対応でトラブル回避と資産保全を図らなければなりません。
雨漏りや構造劣化に気づきにくい
空き家は定期的な点検が行われないことが多く、雨漏りや構造劣化といった異常に気づきにくいという問題があります。
雨漏りや構造劣化は、目に見えない場所で進行するため、気づきにくいのです。
放置が続けば建物全体にダメージが及び、倒壊のリスクも否定できません。
特に木造住宅は、構造の一部が雨水に弱く、劣化が進行しやすいため注意が必要です。
このようなリスクを避けるには、所有者自身による定期的な確認、または管理会社への委託が有効です。
害虫・害獣が侵入しやすい
空き家は人の出入りが少ないため、害虫や害獣の格好の住処になりやすいという問題があります。
ネズミやシロアリ、ゴキブリなどは、建物内部に静かに侵入して繁殖します。
害虫・害獣の発生は、木材の腐食や感染症のリスク、さらには近隣住民への迷惑にもつながるため、深刻な社会問題にも発展しています。
害虫・害獣の被害は、放置していると急速に悪化するため、発見したら、直ちに対応する必要があるのです。
人が住んでいない家を放置することによるリスク
人が住んでいない家、いわゆる「空き家」を放置することは、資産面・防犯面・近隣関係に至るまで多くのリスクを引き起こします。
空き家の放置は、想像以上に多方面に悪影響を及ぼします。
主なリスクは、以下の4つです。
- 資産価値の低下
- 「特定空き家」に指定される可能性
- 犯罪・不審火などの防犯上のリスク
- 近隣住民とのトラブルの発生
リスクの詳細を解説します。
資産価値の低下
1つ目は、資産価値が低下するリスクです。
空き家を放置すると、建物の劣化が進行し、資産価値が大幅に低下します。
これは湿気やカビ、害虫の繁殖、屋根や外壁の破損、給排水管の腐食などが進むからです。
そのため、長期間放置された空き家は、リフォーム費用がかさむ傾向にあります。
資産価値の低下を避けるためには、点検や換気、掃除といった基本的な管理のほか、不動産会社への査定依頼や早期売却の検討が効果的です。
資産価値を守るためには、「空き家だからこそ管理が必要」という意識を持つことが重要です。
「特定空き家」に指定される可能性
2つ目は「特定空き家」に指定されるリスクです。
空き家を放置し続けると、「特定空き家」として行政から指定を受ける恐れがあります。
指定を受けると、指導・勧告を経て最終的に行政代執行による解体が行われる場合もあります。
「特定空き家」に指定されると、固定資産税などの住宅用地特例が適用されなくなるため、固定資産税が最大で6倍になってしまうのです。
参照元：国土交通省
以下の要件にあてはまると「特定空き家」に指定される可能性があります。
- 保安上危険である
- 衛生上有害である
- 景観を悪化させる
- 周辺の生活環境に影響を与える
参照元：国土交通省
専門家や管理会社に依頼することで、指定リスクを軽減できます。
犯罪・不審火などの防犯上のリスク
3つ目は防犯上のリスクです。
空き家は人の目が届きにくく、防犯上のリスクが高まります。
放置された住宅は、不審者の侵入や放火といった犯罪行為のターゲットになりやすいからです。
令和5年10月に愛知県警が出したデータによると、住宅での窃盗被害件数は侵入盗の約13%を占めています。
参照元：愛知県警
侵入者による窃盗や不法占拠は、近隣住民に不安を与える原因にもなります。
防犯は建物の資産価値だけでなく、地域の安心にも関わる重要な要素です。
空き家を「危険な場所」にしないために、継続的な管理と防犯意識の向上が求められます。
近隣住民とのトラブルの発生
4つ目は近隣住民とトラブルになるリスクです。
外観の悪化や悪臭、雑草の繁茂、害虫・害獣の発生などが周囲に悪影響を及ぼすからです。
こうした事態は、地域全体の環境悪化や住民の不満につながります。
定期的な掃除や草刈り、点検、さらには害虫駆除の実施が、こうしたトラブルを未然に防ぐ方法です。
自分での管理が難しい場合は、専門の管理会社に委託することも効果的な選択肢です。
放置を避け、地域との調和を意識した対応が求められます。
人が住んでいない家の劣化を防ぐ方法
空き家を放置すれば、建物の劣化や不具合が加速度的に進行します。
しかし、いくつかの基本的な対策を講じることで、長期間にわたって住宅の資産価値を保ち、トラブルを未然に防ぐことが可能です。
人が住んでいない空き家の劣化を防ぐ方法は、以下の3つです。
- 定期的な換気と通水
- 害虫・害獣対策の徹底
- 建物のメンテナンス
具体的な内容を見てみましょう。
定期的な換気と通水の実施
空き家の劣化を防ぐ上で最も基本的かつ効果的な対策が、「換気」と「通水」です。
これらは、建物内部に湿気がこもることや、水道管・排水管の腐食やサビの発生を防ぐ役割を果たします。
国土交通省が行った調査によると、空き家管理として実際に行っていることの中で、「住宅の通風・換気」は、64.1%を占めています。
参照元：国土交通省
実際の対策としては、月1〜2回程度の頻度で窓やドアを開けて空気を入れ替え、水道の蛇口から数分間水を流すといったことがあげられます。
定期的な換気と通水は費用対効果も高く、住宅の資産価値維持に大きく貢献するでしょう。
害虫・害獣対策の徹底
空き家では人の出入りがない分、ネズミやゴキブリ、シロアリといった害虫・害獣の侵入・繁殖が起こりやすくなります。
これらは木材の腐食や配管の破損、悪臭の発生といった深刻な劣化要因につながります。
対策としては、出入り口や隙間の封鎖、防虫・防獣ネットの設置、害虫駆除薬の設置が基本です。
また、屋根裏や床下など人目につかない場所のチェックも重要です。
さらに、専門の業者に年1回程度の点検・駆除を依頼することでリスクを大幅に軽減できます。
害虫・害獣対策は、建物の安全性と衛生環境を守る上で欠かせません。
建物のメンテナンス
空き家の劣化防止には、建物そのものの定期的なメンテナンスが不可欠です。
屋根や外壁、ドア、配管、雨樋などの部分は特に傷みやすく、定期的なチェックと修繕が必要です。
住宅を管理している人のうち、53.9%が住宅の傷みや雨漏りなどのチェック・修繕を行っています。
参照元：国土交通省
特に木造住宅は木材の劣化が早いため、湿気やシロアリ対策も並行して行う必要があります。
専門の不動産会社や管理会社に委託すれば、負担も軽減できます。
空き家も“住まい”である以上、放置せずにしっかりと向き合うことが重要です。
人が住んでいない家の活用・売却という選択肢
空き家を放置しておくと劣化が進み、固定資産税や管理費用などの負担が増すだけでなく、倒壊や近隣トラブルのリスクも高まります。
こうした問題を避けるには、家を「活用」または「売却」するという選択肢を検討することが重要です。
空き家を活用・売却する4つの選択肢は、以下の通りです。
- 賃貸物件としての活用
- 解体して更地活用する方法
- 空き家バンクや地域活用プログラムの利用
- 専門業者への売却で資産整理
選択肢の内容を確認します。
賃貸物件としての活用
空き家を賃貸物件として活用することは、管理の手間を軽減しながら安定した収入を得られる有効な選択肢です。
住宅としての機能が維持されている場合、最もコストパフォーマンスに優れた方法といえます。
特に都市部や子育て世帯が多い地域では、手頃な賃貸住宅のニーズが高い傾向です。
ただし、賃貸として貸し出す前に、リフォームや修繕、給排水管や水道の確認、シロアリなど害虫被害のチェックが必要です。
空き家を安心して貸し出すためには、定期的なメンテナンスや管理会社の委託も検討すべきでしょう。
賃貸活用は、建物の寿命を延ばしつつ、所有者にとっても資産の有効活用につながります。
住まいとしての価値を保ち、継続的な収益化を目指す手段としておすすめです。
解体して更地活用する方法
老朽化が進みすぎた空き家や、倒壊の恐れがある場合は、解体して更地として活用する方法が有効です。
建物を撤去することで維持費や修繕費が不要になり、土地の再利用の自由度も大きく広がります。
空き家を撤去せずに特定空き家に指定されるのを防ぐため、解体して更地にするのは一つの選択肢といえます。
更地にすることで、駐車場や家庭菜園、賃貸用土地としての活用も検討可能になるでしょう。
ただし、固定資産税の軽減措置が建物解体により失われる点には注意が必要です。
土地活用の計画は、不動産会社に査定を依頼した上で、メリット・デメリットを明確に把握しましょう。
空き家バンクや地域活用プログラムの利用
空き家バンクや自治体の地域活用プログラムを利用することで、空き家を有効活用しながら地域活性化にも貢献できます。
国土交通省は、平成29年に実施したアンケートに回答した1,365自治体のうち、56%にあたる763の自治体で空き地・空き家バンクが設置されているとするデータを公表しています。
参照元：国土交通省
補助金やリフォーム費用の一部負担制度を活用できる自治体も多く、コストを抑えて再活用するチャンスがあります。
「空き家はどうせ売れない」と諦めず、こうした制度をうまく活用すれば、放置せずに効果的な管理・資産活用が実現できます。
専門業者への売却で資産整理
空き家を手放したい、管理が難しいという場合には、専門業者への売却による資産整理が現実的な解決策になります。
現金化によって管理の負担から解放され、別の資産活用が可能になるからです。
最近では、「買取再販」や「空き家再生」に特化した不動産会社が増えており、老朽化した住宅でも一定の価格で買い取ってくれるケースがあります。
売却にあたっては、物件の査定を無料で実施する業者も多く、相場や売却価格を把握する第一歩として利用できます。
また、仲介と違い、スピード売却が可能な点も魅力の一つです。
「いつかは手放したい」と考えている空き家は、早めの売却が劣化や税金負担を回避する最善策になり得ます。
放置せず、今ある価値を活かして資産整理することが、将来への備えにもつながります。
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まとめ
この記事では、人が住んでいない家が劣化する理由や放置によるリスク、劣化を防ぐ方法、さらには活用・売却の選択肢について解説しました。
空き家は湿気や害虫などの影響で急速に劣化し、資産価値の低下や近隣トラブルを招く恐れもあります。
こうしたリスクを避けるためにも、定期的な管理や早めの活用・売却を検討しましょう。
大切な資産を守る第一歩として、「人が住んでいない家」の今後について、ぜひ行動を起こしてみてください。
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