空き家の維持費は年間30万円以上が目安
空き家を所有していると、実際に住んでいなくても年間30万円以上の維持費がかかる可能性があります。
| 項目 | 年間の費用の目安 |
|---|---|
| 固定資産税 | 10万円〜20万円 |
| 火災保険 | 1万円〜6万円 |
| 電気・水道・ガスなどの基本料金 | 5万円〜7万円 |
| 管理・清掃・草刈りなどの維持管理費 | 10万円 |
| 管理委託費 | 6万円〜20万円 |
| 合計 | 32万円〜 |
※地域・依頼する業者・物件の規模により異なります
東京都主税局の調査によると、固定資産税だけで年間の負担はおよそ20万円が水準です。
参照元：東京都特別区と他都市との固定資産税負担等の実態比較調査(平成29年3月)｜東京都主税局
さらに空き家の維持には、火災保険や地震保険などの保険料、電気・水道など最低限のライフラインの基本料金、定期的な清掃や草刈り費用などもかかります。
特に築年数が古く老朽化が進んだ家では、修繕や補修に追加費用がかかるケースも少なくありません。
放置して特定空き家に指定されると、固定資産税が最大6倍になるリスクもあり、維持費はさらに膨らみます。
空き家を持ち続けるか手放すかを判断する際には、まず「所有しているだけで年間30万円以上は必要」という現実を、理解しておく必要があるでしょう。
空き家の維持費内訳
空き家の年間維持費は30万円以上が目安ですが、内訳には複数の項目があるため場合によっては節約できる可能性があります。
空き家の維持に関する主な内訳項目は、次の5種類です。
維持費の詳細を理解し、適切な対策を講じて不要な負担を軽減しましょう。
固定資産税と都市計画税
空き家の維持費で大きな負担となるのが固定資産税と都市計画税です。
固定資産税評価額×1.4%
固定資産税評価額×0.3%
参照元：令和6年度分の土地・家屋の 固定資産税 および 都市計画税 の
算定方法 などについて
固定資産税評価額とは、土地や建物などの固定資産に対して市区町村が決定する評価額を指します。
参照元：固定資産税評価額【国税庁】
この評価額を基に、固定資産税や都市計画税が算出される仕組みです。
たとえば評価額が1,500万円の一戸建ての場合、年間の固定資産税は21万円、都市計画税は45,000円程度になり、合計で25万円前後がかかる計算となります。
固定資産税評価額は原則3年ごとに見直され、市場価格より低めの設定になる傾向です。固定資産税評価額は、市区町村が発行する「固定資産課税台帳」や「納税通知書」で確認できます。
なお、住宅用地には軽減措置の適用が可能です。小規模住宅用地（200㎡以下）では固定資産税は1/6、都市計画税は1/3に減額されます。
参照元：固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置｜国土交通省
ただし、空き家が「特定空き家等」に指定されると軽減措置が適用されなくなるため、定期的な管理や適切な利用を心掛けましょう。
火災保険
人が住んでいない空き家でも、火災や台風などの自然災害への備えが必要です。
保険料は木造住宅で築20年以上の場合、一般的に年間1万〜6万円程度が相場といわれており、加入を避ける人も珍しくありません。
保険料が高く感じますが、万が一災害や火災が発生した際、保険に入っていなければ修繕費が自己負担となり、数百万円単位の出費になります。
しかし「住んでいないから保険は不要」と、安易に判断するのは危険です。空き家は火災や水害などの際に被害が発見されにくく、被害が拡大しやすい傾向にあるため、火災保険や地震保険に加入しておくとリスクへの備えになります。
保険の加入時には複数の保険会社のプランを比較検討し、必要な補償内容と費用のバランスを確認して選ぶと、納得度の高いサービスを受けられるでしょう。
なお、空き家向けの火災保険に関する詳細は、次の記事でも紹介しています。ぜひ参考にしてください。
電気・水道・ガスなどの基本料金
空き家であっても、電気・水道・ガスなどのライフラインを解約せずに残しておく場合、毎月の基本料金が発生します。
自治体や契約する会社により異なりますが、電気は月1,000〜2,000円、水道は基本料金だけで1,000円前後、ガスも契約していれば2,000円程度かかります。
合計すると、何も使用していなくても年間5万〜7万円程度の固定費が必要です。
解約すれば節約はできますが、定期的な換気や掃除、点検を行う際には水や電気が必要となるため、解約すると管理が難しくなるデメリットもあります。
また寒冷地の場合、冬場は水道を止めたまま放置すると凍結や破裂の恐れがあり、修繕費が高額になる可能性も否定できません。維持管理の利便性を考慮すると、最低限の契約を残す家庭も多く、思いのほか費用がかさみます。
空き家の光熱費は、利用頻度が少なくても基本料金が発生するため、毎月一定の出費が避けられません。
長期間利用しない場合は、電気や水道の契約を一時的に停止する方法も検討しましょう。
管理・清掃・草刈りなどの維持管理費
人が住んでいない家は想像以上に早く劣化が進むため、定期的なメンテナンスが欠かせません。
換気をしなければカビや湿気が発生し、庭木や雑草を放置すれば害虫や近隣トラブルの原因となります。
庭の草刈りや木の伐採などは専門業者にお願いするケースが多く、1回あたり数万円、年4回依頼した場合の総額は年間10万円前後です。
自分で行う場合でも、交通費や時間的コストがかかります。
建物の老朽化を放置すると、後々大規模な修繕が必要となり、結果的に費用が膨む可能性も認識しておくべきポイントです。
売却時の価値を下げないためにも見た目をきれいに保つ必要があるため、維持管理費は必要経費といえるでしょう。
管理委託費
空き家を遠方から管理する場合、空き家管理サービスの利用がおすすめです。近年では、空き家管理を代行してくれるサービスを利用する人も増えています。
たとえばダスキンが提供する「空き家見守りサービス」では、月1回の通風・通水・清掃などを代行してくれ、費用は月額15,400円（税込）、年間にすると184,800円（税込）です。
管理委託サービスを利用すれば、自分が遠方に住んでいても安心して空き家を維持できますが、コストは増えます。
しかし、仕事や家庭の事情で管理に通えない所有者にとっては、費用負担はあるものの空き家を安全に維持するためには現実的な選択肢です。
自治体によっては空き家管理を委託する際に補助金が出る場合もあるため、利用できる制度がないか、確認しましょう。
参照元：空き家適正管理助成制度｜葛飾区
なお、空き家管理サービスを提供する「ダスキン」の特徴や評判は、次の記事で紹介しています。ぜひ参考にしてください。
空き家を放置する4つのリスク
空き家を放置すると、老朽化や税金の増加だけでなく、犯罪の温床になったり、将来の資産価値を大きく下げたりと、経済的にも社会的にもリスクがあります。
空き家を放置する代表的な4つのリスクは、主に以下の4つです。
空き家を放置するリスクを把握し、所有するなら管理し、管理が難しい場合には手放すことも検討しましょう。
1.特定空き家に指定されると固定資産税が6倍になる
2015年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」により、管理不全な空き家は「特定空き家」に指定される可能性があります。
特定空き家に認定されると、住宅用地に適用される固定資産税の軽減措置（最大1/6）が解除され、税額が最大6倍になるので注意が必要です。
たとえば、土地の評価額が1,500万円の場合、通常なら固定資産税は約21万円です。しかし特定空き家に指定されて軽減措置がなくなると、126万円近くまで税負担が跳ね上がります。
行政から指導・勧告を受けた翌年度から増税が適用されるため、放置は思わぬ税負担につながります。
主に次のような空き家は「特定空き家」に指定される可能性があるため、注意が必要です。
(ｲ) そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
(ﾛ) そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
(ﾊ) 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
(ﾆ) その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
しかし、特定空き家の指定は、予告なく行われるわけではありません。
上記に当てはまる空き家の所有者に対して、まず改善を促す助言や指導が行われます。
それでも改善が見られない場合に、勧告が出され、住宅用地の特例の適用対象から除外される流れです。
勧告に従わない場合は「命令」が下され、それにも違反すると50万円以下の過料が科されます。
最終的には行政代執行が行われ、修繕や解体の費用を所有者が負担することになる点にも、注意が必要です。
なお、特定空き家についての詳細は、以下の記事で解説しています。
2.老朽化や倒壊リスクが高まる
人が住んでいない「空き家」は、換気やメンテナンスが行われないため、劣化が急速に進みます。
木造住宅の場合、わずか数年で雨漏りや床の腐食、シロアリ被害が顕在化するケースも珍しくありません。
外壁や屋根が破損したまま放置されれば、地震や台風の際に倒壊・飛散して周囲の建物や通行人に被害を及ぼす危険性があります。
万が一事故が起きた場合、所有者が損害賠償責任を負うことになり、修繕費や賠償金が数百万円単位になる可能性も否定できません。
安全面から見ても「放置」は最も危険な選択といえるでしょう。
3.放火や不法侵入など犯罪の温床になる可能性がある
人の出入りがない空き家は、防犯上も大きなリスクを抱えます。
国土交通省の調査でも、管理水準の低下した空き家や空き店舗の周辺への影響として「防犯や防災機能の低下」の件数は全体の2番目に多い数値です。
また、愛知県警のデータでも、空き家を狙った窃盗被害は侵入盗の約13%を占めている結果もあります。
空き家を利用した窃盗や不法投棄、違法薬物の隠し場所として使われるなどのトラブルが起きると、近隣住民との関係も悪化し、訴訟問題に発展するケースも少なくありません。
庭木や雑草が伸び放題の状態は「人が住んでいない」と周囲に一目でわかるため、犯罪者に狙われやすくなります。
防犯・防災のためにも、空き家は放置せず、管理する必要があるでしょう。
なお、空き家が犯罪の温床になるリスクに関して、次の記事でもくわしく紹介しています。ぜひ参考にしてください。
4.放置が長期化すると売却が難しくなる
空き家は、時間が経てば経つほど売却が困難になる傾向にあります。
時間経過により建物が老朽化するほど「解体」が前提となり、買主からは「土地代から解体費を差し引いた額」でしか評価されません。
築40年以上経過した木造住宅では建物価値がほぼゼロと見なされ、土地代のみでの売却になるケースが一般的です。また、長期にわたり放置され荒れた状態になると、不動産市場に出しても買い手がつかないことも多くなります。
将来的に売却を考えているなら、早い段階で管理や修繕を行うか、専門業者に相談して売却の道を探りましょう。
なお、弊社アルバリンクは空き家専門の不動産買取業者です。老朽化が進んだ物件の買取実績も豊富にあります。査定は無料ですので、お気軽にお問い合わせください。
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空き家の維持費を抑える6つの節約術
空き家は住んでいなくても年間30万円以上の維持費がかかりますが、工夫次第で負担の軽減も可能です。
ここでは、実際に効果的な節約方法を6つ紹介します。
1.親族と分担・協力できることを洗い出す
空き家の維持・管理が必要になったら、まずは親族間で「誰がどの作業を担当できるか」を話し合いましょう。
定期的な掃除や換気は近隣に住む親族が対応し、草刈りや修繕など大きな作業は別の家族で分担するなど役割を明確にすれば、管理委託費を抑えられます。
また、交通費の削減や作業の分担により一人ひとりの負担の軽減も可能です。相続人が複数いる場合は「空き家の管理協定」を書面で残しておくと、トラブル防止にもつながります。
自分一人で抱え込むと時間的にも金銭的にも大きな負担になるため、空き家を維持したい場合には親族間で助け合えないか、協力を仰ぎましょう。
2.補助金制度の有無を自治体に確認する
空き家の維持や活用に関しては、各自治体でさまざまな補助制度が設けられています。
東京都では目黒区のように管理委託費用の一部を助成する制度があるほか、解体やリフォームに対する補助も区市町村ごとに用意されています。
| 補助内容 | 最大補助額・補助条件 | |
|---|---|---|
| 東京都目黒区 （目黒区空家適正管理助成制度） |
管理委託費用の一部を助成 | ・管理委託費用の年度ごとの総額費用の1/2 ・1か月あたりの上限は2,000円当 |
| 東京都 （東京都空き家家財整理・解体促進事業） |
・解体費 ・家財整理費 |
・解体費の1/2、上限10万円 ・家財整理費用の1/2、上限5万円 |
| 東京都北区 （地域貢献型空き家利活用モデル事業） |
改修・修繕費（活用リフォーム等） | 改修工事費の3分の2、上限200万円／棟 |
家財整理費用の補助や解体費補助など、少額でも積み重なれば大きな節約につながります。
補助金は年度ごとに内容が変わる可能性があるため、空き家を所有している地域の自治体ホームページを定期的に確認しましょう。
なお、空き家の活用や解体に対する補助金については、次の記事でも紹介しています。ぜひ参考にしてください。
3.賃貸に出す
空き家を賃貸物件として貸し出すのも、維持費を抑える方法のひとつです。
賃貸収入を得られれば、固定資産税や保険料などの出費を実質的に相殺できます。特に都心部や交通アクセスの良い立地にある物件であれば、借り手が見つかる可能性が高く、長期的な安定収入にもつながるでしょう。
ただし、入居者を受け入れる前にリフォームや設備点検が必要になるため、初期費用が数十万〜数百万円に及ぶケースがあります。
空室リスクや入居者とのトラブルに備えて管理会社に委託するなど、デメリットを含めてシミュレーションをしておかないと、かえって出費や手間がかかる可能性も否定できません。
事前にメリットとデメリットを把握し、自分にとって賃貸に出す選択が向いているかを判断しましょう。
なお、借り手を探す方法のひとつとして「空き家バンク」の活用もよい方法といえます。空き家バンクとは、自治体が空き家の情報を登録・公開し、借りたい人や買いたい人とマッチングする制度です。
地域に根差した仕組みのため、大手の不動産会社では取り扱わない物件でも登録できます。
ただし、登録しても必ず成約するとは限らず、成約率は自治体によって大きく差があります。活用する際は、不動産会社での仲介と併用するとよいでしょう。
なお、空き家バンクについては次の記事でも紹介しています。ぜひご覧ください。
4.リノベーションして民泊を運営する
古民家や戸建ての空き家をリノベーションし、民泊施設として活用すれば、単なる維持費を収益に変えられる可能性があります。
訪日外国人観光客の増加や、国内旅行需要の高まりにより、民泊需要は依然として高い状態です。
東京都心や観光地に近いエリアでは、特に需要が見込めます。
ただし、民泊には旅館業法や住宅宿泊事業法（民泊新法）の規制があり、無許可で運営すると違法になるため注意が必要です。
また、リノベーション費用や家具・設備の導入費がかかるため、初期投資を回収できるかどうかも試算しておく必要があります。
空き家の維持費を収益で補填できるため、有益な選択肢といえるでしょう。
なお、空き家を民泊として利用するメリット・デメリットなどの詳細は、次の記事をあわせてご覧ください。
5.解体する
老朽化が進み維持や活用が難しい場合には、解体も視野に入れましょう。
建物を取り壊して更地にすれば、草刈りや修繕といった管理費用は不要になります。
ただし、住宅がなくなると固定資産税の軽減措置が外れ、土地の税負担が増える点に注意が必要です。
解体費用がかかる点も把握しておくべきポイントです。木造住宅で1坪あたり3〜5万円、30坪の家なら100万円前後が相場です。
なお一部自治体では、老朽空き家の除却費用に補助金が出る制度もあります。
補助金や助成金を利用できれば、解体費用のコストダウンが可能です。将来的な空き家リスクを回避するためにも、早めの解体を検討しましょう。
6.売却する
維持費の負担を根本的に解決したいなら、売却して手放しましょう。
築年数が古くても土地としての価値があれば、買い手が見つかるケースも少なくありません。売却すれば固定資産税や保険料、メンテナンス費用などの支払いから解放され、将来の空き家リスクも回避できます。
また「空き家バンク」を利用できる自治体もあるため、活用できないか自治体の窓口に相談してみてもよいでしょう。
なお「現状のまま引き渡したい」「築年数が経っている」「ゴミが残っている」という場合には、スピーディに現金化できる不動産買取業者への依頼がおすすめです。
仲介による売却では買い手探しに時間がかかりますが、買取であれば短期間で取引が成立するため、無駄な維持費をかけずに済みます。
維持費を節約する観点からも、売却は最も効果的な選択肢のひとつといえるでしょう。
弊社アルバリンクでも、空き家の買取を取り扱っております。全国対応・査定無料ですので、お気軽にご相談ください。
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空き家の維持費を払いたくないならアルバリンクでの買取がおすすめ
空き家の維持費を払いたくないなら、買取業者への売却がおすすめです。
「空き家を売却するのは手間がかかる」と思いがちですが、買取業者であればそのままの状態で空き家を手放せます。
弊社アルバリンクは、空き家専門の買取業者です。全国に買取実績があり、老朽化が進んだ空き家も数多く扱ってきました。
| 種別 | 地域 | 築年数 | 駅徒歩 |
|---|---|---|---|
| 戸建て |
千葉県山武市
|
26年
|
41分
|
|
戸建て
|
北海道小樽市
|
57年10ヶ月 |
49分
|
| 戸建て |
大阪府枚方市
|
53年
|
ー |
| 戸建て |
茨城県小美玉市
|
32年
|
車で17分
|
| 戸建て |
長野県上田市
|
53年
|
18分
|
| 戸建て |
新潟県長岡市
|
28年
|
車で18分
|
| 戸建て |
静岡県焼津市
|
40年
|
車で16分
|
参照元：買取実績｜アルバリンク
駅から遠く利便性の悪い物件や訳あり物件など、不動産会社の仲介ではなかなか買い手が見つからないような物件についても、多くの買取事績があります。
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よくある質問
空き家の維持費や管理については、多くの人が同じような悩みを抱えています。
ここでは特に相談の多い4つの質問をピックアップしました。疑問を解消しておけば、空き家を維持するか手放すかの判断もしやすくなるので、ぜひ参考にしてください。
都市部と田舎で維持費はどう違う？
都市部の空き家は土地の評価額が高いため、固定資産税や都市計画税が大きな負担になります。
東京都23区内では税額だけで年間20万円を超えることも珍しくありません。一方で地方は税負担は軽いものの、老朽化が進み修繕費や解体費がかかるケースが多いのが特徴です。
また都市部は管理サービスが充実しているのに対し、地方は委託先が限られて割高になりがちな点も把握しておく必要があるでしょう。
空き家の管理は業者と自分でどう使い分ける？
空き家の管理費について、換気や掃除、郵便物確認などは近隣に住む家族で対応できれば費用を抑えられます。
しかし草刈りや屋根点検などの専門作業は、業者に依頼したほうが手間や労力を省けるのでおすすめです。
特に遠方に住んでいる場合は、ダスキンのような「空き家見守りサービス」の利用が向いています。費用は月15,000円程度です。
「安全に自分でできる部分」と「業者に任せたほうが安心な部分」を基準にすると、維持費を節約しやすくなるでしょう。
空き家に誰も住まなくても火災保険は必要？
空き家に誰も住んでいなくても、火災保険は加入しておいたほうがよいでしょう。
空き家は人が住んでいない分、放火や漏電による火災リスクが高まります。台風や地震など自然災害への備えも必要です。
火災保険に加入しておけば、修繕費が数百万円単位になるような被害にも対応できます
保険会社によってはリスクが高いと判断され、保険料が割高になったり補償内容が制限されたりする場合もありますが、最低限の補償は確保しておくと心強いでしょう。
空き家を持ち続けるか売却するか、判断基準が知りたい
空き家を売却するか維持するかの判断ポイントは「費用」「活用の可能性」「家族の意向」の3つです。
年間30万円以上の維持費を負担できるか、賃貸や民泊として収益化できる見込みがあるかを検討しましょう。
また、家族が維持に協力する意思があるかも重要です。維持が難しく活用の可能性が低い場合は、売却をおすすめします。
特に不動産買取業者に売却をすれば、そのままの状態で引き渡せるため、短期間で現金化でき、維持費の削減が可能です。
弊社アルバリンクでは、全国の空き家を対象に買取サービスを実施しております。査定や相談は無料ですので、お気軽にお問い合わせください。
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まとめ
本記事では、空き家の維持費が年間30万円以上かかる実態と内訳、放置によるリスク、維持費を抑えるための具体的な節約術について紹介しました。
空き家は、所有しているだけで税金や保険料、管理費など、毎年まとまった出費が発生します。放置すれば「特定空き家」に指定されて固定資産税が増えるだけでなく、老朽化や犯罪被害、売却の難航といった問題につながるため、注意が必要です。
維持費を抑える方法には、親族での分担や補助制度の活用、賃貸や民泊での活用、解体、売却があります。なかでも売却は、負担を根本的に解決できる有効な手段といえるでしょう。
なお、弊社アルバリンクは全国対応・査定無料の空き家専門の不動産買取業者です。
老朽化が進んだ物件や、荷物が残ったままの状態でも買い取りが可能で、最短数日で現金化できます。
「維持費を払い続けるのは難しい」「放置リスクから早く解放されたい」とお考えの方は、ぜひお気軽にご相談ください。
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