空き家を更地にすると固定資産税が高くなる
空き家を解体して更地にすると、固定資産税が高くなることがあります。
これは、住宅が建っている土地と更地とでは、固定資産税の軽減措置の扱いが異なるためです。
ここでは以下の2点について解説します。
これらを理解せずに更地化を進めると、想定以上の税負担が生じるおそれがあります。
更地にすると「住宅用地の特例」が適用されなくなる
住宅が建っている土地には、「住宅用地の特例」と呼ばれる固定資産税の軽減措置が適用されます。
参照元：国土交通省
| 区分 | 面積 | 固定資産税 | 都市計画税 |
|---|---|---|---|
| 小規模住宅用地 | 200㎡以下の部分 | 価格×1/6 | 価格×1/3 |
| 一般住宅用地 | 小規模住宅地以外の住宅用地 | 価格×1/3 | 価格×2/3 |
参照元：東京都
この特例によって、土地にかかる固定資産税は大幅に抑えられていますが、空き家を解体して更地にすると、その土地は住宅用地ではなくなり、この特例は適用されなくなるのです。
その結果、固定資産税の課税標準額が上がり、税負担が増加します。
更地にした際の固定資産税について詳しく知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。
つまり、税金の仕組みを理解せずに更地化を進めてしまうと、想定以上の固定資産税負担が発生する可能性があるのです。
軽減措置の対象から外れ固定資産税が高くなるタイミング
空き家を解体して更地にすると、いつから固定資産税が高くなるのかは「解体した日」ではなく、「毎年1月1日時点の土地の状態」で判断されます。
これは、固定資産税が、毎年1月1日時点の所有者、土地の状況に応じて課税される税金だからです。
参照元：東京都
そのため、年末までに空き家を解体してしまうと、翌年の1月1日には更地として扱われ、次の課税年度から住宅用地の特例が適用されなくなります。
たとえば、12月中に空き家を取り壊した場合、翌年分の固定資産税では課税標準額の軽減がなくなり、税額が大きく上がる可能性があります。
一方で、1月1日を過ぎた後、たとえば1月2日以降に解体した場合は、その年の1月1日時点では住宅が残っていると判断されるため、少なくともその年度分については住宅用地の特例が適用されます。
このように、固定資産税の負担は「解体のタイミング」によって大きく変わります。
空き家の解体を検討する際は、税額への影響を事前に把握したうえで、自治体や不動産の専門家に相談し、最適な時期を見極めることが重要です。
空き家の固定資産税や解体の判断に悩んだら、早めの相談が重要です。
アルバリンクでは、年間2万件を超える不動産相談を受けており、空き家特有の悩みにも対応しています。
税負担や手続きの不安を整理しながら、最適な解決策をご提案します。
「まずは話を聞いてみたい」という段階でも構いませんので、無料査定からお気軽にご相談ください。
＼高額ですぐ手放したい方はこちら／
空き家を更地にした場合の固定資産税シミュレーション
空き家を解体して更地にした場合、固定資産税がどの程度増えるのかは、事前にシミュレーションしておくことが重要です。
ここでは以下の2点について解説します。
更地にする前と後で固定資産税がどれくらい変化するか
空き家を更地にした場合、固定資産税がどの程度変わるのかを事前に把握しておくことは非常に重要です。
住宅が建っていると土地の固定資産税と都市計画税を再確認します。
| 区分 | 面積 | 固定資産税 | 都市計画税 |
|---|---|---|---|
| 小規模住宅用地 | 200㎡以下の部分 | 価格×1/6 | 価格×1/3 |
| 一般住宅用地 | 小規模住宅地以外の住宅用地 | 価格×1/3 | 価格×2/3 |
住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用されており、固定資産税は課税標準額が最大で6分の1、都市計画税も3分の1に軽減されています。
参照元：東京都
しかし、空き家を解体して更地になると、この軽減措置は適用されなくなります。
その結果、課税標準額が本来の水準に戻り、固定資産税や都市計画税の負担が一気に増える可能性があります。
空き家を解体するかどうかを判断する際は、税負担の変化を踏まえたうえで、売却や活用など他の選択肢と比較しながら検討することが大切です。
空き家を解体すべきか、それとも別の方法を選ぶべきか迷っている方は、専門家に相談することも一つの選択肢です。
アルバリンクは行政との提携実績があり、空き家問題に関する豊富な知見をもとにサポートを行っています。
解体による税負担を避け、現状のまま売却できる可能性も含めて検討できます。
固定資産税で後悔しないためにも、まずは無料査定でご自身の空き家の選択肢を確認してみてください。
＼(無料)東証上場企業に相談・査定／
土地面積ごとの計算例
空き家を更地にした場合の固定資産税は、土地の面積によって増加の幅が大きく異なります。
とくに200㎡以下の「小規模住宅用地」に該当する土地は、住宅がある間は強い軽減措置が適用されているため、更地にした際の税負担の差が大きくなりやすい点が特徴です。
前提条件（土地面積150㎡・固定資産税評価額1,000万円の場合）
| 区分 | 住宅が建っている場合 | 空き家を解体して更地にした場合 |
|---|---|---|
| 固定資産税評価額 | 1,000万円 | 1,000万円 |
| 課税標準額 | 約167万円（特例適用） | 1,000万円 |
| 固定資産税（1.4%） | 約23,000円 | 14万円 |
| 都市計画税（0.3%） | 約5,000円 | 3万円 |
| 年間税額合計 | 約28,000円 | 17万円 |
同じ土地であっても、住宅があるかどうかで固定資産税・都市計画税の合計額には大きな差が生じます。
次に、土地面積が200㎡を超える土地（一般住宅用地を含む）の税額をシミュレーションしてみましょう。
前提条件（土地面積500㎡・固定資産税評価額1,000万円の場合）
| 区分 | 住宅が建っている場合 | 空き家を解体して更地にした場合 |
|---|---|---|
| 固定資産税評価額 | 1,000万円 | 1,000万円 |
| 課税標準額 | 200㎡：約66万6,000円 300㎡：200万円 |
1,000万円 |
| 固定資産税（1.4%） | 約37,000円 | 14万円 |
| 都市計画税（0.3%） | 約8,000円 | 3万円 |
| 年間税額合計 | 約45,000円 | 17万円 |
土地の面積が500㎡ある場合、そのすべてが同じ条件で課税されるわけではありません。
小規模住宅用地として扱われるのは200㎡までで、残りの300㎡は一般住宅用地となるため、それぞれ異なる課税標準額で計算されます。
とくに200㎡以下の小規模住宅用地では軽減措置の影響が大きいため、更地にすることで税負担が一気に増えてしまうのです。
空き家を更地にする際に固定資産税のリスクを軽減する3つの方法
空き家を更地にすると、住宅用地の特例が外れて固定資産税が高くなる可能性があります。
ただし、解体のタイミングや売却方法、自治体の制度を理解すれば、税負担の増加を抑えることは可能です。
具体的には、次のような方法が有効です。
解体のタイミングは「1月2日以降」に調整する
空き家を更地にする際は、解体の時期を「1月2日以降」に調整することで、固定資産税の軽減措置をその年分まで維持できます。
これは、固定資産税が「解体した日」ではなく、「毎年1月1日時点の土地の状態」を基準に課税される仕組みになっているためです。
1月2日以降に解体すれば、その年の1月1日時点では住宅が残っていると見なされるため、住宅用地の特例が引き続き適用されます。
さらに、翌年の1月1日までに土地を売却すれば、翌年度の固定資産税は新しい所有者が負担するため、軽減措置がなくなる影響を避けられます。
特に将来的に利用予定のない土地であれば、翌年の1月1日までの売却を検討してみましょう。
空き家の解体を検討する際は、解体業者と工事日程を事前に確認し、税負担を抑えられる時期を意識して計画を立てることが大切です。
できるだけ早く売却する
空き家を解体して更地にした場合、固定資産税の負担を抑えるためには、できるだけ早く売却することが有効です。
更地になると住宅用地の特例が適用されなくなり、固定資産税は翌年度以降、大幅に増える可能性があります。
そのため、更地のまま長期間所有し続けるほど、高い税金を支払い続けるリスクが高まります。
一方、更地にしたあと早期に売却できれば、固定資産税が高くなる期間を最小限に抑えることが可能です。
とくに、建築条件のない土地や立地条件の良い土地であれば、更地のほうが買い手が見つかりやすいケースもあります。
解体後に活用予定がない場合は、更地のまま保有し続けるのではなく、売却までのスケジュールをあらかじめ立てておくことが重要です。
税負担を長引かせないためにも、更地化を検討する段階で「いつ・どのように売却するか」まで含めて計画し、不動産の専門家に相談しながら早期売却を目指しましょう。
自治体の固定資産税減免制度を活用する
固定資産税の増加リスクを抑える方法の一つとして、自治体が設けている「固定資産税減免制度」を確認することも重要です。
出雲市では、市が「老朽危険空家等」と判断した空き家を解体した場合、解体後に増えてしまう固定資産税の負担を、最大2年度分に限って軽減する制度を設けています。
この制度を利用すると、更地になっても、住宅が建っていたときと同じ水準の税額が続く仕組みとなっています。
参照元：出雲市
減免の有無や条件は市町村ごとに大きく異なるため、物件所在地の自治体に事前に確認し、自分のケースで対象になるかを慎重に見極めることが大切です。
制度の内容を正しく理解したうえで、利用できるものがあれば検討し、固定資産税の負担軽減につなげましょう。
空き家を更地にするか、売却するかで迷っている方は、専門家の意見を聞いてから判断することも一つの方法です。
アルバリンクは空き家・訳あり物件の買取実績が多数あり、各種メディアでも紹介されています。
弊社「株式会社Alba Link（アルバリンク）」は、日本全国の空き家などの売却しづらい物件を積極的に買い取っている不動産買取業者です。
築古物件や立地が良くない物件に関しても、活用ノウハウを豊富に持ち合わせているため、適正な金額をつけて買い取れます。
実際に、廃墟化した空き家の買取も過去におこなっており、フジテレビの「イット」をはじめ、多くのメディアに特集されています。
空き家などでお悩みの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
弊社スタッフが、あなたのお悩みを解決できるよう、全力でサポートさせていただきます。
＼(無料)東証上場企業に相談・査定／
アルバリンクついて詳しく知りたい方は、アルバリンクの評判で口コミや評判・買取実績などについて詳しく説明していますので、ぜひ合わせてご覧ください。
解体による税負担を避け、現状のまま売却できる可能性もありますので、まずは無料査定でご自身の空き家の選択肢を確認してみてください。
空き家を更地にしなくても固定資産税が上がる2つのケース
空き家は、更地にしなければ固定資産税が高くならないと思われがちですが、実際には建物を残したままでも税負担が増えるケースがあります。
その理由は、空き家の状態によっては、住宅用地の特例が適用されなくなることがあるためです。
特に注意が必要なのが、次の2つのケースです。
これらに該当すると、住宅が建っていても固定資産税の軽減措置が解除され、結果的に税額が大きく増える可能性があります。
「特定空き家」に指定される
空き家が「特定空き家」に指定されると、住宅が建っていても住宅用地の特例が解除され、固定資産税が大幅に増えます。
特定空き家とは、建物の老朽化が著しく、倒壊の危険がある場合や、衛生面・景観面で周囲に悪影響を及ぼしていると自治体が判断した空き家のことです。
参照元：政府広報オンライン
この指定は、自治体による調査や指導・勧告といった段階を経て行われます。
改善が見られない場合、最終的に特定空き家と認定され、固定資産税の軽減措置が適用されなくなります。
こうしたリスクを避けるためには、空き家を定期的に点検・管理し、状態が悪化する前に修繕や売却などの対応を検討することが重要です。
早めの対策が、将来的な税負担の増加を防ぐことにつながります。
「管理不全空き家」に指定される
2023年の法改正により、新たに設けられた「管理不全空き家」に指定された場合でも、固定資産税の住宅用地特例が解除されます。
管理不全空き家とは、特定空き家ほど危険な状態ではないものの、適切な管理が行われておらず、周辺の生活環境に悪影響を及ぼすおそれがあると自治体が判断した空き家のことです。
庭木や雑草が放置されて隣地に越境している、外壁や屋根の劣化が進み落下の危険があるといった状態では、自治体から指導や勧告を受け、「管理不全空き家」に指定されることがあります。
参照元：政府広報オンライン
こうした指導に従わず改善が見られない場合、住宅用地の特例が解除され、固定資産税の負担が大きく増える可能性があります。
このように、建物がまだ使える状態であっても、管理が不十分と判断されれば税制上の優遇を受けられなくなる点には注意が必要です。
空き家を所有している場合は、定期的に敷地や建物の状態を確認し、清掃や修繕などの管理を行うことで、税負担増加のリスクを防ぐことが大切です。
空き家の管理や固定資産税の負担に不安を感じている方は、早めに専門家へ相談することも一つの選択肢です。
アルバリンクは東証上場企業として、空き家や訳あり物件の買取に数多く対応してきた実績があります。
解体や管理を続ける前に、現状のまま売却できる可能性があるかを確認してみることで、将来的な税負担や手間を減らせる場合もあります。
まずは無料査定で、ご自身の空き家にどのような選択肢があるのかを確認してみてください。
＼(無料)東証上場企業に相談・査定／
空き家を売却・活用するなら更地にせず現状のままの方がよい4つの理由
空き家を売却したり活用したりする場合、必ずしも解体して更地にする必要はありません。
むしろ、建物を残した「現状のまま」の方が有利に進められるケースも多くあります。
ここでは、更地にせず空き家のままのほうがよい4つの理由を解説します。
賃貸や民泊で活用できる可能性があるから
空き家を解体せずに残しておくことで、賃貸住宅や民泊として活用できる可能性があります。
築年数が古い建物であっても、立地や間取りによっては一定の需要が見込めるためです。
実際に、国のモデル事業では、観光需要のある地域や都市部へのアクセスが良いエリアにある空き家をリノベーションし、民泊や宿泊施設として活用する取り組みが行われています。
国土交通省のサイトでは、川越市周辺などを中心に、空き家を改修して宿泊施設として運営し、インバウンド観光客の滞在拠点として活用している事例が紹介されています。
参照元：国土交通省
駅に近いエリアや観光地周辺にある住宅では、リフォームやリノベーションを行うことで、賃貸物件や民泊として利用できるのです。
建物を活かして収益につなげられれば、固定資産税や維持費を賃料収入で補える可能性があります。
更地にしてしまう前に、賃貸や民泊として活用できないかを検討することは、有効な選択肢の一つといえるでしょう。
更地にしても売却価格が上がるとは限らないから
空き家を解体して更地にすると、見た目がすっきりし、買い手が検討しやすくなるというメリットがあります。
建築プランを立てやすくなるため、立地条件の良い土地や需要の高いエリアでは、売却がスムーズに進むケースもあるでしょう。
しかし、更地にしたからといって、必ずしも売却価格が上がるとは限りません。
立地があまり良くない土地や、道路付けが悪い、敷地の形がいびつといった条件を抱えている場合は、更地にしても需要自体が大きく伸びないことがあります。
そのような土地では、解体費用をかけても、その分を上回る価格で売却できない可能性もあります。
結果として、解体にかかったコストがそのまま負担となり、手元に残る金額が少なくなってしまうケースも少なくありません。
このように、更地にすることには一定のメリットがある一方で、「解体すれば高く売れる」と安易に判断するのは危険です。
解体費用をかける前に、その土地が本当に更地にすることで価値が上がる条件なのかを見極めることが重要です。
空き家の売却を検討する際は、周辺の取引事例や土地条件を踏まえたうえで、解体の必要性を専門家と相談しながら判断することが、後悔しないためのポイントといえるでしょう。
建物の付きの方が、買主は住宅ローンを利用しやすいから
空き家を解体せず、建物付きのまま売却した方が、買主は住宅ローンを利用しやすくなります。
住宅ローンは「居住用の建物を購入すること」を前提とした融資であり、土地のみの購入では原則として利用できないためです。
更地の場合、買主が住宅ローンを利用しづらく、資金調達のハードルが上がることがあります。
一方、古家付き物件であれば、購入後にリフォームやリノベーションを前提とした住宅ローンを利用できるケースがあり、金融機関の審査も比較的進めやすいとされています。
参照元：みずほ不動産販売
このように、建物が残っていることで買主の資金調達の選択肢が広がり、結果として購入を検討する人が増えやすくなります。
解体コストと税負担を抑えるには「古家付き」での売却が得策だから
空き家を解体すると、更地になることで固定資産税の負担が増えるだけではなく、解体費用も負担しなければなりません。
解体費用は建物の構造や規模によって異なりますが、木造住宅でもまとまった費用が必要となり、鉄骨造や規模の大きな建物ではさらに高額になることもあります。
空き家の解体費用について知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。
一方で、古家付きのまま売却すれば、解体にかかる費用を自分で支払う必要がありません。
解体費用を抑えるためには、空き家を無理に解体せず、「古家付き」での売却を検討することが、合理的な選択肢といえるでしょう。
空き家の扱いに悩み、「解体すべきか、このまま持ち続けるべきか」と不安を感じている方も多いのではないでしょうか。
アルバリンクは、グーグル口コミ4,7/1,000件以上（2025年11月時点）と、多くのお客様から高い評価を受けています。
実際にご相談いただいた方からは、
「心の荷物がひとつおろせました。」
「『お力になりたい』と言っていただいて、とても嬉しく心強かったです」
といった声も寄せられています。
参照元：お客様の声｜アルバリンク
解体費用や税負担をかけずに、現状のまま売却できる可能性もあります。
まずは無料査定で、ご自身の空き家にどのような選択肢があるのかを確認してみてください。
＼高額ですぐ手放したい方はこちら／
空き家の更地化や固定資産税に悩んだら、専門家に相談してみよう
空き家を更地にすることや固定資産税で悩んでいる場合は、早めに専門家へ相談することが大切です。
制度は複雑なため、自己判断で解体すると、想定以上の費用や税負担が生じることがあるからです。
次のような方法が考えられます。
更地にせずとも「現状のまま買取」可能な業者も存在
空き家は、必ずしも解体して更地にしなければ売れないわけではありません。
実際には、建物を残した「現状のまま」で買い取ってくれる不動産業者も存在します。
その理由は、古家付きの物件であっても、リフォームや建て替えを前提に活用できると判断されれば、業者側が価値を見いだせるためです。
築年数が古く傷みが目立つ空き家であっても、立地や敷地条件によっては、リノベーション物件として再活用されるケースもあります。
「古くて使えないから解体するしかない」と思っていた空き家が、現状のまま買取の対象になることも少なくありません。
解体費用や更地後の固定資産税の負担を避けるためにも、まずは「現状買取」に対応している業者に相談してみることが大切です。
買取なら解体費用や売却準備の手間も不要
空き家を買取業者に売却する場合、解体費用や売却に向けた準備の手間をかけずに済む点が大きなメリットです。
一般的な個人間売買では、建物の清掃や修繕、書類の整理など、売却前に多くの準備が必要になります。
一方、買取業者による売却は「現況渡し」が基本となるため、空き家をそのままの状態で引き渡すことが可能です。
そのため、解体費用やリフォーム費用を負担する必要がなく、余計な出費を抑えながら売却を進められます。
また、空き家の解体には高額な費用がかかることもあり、解体後には固定資産税が増える可能性もあります。
こうしたコストや税負担を避け、できるだけ早く空き家問題を解消したい場合、買取という選択肢は非常に有効です。
さらに、物件が遠方にある場合でも、査定から契約、引き渡しまでをオンラインで完結できる業者も増えています。
このように、時間・費用・手間を最小限に抑えたい方にとって、買取サービスは合理的な解決方法といえるでしょう。
空き家の更地化や固定資産税のことで迷っている方は、実績のある専門家に相談することで、より良い選択肢が見えてくることがあります。
アルバリンクは年間相談件数2万件を超える実績があり、空き家や古家付き物件に関するさまざまな悩みに対応してきました。
解体せずに売却できる可能性や、税負担を抑える方法も含めて検討できます。
後悔のない判断をするためにも、まずは無料査定でご自身の空き家の状況を確認してみてください。
＼高額ですぐ手放したい方はこちら／
まとめ
空き家を更地にすると、固定資産税の優遇措置が受けられなくなり、税負担が大きく増えるおそれがあります。
とくに「住宅用地の特例」が外れると、固定資産税が最大で6倍になるケースもあるため、空き家を解体するかどうかは慎重に判断する必要があります。
この負担を抑える方法としては、解体の時期を年明け以降に調整する、できるだけ早く売却する、自治体の減免制度を利用するといった選択肢があります。
しかし、いずれも制度や手続きが複雑で、タイミングを誤るとかえって費用や手間が増えてしまうことも少なくありません。
こうしたリスクを避けたい場合は、「現状のまま売却」という選択肢を検討するのが現実的です。
更地にせず現状のまま売却すれば、解体費用をかけずに済み、固定資産税の増加も抑えられるため、経済的な負担を軽くできます。
売却をスムーズに進めたいなら、空き家の買取を専門に行う業者に依頼すると安心です。
専門業者であれば、現況のままでの買取に対応しており、手続きもスピーディー。
面倒な準備が不要な点から、多くの空き家所有者に選ばれています。
中でも「アルバリンク」は、全国対応で空き家の買取実績が豊富な専門業者です。
老朽化した空き家や、管理に困っている物件でも現状のままで柔軟に対応しており、多くの方が不要なリスクを抱える前に買取による解決を実現しています。
空き家の固定資産税や更地化で悩んでいるなら、まずはアルバリンクに相談してみることをおすすめします。
＼(無料)東証上場企業に相談・査定／
