空き家売却で確定申告が必要な場合とは
空き家を売却した際、確定申告が必要かどうかは土地や建物などの譲渡所得の有無や金額に応じて異なります。
売却益が発生すれば申告義務が生じます。
ただし、特定の条件を満たす場合には確定申告は不要です。
例えば、譲渡所得が年間20万円以下の場合や、譲渡所得の特別控除（3,000万円）が適用されて課税所得がゼロとなる場合です。
参照元：確定申告が必要な方【国税庁】
空き家売却時の譲渡所得の計算方法と確定申告のポイント
空き家売却時の譲渡所得は、取得費や譲渡費用などの金額を正確に計算することが重要です。
不動産売却には多くの経費が発生するため、これらを正確に把握し、確定申告で適切に申告する必要があります。
譲渡所得の基本的な計算式と具体例
譲渡所得は以下の計算式で求められます。
例えば、売却価格が3,000万円、取得費が1,000万円、譲渡費用が200万円の場合、譲渡所得は1,800万円となります。
求めた譲渡所得に税率をかけて、算出した税額は以下のとおりです。
| 譲渡区分 | 税率 | 税額 |
|---|---|---|
| 長期譲渡所得(所有期間５年超) | 20.315% | 3,656,700円 |
| 短期譲渡所得(所有期間５年以下) | 39.63% | 7,133,400円 |
所有期間が5年に満たない場合でも、売却を所有5年超のタイミングに調整することで税率を抑えることが可能です。
売却時期の計画を立てる際には、税負担の軽減も考慮すると良いでしょう。
また、3,000万円特別控除などを活用すれば、課税額を大幅に減らすことも可能です。
不明点がある場合や計画の詳細な見直しが必要な場合は、税理士や不動産の専門家に相談することをおすすめします！
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取得費や譲渡費用に含まれる項目と注意点
取得費
取得費とは、不動産を購入する際にかかった費用を指します。
- 不動産の購入代金（建物・土地それぞれの価格）
- 仲介手数料（購入時に不動産会社へ支払ったもの）
- 登記費用（所有権移転登記や保存登記にかかる登録免許税、司法書士報酬など）
- 不動産取得税（購入後に自治体に納める税金）
- 印紙税（売買契約書に貼付する印紙代）
- 測量費用（土地の境界確定や測量に必要な費用）
- 解体費用（古い建物を解体して土地を購入した場合、その解体費用）
- 購入時のローン手数料（ローン契約時の事務手数料や保証料）
上記の不動産購入にかかった費用の合計額から、建物の減価償却費を差し引いて、取得費を算出します。
譲渡費用
譲渡費用とは、不動産を売却する際にかかった費用を指します。
- 仲介手数料（売却時に不動産会社へ支払ったもの）
- 登記費用（抵当権抹消登記にかかる費用など）
- 印紙税（売買契約書に貼付する印紙代）
- 測量費用（売却時に土地の境界を確定する場合の費用）
- 解体費用（売却前に建物を解体して更地として売却した場合の費用）
- 建物の耐震診断やリフォーム費用（耐震基準適合証明書を取得するための費用など）
- 売却にかかる広告費（不動産広告のために支払った費用）
- 譲渡するための費用として専門家に支払った報酬（税理士や弁護士への報酬など）
- 立退料（賃貸物件を売るために、賃貸人の要請に応じて立ち退く際に支払われる費用）
- 違約金（さらに高値で売るために、最初の契約者に支払う売買契約の解除にかかる費用）
- 名義書換料（土地や建物の借地権などの名義を変更する際にかかる費用）
注意点
基本的には、領収書や証明書がない費用は計上できません。購入時や売却時の領収書類は必ず保管しておきましょう。
ただし、取得費が不明な場合は、売却価格の5%を「概算取得費」として計上が可能です。
取得費を適切に計上できれば、譲渡所得を減らし、節税効果を高められます。取得費や譲渡費用に該当するか判断が難しい場合は、税理士や不動産会社に相談しましょう。
なお、空き家売却時の税金と控除制度については、以下の記事でも紹介しています。ぜひ参考にしてください。
相続した空き家を売却する場合の3,000万円特別控除と確定申告
相続した空き家を売却する場合、「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除」を適用できるケースがあります。
この控除を活用すれば、最大3,000万円を譲渡所得から差し引けるため、税負担の軽減が可能です。
参照元：被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例【国税庁】
ただし、適用には厳密な条件があるため、注意が必要です。
「空き家特例」の適用条件とは？
1. 被相続人が一人で住んでいた家屋であること
売却する空き家は、被相続人（故人）が亡くなる直前まで一人で居住していた家である必要があります。
二世帯住宅や、被相続人以外の家族が同居していた場合は、この特例の対象外となる可能性があります。
2. 家屋が古い基準で建築されたものであること
売却する空き家の条件は、1981年(昭和56年)5月31日以前に建築された家屋です。
この基準は、耐震基準が改正されたタイミングに基づいています。
また、本控除の適用には相続した空き家を解体または耐震改修を施してから売却するか、売却日の属する年の翌年２月15日までに解体・耐震改修を実施することも条件です。
3. 相続開始から3年以内に売却すること
「空き家特例」を適用するためには、相続が開始された年の翌年から数えて3年目の12月31日までに、売却を完了する必要があります。
この期限を過ぎてしまうと特例の適用を受けられなくなるため、早めの売却計画が重要です。
4. 家屋を解体して更地として売却する場合にも条件がある
「空き家特例」の適用には、家屋を解体して更地として売却する場合でも特例が適用されますが、さらに以下の条件を満たす必要があります。
- 家屋が解体され、敷地が他の用途に使用されていないこと
- 売却前に賃貸や事業用として使用されていないこと
5. 売却前に賃貸や事業用として使用していないこと
相続後に空き家を賃貸物件や事業用として貸し出していた場合、空き家特例は適用できません。
空き家を売却するまでの間、居住用財産として維持されていることが求められます。
6. 売却価格が1億円以下であること
空き家特例は、売却価格が1億円以下の物件に限られます。
高額な物件の場合、この特例は適用外となりますので、売却価格の設定にも注意が必要です。
適用条件を満たしているかの確認方法
適用条件を満たしているかどうかを確認するには、以下の手順をおすすめします。
- 法務局や役所で書類を確認
登記事項証明書や建築年次、固定資産評価証明書などを確認 - 不動産会社や税理士に相談
条件が複雑な場合は、専門家に相談して手続きのアドバイスを受けるのがおすすめ - 国税庁の公式ガイドラインを参照
最新の条件や手続き方法を確認するため、国税庁のサイトを活用
なお、相続した空き家の3,000万円控除の適用要件と手続き方法については以下の記事でもご紹介しています。
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空き家売却後の確定申告手続きの流れと必要な書類
空き家売却後、確定申告を適切に行うためには手続きの流れや必要な書類を把握しておくことが大切です。
期限内に正確な申告を行うことで、税務上のトラブルを防ぐと同時に、特例や控除の適用も確実に行えます。
このセクションでは、確定申告の基本的な手順や必要な書類について詳しく解説します。
確定申告の基本的な手続きフローと期限
確定申告の手続きは、以下のステップで進めます。
- 必要書類を収集（売買契約書、領収書、登記事項証明書など）
- 譲渡所得を計算
- 確定申告書の作成（国税庁のe-Taxシステムや税務署での記入サポートを利用可能）
- 申告書の提出（電子申告、郵送、または税務署窓口）
- 税金の納付（必要に応じて分割納付も可能）
申告期限は、売却した翌年の3月15日までです。
期限を過ぎると延滞税が発生するため、計画的な準備を心がけましょう。
確定申告に必要な書類一覧と入手方法
主な必要書類は、以下の通りです。
- 売買契約書（売却金額を証明）
- 登記事項証明書（不動産の所有権を証明）
- 譲渡費用に関する領収書（仲介手数料、解体費用、測量費など）
- 取得費に関する証明書（購入時の契約書や領収書）
- 特例適用のための書類（耐震基準適合証明書、戸籍謄本など）
- 本人確認書類（マイナンバーなど）
書類を効率的に集めるためには、早めの準備が大切です。
不明点がある場合は、税務署や不動産会社に相談しながら進めましょう。
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電子申告（e-Tax）の利用方法と3つのメリット
電子申告（e-Tax）を利用すると、インターネットを通じて確定申告を行えます。
e-Taxの主なメリットは、以下の3つです。
- 税務署に出向く必要がない
- 還付金の振り込みが早まる
- 手続きのミスを減らせる（入力時にエラーをチェック可能）
e-Taxを利用するには、マイナンバーカードと対応するICカードリーダーが必要です。準備が整えば、自宅から簡単に申告を済ませられるため、多忙な人でも手続きしやすいでしょう。
空き家売却後に確定申告を怠った場合のペナルティと対策
空き家売却後に確定申告を怠ると、無申告加算税や延滞税が課されるなどのペナルティが発生します。
さらに、税務署からの指摘を受けるリスクも高まります。
このセクションでは、申告漏れを防ぐ方法やペナルティへの対策を解説します。
無申告加算税や延滞税の発生条件と税率
確定申告を期限内に行わなかった場合、無申告加算税と延滞税が発生します。
無申告加算税は、納付すべき税額に対して以下の割合で課されます。
参照元：確定申告を忘れたとき【国税庁】
- 自主的に申告した場合：税額の5%
- 税務署からの通知後に申告した場合：税額の10%
- 悪質な場合：税額の15%～20%
延滞税は、納付期限の翌日から計算され、原則として年7.3%（特例基準割合＋1%）が適用されます。
参照元：延滞税について【国税庁】
これらのペナルティを避けるためにも、期日までに正確な申告を行うことが重要です。
既に空き家は多く存在しますが、今後の人口減少によりさらに空き家は増加するものと思われます。そのため、必要に応じて、専門の業者に依頼し空き家を売却したいと考える方も増加することでしょう。
その時に注意したいのが、売却したら基本的には確定申告が必要であること。3,000万円の特別控除など各種特例を活用することで税金を低く抑えることができることもあります。
記事にもあるように、確定申告時の譲渡所得の計算はやや面倒な部分もあります。特例を利用する場合はなおさらでしょう。そのため、空き家の売却から売却における確定申告まで、プロに任せる方が無難といえます。
株式会社Alba Link（アルバリンク）は売却しづらいような空き家の案件も手掛けられています。一度相談してみてはいかがでしょうか。
【監修者】
ファイナンシャルプランナー 伊藤 亮太
伊藤亮太FP事務所
確定申告を忘れた場合の対処方法と救済措置
申告を忘れた場合は、できるだけ早く自主的に申告を行いましょう。
特に、申告期限から1か月以内であれば、無申告加算税が軽減されることがあります。
また、災害や病気などやむを得ない理由で申告が遅れた場合は、「納税猶予」の申請を行うことで延滞税を減額できる場合があります。
具体例として、売却から半年後に確定申告を忘れていることに気付いた場合、速やかに税務署に相談し、必要書類を提出すればペナルティが最小限で済む可能性があります。
指摘に対して感情的にならず、税理士や専門家に相談することでスムーズに解決できます。
申告内容が複雑な場合には専門家のアドバイスを受けると、余計なトラブルを回避しやすくなるでしょう。
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空き家を売却する際の確定申告でお困りならアルバリンクへ
空き家を売却して利益（譲渡所得）が生じた場合には、確定申告が必要です。
確定申告と聞くと税金の支払いや手続きなど不安になる方も多いですが、3,000万円特別控除を活用すれば、譲渡所得税の支払いを抑えられる可能性があります。
確定申告の手続きを含め、効率よく売却したいなら、まずは信頼できる買取業者に査定を依頼してみませんか？
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まとめ
今回は、空き家売却時に発生する確定申告の重要なポイントを解説しました。
空き家を売却した際、譲渡所得が発生する場合や特例控除を利用する場合には確定申告が必要です。
しかし、必ずしも全ての空き家売却で確定申告が必須とはかぎりません。申告が不要なケースもあります。
空き家売却に関する確定申告をスムーズに進めるためにも、譲渡所得の計算方法や税率、3,000万円特別控除を含む節税方法、申告手続きの流れ、必要書類なども把握しておきましょう。
空き家の売却は税務上の重要な手続きが伴うため、正確な情報収集と早めの準備が大切です。
必要に応じて専門家の助言を受けながら、確定申告を正しく行いましょう。
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