個人でも空き家を貸せる？副業・事業の2つの判断基準とは
個人でも空き家を貸すことは可能です。
実際には、相続や転勤などで使わなくなった家を、特別な資格がなくても第三者に貸し出している方が多く見られます。
空き家を貸出すと、家賃収入を得られるうえ、建物の老朽化を防ぎ、資産としての活用が期待できる点も魅力といえるでしょう。
ただし、賃貸に出す際は「副業として扱われるのか」「事業とみなされるのか」といった点も踏まえておく必要があります。
ここでは、副業・事業の判断で迷う点を2つ紹介します。
以下で、副業と事業の違いについて具体的に解説していきます。
空き家を貸すと副業になるのか？
空き家を貸して家賃収入を得る行為は、基本的に副業には該当しません。
賃貸経営は労働による対価ではなく、資産運用として位置づけられるため、多くの企業において就業規則上も問題視される可能性は低いといえます。
特に物件数が少なく、自主管理も行っていない場合は「副業」とみなされる可能性はほとんどありません。
ただし、公務員や副業を禁止している企業に勤めている場合は注意が必要です。
公務員の場合、家賃収入が一定額を超える、事業的規模に該当するなどの条件を満たすと、「副業」や「事業」と判断される可能性があります。
事業所得とみなされる条件とは？
空き家を賃貸に出す場合でも、規模や運用の実態によっては「事業」とみなされる可能性があります。
国税庁の基準によれば、戸建てを5棟以上、またはアパートなどで10室以上を貸している場合は「事業的規模」と判断され、所得税上も「事業所得」として扱われます。
参照元：事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分｜国税庁
さらに、公務員であって家賃収入が年間500万円を超える場合や、自主管理によって相応の時間を要する場合も、副業あるいは事業に該当するおそれがあります。
参照元：人事院規則１４―８（営利企業の役員等との兼業）の運用について
参照元：「営利企業への従事等に係る任命権者の許可等に関する調査（勤務条件等に関する附帯調査）」の結果等について
事業と認定された際には、事業税の納付や各種申請が必要になるため、事前に自身の状況や規模を確認しておくことが大切です。
空き家を貸すときに発生する3つの費用や税金
空き家を賃貸に出す際には、物件の状態を整える初期費用や、貸し出し後に発生する税金など、さまざまなコストがかかります。
予想外の出費を防ぐためにも、あらかじめ必要となる費用の種類やおおよその相場を把握しておくことが大切です。
主な費用としては、以下のようなものが挙げられます。
ここでは、それぞれの費用の内容と相場について詳しく紹介します。
リフォーム・クリーニング費用
空き家を賃貸に出す際は、入居希望者に選ばれる物件に整えるため、室内の清掃や設備の改修が必要になることが少なくありません。
特に長期間使用されていなかった場合、ハウスクリーニングには2～10万円程度かかり、間取りや汚れの程度によってはさらに費用がかさむ場合もあります。
老朽化が進んでいる場合には、水回り設備の交換や外壁の補修などで数十万～数百万円のリフォーム費用が発生する可能性も否定できません。
ただし、地域によってはリフォームを行っても入居者が見つからないリスクがあるため、まずは最低限の修繕にとどめ、家賃相場とのバランスを考慮した対応が現実的といえます。
管理会社への手数料や仲介手数料
空き家を第三者に貸し出す際に不動産会社を通じて入居者を募集した場合、「仲介手数料」と「管理手数料」がかかります。
仲介手数料とは、貸主と借主の双方が不動産会社に支払う報酬のことで、原則として上限金額は、それぞれ「家賃の0.5か月分＋消費税」です。
ただし、借主が同意した場合に限り、「家賃1.1か月分＋消費税」まで請求できます。
参照元：国土交通省
貸主が全額を負担する場合もあれば、借主が全額を負担する場合もあり、契約内容によって異なります。
なお、管理手数料は毎月の家賃収入の5％前後が目安です。管理会社に依頼すると、家賃の徴収や設備の点検、クレーム対応などを一任でき、オーナーの負担を大幅に減らせます。
ただし、サービス内容や料金体系は業者ごとに差があるため、複数の会社から見積もりを取り、費用対効果を比較したうえで選びましょう。
固定資産税や所得税などの税金
空き家を賃貸に出すと、毎年の固定資産税や所得税、住民税などの税金がかかります。
特に家賃収入がある場合は、収入から必要経費を差し引いた「不動産所得」に対して課税されるため、確定申告が必要です。
参照元：国税庁
修繕費や保険料、管理費などは経費として計上できるため、適切に申告すれば節税につなげられます。
なお、都市計画税が別途発生する自治体もあり、地域や物件によって税負担は大きく異なります。
空き家を活用する前に税金面のシミュレーションを行い、年間を通じた収支計画を立てましょう。
空き家の固定資産税については以下の記事で詳しく解説しています。ぜひ参考にしてください。
空き家を個人で貸す4つのメリット
空き家を個人で貸す代表的なメリットは、次の4つです。
家賃収入が得られる
空き家を貸すメリットとして、毎月の家賃収入が得られる点が挙げられます。
所有しているだけ発生する固定資産税や管理費を、家賃収入でまかなえれば、経済的な負担の軽減が可能です。
また、家賃収入は副業とみなされにくいため、会社員や公務員でも始めやすい資産運用の手段といえます。
事前に家賃相場や空室リスクを把握し、無理のない収支計画を立てると安定した運用ができるでしょう。
建物の老朽化を防ぎ資産価値を維持できる
空き家を第三者に貸し出すと住人による換気や清掃が定期的に行われるため、建物の傷みの進行を遅らせる効果が期待できます。
人の出入りがあると、不法投棄や放火などの防犯リスクの軽減効果が見込める点もメリットです。
空き家を長期間放置すると、湿気や害虫の影響で劣化が進み、資産価値が大きく下がるおそれがあります。
賃貸に出せば日常的な使用によって建物の寿命が延び、結果的に資産価値の維持にもつながります。
将来的な売却や相続を見据えるうえでも、空き家を活用する意義は十分にあるでしょう。
不動産を手放さずに済む
空き家を貸し出せば、不動産を手放さずに有効に活用できます。
思い入れのある実家や将来住む可能性がある自宅を売却せずに済むため、ライフプランにも柔軟性を持たせられるでしょう。
また、不動産を所有し続けることで、地価の上昇や再利用といった将来的な選択肢が広がる可能性もあるります。
売却ではなく「活かす」方向で検討すれば、資産としての価値を維持できる点も賃貸利用の大きな魅力です。
節税対策につながるケースも
空き家を賃貸に出すと、税負担を軽減できる可能性もあります。
家賃収入によって生じる「不動産所得」には、修繕費や管理費、火災保険料、減価償却費などの経費計上が認められており、所得税の課税対象額を抑える効果が期待されます。
参照元：国税庁
第三者に貸し出している不動産は自由に使えないとみなされるため、相続税評価額が下がるケースもあり、将来的な相続税の節税にもつながる可能性があります。
空き家の活用は、資産運用だけでなく税制面でもメリットを生む手段といえるでしょう。
空き家対策について詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。
空き家を個人で貸す4つのデメリット
空き家を個人で貸し出すメリットは魅力的ですが、リスクや負担も伴うため注意が必要です。
賃貸経営を始める前に知っておきたい注意点は、主に4つあります。
空室期間が長引くリスクがある
空き家を賃貸に出そうとしても、すぐに入居者が決まるとは限りません。
特に立地条件が悪い場合や、築年数が古く設備が十分でない物件では、空室期間が長引くリスクがあります。
空室が続くと家賃収入が得られず、維持管理費や固定資産税といった支出だけが発生し、経済的な負担が大きくなるため注意が必要です。
入居者を確保するために家賃を相場より下げざるを得なくなり、期待していた収益を確保できなくなるおそれもあります。
空室リスクを抑えるためにも修繕や清掃を行い、物件の魅力を高めましょう。
あらかじめ地域の賃貸需要を確認し、場合によっては賃貸ではなく売却も選択肢に入れる柔軟な判断も必要です。
トラブルや管理の対応に追われる可能性がある
空き家を個人で貸す場合、入居者対応や設備の不具合、家賃の支払い遅延などの管理業務を自ら担う必要があります。
特に築年数の古い物件では、雨漏りや給湯器の故障など突発的なトラブルが起こりやすく、迅速な修繕が必要です。
また、騒音や近隣トラブルへの苦情が寄せられる可能性もあり、対応を怠ると退去や悪評につながるおそれがあります。
精神的・時間的な負担にもなりかねないため、本業が忙しい方や遠方に住んでいる方は特に注意が必要です。
自主管理が難しいと感じた場合は、信頼できる管理会社への委託も検討しましょう。
確定申告が必要になる
空き家を貸して家賃収入を得た場合、確定申告が必要です。
特に会社員であれば、不動産所得が年間20万円を超えると、所得税の申告義務が発生します。
参照元：国税庁
家賃収入から修繕費や管理費、火災保険料などの必要経費を差し引いた金額が「不動産所得」となり、課税の対象です。
一方で、不動産所得が赤字になった場合には、給与所得などとの損益通算が可能であり、税額を抑える効果も期待できます。
たとえ少額であっても経費を正しく把握し、収支の整理が節税対策の第一歩です。
確定申告の期間は例年2月中旬から3月中旬にかけて行われるため、早めに準備しておきましょう。
いざというときに自分で住めない
空き家を第三者に貸し出した場合、契約期間中は原則として自分で住めなくなります。
たとえば、転勤の終了や生活環境の変化により、将来的にその家に再び住みたいと考えても、入居者がいる限り自由に利用できません。
特に「普通借家契約」を結んでいる場合、正当な理由がなければ貸主からの契約解除は難しく、退去を求めることも困難です。
参照元：不動産適正取引推進機構
将来自宅として再利用する可能性がある場合には、あらかじめ「定期借家契約」を選んでおくと、契約満了後に確実に返却してもらえます。
ただし、定期借家は借主側にとって不利な条件と受け取られやすいため、入居希望者が限定される傾向にもあります。
自分で住む可能性を残したい方は、契約形態の選定を慎重に進める必要があるでしょう。
空き家を個人で貸すための具体的な5つの手順
空き家を貸し出す際の主な手順は、以下のとおりです。
賃料の査定から入居者の募集、契約の締結や管理までの流れをあらかじめ把握しておくと、トラブルを防ぎ、安定した賃貸経営につなげられるでしょう。
不動産会社に賃料査定を依頼する
空き家を貸し出す前には、まず不動産会社に賃料査定を依頼しましょう。
賃料は自由に決められますが、相場から大きく外れると入居者が集まらず、空室期間が長引くおそれがあります。
近隣物件の家賃を参考にする方法もありますが、専門家による査定を受ければ、立地や築年数、設備状況などを踏まえた適正な賃料を把握しやすくなります。
査定は無料で実施している会社が多く、複数社に依頼すれば相場の確認も可能です。
空室リスクを抑えるためにも、賃料設定は慎重に進めましょう。
また、査定の際には入居者募集や管理体制についても相談しておくと、その後の手続きがスムーズに進行します。
媒介契約を結ぶ
空き家を第三者に貸し出す際は、不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があります。
媒介契約とは、入居者の募集や契約手続きを不動産会社に正式に依頼するための契約で、主に次の3種類があります。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
契約形態ごとに対応範囲や報告義務が異なるため、自身の状況に応じて最適な契約方法を選びましょう。
たとえば専属専任媒介契約の場合、他社への重複依頼はできませんが、その分、手厚いサポートを受けやすくなります。
また、契約時には募集方法や広告費、手数料の内訳などの事前確認もしておくと安心です。
不動産会社と適切に連携できれば、入居者探しもしやすいでしょう。
入居者募集・審査を行う
空き家を貸し出す際は、安定した賃貸経営をするためにも信頼できる入居者を見つける必要があります。
まずは不動産会社やポータルサイトを活用し、物件の魅力が伝わる写真や条件を提示して募集を行いましょう。
入居希望者が現れた際には、収入や職業、過去の滞納歴などを確認する入居審査を実施します。
入居審査は、家賃の支払い能力やトラブル回避の観点から欠かせない重要な工程です。
管理会社に依頼すれば審査ノウハウを活かして適切な入居者を選定してもらえるため、より安心して運営を進められるでしょう。
契約書を作成・締結する
入居者が決まったら、必ず賃貸借契約書を作成し、双方が内容に合意したうえで締結する必要があります。
将来的なトラブルを未然に防ぐためにも、契約書には次のような情報の明記が必要です。
- 賃料
- 敷金・礼金
- 契約期間
- 更新条件
- 原状回復の範囲
- 禁止事項
- 連帯保証人の有無 など
知人や親族に貸す場合でも、口約束ではなく正式な契約書を残しておきましょう。
また、国土交通省が提供している「賃貸住宅標準契約書」を使えば、初めての方でも安心して書類を整えられます。
内容に不安があるときは、不動産会社や専門家に相談しながら進めるとよいでしょう。
入居・管理業務を開始する
賃貸借契約を締結すると、入居と管理業務が正式にスタートします。
まずは鍵の引き渡しや設備の最終確認を行い、入居者が安心して暮らせる環境整備が必要です。
入居後は家賃の入金確認、設備の不具合対応、クレーム処理など、継続的な管理業務が発生します。
自主管理を選ぶ場合は、入居者対応や管理業務をすべて自分で行う必要があり、トラブル発生時の初動や専門業者の手配も迅速さが求められます。
管理業務が負担になるなら、管理会社への委託がおすすめです。煩雑な業務を代行してもらえるため、本業との両立や遠方物件の管理ができます。
安定した賃貸経営をするためにも、事前に管理体制を整えておきましょう。
空き家を貸している間に必要な4つの対応
空き家を賃貸に出した後は、単に家賃収入を得るだけでは終わりではありません。
安定した賃貸経営を続けるためには、入居者との信頼関係を築き、物件の価値を維持するための管理が欠かせません。
貸し出し後に必要となる主な管理業務は、主に次の4つです。
家賃収入の管理
家賃収入の管理は、安定した賃貸経営を行ううえで欠かせない要素です。
一般的には、毎月決まった日に入居者の口座から家賃が自動で引き落とされる「口座振替」が利用されます。
口座残高が不足している場合は引き落としができないため、速やかに入居者へ連絡し、対応を求めましょう。
支払いが滞る場合は繰り返し督促を行い、未払いが続くときは法的措置の検討が必要です。
なお、管理会社に業務を委託していても、滞納家賃の法的回収はオーナー自身または弁護士のが対応しなければなりません。
トラブルを避けるためには、入居者審査時に安定した収入を確認しておくとともに、家賃保証サービスの導入も視野に入れましょう。
入居者情報の管理
入居者情報の管理は、賃貸トラブルを未然に防ぎ、スムーズな対応を行うために欠かせない業務です。
契約時に取得した情報は、正確かつ最新の状態で管理しておきましょう。
- 氏名
- 連絡先
- 緊急連絡先
- 勤務先
- 保証人情報など
情報が古いと、家賃の滞納や設備の不具合が発生した際に連絡が取れず、対応が遅れる原因になります。
紙での管理は紛失リスクもあるため、可能であればデジタル管理の導入を検討しましょう。
個人情報の取り扱いには十分な配慮が求められ、情報が第三者に漏えいしないような管理体制の整備も必要です。
自主管理に不安がある場合は、情報の保守管理やトラブル時の対応を管理会社に任せましょう。
クレームへの対応
設備の不具合や雨漏り、騒音、近隣住民とのトラブルなど、入居者からのクレーム対応も、貸主の重要な業務の一つです。
対応が遅れれば入居者の不満が高まり、早期退去や悪評につながるおそれがあるため、迅速かつ誠実な対応が求められます。
特に築年数の古い物件では予期せぬトラブルが起こりやすいため、常に連絡がとれる体制を整えておきましょう。
自主管理に不安がある場合は、24時間対応可能な管理会社へ委託すると、トラブル時の負担を軽減できます。
クレームに丁寧に向き合う姿勢は、入居者との信頼関係を築き、賃貸経営を安定させるうえでも欠かせません。
設備の定期的なメンテナンス
キッチンや浴室、給湯器、トイレといった住宅設備の定期的なメンテナンスも、入居者の満足度を保ち、長期的な賃貸経営を安定させるために必要な管理です。
故障や経年劣化が進む前に点検し、必要に応じて修繕や交換を行いましょう。
たとえば、給湯器やエアコンは10年ほどでの交換が目安とされており、対応が遅れると入居者の信頼を損ねるおそれがあります。
また、複数の設備が同時に不具合を起こすと費用が膨らむため、あらかじめ修繕費用を積み立てておくと安心です。
対応の遅れがクレームにつながるケースもあるため、本業との両立が難しい場合は管理会社に委託し、リスクを最小限に抑える工夫をしましょう。
空き家を貸す際の5つの注意点
空き家を賃貸に出す際には、事前に確認しておきたい注意点がいくつかあります。
次のような項目は、見落とすとトラブルの原因になることがあるため、あらかじめ把握しておくことが大切です。
一戸建てを貸す場合のリスクを把握しておく
一戸建てを貸す際には、マンションとは異なる特有のリスクを把握しておく必要があります。
たとえば、自然災害による浸水や屋根の損傷、外壁の劣化など、建物全体に対する定期的なメンテナンスが欠かせません。
修繕費用が数十万円から数百万円に及ぶケースもあるため、突発的な支出に備えて費用を積み立てておく準備も必要です。
また、一戸建てはセキュリティ対策が手薄になりやすく、空き巣や不法侵入といったリスクも想定する必要があります。
水害や台風の被害を考慮し、火災保険に加えて水災補償を含む保険への加入も検討しておくと安心です。
リスクを正しく理解し、事前に対応策を講じておくと、安定した賃貸経営がしやすくなるでしょう。
住宅ローンが残っているかを確認しておく
空き家を貸し出す前には、住宅ローンの有無を必ず確認しておきましょう。
住宅ローンは本来、購入者自身が居住する前提で組まれるため、金融機関の承諾を得ずに第三者へ賃貸すると契約違反とみなされる可能性があります。
残債の一括返済を求められる場合もあるため、要注意です。
ただし、転勤などやむを得ない事情がある場合には、金融機関に相談すると例外的に賃貸を認めてもらえるケースがあります。
また、賃貸運用を前提とする場合は、不動産投資ローンへの借り換えという選択肢もありますが、一般的に金利は高くなるため注意が必要です。
ローン返済額と家賃収入のバランスを見極め、状況によっては売却も含めて検討しましょう。
物件の原状を記録しておく
空き家を賃貸に出す際には、貸し出し前の状態を正確に記録しておきましょう。
壁や床のキズ、設備の使用感などを写真やチェックリストで残しておけば、退去時の原状回復をめぐるトラブルを未然に防げます。
特に築年数が経過した物件では、既存の損耗を「入居者によるもの」と誤解されるリスクもあるため、入居前に入居者とともに確認を行い、記録を共有しておくと安心です。
なお、経年劣化や通常損耗は原則として貸主の負担となるため、国土交通省のガイドラインに基づいた判断も欠かせません。
トラブルを避けるためにも、記録は可能であれば第三者の立ち会いのもとで実施しましょう。
知人・親族に貸す場合でも契約書は必ず用意する
相手が親しい知人や親族であっても、空き家を貸す際には必ず賃貸借契約書を作成しましょう。
信頼関係があるからといって口約束に頼ると、家賃の支払い遅延や修繕費用の負担、退去時の原状回復などをめぐるトラブルに発展しかねません。
契約書には賃料や契約期間、敷金、禁止事項、解約条件などを明記し、双方が内容に同意したうえで署名・押印する必要があります。
国土交通省が公開している「賃貸住宅標準契約書」を利用すれば、初めての方でも安心して書面を整えられます。
良好な関係を維持するためにも、身内同士の貸し借りでも正式な契約を交わしましょう。
トラブルを防ぐための管理会社を利用する
空き家を貸す際に管理会社を活用すると、トラブルを未然に防ぎやすくなります。
入居者の募集から家賃回収、クレーム対応、設備の点検まで一括して任せられるため、自主管理による負担の大幅な軽減が可能です。
特に遠方に住んでいる方や、本業が忙しい方にとっては心強い存在といえるでしょう。
入居者や近隣とのトラブルが発生した場合には、迅速かつ的確な対応が求められますが、経験豊富な管理会社に任せておけば適切な対処をしてくれます。
管理手数料はかかるものの、手間とリスクを考慮すれば費用対効果は十分に見込めます。
安定した賃貸経営を実現するためにも、信頼できる管理会社を選びましょう。
空き家を貸すのが難しいと感じたらアルバリンクへ買取査定
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まとめ
今回は、空き家の個人での貸し出しについて、賃貸に出す際にかかる費用や税金、メリット・注意点などを解説しました。
空き家の個人での貸し出しは、収益化や老朽化の防止、相続対策といった観点から有効な資産活用の一つです。
ただし、空室リスクや管理負担、確定申告による税務対応など、個人での空き家賃貸には手間や時間もかかります。運営を始める前に、賃貸経営の流れや注意点を把握しておきましょう。
管理や対応が難しい場合には、管理会社の活用や不動産売却などの選択肢の検討もおすすめです。
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