相続した空き家の3,000万円特別控除とは？
相続した空き家の3,000万円特別控除とは、相続した空き家を売却した際に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例措置です。
参照元：被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例【国税庁】
これは、相続した住宅が一定の要件を満たしている場合に適用され、不動産売却時の税負担を大幅に軽減できる制度となっています。
この特別控除は、空き家の発生を抑制し、有効活用を促進するために設けられた制度です。
本特例を適用することで、相続した空き家の売却時にかかる譲渡所得税の負担を減らせます。
ただし、適用要件や必要書類、期限などをしっかり確認し、確定申告時に適切な手続きを行うことが重要です。
なお、空き家の売却で生じた譲渡所得と確定申告については、以下の記事でもくわしく解説しています。
弊社アルバリンクは、空き家などの売却しづらい物件を専門に買い取っている買取業者です。
「他社で売却を断られた」「早く管理義務から解放されたい」など物件の処分にお困りの方は、弊社にご相談いただければすぐに買取査定させていただきます。
＼高額ですぐ手放したい方はこちら／
相続した空き家の3,000万円控除の適用要件チェックシート
相続した空き家の3,000万円控除を受けるには、以下の要件をすべて満たしていなければなりません。
また、確定申告時に提出が求められる書類もあります。
そこで、控除を受けられるかどうかのチェックシートを用意いたしました。
要件をすべて満たせば、3,000 万円（相続人３人以上は2,000 万円）控除 を適用できます。
相続・売却の基本要件
| チェック項目 | はい | いいえ | |
|---|---|---|---|
| 1 | 売却した家屋と敷地 両方 を、令和４年１月２日以降に亡くなった 被相続人から相続（遺贈を含む）で取得した |
□ | □ |
| 2 | 相続開始日から 3 年を経過する日の属する年の 12 月 31 日まで に 売却している |
□ | □ |
| 3 | 家屋は 区分所有建物（マンション・区分登記の二世帯住宅等）ではない | □ | □ |
| 4 | 家屋は 昭和56年5月31日以前 に建築されている | □ | □ |
| 5 | 相続開始直前、被相続人のみが居住し他に居住者がいなかった ※老人ホームへの入所の例外を含む |
□ | □ |
| 6 | 同一の被相続人の家屋・敷地の売却について 本特例を受けるのは初めて | □ | □ |
| 7 | 買主は配偶者・一定の親族・同族会社等ではない第三者に売却する | □ | □ |
| 8 | （相続人全員分を合算した）売却代金総額が 1 億円以下 | □ | □ |
売却形態ごとの追加要件（A / B のいずれかを選択）
A : 家屋または家屋＋敷地をそのまま売却する場合
| チェック項目 | はい | いいえ | |
|---|---|---|---|
| A-1 | 家屋は相続開始日から売却日まで空き家（居住・事業・賃貸利用なし） | □ | □ |
| A-2 | 売却時点で家屋が耐震基準に適合（または耐震補強済み） | □ | □ |
B : 家屋を取り壊し、敷地のみ売却する場合
| チェック項目 | はい | いいえ | |
|---|---|---|---|
| B-1 | 家屋は相続開始日から取壊し日まで空き家（居住・事業・賃貸利用なし） | □ | □ |
| B-2 | 敷地は相続開始日から売却日まで 居住・事業・賃貸等に供していない | □ | □ |
| B-3 | 取壊し後から売却日まで、敷地を他の建物等の敷地に供していない | □ | □ |
確定申告時の添付書類チェック
| 書類 | 添付済 | |
|---|---|---|
| ① | 譲渡所得の内訳書【土地・建物用】（１〜５面） | □ |
| ② | 登記事項証明書（家屋・土地）または代替情報 | □ |
| ③ | 売買契約書の写し等（売却代金 1 億円以下を証するもの） | □ |
| ④ | 被相続人居住用家屋等確認書（市町村交付） | □ |
| ⑤ | 耐震基準適合証明書又は建設住宅性能評価書の写し ※ 敷地のみ売却の場合は不要 |
□ |
相続した空き家の3,000万円特別控除の適用要件
この特別控除を受けるには、いくつかの厳格な要件を満たす必要があります。
主な要件として、被相続人が一人で住んでいた住宅であること、昭和56年5月31日以前に建築された建物であること、相続後も空き家の状態が続いていることなどが挙げられます。
以下、それぞれの要件について詳しく解説します。
被相続人が一人で住んでいた家であること
この特例を適用するには、被相続人が亡くなる直前まで一人でその家に居住していたことが必要です。
老人ホーム等への入居者も適用対象
被相続人が生前に要介護認定を受け、老人ホームなどに入所していた場合でも、一定の条件を満たせば特例の対象となります。
具体的には、入所後もその住宅を賃貸に出すなどの利用をしておらず、被相続人の住民票が元の住宅に残っていた場合が該当します。
昭和56年5月31日以前に建築された建物であること
この特例の対象となるのは、昭和56年5月31日以前に建築された住宅です。
この日付は、1981年に施行された新耐震基準の開始時期に基づいています。
したがって、当該住宅は耐震基準を満たしていない可能性が高く、耐震改修または取り壊しが求められます。
相続から譲渡まで引き続き空き家であること
相続した住宅は、売却するまでの間、空き家の状態を維持していなければなりません。
途中で誰かが住んだり、賃貸に出してしまうと特例の適用外となるため注意が必要です。
区分所有建物登記がされていない建物であること
特例の対象となるのは、マンションなどの区分所有建物ではなく、一戸建ての住宅です。
区分所有建物とは、複数の所有者がそれぞれ専有部分を持つ建物のことで、これに該当する場合は適用を受けることができません。
買主が耐震改修等を行っても適用可能
売却後に買主が耐震改修を行う場合でも、本特例の適用が可能です。
耐震基準適合証明書の交付を受けた場合、控除を適用するための要件を満たしたとみなされます。
譲渡対価が1億円以下であること
この特例を適用するには、譲渡した金額（売買契約の代金）が1億円以下である必要があります。
共同相続人が時期を違えて譲渡等した場合
共同相続人がいる場合、それぞれの譲渡時期によって適用の可否が変わります。
例えば、一人が先に売却し、後から別の相続人が売却した場合、要件を満たせばそれぞれに特例が適用されることがあります。
適用前譲渡および譲渡の期間内に贈与や低額譲渡があった場合
相続後にその家を贈与したり、通常の市場価格よりも著しく低い金額で売却した場合、特例の適用を受けられない可能性があります。
税務署の判断基準をよく確認し、適正な取引を行うことが重要です。
「いくらで売れるのか知りたい」「特例を適用できるか気になる」という方は、お気軽に査定を依頼してみましょう。
早めの行動が、より良い売却につながります！
弊社アルバリンクは、売却しづらい物件の豊富な買取実績を活かし、空き家などの物件に適正な査定金額をご提示いたします。
相談・査定は弊社の無料サービスの一環なので、弊社に売却する前提でなくてもお気軽にご利用ください。
＼(無料)東証上場企業に相談・査定／
空き家の3,000万円特別控除を受けるための手続き
空き家の3,000万円特別控除を受けるためには、確定申告時に必要な書類を揃え、正しく申請することが必要 です。
この控除は自動的に適用されるものではなく、納税者自身が申請しなければなりません。
確定申告の際に提出が求められる主な書類は、以下のとおりです。
- 売買契約書の写し
- 登記事項証明書（登記簿謄本）
- 耐震基準適合証明書（必要に応じて）
- 市区町村の発行する証明書
この特例は、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却を完了することが条件 です。
参考：【国税庁】No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
例えば、2023年3月に相続が発生した場合、適用期限は 2026年12月31日まで となります。
期限を過ぎると控除を受けられなくなるため、できるだけ早めに売却を進めることが大切です。
弊社アルバリンクは、空き家などの売却しづらい物件を専門に買い取っている買取業者です。
「他社で売却を断られた」「早く管理義務から解放されたい」など物件の処分にお困りの方は、弊社にご相談いただければすぐに買取査定させていただきます。
＼高額ですぐ手放したい方はこちら／
空き家の3,000万円特別控除の計算方法
空き家の3,000万円特別控除を適用することで、不動産売却時の税負担を大幅に軽減することができます。
具体的な計算方法を理解するために、基本的な計算式と具体例を見ていきましょう。
譲渡所得は、以下の計算式で求められます。
取得費とは、不動産購入時に生じた費用（購入価格、リフォーム費用など）です。
一方、譲渡費用は不動産売却時にかかった費用（仲介手数料、測量費、登記費用など）を指します。
例えば、相続した空き家を 2,500万円 で売却した場合を考えてみましょう。
譲渡価格：2,500万円
取得費（※）：被相続人が購入した際の価格 ＝ 800万円
譲渡費用：不動産会社への仲介手数料 ＝ 100万円
特別控除：3,000万円
※取得費が不明の場合、譲渡価額の5％で計算
参考：【国税庁】空き家の発生を抑制するための特例措置
参考：【国税庁】空き家の発生を抑制するための特例措置（PDF）
上記内容を計算式に当てはめると、
＝ 2,500万円 － 900万円 － 3,000万円
＝ －1,400万円（課税対象なし）
この場合、譲渡所得が マイナス となるため、課税される譲渡所得はゼロになります。
つまり、売却時に所得税や住民税を支払う必要はありません。
不動産売却時の税金をできるだけ抑えるために、特別控除の適用条件を満たし、適切な売却計画を立てることが大切です。
売却を検討している方は、事前に税理士や不動産会社に相談し、最適な方法を選びましょう。
弊社アルバリンクは、売却しづらい物件の豊富な買取実績を活かし、空き家などの物件に適正な査定金額をご提示いたします。
相談・査定は弊社の無料サービスの一環なので、弊社に売却する前提でなくてもお気軽にご利用ください。
＼(無料)東証上場企業に相談・査定／
ほかの特例との併用可否
空き家の3,000万円特別控除を適用する際、「他の税制特例と併用できるかどうか」 を確認することが重要です。
一部の特例とは併用が可能ですが、併用できない特例もあるため、事前に理解しておく必要があります。
例えば、不動産売却時に適用される「居住用財産の3,000万円特別控除」とは併用可能ですが、2つ併せて3,000万円が限度額になります。
（空き家特例は「自己居住用財産の3,000万円特別控除」又は「自己居住用財産の買換え特例」のいずれかとの併用可能です）
同一年中に、相続した空き家と自己居住用財産を売却し、「空き家の3,000万円特別控除」と「自己居住用財産の3,000万円特別控除」を併用する場合には、2つの特例を合わせて3,000万円が控除限度額となります。
参考：【国税庁】相続した空き家を売却した場合の特例チェックシート（PDF）
空き家の売却とマイホームの売却があわせて3,000万円以上の売却益になる場合は、同一年におこなわずにどちらかを翌年に売却するなど、工夫するようにしましょう。
一方で、「取得費加算の特例」との併用は不可で、空き家特例か取得費加算のどちらかを選ぶ形になります。
参考：【国税庁】No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例→（5）売った家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
この制度は、相続税を支払った場合に、その相続税の一部を取得費に加算できる仕組みです。
取得費が増えることで譲渡所得が減少し、結果的に課税額を抑えることができます。
適用条件や自身の状況に応じて、最も有利な税制を選択することが重要です。
どの特例を活用すれば節税効果が高くなるかは、個々の状況によって異なるため、税理士などの専門家に相談するのもよいでしょう。
不動産売却を検討している場合は、事前に特例の適用条件を把握し、最適な方法で売却を進めましょう。
弊社アルバリンクは、不動産買取業者の中では数少ない年間相談件数2万件超の上場企業で他社では買い取れない物件なども積極的に買取を行っています。
「空き家」や「事故物件」「再建築不可物件」の他に「田舎の土地」「共有持分」にも対応可能です。
社会的にも大きな信用がある会社で、無理な営業などは一切行わないので、お気軽に相談・査定依頼をご利用ください。
＼(無料)東証上場企業に相談・査定／
空き家でお困りならアルバリンクへ売却
空き家を放置すると、固定資産税の負担や老朽化による管理の手間が増え、思わぬトラブルにつながることもあります。
「どうすればいいの？」と思ったら、まずは専門家に相談してみましょう。
弊社「株式会社Alba Link（アルバリンク）」は、日本全国の空き家などの売却しづらい物件を積極的に買い取っている不動産買取業者です。
築古物件や立地が良くない物件に関しても、活用ノウハウを豊富に持ち合わせているため、適正な金額をつけて買い取れます。
実際に、廃墟化した空き家の買取も過去におこなっており、フジテレビの「イット」をはじめ、多くのメディアに特集されています。
空き家などでお悩みの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
弊社スタッフが、あなたのお悩みを解決できるよう、全力でサポートさせていただきます。
＼(無料)東証上場企業に相談・査定／
アルバリンクついて詳しく知りたい方は、アルバリンクの評判で口コミや評判・買取実績などについて詳しく説明していますので、ぜひ合わせてご覧ください。
まとめ
この記事では、空き家の3,000万円特別控除の概要や適用要件、手続き方法、計算方法について詳しく解説しました。
この特例を活用することで、相続した空き家を売却する際の税負担を大幅に軽減できます。
適用要件として、被相続人が一人で住んでいたことや、昭和56年5月31日以前に建築された建物であることなどが重要です。
この特例を最大限に活用するためには、事前に適用要件を確認し、必要な手続きを適切に行うことが大切です。
空き家の売却を検討している方は、税理士や専門家に相談し、空き家の3,000万円控除を適用できるか確認しましょう。
＼(無料)東証上場企業に相談・査定／
相談・査定はこちら
