古民家を活用する3つの魅力
古民家の再生は、全国的な課題である空き家問題の解決策としても注目されており、適切に改修すれば、魅力的なビジネスや交流の場として生まれ変わる可能性があります。
ここでは、古民家を活用する魅力を3つ紹介します。
歴史的価値と文化的背景
古民家は、その建物が持つ歴史そのものが大きな魅力であり集客装置になりえるものです。
例えば、江戸時代から続く家屋には、その土地の風土や暮らしぶりが反映されています。
現代人にとって古民家は、過去との繋がりを感じられる貴重な体験の場でもあります。
歴史的背景をビジネスや観光のポイントとして活用することで、大きな集客効果が期待できます。
自然を感じられる空間
木材や自然素材が多く使われた古民家は、心地よい空間を提供してくれます。
特に、庭や縁側といった外との繋がりを感じられる場所は、四季の移ろいを楽しむ場として人気です。
こうした空間は、自然と調和したリラクゼーション施設や宿泊施設に向いています。
現代建築には無い独特の雰囲気
古民家の持つ風合いは、現代の家では再現しにくい雰囲気を醸し出します。
土壁や梁のある空間、そして経年変化による味わいは、多くの人の非日常感を演出します。
この雰囲気は、カフェやギャラリー、宿泊施設など、幅広い用途に活用できるでしょう。
ここまで古民家の魅力を紹介しましたが、古民家を活用するためには基本的に改修が必要になります。
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古民家の活用事例9選｜成功のポイントとあわせて紹介
古民家を活用する方法はさまざまで、その可能性は広がり続けています。
飲食店舗や宿泊施設としての活用はもちろん、近年ではユニークな用途で注目を集める事例も増えています。
ここでは、それぞれの具体的な活用方法と成功事例についてご紹介します。
1.古民家カフェ
引用元：ことりっぷ
例えば、神奈川県鎌倉市にある古民家カフェ「蕪珈琲」は、観光客だけでなく地元の人々にも人気です。
古民家を改修し、梁や摺りガラスを活かした内装デザインを採用することで、訪れる人に特別な癒しの空間を提供しています。
このような成功例を見ると、古民家をカフェとして活用する際は、建物の歴史を意識した改修がポイントとなることがわかります。
古民家カフェの成功ポイント
古民家カフェへの活用では、単に飲食する場所ではなく、訪れる人がゆったりとした時間を過ごせる「体験」を提供することがポイントです。
古民家特有の太い梁や柱、呼吸する土壁、柔らかな光を通す障子といった要素は、それ自体がカフェの個性を際立たせるデザインとなります。これらの意匠を活かしたレトロで落ち着いた空間の演出が重要です。
さらに、建物の歴史や改修に込めたオーナーの想いをストーリーとして発信することで、顧客の共感を呼び、SNSでの拡散や口コミにもつながりやすいでしょう。観光客だけでなく、地元住民からも愛される特別な場所を演出することで、安定したリピーターの獲得ができます。
空家カフェについては以下の記事もご覧ください。（外部リンク）
空き家でカフェを開業する魅力とノウハウを実例解説｜メリット・デメリットも分析：トーマ不動産マガジン
2.古民家レストラン
特に、地方の食材を活かしたメニューや、建物の雰囲気に合わせた高級感のある店舗運営が成功の鍵です。
引用元：北播磨広域観光協議会
例えば、兵庫県多可郡多可町の「古民家レストランBotan」では、地産地消をテーマに掲げ、観光客や地元住民に愛されています。
こうした店舗では、歴史的建物がブランドイメージとしても機能します。
古民家レストランの成功ポイント
レストランとして古民家を成功させるポイントは、「食」と「空間」を融合させ、非日常のダイニング体験を創り出すことです。開放感のある高い天井や、古材の温もりは、それだけでゲストをもてなす上質な空間となります。
歴史ある空間で、地元の旬な食材や郷土料理を提供することで、「その土地の文化を丸ごと味わう」というコンセプトを生み出すことが可能です。
建物自体に歴史的価値があれば、それ自体が観光資源となり、「文化財の中で食事をする」という付加価値が生まれます。食事が目的だけでなく、文化体験としての集客も期待できるでしょう。
3.古民家バー
古民家をリノベーションして隠れ家的バーとして活用する事例です。
大阪府豊中市の「Bar琥珀」は、呉服屋として活用されていた築60年以上の古民家をスケルトン状態からフルリノベーションして作られて空間です。
1階を貸店舗、2階を隠れ家的バーとして活用しており、建物の外観からは想像できないオシャレな空間となっています。照明や内装デザインにもこだわる落ち着いた空間は、日常では味わえない特別な時間を演出しています。
古民家バーの成功ポイント
古民家バーを成功させるには、建物が醸し出す「隠れ家感」を最大限に活かした演出がポイントです。重厚な梁や年季の入った木材が作り出す雰囲気は、他では真似のできない独自の魅力となり、それ自体が集客のフックになります。
都市部であれば「喧騒を離れた大人の隠れ家」、地方であれば「地域の歴史に触れられる特別な時間」などのコンセプトを打ち出すことで、効果的なブランディングが可能です。
さらに、地域の地酒や特産品を使ったオリジナルカクテルなどをメニューに加えれば、建物と提供するものが一体となったストーリーが生まれ、顧客満足度を高めることができます。
4.シェアハウス・貸家
地方の古民家をシェアハウスとして改修し、移住者や働きながら地域活性化を目指す人々に提供するケースが増えています。
例えば、宮城県石巻市にあるシェアハウス「Roopt石巻千石町-Eiser-」は木造２階建て一軒家をリノベーションして、シェアハウスにしています。
引用元：株式会社巻組
住居費が安価で済む点や、地域コミュニティに自然と溶け込める点が魅力として挙げられます。
また、移住希望者向けに短期賃貸として提供する方法も注目されています。
シェアハウス・貸家の成功ポイント
古民家を住居として成功させるには、「ハード（設備）」の整備と、「ソフト（付加価値）」の充実という2つの要素が欠かせません。
大前提として、耐震補強や断熱改修、水回りや電気設備の更新など、インフラを今の生活水準に合わせて整備し、住まいの安全性と快適性を確保しなければなりません。
その上で、広い土間や縁側、庭といった古民家ならではの空間を住民が交流できる共用スペースとして活用することで、一般的な物件にはないコミュニティ空間が生まれます。
さらに、「地域とのつながり」を重視し、地元イベントへの参加や家庭菜園などを組み込めば、住環境の提供だけでなく「古民家でしかできないライフスタイル」を提案できます。
5.宿泊施設・貸し別荘
観光地近くにある古民家は、宿泊施設としての活用が特に効果的です。
例えば、兵庫県篠山市にある「篠山城下町ホテルNIPPONIA」は築100年以上の古民家を改修し、古民家の趣を残しながらも、快適な宿泊環境を整える改修が行われました。
また、貸し別荘として、家族や友人で楽しむプライベートな空間を提供する活用方法も人気です。
宿泊施設・貸し別荘の成功ポイント
古民家を宿にする魅力は、単に泊まる場所ではなく、その土地の空気と時間に溶け込むような体験を提供できることにあります。
成功の鍵は、「非日常感」と「旅の疲れを癒す快適さ」のバランスにあります。歴史を感じさせる意匠はできるだけ残しつつも、水回りや空調、寝具といった設備は徹底して快適性を追求することが、ゲストの満足度につながります。
また、宿泊だけで終わらせず、地域とつながる体験に広げることが重要です。地元の農家と連携した収穫体験や、伝統工芸の職人に教わるワークショップなど、その土地ならではのプログラムを準備できれば、宿泊そのものが忘れられない体験になります。
6.ギャラリー
引用元：アートギャラリー大黒屋
例えば、富山県氷見市の「アートギャラリー大黒屋」は、築100年を超えた古民家を改修しました。こちらは若手アーティストの応援に力を入れたギャラリーです。
アートを通じて人々が集う場は、幅広い年代の人が集まることが期待できます。
ギャラリーの成功ポイント
古民家ギャラリーの最大の魅力は、無機質な空間にはない、作品と空間が対話するような展示が可能なことです。
たとえば、土壁の前に佇む現代アート、障子越しの柔らかな光に照らされる彫刻など、古民家が持つ素材そのものが作品に命を吹き込みます。照明や動線を緻密に設計することで、唯一無二のアート体験を創り出せるでしょう。
運営面では、ギャラリー主導の企画展と、作家に場所を貸す貸画廊のスタイルを組み合わせるなどが考えられます。アーティストと鑑賞者、そして地域を繋ぐプラットフォームとして、自由な発想で運営できるのが強みです。
7.コワーキングスペース
リモートワークの普及に伴い、地方でのコワーキングスペースの需要が高まっています。
古民家の持つ独特の落ち着いた雰囲気は、働きやすい空間を提供するのに最適です。
引用元：徳島県
例えば、徳島県美馬市の「森邸」は古民家を改修し、コワーキングスペースやイベント会場として運営しています。
コワーキングスペースの成功ポイント
古民家をコワーキングスペースとして活用するうえで、歴史が息づく空間の趣と現代のワークスタイルに必須の機能を、いかに融合させるかが重要になります。
高速Wi-Fiや快適なオフィスチェアといった機能性を備えながら、ふと顔を上げたときに安らぎを与えてくれる環境こそが、古民家ならではの価値といえるでしょう。
さらに、利用者同士の交流会だけでなく、地域の農家を招いた食事会や、地元企業とのビジネスマッチングなどの出会いを仕掛けることで、唯一無二のプラットフォームへと成長します。
8.コミュニティスペース（地域交流拠点）
地域住民や来訪者が気軽に集えるコミュニティスペースとして古民家を活用する事例も見られます。
椅子やテーブルを配置して集会所やサロンとしたり、イベントやワークショップ会場、地域の情報発信拠点などです。
古民家の持つ暖かみある空間は「地域の居場所」として親和性が高く、世代を超えた交流の場づくりに貢献します。
千葉県市川市の「オアシス妙典」は、古民家の貴重な梁など古材の趣きを活かしつつモダンな地域憩いの場として活用されています。、古民家カフェやイベントスペースに留まらず、音楽会や地域の文化体験の場として日々にぎわっています。
コミュニティスペース（地域交流拠点）の成功ポイント
古民家をコミュニティスペースとして再生させることは、単なる建物の活用だけでなく、人々が目的もなくふらりと立ち寄り新しいつながりが生まれる、そんな余白のある空間づくりが成功のポイントと言えます。
そのためには、施設を作って「使ってください」と待つのではなく、住民が「自分たちの場所だ」と感じられる施設にすることが重要です。例えば、住民参加のDIYワークショップを継続的に行えば、地域と建物への愛着が生まれ、主体的に関わる人が増えていきます。
運営も行政やNPO、地域の有志など多様なプレイヤーを巻き込み、「みんなで育てる」意識を共有することが、施設が地域に深く根を下ろすためには必要です。
9.福祉施設（介護・子育て支援）
少子高齢化が進む中、古民家を高齢者向け介護施設（デイサービスやグループホーム）や、子供の居場所（学童保育・放課後デイサービスなど）に転用する試みも登場しています。
木の温もりや懐かしい和の雰囲気に包まれた空間は、高齢者にとって心身の安らぎをもたらし、子供にとっても家庭的で落ち着ける環境になり得ます。
最新のケア設備を導入しつつ段差解消などバリアフリー改修を行えば、革新的な福祉空間を実現することも可能です。
引用元：和のいえ「櫻井」
東京都西東京市の「和のいえ櫻井」は、古民家を高齢者デイサービスと学童保育を併設する複合施設に改修した事例です。
太い梁や蔵など歴史的要素は残しつつ、手すりやスロープ設置、耐震補強、水回り新設など必要な工事が施されています。
お年寄りは古民家ならではの居心地の良さに癒やされ、子どもたちはお年寄りとの交流や遊びを楽しんでいます。この施設は、高齢者と子供の世代間交流による相乗効果が評価されています。
福祉施設（介護・子育て支援）の成功ポイント
古民家を福祉施設として活用する成功のポイントは、徹底した安全性と快適性を確保しながら、利用者一人ひとりが心から「落ち着ける」居場所をつくることにあります。
木や土といった自然素材がもたらす安心感は、特に高齢者や子どもたちの心を穏やかにし、スタッフとの温かなコミュニケーションを育む土壌となりえます。
重要なことは、施設が地域の中で孤立しないことです。例えば、建物の一角に誰でも利用できるカフェや駄菓子屋を併設すれば、施設は多世代が自然に行き交う地域のスポットになります。
ここまで古民家の活用方法を紹介しましたが、それぞれのコンセプトに基づいて、古民家の魅力を生かした運営を行なっていることがわかります。
なお、空き家の活用事例とメリットデメリットについて詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
古民家の活用方法はさまざまな選択肢がありますが、現実には活用が難しい古民家も少なくありません。その場合、不動産買取業者に相談することが最適な解決策となります。
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古民家の活用に役立つ補助金と支援制度
古民家の活用を進める上で、費用の負担が気になる方も多いでしょう。
国や地方自治体では、古民家再生にも活用できる補助金や支援制度を用意しています。
これらをうまく活用することで、費用を抑えつつ効果的に古民家を再生できます。
利用できる補助金の種類
古民家再生に利用できる補助金は、バリアフリーや耐震、省エネ改修など、多岐にわたります。
バリアフリーリフォーム補助金
高齢化社会に対応するため、バリアフリー化を進めるリフォームに対して補助金が支給されるケースがあります。介護保険による補助金は、古民家を福祉施設として再生する場合に活用できます。
●対象となる住宅改修の種類
- 手すりの取付け
- 段差の解消
- 床または通路を滑りにくい素材に変更
- 扉の取替え（引き戸など）
- 洋式便器等への便器の取替え
- その他上記の住宅改修に付帯して必要となる住宅改修
●支給額：実際の改修費の9割（上限：20万円）
参照元：介護保険における住宅改修｜労働省
耐震リフォーム補助金
地震への備えとして、古民家を耐震改修する場合にも補助金の利用が可能です。
耐震リフォーム補助金は、お住まいの自治体によって制度や補助金の額が異なります。
例えば、福島県の「木造住宅等耐震化支援事業」では、昭和56年5月31日以前に着工した、3階建て以下の木造戸建て住宅への耐震診断や耐震化工事への補助金を支給しています。
- 耐震診断費用：最大15.6万円/戸
- 一般耐震改修：耐震改修工事費の4/5かつ最大115万円（多雪地域は140万円）
- 簡易（部分）耐震改修：耐震改修工事費の4/5かつ最大69万円（多雪地域は84万円）
- 現地建替：工事の4/5かつ最低115万円（多雪地域は140万円）
※それぞれ補助対象となる建物に関して構造評点などの基準を満たす必要
参照元：福島県木造住宅等耐震化支援事業
改修工事の前に自治体の窓口で申請し、補助金の交付決定通知を受け取ってから契約する必要があります。
省エネリフォーム補助金
断熱材の導入や窓の二重ガラス化など、エネルギー効率を高めるリフォームに対する補助金です。古民家の住宅性能を高めつつ、環境に優しい建物へと改修するために活用できます。
一例として、断熱窓への改修を促進する補助金「先進的窓リノベ2025事業」を紹介します。窓を高性能な断熱窓へ改修する場合、費用の1/2相当が住宅所有者に補助されます。
●対象となる工事
- ガラス交換
- 内窓設置
- 外窓交換
- ドア交換
※それぞれの工事に補助対象となる製品を用いることが必要
●補助額：それぞれの工事ごとに、対象製品の内容やサイズによって補助額が決まります
補助上限額：200万円/戸
参照元：経済産業省
古民家改修に活用できる補助金のほかにも、所得税・固定資産税の減税制度があります。古民家で活用できる補助金・減税制度について詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。
地方自治体による支援
地方自治体では、地域の特性を活かした古民家活用を支援する施策を実施している場合があります。
これを活用すれば、より現実的かつ効果的な再生が可能です。
古民家活用に特化した地域補助金制度
自治体は、地域活性化を目的として、独自の補助金制度を設けています。
例えば、島根県安来市には「安来市空き家改修事業補助金」制度があります。
空き家の改修費用を補助する制度で、U・Iターンで安来市に住む人は補助額が上乗せされます。
-
- 安来市の空き家バンクに登録された物件に3年以上居住する場合
- 改修にかかる経費の1/2を補助
- 限度額は空き家に住む人の状況によって異なる（U・Iターン者は限度額100万円、市内在住者は限度額50万円）
参照元：安来市
自治体のホームページで詳細を確認し、対象となる条件を満たすか確認しましょう。
地方創生事業としての古民家活用促進
多くの自治体では、地方創生の一環として古民家活用を推進しています。
例えば、過疎化が進む地域では、古民家を観光資源や地域交流拠点として活用することで、地域の活気を取り戻す取り組みが行われています。
長崎県小値賀島の「古民家ステイ」を紹介します。
このプロジェクトでは、島内に点在する空き家を改修し、分散型ホテルとして運営しています。
ホテルを用意するだけではなく、観光客向けに体験型宿泊プランを提供したり、地元の伝統文化を紹介するイベントを開催し、地域全体の魅力を伝える取り組みをしています。
こうした取り組みは、地域に新たな雇用や経済効果を生み出す可能性が高いと言えるでしょう。
補助金を活用して古民家を再生させることも可能ですが、実際には「改修費の負担が重い」「運営に必要な人手や時間が確保できない」と悩むケースも少なくありません。
そのような場合には、不動産買取業者に相談することで、確実に出口を見つけることが可能です。一般的な売却のように買主を探す必要がなく、築古や特殊な条件を持つ古民家でもスムーズに現金化できる点が大きなメリットです。
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古民家をビジネス活用するうえでの4つの注意点
古民家の活用は多くの可能性がある一方、計画段階での準備や注意点をしっかり把握しておくことが重要です。
ここでは、古民家をビジネス活用するうえで。特に注意すべきポイントを4つ紹介します。
これらの準備を怠ると、事業の収益性が低下したり、想定外の問題が発生したりするおそれがあります。
市場調査を入念に行う
古民家を活用する前欠かせないのが、入念な市場調査です。どれほど魅力的な建物であっても、需要が見込めなければ収益化は難しくなります。
例えば、カフェや宿泊施設として活用する場合、ターゲット層（観光客・移住者・地元住民）のニーズを明確にし、競合店舗の価格帯や集客状況を調査することが重要です。
また、交通アクセスや周辺観光資源の有無も需要に大きく影響します。収益性を判断する段階で、客観的な数字に基づいたシミュレーションを行うことが成功の第一歩といえます。
古民家のコンセプトに合わせたリノベーション戦略を立てる
古民家ビジネスの魅力は「唯一無二の空間体験」にあります。そのため、リノベーションでは「新築のようにきれいに直す」よりも、「古民家らしい味わいをどう残すか」がポイントです。
例えば、梁や柱の木材、土壁や縁側などはあえて残すことで「古民家ならではの価値」を活かせます。
一方で、耐震補強や水回りの更新といった安全性や快適性に直結する部分は、現代の基準に合わせる必要があります。デザイン性と安全性を両立させた戦略的リノベーションが求められます。
地域住民とのコミュニケーションを重視する
古民家活用を成功させるには、地域住民との良好な関係を築くことが不可欠です。
地元の文化や習慣に配慮しつつ、古民家活用の目的や計画を説明することで、理解と協力を得ることができます。
地域住民とのつながりが深まると、活用後も地域全体で支え合う体制が作りやすくなります。
事前に法令や規制を確認する
古民家を用途変更して店舗や宿泊施設にする場合、建築基準法、旅館業法、消防法、食品衛生法など複数の法令が関わります。
そのため、古民家を改修・活用するうえでクリアしなければならない法令や規制な確認を怠らないことが大切です。
たとえば、飲食店であれば、保健所の営業許可基準に適合させる必要がありますし、古民家をホテルとして運用したい場合、建築基準法では古民家の所在している自治体へ用途変更の届出が必要です。
これらを事前に確認せず工事を始めると、追加費用や計画の遅れにつながりかねません。用途変更に伴い、耐震補強や構造改修が求められる場合があります。
さらに、消防法では避難経路や防火設備の設置が必須となります。火災時の安全確保のため、スプリンクラーや火災報知器の導入も検討が必要です。
参照元：消防法｜e-Gov法令検索
また、自治体ごとに独自の規制がある場合もあるため、事前に相談しながら準備する必要があります。
古民家には多様なビジネス活用の可能性がありますが、現実には「改修費が高すぎて事業化できない」ケースも少なくありません。
こうした場合には、築年数が経過した古民家でも買い取ってくれる不動産買取業者への相談が有効な方法です。
不動産買取業者であれば、老朽化した古民家でも、そのままの状態で買い取ってくれるため、時間やコストの負担を大幅に減らせます。
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古民家の探し方
古民家の活用を考えるうえで、条件に合う古民家が見つかれば事業として活用したい方もいるでしょう。
ここでは、主な古民家の探し方として、4つの方法を解説します。
不動産情報サイトで探す
最も手軽でな方法が、不動産情報サイトで探す方法です。大手サイトでは全国の物件情報が集まっており、エリアや価格、築年、空き家かどうかなど条件を絞って検索できます。
ただし、古民家物件は一般の売買・賃貸住宅に比べて掲載数が少ない傾向があるため、検索条件を工夫しながら複数のサイトを横断的に探すことも必要です。
以下、古民家を検索できるサイトをいくつか紹介します。
地元の不動産会社に相談・依頼する
すでに事業を展開する地域が決まっているなら、地元の不動産業者に相談するのが近道です。特に、地方や山間部では、地域密着型の業者が「古民家を探している人」向けのネットワークを持っていることがあります。
彼らはその土地の交通アクセスや地盤条件・風土・水害リスクなどを把握しているため、古民家の事業用不動産としての価値を正しく評価できる可能性が高いです。
不動産会社を活用するうえでのポイントは次のとおりです。
- 古民家・空き家の取扱い実績が豊富である
- 建物の状態や設備について一定のアドバイスをもらえる
- 非公開・未掲載物件を紹介してもらえる
- 同時に複数社に相談し、多角的に物件を比較検討する
業者との信頼関係を築くと、優先的に案内を受けられることもあります。
空き家バンクなどの行政サービスを活用する
各自治体が運営する「空き家バンク」の活用は、古民家探しにおいて有効な手段です。所有者が空き家バンクに登録をすると、購入希望者や借りたい人とマッチングしてくれます。
制度的に、国土交通省が全国版空き家・空き地バンクを運営支援しており、島・地方物件の条件でも検索しやすくなっています。
※国土交通省の空き家・空き地情報サイトリンク集からは、全国の自治体の空き家バンクサイトへ飛ぶことができます
物件の紹介だけでなく、遠隔での内覧サポートや助成金制度の案内まで行う自治体もあり、たとえば広島県の空き家バンクでは、バーチャルで内覧が可能です。
参照元：ひろしま空き家バンク｜広島県
ただし、自治体が関与する範囲は情報公開やマッチング支援にとどまり、契約や条件交渉は自己責任で行うケースが多い点に注意してください。
空き家バンクと不動産会社の違いを詳しく知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。
民間・NPO法人が運営するサービスを利用する
次のような、古民家や空き家の再生に特化したNPO法人や民間団体を活用する方法もあります。
こうした組織は、物件情報の提供以外に、再生可能性の見極めや設計士・工務店の紹介、補助金制度の案内までサポートを行っていることが多く、初心者には心強いパートナーとなります。
活用する際には、以下の点を確認するとよいでしょう。
- 相談窓口・支部が地域にあるか
- 会員制度や登録事業者の質
- 再生事例の公開や見学会の実績
- 現地調査や改修提案を含むサポートなどがあるか
自分に必要とする情報に適した団体があれば、積極的に活用するとよいでしょう。
古民家活用or売却？判断を左右する3つの基準
古民家を活用するか売却するかは、事業として成立するか否かで判断しなければなりません。
具体的には、法規制への対応が困難、集客が見込みづらい、事業規模に対して過大な経済的投資が必要といった場合は、売却あるいは買取を現実的な選択肢として考えるほうがよいでしょう。
法規制と古民家の活用用途
まず最初の判断基準となるのが、法規制と活用用途の適合性です。
住宅からの用途変更（宿泊・飲食など）や増改築の有無で、適用される法律や必要な許認可・工事範囲は変わります。
代表的な法令だけでも、建築基準法・消防法・旅館業法・食品衛生法・景観法・都市計画法（市街化調整区域の立地制限等）などが関与します。
たとえば次のようなケースでは、古民家の活用を慎重に判断することが必要です。
- 旅館業・飲食営業の許可条件を満たすための改修が広範過ぎる
- 文化財・景観指定で外観の変更規制が厳しく、事業コンセプト・計画と両立しない
- 立地が市街化調整区域で営業用途に許可が下りない（下りにくい）
このような活用ハードルが高い場合は、売却・買取などの活用も含めて検討が必要です。
集客のしやすさ
法的に運営が可能でも、集客できなければ経営として成り立ちません。
集客における重要なポイントは次の4つです。
- 誰に来てほしいか
- アクセスしやすいか
- 何を体験・提供できるか
- どうやって認知してもらうか
これらを客観的な数字（料金設定、客数の見込み）と現地調査（アクセス。周辺環境）で確かめ、事業の継続性を判断する必要があります。
たとえば、兵庫・丹波篠山の里山エリアには、集落の空き家を一棟貸しの宿にして、「村の暮らしそのもの」を体験できる古民家があります。
この施設では、30％程度の稼働率でも採算が合う経営形態をつくれています。豪華設備に頼らず、「ここでしか味わえない時間」をしっかり設計し、価格とのバランスを取った好例といえるでしょう。
参照元：【収益化する古民家再生事業①】全12世帯中7世帯が空き家!? 過疎集落を活性化したNOTEの取り組みとは｜LIFULLHOMES
参照元：集落丸山
集客面について次のようなケースでは、古民家の活用に慎重な判断が必要です。
- 「想定の客数 × 料金単価」から経費を引いたときの利益が残らない
- 交通利便性が低いうえ、わざわざ来たくなる理由（体験や物語）を用意できていない
- 近隣に強い競合があり、長期的な需要予測が難しい
- 季節による落差が大きく、年間を通じて安定した収益が見通しにくい
集客の見通しが立たない場合は、無理に活用しようとせず、売却も現実的な選択肢に入れて検討しましょう。
建物の改修にかかる費用（コスト増要因）
建物の改修にコストがかかり過ぎるかも古民家を活用するか否かを判断する基準となります。
古民家の改修にかかる代表的なコストは次のとおりです。
- 法令に適合させるための工事
建築基準法や消防法に合わせるため、壁や天井を不燃材にする、非常用照明や避難経路を整える、消防設備を設置するなど - 既存不適格や用途変更への対応
現行の建築基準ができる前に建てられた古民家を、現在の法律に適合する基準や仕様に合わせる - 性能向上工事
耐震補強や断熱工事、古い配管や電気設備の総入れ替え、バリアフリー化など
これらの工事には、国や自治体の補助金を活用できる場合もあるため、必ず制度を確認したうえで判断が必要です。
ただし、耐震や設備などの必須工事だけでな資金を使ってしまい、建物や空間の魅力づくりに回せる余力がない場合などは慎重な判断が求められます。
古民家を活用するか売却するかは、これらの３つの基準をもとに総合的な判断が必要です。
収益シミュレーションをした結果、古民家の活用が難しいとなれば、不動産買取業者への相談がおすすめです。
なぜなら、不動産買取業者であれば、築年数が経過した古民家や立地条件がよくない古民家など、一般市場での売却難しい物件でも買い取ってくれるためです。
全国展開するアルバリンクは、地方に点在する古民家でもスピード買取に対応しています。
古民家を「活用か売却か」で迷っている方は、まずはアルバリンクへご相談ください。
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古民家を放置する2つのリスク
古民家を利用しないからと言って放置すると、さまざまな問題が生じます。ここでは、代表的なリスクを2つ紹介します。
倒壊・火災の恐れがある
古民家を放置すると、さらに老朽化が進み倒壊や火災を引き起こすリスクが高まります。
老朽化が進んでしまう理由は、以下の通りです。
- 雨漏りや結露、湿気による柱・梁の腐朽
- シロアリやねずみなどの害虫被害
- 換気不足によるカビの発生
- 電気配線やガス設備の老朽化による漏電・出火リスク
構造材が劣化すれば、地震や台風などの自然災害で倒壊する可能性が高まります。
また、昔の基準で建てられている古民家は耐火性が低く、ひとたび火が出ると燃え広がりやすい点にも注意が必要です。
さらに、放置物件は景観の悪化や不法投棄の温床となり、地域全体の安全や治安に悪影響を及ぼすケースもあります。
維持費がかかる
古民家を放置したままでも、維持費はかかり続けます。
たとえば、固定資産税評価額が1,000万円の空き家の維持費として、およそ年間26万円かかります。
放置期間が長くなれば、屋根や外壁の崩れといった危険性を除去するための修繕費用がかかる可能性もあります。
空き家の維持費について詳しく知りたい方は、はこちらの記事をご覧ください。
古民家を所有するリスクや維持費の負担で悩んでいる場合は、不動産買取業者への相談が現実的な選択肢となります。
買取業者であれば、築年数が古い、あるいは立地条件の悪い古民家でも直接買い取ってもらえるため、放置によるリスクから早期に解放されます。
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古民家の活用が難しいときは売却がおすすめ
古民家の活用方法が決まらない場合は、思い切って売却するのも一つの方法です。
売却によって固定資産税や維持費の負担を軽減できるだけでなく、古民家を必要としている新しい所有者によって建物が再び活用される可能性があります。
売却は資産を現金化するだけでなく、地域社会への貢献にも繋がる有効な選択肢と言えるでしょう。
古民家の売却を検討するのであれば、買取専門の不動産会社がおすすめです。買取業者はリフォームや再活用を前提としているため、古い古民家や老朽化物件でも買い取りが可能です。
アルバリンクは、訳あり物件など売れにくい物件の買取実績が豊富な買取事業者です。老朽化した古民家でも現況のまま買い取りが可能です。
活用できない古民家をできるだけ早く手放したい方は、アルバリンクへご相談ください。
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まとめ
この記事では、古民家の魅力や活用方法、再生の意義に加えて、補助金や支援制度について詳しく解説しました。
古民家は歴史的価値や独特の雰囲気を持ち、地域資源として魅力があり、飲食店舗や宿泊施設、ギャラリーなどへの転用は、地域活性化や収益化につながる大きな可能性を秘めています。
しかし、放置すると老朽化による倒壊リスクや維持費の増加といった負担を避けられません。そのため、この記事でご紹介した情報を活かし、古民家の可能性、活用方法を考えてみてください。
ただし、初期投資や事業の採算性などを考えると、古民家の活用が難しいケースもあります。このような場合は、不動産買取業者への相談が有効です。
買取業者なら、老朽化が進んだ古民家や市場で売れにくい物件でも、買い手を探さずに直接売却できるため、早期に維持費の負担を解消できるメリットがあります。
アルバリンクは、空き家や古民家の買取実績が豊富で、他社では扱いにくい物件でも迅速な対応が可能です。
古民家をできる限り早く手放したいとお考えの方は、ぜひアルバリンクにご相談ください。
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