市街化調整区域とは何か？
市街化調整区域とは、都市の無秩序な拡大を防ぐために、原則として建物の新築や開発が制限される区域のことを指します。
都市計画法に基づいて市区町村が指定し、宅地化を抑制することで、環境や農地、周辺の生活インフラを守ることを目的としています。
市街化調整区域は一見使いにくい印象を受けるかもしれませんが、制度の目的や特徴を正しく理解することで、失敗を避け、納得のいく取引や活用を実現しましょう。
市街化区域・市街化調整区域・非線引き区域の違い
不動産の活用や売買を考える際に重要なのが、「市街化区域」「市街化調整区域」「非線引き区域」という3つの都市計画区域の違いを正しく理解することです。
市街化区域は、住宅や商業施設などの建設が推奨され、インフラも整備されたエリアで、建築や開発が比較的自由になっています。
一方、市街化調整区域は建築が原則制限されており、新築や用途変更には厳しい条件や許可が必要です。
非線引き区域は、その中間的な存在で、明確な市街化方針が示されていない地域を指します。
市街化調整区域に指定される背景と目的
市街化調整区域が設定される背景には、無秩序な開発の抑制と、地域の環境保護、農業振興といった都市計画上の明確な目的があります。
都市の成長をコントロールし、必要なインフラ整備や生活環境の保全を図るために導入された制度です。
参照元：国土交通省
たとえば、地方都市の郊外で見られる農地や山林に無計画に建物が建てられた場合、道路や上下水道の整備が追いつかず、地域全体の生活利便性が下がってしまう可能性があります。
こうした事態を防ぐために、市街化調整区域では建築や開発行為が厳しく制限されているのです。
市街化調整区域の存在意義を理解し、制度の目的に沿った活用を検討することが、トラブルを回避し、地域全体の発展にもつながります。
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市街化調整区域にある家が売れない４つの理由
市街化調整区域にある家は、市街地にある住宅と比べてなかなか売却が進まないケースがあり、「売れにくい訳あり物件」となることがあります。
その背景には、都市計画法による建築制限やインフラの未整備、住宅ローンの制約、利便性の低さといった複数の要因があります。
ここでは、市街化調整区域にある物件が売れない４つの理由を解説します。
対策を考えるためにも、その特性と制限を正しく理解することが第一歩です。
原則として建物の新築が制限されているから
市街化調整区域では、都市計画法に基づき原則として建物の新築が認められていません。
これが、購入希望者が躊躇する最大の理由の一つです。
たとえば、買主が古家を解体して新築を建てようとしても、用途や条件によっては開発許可が下りず、建築が不可能なケースがあります。
さらに、新築できないことで資産価値が低く見積もられ、不動産会社の査定額も市街化区域に比べて大幅に下がる傾向があるのです。
こうした規制を理由に「選ばれにくい物件」となるのは当然であり、売却を検討する所有者にとっては、現実的な活用方法を検討する必要があります。
上下水道などのインフラが未整備だから
市街化調整区域にある物件が売れにくい理由の一つは、上下水道などのインフラが未整備であることです。
市街化調整区域は都市計画上、開発が制限されており、上下水道や道路などのインフラ整備が後回しにされやすいエリアだからです。
例えば、敷地に上水道が引かれておらず、井戸水を使っていたり、下水が整備されておらず浄化槽設置が必要だったりすると、買主にとっては追加の工事費用や手続きが必要です。
こうした設備の問題は購入検討時にネックとなり、特に若い世代や住宅ローンを使って新築を希望する層にとっては、マイナスポイントになります。
買主が住宅ローンを利用しにくいから
市街化調整区域では、新築の許可が得にくいことから、金融機関が住宅ローンの融資を渋ることがあり、買主の資金調達が難航します。
たとえば、「用途が限定されている」「将来の担保価値が低い」と判断された土地では、融資が下りなかったり、極端に借入額が制限されたりします。
これにより、購入を希望しても自己資金が多く必要になり、買い手が付きにくくなるのです。
さらに、住宅ローン審査では、都市計画区域や建築条件などもチェックされるため、調整区域の土地は不利になりがちです。
売却を検討している場合は、現金購入が可能な層や、不動産投資家を対象にした販売戦略を検討するなど、ターゲットを明確にすることが求められます。
生活の利便性が良くないから
市街化調整区域にある家は、日常生活に必要な施設から遠く、交通アクセスも悪いため、利便性の面で敬遠されがちです。
たとえば、最寄りのスーパーや病院、学校が車で30分以上かかるエリアでは、子育て世帯や高齢者層には不向きとされ、買主の対象が限られます。
公共交通の整備も乏しく、通勤・通学が不便な点もマイナス要素です。
このような環境では、物件の市場価値も下がり、売却価格も大きく下がる傾向があります。
実際に、以下の「住みたい街の特徴」を調査したランキングでは、「買い物に困らない」ことが1位になっており、買主にとって土地の利便性が最重要であることがわかります。
売却活動を進める際には、自然環境や広い敷地といった「調整区域ならではのメリット」に焦点を当て、ライフスタイルに合う買主を見つける工夫が必要です。
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市街化調整区域にある家を売る前に確認すべき3つのポイント
市街化調整区域にある家を売却する際には、通常の物件よりも注意すべき点が存在します。
特に、土地の性質や行政の指定、建物の歴史など、売却の可否や価格に大きく関わる要素があるため、事前の確認が欠かせません。
ここでは、市街化調整区域にある家を売却する前に所有者が確認しておくべき以下3つの項目について解説します。
販売活動に移る前に、確認ポイントを知っておくことで、売却の成功率を高めることが可能です。
土地の地目を明確にする
まず確認すべきは、登記簿に記載された土地の「地目」です。
地目とは、その土地が法律上どのように利用されているかを示す区分で、宅地・農地・山林などの種類があります。
登記簿に記載されており、地目の確認方法は以下のとおりです。
- 登記事項証明書で確認する
- 固定資産税の課税明細書や名寄帳、権利書を確認する
- 地方自治体に問い合わせて確認する
地目によって、その土地に建物が建てられるか、または農地転用が必要かなど、売却時の条件が大きく異なるため、注意が必要です。
たとえば、宅地であれば比較的スムーズに売却できますが、農地や山林の場合は農地法や都市計画法に基づく転用許可が必要になります。
売却活動を始める前に、登記簿や現地の利用状況を確認しましょう。
自治体による区域指定制度を確認しておく
市街化調整区域でも、自治体によっては一部の土地に対して開発許可を緩和する「区域指定制度」が設けられている場合があります。
この制度により、該当区域内であれば、住宅の建築が一定条件下で認められる可能性があるため、買主の選択肢が広がり、売却の可能性が高まります。
売却をスムーズに進めるためには、物件所在地の自治体に問い合わせ、該当する制度があるかどうかを事前に確認することが不可欠です。
建物が建てられたのが線引き前か後かをチェックする
市街化調整区域にある建物の価値を大きく左右するのが、「線引き（都市計画区域の指定）」の前に建てられたか、後に建てられたかという点です。
線引き前に建てられた既存建物は、「既存不適格建築物」として一定の条件下で建て替えが可能なケースがあります。
一方で、線引き後に無許可で建てられた建物は違法と判断される可能性があり、売却が困難になります。
建築時期の確認には、建築確認申請書や登記簿の履歴、固定資産税台帳などを活用し、正確な情報を不動産会社や買主に提示することが大切です。
線引きの前後関係を明確にすることで、トラブルを未然に防ぐことができます。
このように、市街化調整区域内にある家を売却するためには、事前にさまざまな確認が必要となります。
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市街化調整区域にある家を売る3つの方法
市街化調整区域にある家は、一般的な不動産よりも売却が難しいとされますが、売却方法を正しく選ぶことで成功の可能性は十分にあります。
ここでは、市街化調整区域の物件を売るために有効な3つの方法を紹介します。
それぞれの特性を理解したうえで、適切な売却戦略を選びましょう。
不動産の仲介で売却する
最も一般的な方法は、不動産会社に仲介を依頼して売却することです。
地元の不動産会社であれば、市街化調整区域に関する知識や実績がある場合もあり、販売戦略や価格設定の面でサポートを受けることができます。
たとえば、既存建物の再利用を前提にした提案や、開発許可の要件をクリアできる買主とのマッチングなど、地域の事情を把握した担当者ならではの方法が期待できるでしょう。
ただし、建築制限がある物件は市場での評価が低く、通常の宅地よりも販売期間が長引く可能性があります。
不動産仲介は時間をかけてでも高く売りたい人に適しており、調整区域特有の条件を理解してくれる会社選びがポイントです。
農家や隣地所有者へ売却する
市街化調整区域内では、新たな開発や建築が制限されている一方で、農業従事者や隣接地の所有者が対象であれば売却が成立しやすくなるケースがあります。
たとえば、隣地の農家が農地拡大や駐車場整備の目的で購入を希望するなど、活用の具体的なニーズを持っている場合は、交渉がスムーズに進むでしょう。
この方法のメリットは、地元の事情に詳しい相手との直接取引になりやすく、条件面での柔軟な対応が可能な点です。
ただし、売買契約においては農地法や都市計画法の規定が関わるため、法的な確認と手続きが必要となります。
「誰が使うか」が明確な売却先を探すのであれば、隣地所有者や地域の農家へのアプローチが有効です。
訳あり物件専門の買取業者に売却する
市街化調整区域の物件を早く・確実に手放したい場合は、訳あり物件を専門に扱う買取業者への売却も有効な選択肢です。
こうした業者は調整区域や再建築不可などの制限がある物件にも対応しており、即現金化が可能な点が魅力です。
たとえば、老朽化した建物や農地転用が難しい土地でも、業者が解体・用途変更を前提に買取るケースがあります。
査定額は市場価格よりも低めになりますが、売却までのスピードや手間の少なさは大きなメリットです。
仲介ではなかなか買い手がつかないような土地や建物を抱えている場合、専門業者との相談によって状況を打開できる可能性があります。
すぐに売りたい、維持管理の手間を減らしたいという人には、買取業者への売却が現実的かつ安心な方法です。
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これまでに、一般の不動産会社から取り扱いを断られた土地でも積極的に買い取ってきた実績があります。
地元の不動産屋さんにて何件か売却相談したのですが、立地等の問題で買い手を見つけることは難しいだろうと言われ困っており、ネットにてこちらの会社を知りご相談させて頂きました。
面倒な物件であったにも関わらず、買い主様を見つけて頂けたり、面倒ごとも迅速丁寧に対応して頂いたりと大変感謝しております。引用元：AlbaLink｜お客様の声
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まとめ
市街化調整区域にある家は、建築制限やインフラ未整備といった特性から「売れない」と悩む方がいます。
特に、住宅ローンが使いにくい点や生活の利便性に欠けることは、一般的な購入希望者にとって大きなマイナス要因です。
さらに、売却前には土地の地目や区域指定、建築時期の確認など、専門知識が必要なチェックポイントも多く存在します。
こうした複雑な状況において、個人での売却や一般の不動産仲介では限界があることも事実です。
そのため、有効な対策として「訳あり物件専門の買取業者」への売却という選択肢があります。
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