未登記の建物は解体できる
未登記建物であっても、原則として解体は可能です。未登記とはいえ、実際に存在する建物であれば、その所有者や相続人が手続きを踏めば問題なく取り壊しを進められます。
ここでは未登記建物と、解体後の届出について簡単に紹介します。
未登記建物とは？存在する理由
未登記建物とは、法務局に登記されておらず、登記記録上の所有者や所在が不明な建物のことです。
参照元：愛知県半田市
建物を建てた時は法務局に登記を行うことが原則ですが、建築時に登記申請を忘れた、または制度理解が不十分だったために未登記建物が発生しているケースがあります。
このような建物は、自治体では固定資産税の課税対象として扱われている場合もありますが、登記がされていないため所有権の証明や売買、住宅ローン審査などで問題となる可能性があります。
未登記の状態は、相続や遺産分割協議の際にトラブルの原因となりやすいため、早めの解決が求められます。
解体後、自治体に家屋滅失届を提出
未登記建物を解体した後は、自治体に「家屋滅失届」を提出します。
家屋滅失届は、建物が実際に存在しなくなったことを行政に報告し、固定資産税などの課税対象から除外するための重要な手続きです。
手続きは、市区町村へ対して行います。この時に建物の解体完了を証明する「解体証明書」や「工事完了報告書」も合わせて提出します。
参照元：千葉県船橋市
家屋滅失届を適切に提出することで、不要な税金負担を防ぎ、土地の活用や売却など次のステップにスムーズに進むことができます。事前に自治体に電話などで確認しておくことも有効です。
ちなみに、未登記建物の解体後、土地として売却を考えている場合は、解体前に不動産業者に相談するのがおすすめです。
解体前に売却できれば、解体費用や手間をかけずに手放すことができます。弁護士や行政書士と提携している不動産業者であれば、未登記建物の手続きもスムーズにすすむでしょう。
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弁護士や行政書士と連携して手続きを行えますので、お気軽にお問い合わせください。
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未登記の建物を解体する前に確認すべき3つのポイント
未登記建物を解体する際には、思わぬトラブルを避けるために確認しておくべき重要なポイントが3つあります。
これらを怠ると、所有権の問題や相続トラブル、手続きのやり直しといったリスクを招く恐れがあるため、注意が必要です。
他の人が登記していないか
まず、解体しようとしている未登記建物について、登記の有無を確認します。
実は他の誰かによって登記されているケースもあるため、知らずに取り壊すと、所有権を侵害する恐れがあります。
建物が未登記であるかは、法務局で家屋番号や所在地をもとに登記事項証明書を取得し、登記の有無を調査します。
また、市区町村の固定資産課税台帳でも確認できます。市区町村では、課税状況や所有者の情報も把握できます。
未登記建物の相続人や贈与された人がいないか
未登記建物であっても、相続人や贈与を受けた人が存在する可能性があります。
未登記の建物であっても、有効に贈与契約が成立している場合や相続が発生している場合、所有権は受贈者や相続人に移転します。
そのため、勝手に解体を進めると所有権の侵害となる可能性があり、事前の調査と確認が重要です。
未登記であっても「誰が使っていたか」「納税通知書に記載された名義は誰か」といった情報から、所有者や相続人を推測できる可能性があるので、関係者への連絡や情報収集を行いましょう。
もし、所有権の所在がよく分からない未登記建物を処分したいが、手続きがよく分からないという方は、買取専門業者への相談がおすすめです。
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未登記建物を相続して解体する場合は相続人全員の合意を得る
未登記建物を相続により取得した場合、解体には相続人全員の合意が必要です。
もし、合意がないまま解体すると、法的なトラブルに発展するリスクが高まります。
これは、未登記の建物を相続した人が複数いる場合は、相続人間で建物を共有することになります。建物の解体は、共有物の変更行為（民法第251条1項）にあたり、相続人全員の同意が必要となるわけです。
のちのちのトラブルを防ぐには、遺産分割協議書を作成し、未登記建物の分割方法や処分について取り決めておくと安心です。遺産分割協議書には、相続人全員の署名・押印が必要になります。
相続について、家族や親族と意見をまとめてから動きましょう。
弊社のアンケートで「相続に関する不安」をたずねたところ、1位は「家族・親族と揉めないか」でした。弁護士などの専門家の力を借りながら、手続きを進めていけると安心です。
相続人の間で信頼関係を損なわないためにも、事前に丁寧な説明と協議を行い、解体の目的や必要性を明確に伝えることが大切です。
未登記の建物を放置し続ける3つのリスク
未登記建物を放置しておくと、将来的に大きなトラブルや経済的損失を招くリスクがあります。
資産を守るためにも、放置せず状況に合わせて行動をとっていきましょう。
所有権を証明できない
未登記建物の最大のリスクの一つは、所有権を法的に証明できない点です。
登記簿に登録されていないため、名義の主張ができず、相続や売買時に大きな支障をきたします。「今まで使っていた」「親が使っていた」では法的な証明は行えません。
所有権を証明できない状態は、思わぬ相続トラブルや税務処理の混乱にもつながるため、登記は資産保全の観点からも必要不可欠です。
売却できない
未登記建物は、基本的に売却ができません。
なぜなら、所有者が法的に確定しておらず、買主にとってリスクの高い不動産と見なされるためです。
登記があれば、家屋の構造や面積、築年数なども記載され、価値を正当に評価されるようになります。不動産として売却するためには、登記による正式な証明が求められるのです。
未登記建物を売却するためには、建物の表題登記・所有権保存登記を済ませる、あるいは建物を解体して更地にする必要があります。登記や解体には費用がかかるため、後回しにせず早めに動くことが求められます。
罰金の対象となる
未登記建物を長期間放置しておくと、最悪の場合、行政指導や罰金の対象となる可能性があります。
これは、建物を建てたときや所有権を取得したときには建物の表題登記が法律上義務付けられているためです。（不動産登記法第47条・164条）
なお、不動産を相続した場合、相続で取得してから3年以内の相続登記が義務付けられています。相続登記の義務を果たさない場合、10万円以下の過料（罰金）が科されることがあります。
参照元：法務局
ただし、未登記の建物については、相続登記義務化の対象外です。それでも、建物の表題登記の申請義務違反に問われる場合があるため、相続した未登記建物を放置せず、登記手続きを行うようにしましょう。
また、未登記建物の売却を考えている場合は、登記を進める前に司法書士や弁護士と提携している不動産業者への問い合わせがお勧めです。
弊社アルバリンクは、グーグル平均口コミ4.4/157件中(2025年9月時点)の評価を頂いている買取専門業者です。司法書士や弁護士と提携しているので、未登記建物や相続に関する相談をスムーズに行うことができます。
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活用が難しい未登記建物は「売却」という選択肢も
未登記建物は解体して更地にするだけでなく、「売却」という選択肢も十分に検討する価値があります。
手続きが煩雑そうに見える未登記物件でも、状況次第では売却可能であり、資産としての活用が望めます。
未登記建物の売却の仕組みや特徴を見ていきましょう。
解体費用をかけなくても売却金が手に入る
未登記の建物を所有しているが、解体費用がネックになっている場合、「解体せずにそのまま売却する」という方法があります。
これにより、解体費用をかけずに売却収入を得ることが可能です。
築年数が古くて再利用の見込みがないと思われる家屋でも、リフォーム目的や投資用として購入を希望する買主が見つかることもあります。解体工事の費用や手間を考えれば、売却による負担軽減は非常に大きいです。
しかし、未登記建物はそのままでは売ることはできないため、ノウハウを把握している不動産業者のサポートを受けながら売却を進めていった方がスムーズです。
未登記の建物の売却方法について、くわしくはこちらで紹介しています。
買取なら手間をかけずに手放せる
未登記建物をスムーズに処分したい場合、不動産業者による「買取」は非常に有効な手段です。
特に、相続や遠方にある物件の処分など、手続きや時間に余裕がないときには買取による即時対応が助けになります。
仲介での売却の場合は買い手が決まるのを待つため時間がかかりますが、直接買取であれば手間を省くことができます。
特に、老朽化が進み活用が困難な建物の場合には、処分コストをかけるよりも買取で早めに手放すほうが賢明です。無料査定などを活用し、自分の資産に見合った対応を検討しましょう。
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まとめ
未登記の建物は法的には存在しない扱いになるため、所有権の証明や売却が難しくなっています。
未登記建物の解体自体は可能ですが、事前に登記状況や相続関係をしっかり確認する必要があります。また、解体後には家屋滅失届の提出も忘れてはなりません。
ただし、未登記建物を解体するには費用や手間がかかる上、相続人間での合意形成などの煩雑な手続きが伴います。
こうしたリスクや手間を回避する方法として、「物件の売却」を検討するのも一つの有効な選択肢です。特に建物の解体費用をかけずに手放せる買取という手段なら、費用負担なくスムーズに問題を解消できます。
その際は、未登記物件の取り扱いに慣れた専門の買取業者に依頼するのが安心です。専門業者であれば、複雑な事情にも対応でき、最小限の手続きで売却を完了させることが可能です。
弊社アルバリンクは、未登記建物をはじめとした訳あり物件の買取実績が豊富な専門業者であり、これまで多くの物件に対応してきたノウハウがあります。未登記で活用が難しい建物にお悩みの方は、ぜひアルバリンクへのご相談・買取依頼をご検討ください。
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