古家付き土地とは？特徴と売却時の注意点
古家付き土地とは、建物（古家）が残った状態で売却される土地のことです。更地と異なり、建物が残っていることで固定資産税が軽減される場合があります。
住宅用地には「住宅用地特例」が適用され、建物がある土地の固定資産税が最大6分の1に軽減されるため、多くの所有者が解体せずに売却を検討する理由のひとつになっています。
参照元：東京都主税局
一方で、古家は老朽化していることが多く、リフォームや解体工事が買主にとって大きな負担となる可能性があります。建物の構造・築年数・管理状態によっては、木造住宅でシロアリ被害や雨漏りなどのリスクがあるため、売却前に現況を正しく把握しておくことが重要です。
このように、古家付き土地は固定資産税の軽減といったメリットがある反面、解体費用や契約不適合責任などのリスクも伴います。売主・買主双方が注意点を理解し、適切に対応することが求められます。
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古家付き土地の売却で起こりやすい4つのトラブル
古家付き土地の売却で起こりやすいトラブルは以下のとおりです。
- 雨漏りやシロアリなど契約不適合責任に関するトラブル
- 解体費用の負担をめぐるトラブ
- 境界未確定や越境によるトラブル
- アスベストなど有害物質が原因のトラブル
古家付き土地の売却ではトラブルの発生リスクを十分に理解し、対策を考えましょう。
雨漏りやシロアリなど契約不適合責任に関するトラブル
古家付き土地の売却では、契約不適合責任に関するトラブルが少なくありません。
本来、売主が「現況渡し」として契約し、免責条項を盛り込めば建物の不具合について責任を負わないケースもあります。しかし、実務上は完全に免責されるわけではなく、以下のような理由で問題が生じます。
- 契約書に「免責」と記載していても、雨漏りやシロアリ被害など買主が事前に認識できなかった重大な欠陥がある場合、説明義務違反と判断されることがある
- 売主が故意または重大な過失で不具合を告げなかった場合は、免責条項があっても責任を問われる
こうしたリスクを避けるには、売却前に住宅診断（インスペクション）を行い、既知の不具合を買主に正確に伝えることが有効です。契約内容も、免責の範囲や対応方法を明確に記載する必要があります。
契約不適合責任は「免責にしておけば安心」とは言い切れません。売主は既知の不具合を正しく開示し、契約書に対応方法を明確に記載するなど、情報開示と契約内容の工夫を行うことが欠かせます。
解体費用の負担をめぐるトラブル
古家付き土地の売却では、建物の解体費用を誰が負担するかが大きな争点になります。
取り決めが曖昧なまま契約を進めると、売却後に追加費用の負担をめぐってトラブルに発展することが少なくありません。
こうした問題が生じる理由は、解体費用が物件の条件によって大きく変動するためです。一般的に木造住宅であれば30万円～100万円程度が相場ですが、鉄骨造やRC造ではさらに高額になります。
加えて、地中に古い基礎や浄化槽などの埋設物が残っている場合、数十万円単位で追加費用が発生します。さらに、アスベストを含む建材が使用されていると、撤去のために専門処理が必要となり、費用が跳ね上がるケースもあります。
また、解体には自治体への届け出や産業廃棄物処理といった手続きが不可欠で、こうした作業を誰が行うのかを明確にしていないと、責任の所在をめぐる争いにつながります。
トラブルを避けるためには、売却前に「更地渡し」か「現況渡し」かを明確に決め、契約書に具体的な条件として記載することが重要です。さらに、複数の業者から見積もりを取得し、追加費用の可能性を把握しておくことで、不要な紛争を防ぎ、安心して売却を進められます。
また、複数の業者に見積もりを依頼し、妥当な費用を把握することも売主としての責任です。解体せずに売却を考える場合はまずは相談してみましょう。
なお、古屋付き土地の建物解体費用を誰が払うかについては、以下の記事で詳しく解説しています。
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境界未確定や越境によるトラブル
土地の売買では、隣地との境界が不明確なまま取引が進められ、後にトラブルとなるケースが少なくありません。古家付き土地では境界が曖昧なまま所有されていることも多く、買主との交渉で問題になることがあります。
古い土地では測量図が残っていなかったり、図面が不正確で実際の境界とずれていたりするため、売主が測量費用を負担して改めて確定測量を行うことが必要です
また、建物や塀、樹木などが隣地にはみ出す「越境」が判明すると、撤去や補償をめぐって大きな問題に発展するケースもあります。
こうした状況を防ぐためには、売却前に土地家屋調査士などの専門家に依頼して、境界を明確にしておくことが基本的な対策です。
アスベストなど有害物質が原因のトラブル
古家付き土地におけるリスクのひとつが、古家に含まれる有害物質、特にアスベストによるトラブルです。
1975年以降は段階的に規制が進みましたが、それ以前に建てられた建物では断熱材や吹付材として使用されている可能性があります。
アスベストが問題となるのは、解体時に飛散すると健康被害を引き起こす恐れがあるためです。特別な処理が必要になり、解体費用が通常より数百万円高くなるケースもあります。これにより、買主が想定外の費用負担に不安を感じ、売買価格の大幅な値引きを求めたり、場合によっては契約を取りやめたりすることがあります。さらに、金融機関が担保評価を下げて融資を認めない場合もあり、契約自体が成立しなくなるリスクもあります。
売主としては、建物の築年数や構造、過去の改修履歴を確認し、必要に応じてアスベスト調査を行うことが重要です。事前に情報を開示しておくことで買主に安心感を与え、契約解除などのトラブルを防ぎやすくなります。
古家付き土地をスムーズに売却する2つの方法
古家付き土地を売却する際は、事前に対策を講じることでトラブルを避けやすくなります。
ここでは以下の2つの方法を解説します。
- 不動産会社による買取を利用する
- 仲介による売却を利用する
古家付きの土地を売却する方法については下記の記事で解説しているので、確認してみてください。
不動産会社による買取を利用する
>古家付き土地の売却でトラブルを避けたい場合、不動産会社による買取は有効な選択肢です。不動産会社による買取は、現況のまま引き渡しができます。また、契約不適合責任が免責されるケースも多く、安心して手放せる点も大きなメリットです。
建物の老朽化や境界問題、有害物質の有無など、一般の買主には敬遠されがちなリスクを一括で引き受けてくれるため、売主は現況のまま引き渡せます。
たとえば、雨漏りで室内が傷んでいる家や、境界測量が終わっていない土地でも、業者が自ら対応を引き継ぐため、売主に追加負担が生じません。
ただし、仲介と比較すると価格はやや低く査定される傾向があるため、希望価格とのバランスを考慮して判断することが重要です。
不動産会社による買取は「価格はやや低めになるが、早期売却とトラブル回避を両立できる方法」です。複数の業者から無料査定を受けて相場を把握し、自分の目的に合った売却方法を選ぶことが成功への近道になります。
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仲介による売却を利用する
古家付き土地をできるだけ高く売却したい場合には、不動産会社による売買仲介が適しています。
仲介では幅広く買主を募集でき、市場価格に近い条件で売却できる可能性があります。とくに再建築可能な土地や立地条件の良い都市部の地域では需要が高く、住宅用地や注文住宅を希望する買主が集まりやすい傾向があります。
ただし、仲介の場合は現況調査、測量、解体の可否、有害物質のチェックなど事前準備が必要です。売却までに時間がかかることも多く、契約不適合責任を負うリスクもあります。そのため、専門家や不動産会社と連携しながら慎重に進めることが重要です。
仲介は手間とリスクを伴いますが、時間をかけてでもより高い価格で売却したい方に向いています。目的や状況に応じて、買取との比較を行い、自分に合った方法を選ぶようにしましょう。
古家を解体する場合としない場合の違い
古家付き土地を売却する際には、「解体して更地にする」か「建物を残したまま売却する」かを判断する必要があります。ここでは、以下の内容を解説します。
- 更地にして売却するメリット・デメリット
- 古家付きのまま売却するメリット・デメリット
- 解体費用の相場
古家を解体する場合としない場合の違いを理解しておきましょう。
更地にして売却するメリット・デメリット
更地にして売却する最大のメリットは、買主にとって建築計画が立てやすく需要が高まる点です。建物を解体しておけば、購入後すぐに新築できるため、特に注文住宅を検討している層からの人気が期待できます。
また、見た目の印象も良くなり、早期売却につながるケースも多くあります。
一方でデメリットは、解体費用や工事中の手続きが売主の負担となることです。木造住宅であっても100万円前後の費用がかかり、鉄骨造やRC造ではさらに高額になります。加えて、解体すると住宅用地特例が外れるため、固定資産税が更地評価となり、翌年度以降の税負担が増える点も見逃せません。
【メリット】
- 需要が高まり売却しやすい
- 新築希望の買主に好印象をもたれる
- 見た目が整い成約が早まる可能性がある
【デメリット】
- 解体費用の負担が大きい
- 固定資産税が上がる
以上のように、更地にするかどうかは費用負担と売却スピードのバランスを見極めて判断する必要があります。
更地にして売却するメリットデメリットについては以下の記事で解説しているので、あわせて参考にしてみてください。
古家付きのまま売却するメリット・デメリット
古家を残したまま売却するメリットは、解体費用を負担せずに済む点です。特に築古で活用できないと考える売主にとっては、現況渡しで引き渡せるため手間が少なく済みます。売主が工事を手配したり追加費用を準備したりする必要がなく、売却までの負担を大幅に減らせます。
さらに、リノベーションを前提に購入を検討する投資家や古民家需要を見込む買主にとっては、古家が利用価値を持つ場合があり、そのまま活用してもらえる可能性もあります。
一方デメリットは、買主に追加費用や手間を強いる点です。建物が老朽化していると解体や修繕が必要となり、値引き交渉や購入見送りにつながることもあります。
また、古家付きの状態では契約不適合責任を免責できないケースもあり、売却後に雨漏りやシロアリ被害などが発覚すれば、補償を求められるリスクが残ります。対応を怠れば、売主にとって金銭的な損失や法的トラブルに発展する可能性があります。
【メリット】
- 解体費用を負担せずに済む
- 現況渡しで手間が少ない
- リノベーション需要を狙える
【デメリット】
- 買主に負担がかかり売却が難航する
- 値引き交渉につながりやすい
- 契約不適合責任を問われる可能性がある
このように、古家付きのまま売却するかどうかは、費用を抑えたいか、リスクを軽減したいかによって判断が分かれます。
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解体費用の相場
解体費用は建物の構造や規模によって大きく異なります。東京都の目安は次のとおりです。
| 構造 | 坪単価の目安 | 延床30坪の費用目安 |
| 木造住宅 | 3万円～5万円 | 約90万円～150万円 |
| 鉄骨造 | 4万円～5万円 | 約120万円～150万円 |
| RC造 | 5万円～8万円 | 約150万円～240万円 |
木造住宅は比較的費用を抑えやすい一方、鉄骨造やRC造は解体費用が高額になり、規模によっては200万円を超えることもあります。また、地中埋設物の撤去やアスベストを含む建材の処理が必要になると、追加費用が発生します。
解体を行う際には、自治体への届け出や産業廃棄物の処理が義務づけられており、専門業者への依頼が不可欠です。また、自治体によっては老朽住宅の除却を支援する補助金制度があり、20万円～100万円程度の助成を受けられる場合もあります。
このように、解体費用は条件次第で大きく変動します。複数の業者に見積もりを依頼し、補助金の有無も確認して総費用を抑える工夫をすることが大切です。
解体費用については以下の記事で解説しているので、あわせて参考にしてみてください。
よくある質問（FAQ）
古家付き土地の売却では「解体費用の負担」「固定資産税」「買主の属性」など、疑問や不安を抱える人が多くいます。ここでは特に相談が多い3つの質問について、具体的に解説します。
古家付き土地の建物解体費用は誰が負担する？
古家付き土地を現況のままでなく、解体して売却する場合の費用は基本的に売主が負担するケースが多くあります。買主は「更地で購入したいが解体費用は負担したくない」と考えることが多く、解体されていないと購入を見送ることもあるためです。
売主が負担できない場合は「現況渡し」として建物を残したまま売却する方法もありますが、その場合は値引き交渉を受けやすくなります。こうした交渉が不利にならないよう、売却前に見積もりを取り、費用感を把握しておくことが大切です。
売主が費用を負担するのが一般的ですが、契約条件によっては買主に負担させることも可能です。トラブルを避けるためには、契約前に費用の負担区分を明確に取り決めておくことが重要です。
古家付き土地の固定資産税はどのくらいかかる？
古家付き土地の固定資産税は、更地か建物付きかで大きく異なります。建物がある土地には住宅用地特例が適用され、固定資産税が最大で6分の1に軽減されます。
軽減措置があるため、多くの所有者が解体を先送りし、古家付きのまま売却を検討する理由となっています。
ただし、老朽化した建物を放置すると管理責任が生じ、倒壊や近隣への被害が発生すれば所有者が賠償を求められる可能性があります。さらに、空き家対策特別措置法により「特定空き家」に指定されると、住宅用地特例が外れて固定資産税が一気に増える点にも注意が必要です。
古家を残すことで税負担を軽減できますが、管理リスクや将来の税増加につながるため、売却のタイミングと合わせて慎重に判断することが大切です。
古家付き土地はどんな人が買う？
古家付き土地を購入するのは、一般的なマイホーム希望者だけではありません。むしろ、購入層の多くはリノベーションを目的とする投資家や、古家を活用して賃貸や民泊に転用する事業者です。
たとえば、築古の木造住宅をリフォームして貸家にするケースや、地方では空き家を改装して移住希望者向けに活用するケースも増えています。また、不動産会社による「買取」も有力な選択肢で、老朽化や境界未確定など個人では敬遠されがちな物件も、業者なら現況のまま引き取ることが可能です。
古家付き土地の買主は幅広く存在しますが、それぞれが求める条件は異なります。一般個人への売却を狙うなら解体やリフォームを検討し、早期売却やトラブル回避を優先するなら不動産会社による買取を選ぶと安心です。
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「他社で売却を断られた」「早く管理義務から解放されたい」など物件の処分にお困りの方は、弊社にご相談いただければすぐに買取査定させていただきます。
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まとめ
古家付き土地の売却では、契約不適合責任や解体費用、境界問題など、さまざまなトラブルが発生する可能性があります。これらのリスクを避けるには、信頼できる買取業者や仲介会社を活用することが効果的です。正しい知識と専門家のサポートがあれば、安心して売却を進められます。
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