東京の空き家の現状
いま、東京の空き家の問題が深刻化しているのをご存知ですか？
参照元：東京都の空き家の現状
ここでは、空き家の割合や地域ごとの特徴など、東京の空き家の現状を詳しく解説していきます。
東京は10軒に1軒が空き家
総務省が実施した令和5年の住宅・土地統計調査によると、東京都の空き家数は約89.7万〜90万戸、空き家率は10.9％にのぼります。
つまり、都内の住宅のおよそ10軒に1軒が空き家ということになるのです。
住宅需要が高く、常に人口が集中する都市であるはずの東京において、これだけ多くの空き家が存在するという事実は、表面的なイメージとは対照的です。
空き家は、相続後に使われないまま残された住宅や、利用目的が定まらず長期間放置されている物件などが含まれます。
空き家の増加は、不動産市場における供給と需要のバランスを乱すだけでなく、防災・防犯上のリスク、地域の景観悪化などにもつながりかねません。
東京という大都市においても、空き家問題は深刻な社会課題のひとつとなっています。
千代田区・港区は空き家の割合が高い
東京都心部に位置する千代田区や港区では、他の区と比べて空き家の割合が高い傾向が見られます。
参照元：東京都の空き家の現状
千代田区や港区で空き家率が高いのは、都市の中心部ならではの土地利用や住宅事情が影響しているのです。
千代田区では、オフィスや商業施設が多く、もともと居住人口が少ないという特徴があります。
そのため、住宅として使われていない建物や、住居用途として登録されているものの実際には利用されていない物件が、一定数発生しやすい構造にあります。
一方、港区では地価が高く、分譲マンションや一戸建て住宅の価格帯も高額です。
そのため、相続後に住む予定がないまま保有されている住宅や、条件が合わずに賃貸・売買に出されない空き家が残りやすくなっています。
特に築年数が古い物件や、間取りが現代の需要と合わない住宅は、活用が進みにくい傾向があります。
このように、都心部の空き家は「需要がない」のではなく、価格や用途、建物条件が合わないことで市場に流通しにくいという点に特徴があります。
その結果として、空き家率が高止まりしやすい状況が生まれているのです。
中央区・新宿区・台東区は空き家の割合が低い
一方で、中央区・新宿区・台東区などでは空き家の割合が比較的低く、住宅の流通が活発なのが特徴です。
参照元：東京都の空き家の現状
中央区・新宿区・台東区は人口の流動性が高く、賃貸や売買の取引が頻繁に行われているエリアのためです。
中央区では、東京駅に近いという立地の優位から、再開発によって高層マンションや都営住宅などの新築物件が供給されており、定住・転入希望者が多く集まります。
新宿区や台東区においても、若年層や単身世帯、外国人居住者の需要があり、賃貸物件が空き家になる前に契約される傾向があります。
また、これらの地域は商業施設や教育機関、観光資源が集積しており、住環境としての魅力も高いため、継続的な住宅需要が維持されているのです。
このように、地域によって空き家率に差があり、空き家対策を進めるうえでは、地域特性に応じた対応が重要となります。
空き家の増加は、治安の悪化や倒壊や火災などのリスクがあります。
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また、行政とも提携して、空き家所有者への適切な情報提供や活用支援を強化しており、地域の安全と住環境の維持・向上にも貢献しています。
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東京で空き家を放置する4つのリスク
東京都内で空き家を放置することは、様々な深刻なリスクを招きます。
東京で空き家を放置するリスクは以下の4つです。
以下でそれぞれ詳しく解説します。
資産価値が下落する
空き家を放置するリスクのひとつが、資産価値の下落です。
人が住まない住宅は換気や通水が行われず、湿気や腐食、設備不良が発生しやすくなるため、建物の劣化が通常よりも早く進行します。
老朽化が進んだ空き家は、不動産市場では「修繕前提」「再利用困難」と判断されやすく、中古住宅としての評価が大きく下がるのです。
特に外壁の劣化や雨漏り跡、屋根の破損などは、内覧時の印象や査定価格に直接影響します。
結果として、同じ立地や面積の土地であっても、建物の管理状態が悪い空き家は売買価格が下がり、取引自体が成立しにくくなる傾向があるのです。
景観・治安の悪化につながる
空き家を放置すると、地域の景観や治安に悪影響を及ぼすリスクがあります。
管理されていない住宅は雑草が生い茂り、ゴミの不法投棄や落書きの対象となることがあり、地域全体の環境悪化を招くのです。
実際に、近所に空き家が放置されていると感じる不安について調査したアンケートでは、「治安が悪化する」が1位となっています。
特に夜間や人通りの少ない地域では、不審者の侵入や火災などの防災面でも問題が懸念されているのです。
また、景観が損なわれることで、周辺の不動産価格や賃貸需要にも影響が出ることがあります。
地域全体の資産価値や住環境に悪影響を及ぼすため、放置された空き家は周囲の住民にとっても大きな問題となるのです。
なお、以下の記事では空き家と犯罪の関係性について解説していますので、あわせてご覧ください。
老朽化による倒壊や近隣トラブルにつながる
空き家を長期間放置することで、建物の老朽化が進み、倒壊などの重大なトラブルに発展する恐れがあります。
特に一戸建て住宅や築年数の古い物件では、屋根や壁の崩落、シロアリ被害、水漏れなどの劣化が進行しやすくなります。
また、落下物による通行人への危害や、隣接する住宅への損害が発生するケースもあるのです。
倒壊などのトラブルが発生した場合、所有者が損害賠償責任を負う可能性もあり、法的な問題へと発展するリスクもあります。
実際に、日本住宅総合センターの試算では、空き家が倒壊して隣接家屋の全壊・死亡事故に繋がった場合、損害額は2億860万円とされています。
東京都の住宅密集地では、わずかな劣化が大規模な被害につながる危険性があるのです。
税金や維持費などの経済的負担が続く
空き家は使われていないにもかかわらず、固定資産税や都市計画税、管理費用といった経済的負担が継続的に発生します。
たとえ使用していない住宅でも、所有している限り税金や維持費は免除されません。
また、建物が老朽化している場合は、定期的な点検や簡易な補修を行う必要があり、こうした管理費用もコストの要因となります。
さらに、ゴミ処理や防犯対策など、所有者が担うべき管理責任も増えていきます。
空き家を売却や賃貸に出さずに保有し続けることで、年間数十万円単位の出費がかさむケースもあるのです。
このように、空き家を放置するとさまざまなリスクがあります。
そのため、空き家を所有している場合は早めの対応が必要です。
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2023年改正「空家法」の要点
2023年に空家法（空家等対策の推進に関する特別措置法）が改正され、空き家の管理や活用に関する制度が大きく見直されました。
空家法とは、管理不全な空き家の発生を防ぎ、地域の安全や生活環境を守るための措置を自治体に認めた法律です。
参照元：国土交通省｜空家法とは
ここでは、改正空家法に盛り込まれた4つの主要なポイントについて解説します。
以下でそれぞれ詳しく解説します。
管理不全空き家が新設され、固定資産税の増加リスクが高まった
2023年の空家法改正で、「管理不全空き家」という新たな区分が追加されました。
管理不全空き家とは、適切に管理されておらず、倒壊や衛生・防犯上の問題が起きるおそれのある空き家を指します。
これまでは「特定空き家」に指定された場合に限り、住宅用地特例による固定資産税軽減措置が解除されていました。
しかし、今回の改正で「管理不全空き家」でも勧告を受けた場合でも、軽減措置が外されることになったのです。
住宅用地特例とは、土地の固定資産税の軽減制度で、人が住む住宅用地を対象に適用されます。
ところが、空き家が放置されて「管理不全」や「特定空家」に指定され、行政からの勧告に従わないと、この特例が適用されなくなります。
結果として、固定資産税が最大で6倍に跳ね上がる可能性があるのです。
参照元：政府広報オンライン｜空家法とは
空家法の改正により、管理されていない空き家の増税リスクが増加したため、空き家の所有者はこれまで以上に管理を徹底する必要があります。
空家等活用促進区域制度が新設され、空き家を活用しやすくなった
改正空家法では、地域ごとに「空家等活用促進区域」を指定できる制度が新設され、対象エリア内での空き家の活用がしやすくなりました。
空家等活用促進区域とは、空き家の利活用を進めるために自治体が指定する特定の区域で、支援策や規制緩和が重点的に行われる地域のことです。
参照元：国土交通省
具体的には、空き家を活用した賃貸住宅の供給や、リフォームによる地域住環境の改善が促進されます。
また、空家等活用促進区域の導入により、不動産事業者や自治体が連携して空き家バンクを運用し、空き家物件の新着情報をポータルサイトで公表するなど、取引の活性化が見込まれています。
空き家を地域資源として再評価する流れが今後も加速していくでしょう。
緊急代執行制度が創設され、行政による強制撤去等が円滑化された
改正空家法のもうひとつの重要なポイントは、「緊急代執行制度」の創設です。
緊急代執行制度とは、倒壊や災害発生などの危険性が高い空き家に対し、行政が迅速に措置を講じることができるようにする制度です。
従来は、空き家の撤去や修繕には所有者の同意が必要であったため、対応が遅れるケースがありました。
しかし、緊急代執行制度により、緊急性が高いと判断された場合、行政が裁判所の許可を得て迅速に解体や修繕を実施できるようになったのです。
参照元：国土交通省
空き家をきちんと管理していないと、行政が強制的に対応する可能性があるため、所有者にはこれまで以上に、空き家を管理する責任が求められています。
空き家の管理者が不在・不明な場合、裁判所による管理人の選任が可能になった
今回の法改正では、空き家の所有者や管理者が不在または不明な場合に、裁判所が「管理人」を選任できる制度が新たに導入されました。
参照元：国土交通省
所有者がわからないまま放置されていた空き家でも、裁判所の判断で選ばれた管理人が、建物の維持・修繕・解体・売却などの対応を行えるようになったのです。
この制度のポイントは、所有者が対応しない空き家でも、第三者の判断で法的な処理が進められるようになったという点です。
空き家を相続放棄したり、管理しないまま放置した場合でも、何らかの形で対応が進むため、所有者としての責任を免れることは難しくなります。
今後は、「誰も管理していないから放っておく」という選択肢が通用しなくなり、より積極的な対応が求められることになったのです。
このように、法改正により空き家の所有者の管理責任が強化され、放置しておくと増税や強制撤去の可能性が高まりました。
東京に空き家を持っているけど、定期的な管理ができていない、管理不完全空き家に指定されないか心配という方は、不動産買取業者への売却がおすすめです。
不動産買取業者は再販、リフォームを前提に買取を行っており、老朽化した空き家や状態の悪い空き家でも手間なくスピーディーに売却できます。
弊社アルバリンクは、日本全国の空き家などをはじめとした訳あり物件を積極的に買い取っている不動産買取業者です。
これまでに、築年数が経過した空き家や劣化が進んでいる空き家など需要がない物件でも積極的に買い取ってきた実績があります。
また、メディア掲載実績も多数あり、多くのお客様にご利用いただいております。
2025年8月9日(土)に放送されたNHK総合の番組「おはよう日本(関東甲信越)」に、弊社の取り組みが紹介されました。
番組内では、日本全国に約900万戸存在する空き家問題に焦点を当て、お盆や夏休みの帰省シーズンに「実家の未来」について考えるきっかけ作りをテーマに特集。その中で、弊社の買取物件から利活用した民泊施設まで、実際の事例をご紹介いただきました。
引用元：AlbaLink｜メディア掲載
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アルバリンクついて詳しく知りたい方は、アルバリンクの評判で口コミや評判・買取実績などについて詳しく説明していますので、ぜひ合わせてご覧ください。
東京の空き家を「負動産」にしないための6つの対策
東京都内では、空き家が増加する一方で、管理が不十分なまま放置され「負動産」と化すケースがあります。
東京の空き家を負動産にしないための対策は以下の6つです。
以下で詳しく解説します。
定期的に管理する
空き家を負動産にしないための第一歩は、定期的な管理を継続することです。
建物や土地の状態を保つことで、資産価値の維持や周囲への悪影響の防止が可能になります。
空き家の所在地や築年数、面積に応じて、年間の維持管理費用を見積もっておくことも重要です。
定期的な清掃や点検を通じて、不動産としての価値を守ることができます。
なお、以下の記事では空き家の具体的な管理方法について解説していますので、参考にしてみてください。
移住促進や地域活用の支援制度を活用する
東京都内でも空き家活用を後押しする制度が複数存在しており、支援制度を上手く活用することで、物件の「負動産化」を防ぐことができます。
空き家を地域の住まいや事業拠点として再生するには、所有者の自己負担だけでは限界があるため、制度による支援が重要です。
たとえば、東京都の豊島区や世田谷区などでは、空き家を活用した移住・定住促進策として、リフォーム費用の一部を補助する制度や、起業希望者向けに物件を提供するプログラムが導入されています。
参照元：豊島区
参照元：世田谷区
手続きや条件は各自治体で異なるため、対象となるエリアや活用目的を明確にし、相談窓口やポータルサイトで最新情報を確認しましょう。
賃貸として貸し出す
空き家を賃貸物件として貸し出せば、収益を生み出せるため、負動産化を防げます。
特に東京都のように住宅需要の高い地域では、適切な条件と価格設定を行えば入居希望者を確保しやすい傾向があります。
空き家を賃貸に転用するには、用途地域や建物の築年、面積、耐震基準などを踏まえた法的条件を確認する必要がありますが、専門の不動産事業者との連携により、手続きの簡素化も可能です。
活用しなければ負担となる空き家も、賃貸として流通させることで資産として再生できます。
空き家バンクを活用して手放す
空き家を負動産化させずに手放す方法の一つとして、「空き家バンク」の活用が効果的です。
空き家バンクとは、自治体や地域団体が運営する物件情報の登録・紹介制度で、主に地方移住希望者やリノベーション前提の購入者を対象とした仕組みです。
築年数が古かったり、リフォームが必要だったりする一戸建ては、一般の不動産サイトよりも、空き家バンクのほうが買い手が見つかりやすい場合があります。
空き家バンクは、リノベーション前提で物件を探している人や、安価な住宅を希望する移住希望者などが多く利用しているためです。
登録にあたっては所在地・面積・建物の種類・販売価格などの情報提供が必要ですが、自治体の相談窓口を通じて手続きが行える点もメリットです。
なお、空き家バンクについては以下の記事でも詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてみてください。
解体する
老朽化が進み、再利用や売却が難しい空き家は、思い切って解体するという選択肢もあります。
放置を続けることで発生する防災上のリスクや近隣トラブルを未然に防ぐことができます。
また、土地を更地としての売却など、再活用しやすくなるのが利点です。
自治体によっては空き家の解体費用を助成する制度が導入されており、条件に合致すれば申込が可能です。
ただし、更地にすると住宅用地特例が解除されるため、解体後の土地については固定資産税が増加するケースもあります。
そのため、解体を検討する際は事前に制度や税制について十分に調べるようにしましょう。
なお、解体費用や補助金申請の具体的な流れについては、以下の記事で解説していますので、ぜひ参考にしてみてください。
売却する
空き家を負動産化させないために、売却もおすすめです。
売却すれば資産の現金化はもちろん、税金の支払いや管理の手間からも解放されます。
販売価格は、築年数・面積・所在地・間取りなどの条件によって決まります。
駅に近い物件や人気エリアにある住宅であれば、たとえ古くてもリフォーム前提で購入を検討する人もおり、需要が期待できるのです。
売却にあたっては、登記簿や間取り図、写真などの資料を準備し、状況に応じた価格設定と販売戦略が求められますが、不動産会社に依頼することでスムーズに進めることができます。
空き家の売却をお考えの方は、不動産買取業者への売却がおすすめです。
不動産買取業者は再販、リフォームを前提に買取を行っており、老朽化した空き家や状態の悪い空き家でも手間なくスピーディーに売却できます。
弊社アルバリンクは、日本全国の空き家などをはじめとした訳あり物件を積極的に買い取っている不動産買取業者です。
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東京都の空家の利活用・除去などで活用できる補助金
東京都内では、空き家の管理・利活用・除去にかかる費用負担を軽減するため、補助金・助成金制度を整備しています。
ここでは東京の空家の利活用・除去などで活用できる代表的な制度を3つ紹介します。
以下でそれぞれ詳しく説明します。
東京都空き家家財整理・解体促進事業補助金
東京都が実施する「東京都空き家家財整理・解体促進事業」は、都内に所在する空き家の家財整理や建物の解体にかかる費用の一部を補助する制度です。
京都空き家家財整理・解体促進事業は、空き家状態の早期解決や利活用を促すための制度で、東京都の住宅政策本部がワンストップ相談窓口を通じて支援を行っています。
補助金は、空き家の家財整理費用と解体費用それぞれについて費用の半額（家財整理は上限5万円、解体は上限10万円）までが対象になります。
都内の空き家を対象としているため、住宅密集地や老朽化物件の除去・再活用を検討する際に利用できる制度です。
なお、申請には東京都空き家ワンストップ相談窓口への相談が必要です。
空き家適正管理助成制度（葛飾区）
葛飾区では、空き家適正管理助成制度という、空き家の適正な管理を促すことを目的とした助成制度が設けられています。
空き家の所有者や管理者、法定相続人が、空き家の見回りや建物の換気などの管理業務を専門事業者に委託した場合、その費用の一部を助成する制度です。
例えば管理委託費用については費用の2分の1まで、年間上限2万円が助成対象です。
また、管理中の敷地内樹木のせん定費用についても費用の2分の1（上限1万円）まで助成されます。
対象は区内の戸建てや共同住宅の空き家で、特定空家等に認定された建物は対象外となるなど、助成条件が定められています。
参照元：葛飾区｜空き家適正管理助成制度
空家の適切な管理に対する助成（目黒区）
目黒区でも、空き家の適切な管理を行う所有者向けの助成制度が実施されています。
目黒区の助成制度は、管理委託費用や敷地内の樹木せん定費用の一部について助成するもので、区内にある一戸建て住宅の空き家が対象です。
助成の内容としては、管理委託費用の総額の2分の1（上限あり）や、樹木せん定にかかる費用の2分の1（上限あり）が補助されます。
助成期間は管理委託開始月から最長36か月までなど条件が定められており、防犯・防災・景観確保といった観点から空き家管理を支援します。
このように、空き家の利活用・除去費用の制度は、地域によってさまざまです。
とはいえ、こうした制度を利用してもなお、空き家の管理には手間暇がかかるのが現実です。
空き家の管理から解放されたい、お金をかけたくないから解体はできないという方は、不動産買取業者への売却も検討しましょう。
不動産買取業者であれば、再販やリフォームを前提に、買取業者が買主となり買取を行うため、老朽化が進んだ物件でも手間なくスピーディーに売却できます。
アルバリンクは、日本全国の空き家などを買い取っている不動産買取業者です。
東京証券取引所の東京プロマーケット市場に上場しており、専門のスタッフが丁寧に対応します。
空き家の管理にお悩みの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
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まとめ
東京では10軒に1軒が空き家となっており、特に放置された空き家は資産価値の下落や治安悪化、税負担の増加といった深刻なリスクを抱えています。
2023年の空家法改正により、管理不全な空き家への行政対応も強化され、放置がますます難しくなりました。
空き家を放置して問題が起こる前に、売却という選択肢を検討することが重要です。
中でも不動産買取業者への売却なら、現況のままスムーズに手放せます。
アルバリンクは東京の空き家にも多数の買取実績があり、老朽化した物件でも柔軟に対応可能です。空き家にお悩みの方は、ぜひ一度相談してみてください。
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