施設に入った親の家を売却する前に確認する3つのポイント
施設に入った親の家を売却する際は、安易に手続きを進める前に必ず確認しておくべきポイントがあります。
主な確認ポイントは次の3つです。
それぞれについて詳しく解説します。
なお、親が施設に入ったときにするべきことや売却方法については、以下の記事でくわしく解説しています。
親が戻ってくる可能性はあるか？
まず最初に考えたいのは、親が自宅に戻る可能性があるかどうかです。
介護施設への入所が一時的なものであれば、家を手放してしまうと後悔する可能性もあります。
特に認知症や病気の回復などにより、「また自宅で暮らしたい」と希望されるケースもあります。
親の今後については、医師やケアマネジャーを交え、家族でしっかり話し合うことをおすすめします。
親は家の売却に同意してくれるか？
家を売却するためには、所有者である親本人の明確な同意が必要です。
たとえ家族が売却を希望しても、親の同意がなければ不動産売買契約は成立しません。
特に注意したいのが、親が認知症を発症している場合です。
この場合、本人の判断能力が低下しているとみなされ、売却には「成年後見制度」を利用し、後見人の同意を得る必要が出てきます。
スムーズな売却を希望するなら、親が元気なうちに売却の意向を確認し、必要書類を整えておくことが大切です。
売却しない場合は家の管理や維持費などはどうするか？
売却を見送る場合でも、空き家となった家には、管理と維持費の負担が発生します。
具体的には、次のような負担がかかります。
- 定期的な通風・掃除・防犯管理
- 庭木や草木の手入れ
- 固定資産税や火災保険料の支払い
- 老朽化による修繕リスク
空き家を放置すると、建物の劣化が進み、結果的に資産価値が大きく下がってしまうこともあります。
なお、空き家を放置することで生じるリスクについては、以下の記事で解説してますので確認ください。
売却しない場合は、空き家管理サービスの利用や、短期賃貸などの活用方法も併せて検討しておきましょう。
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施設に入った親の家を売却するのがおすすめな6つの理由
施設に入った親の家を売却することには、多くのメリットがあります。
ここでは、特に知っておきたい6つの理由を詳しく解説します。
それぞれ順番に見ていきましょう。
介護施設の費用にあてられる
家を売却する最大のメリットは、まとまった現金を確保できることです。
介護施設の入居には、入居一時金や月額利用料など、高額な費用がかかることが多いです。
特に有料老人ホームなどでは、入居時に数百万円以上が必要になることも珍しくありません。
親の生活を安定させるためにも、早めに売却して資金を確保することは大きな安心につながります。
また、現金化することで、今後の介護計画も立てやすくなります。
まずは不動産会社に相談し、査定額を把握することからスタートしましょう。
管理や維持費の負担から解放される
親が施設に入ると、実家は空き家になります。
空き家は、定期的な管理が欠かせません。換気や掃除、庭木の手入れ、防犯対策など、思った以上に手間と時間がかかるのが現実です。
さらに、固定資産税や火災保険といった維持費も継続的に発生します。
放置してしまうと、建物の劣化やご近所トラブルにもつながりかねません。
売却すれば、これらの負担から完全に解放され、心身ともに余裕が生まれます。
忙しい世代にとっては、大きなメリットと言えるでしょう。
親の意思がはっきりしていればスムーズに売却できる
家の売却は、親が元気で意思表示ができるうちに進めるのがベストです。
本人の同意があれば、売買契約もスムーズに進み、余計な手続きやトラブルを避けることができます。
一方で、認知症などで判断能力が低下してしまうと、成年後見制度の利用が必要になり、家庭裁判所の許可を得る手間や、時間・費用の負担が増えてしまいます。
「まだ元気だから大丈夫」と油断せず、早めに話し合いを持つことが大切です。
住まなくなって3年が経過すると「3000万特別控除」が適用されない
マイホームを売却する場合、後述する「譲渡所得の3000万円特別控除」という税優遇制度が使えることがあります。
ただし、親が住まなくなってから3年以内に売却しないと、この特例を受けることができなくなってしまいます。
例えば、施設入所後に売却を後回しにしていたら、気づいた時には控除の期限が過ぎていた……というケースも珍しくありません。
数百万円単位の税負担を防ぐためにも、売却のタイミングはしっかり意識しましょう。
相続後では「小規模宅地の評価減の特例」が適用されない可能性がある
親が亡くなった後に家を相続すると、通常は相続税がかかりますが、「小規模宅地の評価減の特例」により、大きく税負担を軽減できる可能性があります。
しかし、この特例は「相続人がその家に住んでいる」ことなどの厳しい条件があります。
「小規模宅地の評価減の特例」は、一定の条件を満たせば相続税の課税価格を最大80%減額できる制度です。
しかし、被相続人が施設に入所し、その家が長期間空き家状態となっていた場合、「同居」や「居住継続」といった適用条件を満たさなくなる可能性があります。
結果として特例の適用対象外となり、相続税が高額になる恐れがあります。
生前に売却して現金化しておけば、相続手続きもスムーズになり、無駄な負担を避けることができます。
時間が経つほど資産価値が下がる可能性がある
不動産は、時間が経過するほど資産価値が下がる傾向にあります。
特に、空き家状態が続くと、建物の劣化が急速に進み、雨漏りやシロアリ被害などで修繕費が高額になるリスクも。
人口減少が進んでいる地域では、将来的に不動産の需要が少なくなる傾向があります。
需要が減ることで「売れにくい」「価格が下がる」といったリスクが高まり、いざ売ろうと思ってもなかなか買い手が見つからないケースもあります。
そのため、「いつか売ろう」と放置しておくと、結果的に損をしてしまう可能性があるため、できるだけ早めに売却を検討することが重要です。
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売却するタイミングで変わる税金や特例
親の家を売却するタイミングによって、利用できる税制優遇や負担額が大きく変わってきます。
ここでは、施設入所時と相続後、それぞれのケースに分けて詳しく解説します。
売却を検討する際には、税金面の違いも踏まえて、早めに動くことが重要です。
親が施設に入った時に家を売却する場合
親が施設に入所したタイミングで家を売却する場合、「譲渡所得の3000万円特別控除」が適用できる可能性があります。
通常この控除は、「本人が住んでいた自宅」を売却する場合に使える制度ですが、施設への入所も「やむを得ない事情」として認められることがあるのです。
ただし、以下の条件を満たす必要があります。
- 住民票がまだ自宅にある、または施設入所後3年以内に売却する
- 本人の意思確認ができる（成年後見人を立てる場合もあり）
- 売却先が第三者である（親族間売買は対象外）
もし認知症などで親本人の意思確認ができない場合は、成年後見制度を利用し、家庭裁判所の許可を得て売却手続きを進めることになります。
タイミングによって数百万円単位の税金負担が変わるため、早めに専門家へ相談することが大切です。
相続後に家を売却する場合
親が亡くなった後に家を相続し、その後売却する場合は、別の税制上の対応が必要になります。
まず、相続時には相続税がかかりますが、「小規模宅地の評価減の特例」によって、最大80％の評価額減額が受けられる可能性もあります。
ただしこの特例には以下のような厳しい条件があります。
- 相続人がその家に居住していること
- 一定期間（通常3年）住み続ける意思があること
親が施設に入所していた期間が長く、家が空き家になっていた場合、この特例を使えない可能性が高くなります。
また、相続後に家を売却する場合は「取得費加算の特例」を使って、相続税額の一部を売却益から控除できる制度もありますが、こちらも申告期限などに注意が必要です。
売却と税金の関係は非常に複雑なため、早めに税理士や不動産の専門家に相談し、最適なタイミングを見極めましょう。
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売りにくい家の売却で困ったら？3つの対処法
施設に入った親の家を売却しようと思っても、築年数が古い、立地が悪いなどの理由で、なかなか売れないケースも少なくありません。
そんなときは、次の3つの対処法を検討してみましょう。
それぞれ詳しくご紹介します。
仲介と買取の違いを理解する
家を売却する方法には、主に「仲介」と「買取」の2種類があります。
それぞれの特徴は以下の通りです。
| 仲介 | 買取 |
|---|---|
| 不動産会社が買い手を探す | 不動産会社が直接買い取る |
| 市場価格に近い金額で売れる可能性が高い | スピーディに現金化できるが、価格は相場より低め |
| 売却までに時間がかかることもある | 即現金化できるため、すぐに整理したい場合に最適 |
特に、築古物件や空き家の場合は、買取によるスピード売却も有力な選択肢になります。
状況に応じて、仲介か買取か、どちらが自分たちに合っているか検討しましょう。
築年数・立地に不安がある場合の対応
築年数が古かったり、立地が悪い家は、一般的に売却に時間がかかる傾向があります。
そんな場合には、次のような対応が有効です。
- リフォームや簡単な修繕で印象アップを図る
- 定期的な管理・清掃を行い、空き家感を出さない
- 「土地」としての価値に注目して売り出す
特に地方では、家屋そのものよりも「土地」としてのニーズが高いこともあります。
また、再開発予定地やインフラ整備予定地など、将来的な価値が期待できるエリアなら、うまくアピールすることで売却につながることもあります。
一度不動産会社に相談し、物件のポテンシャルを再確認してみましょう。
売却をスムーズに進めるための準備
売りにくい家ほど、事前準備が成否を左右します。
売却前に必ず確認・準備しておきたいのがこちらです。
- 登記情報の確認（名義が親のままかチェック）
- 所有者が認知症の場合は成年後見人選任の準備
- 家財道具や不要物の整理・処分
- 簡単なクリーニング・修繕で見た目を整える
また、売却理由や物件のメリットを整理しておき、内覧時にスムーズに説明できるようにしておくと、買い手の安心感にもつながります。
「どうせ売れないかも」と諦めずに、ひとつひとつ丁寧に準備を進めることで、スムーズな売却が近づきます。
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施設に入った親の家の売却はアルバリンクに相談
施設に入った親の家を「売るべきか」「どう処分するべきか」で悩んだら、空き家問題に強い不動産会社に相談するのが安心です。
「管理ができない」「売りたくても売れない」「家をどうしたらいいかわからない」と悩んでいる方は、ぜひ一度アルバリンクにご相談ください！
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築古物件や立地が良くない物件に関しても、活用ノウハウを豊富に持ち合わせているため、適正な金額をつけて買い取れます。
実際に、廃墟化した空き家の買取も過去におこなっており、フジテレビの「イット」をはじめ、多くのメディアに特集されています。
空き家などでお悩みの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
弊社スタッフが、あなたのお悩みを解決できるよう、全力でサポートさせていただきます。
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まとめ｜親の家の売却は早めの行動がカギ
施設に入所した親の家をどうするか──この問題を放置してしまうと、さまざまなリスクが発生します。
- 空き家による管理コストや近隣トラブル
- 建物の劣化による資産価値の下落
- 税制優遇（3000万円特別控除・小規模宅地の特例）の適用外
- 認知症発症後の売却手続きの難航
特に注意したいのは、3000万円特別控除の適用期限です。
施設入所後、売却を先延ばしにしているうちに、節税メリットを受けられなくなってしまう可能性もあります。
また、親が認知症を発症してからでは、意思確認が困難になり、成年後見制度の利用が必須となるなど、手続きが大きく煩雑化します。
だからこそ、親が元気なうちに、家族でしっかり話し合い、
できるだけ早い段階で具体的な行動に移すことが大切です。
まずは不動産会社や専門家に相談して、売却・管理・相続──すべての選択肢を整理した上で、後悔のない決断をしていきましょう。
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