負動産とは？
負動産とは、所有していることで負担やコストが増す「価値のある資産ではなく、むしろ手放したい不動産」を指します。
近年、その数が増加し、活用されない負動産は大きな社会問題となっています。
不動産は本来価値のある資産です。
しかし、老朽化した空き家や市街化調整区域の農地、管理費や固定資産税がかかるリゾートマンションなどは「売却などの処分も難しい」という現実があります。
結果として、維持するだけで費用や手間が発生し、所有者の負担が増してしまうのです。
総務省が2024年4月に公表した「令和５年住宅・土地統計調査」によると、全国の住宅総数に占める空き家の割合は13.8%と過去最高になりました。
これらの空き家の多くが、活用の見込みがない「負動産」であると考えられています。
参照元：令和５年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計（速報集計）結果
また、負動産を所有し続ける限り、固定資産税や都市計画税、マンションであれば管理費・修繕積立金などがかかり続けます。
物件によっては、その年間負担額が15～30万円、あるいはそれ以上になるケースも少なくありません。
負動産の所有は「資産」ではなく「負債」であることをまずは認識しておきましょう。
なぜ今、負動産が問題になっているのか
現在、負動産が深刻な問題となっている背景には、人口減少・空き家の増加・地方の土地価格下落などの複合的な要因があります。
特に地方や過疎地域では、相続によって取得された不動産が活用されず、管理も行き届かないまま放置されるケースが増えています。
建物の老朽化が進むことで倒壊リスクも高まり、近隣住民とのトラブルや自治体からの行政指導を受ける事態も発生しています。
なお、総務省の「住宅・土地統計調査」によると、空き家の数は年々増加傾向にあります。
平成15年（2003年）には659万戸でしたが、令和5年（2023年）の速報値では900万戸に達しており、この20年間で約1.4倍に増加したことになります。
参照元：「総務省統計局」令和5年住宅・土地統計調査 調査の結果
特に、1981年の建築基準法改正以前の「旧耐震基準」で建てられた古い戸建て住宅などは、耐震性の問題から買い手が見つかりにくく、放置されるケースが多いようです。
その理由は、解体やリフォームに多額の費用がかかり、個人での処分や維持が難しいからです。
実際、固定資産税や管理の手間などを理由に、所有権を放棄したいという相談が不動産業者に多く寄せられています。
こうした状況を放置すれば、個人だけでなく地域社会や行政全体の問題へと発展します。
負動産の問題は、行政等を含めた喫緊に解決すべき課題と言えるでしょう。
2025年問題と負動産の関係
2025年問題により、負動産の増加が一層加速することが予測されています。
2025年には、人口の多い団塊の世代が全員75歳以上の後期高齢者となり、死亡者数の増加に伴って相続の発生件数も急増すると見込まれているからです。
その結果として、不要な物件を引き継いだ相続人が管理や処分に困るケースが増え、放置される負動産が増加する恐れがあります。
また、高齢者自身による管理能力の低下も負動産の増加に拍車をかける要因となっています。
国立社会保障・人口問題研究所の推計によると、日本の年間死亡者数は今後も増加を続け、2040年には約167万人に達すると予測されています。
参照元：国立社会保障・人口問題研究所
相続の増加に伴い、これまで顕在化していなかった地方の土地や空き家などが「負動産」として表面化し、管理や処分に困る所有者がさらに増える恐れがあるのです。
そのうち、都市部以外の宅地や農地、リゾート地のマンションなど「売却が困難な資産」の割合が高く、適切な査定や媒介による対応が追いついていないという実態があります。
2025年問題は、単なる人口動態の問題にとどまらず、不動産市場や地域社会に深刻な影響を与えるリスクを内包しています。
今からでも専門家と相談し、「どの不動産が負動産化しうるか」を判断し、売却や活用、相続対策などを検討することが重要です。
しかし、いざ売却を検討しても、老朽化した空き家や田舎の土地などは、一般的な不動産会社では仲介を断られるケースも少なくありません。
そのような処分が困難な不動産でお悩みの方は、株式会社アルバリンクにご相談ください。
弊社は、訳あり物件を専門に扱う買取業者として、再建築不可物件や共有持分など他社では断られるような物件も、独自のノウハウを活かして買い取ることが可能です。
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負動産を放置することで発生する3つのリスク
負動産を放置することは、単に維持費がかかるだけではありません。
時間が経つにつれてリスクが拡大し、以下のように経済的・法的負担をもたらす可能性があります。
それぞれ詳しく解説します。
固定資産税や管理費の継続的な負担
負動産を所有し続ける限り、固定資産税の支払い義務は毎年発生します。
たとえ利用していない空き家や活用できない土地であっても、納税を免れることはできません。
物件にもよりますが、一般的な戸建て住宅などでは固定資産税が年間10万〜30万円程度になるケースもあり、10年間放置すれば100万円以上の税負担となる計算です。
さらにリゾートマンションなどでは、管理費や修繕積立金が月額数万円かかることも珍しくなく、年間で数十万円の出費が続きます。
これらの費用を滞納すると延滞税が発生し、最終的には預金や不動産そのものが差し押さえられる恐れもあるのです。
負動産の維持費用は、気づかぬうちに家計を圧迫し続けるため、早期の対処が不可欠です。
老朽化による劣化や倒壊の危険性
建物を放置すると経年劣化が急速に進み、屋根の破損や外壁の剥落、基礎部分の沈下などが発生します。
特に日本の住宅に多い木造家屋は湿気やシロアリの被害を受けやすく、数年間の放置で構造上の安全性が損なわれることも珍しくありません。
倒壊の危険性が著しく高いと判断されると、自治体から「特定空家」に指定される可能性があります。
特定空家に指定され、改善の「勧告」を受けると、固定資産税の住宅用地特例が適用されなくなり、税負担が最大で6倍に跳ね上がります。
さらに、最終的に行政代執行によって強制的に解体された場合、その費用はすべて所有者が支払わなければなりません。
近隣住民の安全を守るという観点からも、所有者として建物の適切な管理は必須です。
不法侵入や放火などの犯罪トラブル
管理が行き届いていない空き家は、不法侵入の格好の標的となります。
不審者が住み着いたり、若者のたまり場になったりするケースが多く、近隣住民との間で深刻なトラブルに発展する恐れがあります。
また、ゴミの不法投棄や放火の被害に遭うリスクも高く、一度火災が発生すれば、隣家を巻き込む大惨事になりかねません。
このようなトラブルが発生した場合、所有者は管理責任を問われる可能性があります。
これにより、被害者から損害賠償を請求されるだけでなく、重大な過失が認められれば刑事責任に発展するケースも考えられます。
警備会社への依頼や防犯カメラの設置といった対策も考えられますが、費用がかかるうえ、根本的な解決にはなりません。
負動産を適切に処分または活用することが、最も効果的な防犯対策と言えるでしょう。
しかし、リスクの高い物件は、いざ売ろうとしても一般的な不動産会社では取り扱いが難しいのが現実です。
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田舎の空き家を放置するリスクや処分する方法などは、以下の記事でも詳しく解説しているので併せてご覧ください。
【結論】負動産は専門業者での買取がおすすめ！重要なのは業者選び
負動産は、一般的な不動産会社では「買取不可」となるケースがあります。
その理由は、市場的価値が極めて低く、買取後の再販自体が難しいからです。
また、負動産を買い取ると再販後の売却益より管理費や固定資産税の負担が大きくなってしまい、事業自体が成り立たないという理由もあります。
老朽化が進んだ空き家や市街化調整区域にある土地、または需要のないリゾートマンションなどは買取で処分できない可能性が高いでしょう。
だからこそ、一般的な不動産会社ではなく、訳あり物件を専門に扱う不動産会社へ相談することが重要になります。
専門業者と一般的な不動産買取との違い
負動産の買取は、通常の不動産買取と比較して条件が厳しく、価格も大きく下がる傾向にあります。
一般的な買取では、立地や建物の状態、築年数、需要といった明確な基準があり、買主（不動産会社）側も再販や賃貸活用を前提にしています。
たとえば、東京都心の中古マンションであれば、相場に基づいた査定が行われ即時買取も可能でしょう。
一方、負動産は「買い手が見つからない」「リフォームや解体に多額のコストがかかる」といったマイナス面が大きいため、買取の条件が厳しく制限されてしまいます。
たとえば、過疎地にある空き家は、買取価格から高額な「解体費用」や「土地の整備費」が差し引かれる、あるいはそもそも買取を断られるケースも珍しくありません。
「負動産＝資産」ではなく、所有するリスクを考え冷静に判断しましょう。
買取が難しい負動産の特徴
買取が難しい負動産には、立地・法的条件・物理的状態など、いくつかの共通した特徴があります。
- 市街化調整区域や農地である（建築制限や活用不可）
- 老朽化が進行し倒壊の危険性がある
- 所有権や相続登記が未了で、権利関係が複雑になっている
- 管理費や修繕積立金が高額なリゾートマンション
これら特徴のある物件は、買主にとって「資産」ではなく「負債」となりやすく、買取対象とならないケースが多いようです。
なお、国土交通省「土地白書」によると、上記の特徴がある負動産は売却に2年以上かかるケースもあり、最終的には寄附や相続放棄という方法でしか処分できない例も報告されています。
参照元：「国土交通省」令和6年版土地白書
所有する不動産が「負動産」に該当する可能性があるかを調査し、早期に専門家への相談が最も有効な対策といえるでしょう。
なお、不動産買取が拒否される理由について詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。
訳あり物件の買取業者が存在する理由
訳あり物件の買取業者には、市場で流通しにくい不動産を再生・再販するビジネスモデルが確立されているからです。
一般的な不動産会社で取り扱わない物件を専門の買取業者であれば、「リフォームして再販」「解体して土地活用」「賃貸物件にして収益化」などが行えます。
このように訳あり物件を通常の不動産として再生できる豊富なノウハウがあるので、通常では再販が難しい物件にも柔軟に対応できます。
訳あり物件でも、専門の買取業者に依頼すれば現金化が可能です。
弊社アルバリンクは、まさにそのようなノウハウを持つ「訳あり物件専門」の買取業者です。
独自の再生・活用ノウハウを前提としているため、一般的な不動産会社では評価が難しい物件でも、本来の価値を見出して適正価格で買い取れます。
「売れない」と諦める前に、まずは弊社の無料査定でご相談ください。
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負動産買取を成功させる業者の選び方【5つのポイント】
負動産の買取を検討する際は、業者選びが成功の鍵となります。
一般的な不動産会社では対応が困難な物件も多いため、専門性と実績を重視した選択が重要です。
信頼できる買取業者を見極めるための具体的なポイントは、以下の5つです。
それぞれ詳しく解説するので、参考にしてみてください。
訳あり物件の買取実績が豊富にある
負動産買取を成功させるには、訳あり物件の取り扱い経験が豊富な業者を選ぶことが不可欠です。
空き家・再建築不可物件・事故物件・共有持分など、多様な訳あり物件の買取実績がある業者は、顧客が抱える問題に対して最適な解決策を提案できるでしょう。
また、買取後の活用方法についても具体的なイメージがあるため、他社では断られるような物件でも前向きに検討してもらえる可能性が高いです。
業者の公式ホームページで公開されている買取事例を確認したり、年間の買取件数を問い合わせたりして、実績の裏付けをチェックしましょう。
弊社アルバリンクは、まさに実績を強みとする、訳あり物件専門の買取業者です。
年間2万件以上のご相談をいただく弊社では、どのような物件にも対応できるノウハウを蓄積しております。
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買取から再販まで自社対応している
買取から活用・再販までを一貫して自社で手がける業者を選ぶと、より高値での売却が期待できます。
不動産業者が外部の仲介業者を通して再販する場合、そこに中間マージンが発生するため、買取価格が抑えられてしまう傾向にあります。
一方、自社対応の業者であれば、リフォームや解体、その後の土地活用などをすべて自社で管理するため、外部委託コストを削減できます。
削減できたコストを買取価格に還元できるため、売主はより有利な条件で売却できるのです。
また、訳あり物件を専門に扱う業者は、独自の販売ルートを持っていたり、不動産活用のノウハウにも長けていたりします。
一見価値がないように思える負動産でも、プロの視点で新たな活用方法を見出してくれるでしょう。
利用者の口コミやお客様の声の評判が高い
実際にサービスを利用した人の口コミや評判は、業者の信頼性を測るための客観的な指標です。
特に負動産のような特殊な案件では、丁寧な対応と的確なアドバイスが不可欠なため、利用者の満足度を重視しましょう。
口コミをチェックする際は、複数の口コミサイトやSNS、業者の公式サイトなどを確認し、査定額だけでなく、担当者の対応品質や手続きのスピード感、説明のわかりやすさなども確認するのがポイントです。
特に、自身の物件と似たような状況（空き家、再建築不可物件など）の買取事例に関する声は、非常に参考になるでしょう。
例えば、弊社アルバリンクには、「他社で断られた物件でも丁寧に査定してくれた」「想像以上の価格で買い取ってもらえた」といった喜びの声が数多く寄せられています。
このように、具体的な事例を伴ったお客様の声を公開しているかどうかも、業者選びの判断材料の一つになります。
迅速かつ丁寧に対応してくれる
負動産の所有者の多くは、固定資産税の負担や近隣トラブルのリスクなど、一刻も早い解決を望んでいます。
そのため、査定から買取完了までスピーディーに対応してくれる業者を選ぶことが重要です。
問い合わせから査定結果の提示までを、数日〜1週間程度を目安にしておきましょう。
速さだけではなく、丁寧な説明と透明性の高い取引を行ってくれるかも重要なポイントです。
査定額の根拠を明確に示し、契約条件や必要書類について分かりやすく案内してくれるなど、顧客が安心して取引を進められるようサポートしてくれる業者を選びましょう。
初回の問い合わせに対する返信の早さやその内容も、その業者が信頼できるパートナーかを見極める判断材料になります。
不動産に強い弁護士や税理士と連携している
不動産の売買では、相続登記や遺産分割協議、税務処理など、法律や税金の専門知識が求められる場面が多々あります。
そのため、不動産に強い弁護士や税理士などの専門家と連携している業者を選ぶと、安心して取引を進められます。
また、共有持分の売却や近隣との境界トラブルの解決には、法的な知見が不可欠です。
専門家と連携している業者であれば、こうした複雑な問題をワンストップで解決してくれるため、売主が自ら専門家を探す手間が省け、負担を軽減できます。
どのような専門家と連携し、過去にどのような法的問題を解決した実績があるかを、事前に確認しておくとよいでしょう。
「相続が絡んでいて手続きがわからない」「権利関係が複雑で不安」このようなお悩みも、弊社アルバリンクであればまとめてお引き受けいたします。
弊社は不動産に強い弁護士や税理士と連携していますので、権利部分や税務面についても安心してご相談いただけます。
今すぐに売却しなくても、ご相談だけでも構いませんので、ぜひお気軽にご連絡ください。
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負動産を買取以外で処分する方法
一般的に買取が難しい負動産でも、適切な処分方法を選べば固定資産税や管理費といった負担から解放される可能性があります。
放置せず、以下のような方法で対応しましょう。
それぞれ詳しく解説します。
寄付する
地域や条件次第では、不要な不動産を自治体や団体へ寄附できることがあります。
たとえば、公益的な利用価値がある土地や建物であれば、自治体やNPOなどが無償で引き取るケースがあります。
特に農地や山林、公共施設としての活用が見込まれる土地などは検討の余地があるでしょう。
ただし、自治体等が必ず寄付を受けるわけではありません。
また、寄附には所有権移転の手続きや測量、建物解体などが必要となる場合があり、事前の相談と調査が不可欠です。
処分の一環として「寄附」という方法を選べば、社会貢献にもつながることもあります。
個人・法人への譲渡
個人や法人などへ不動産を譲渡することで、管理や費用の負担から解放される場合があります。
農業法人や地元の事業者が、特定の用途で土地を必要としていることがあるからです。
条件が合えば無償や低価格で譲渡できるので、双方にとって有益となる可能性があるでしょう。
例えば、過疎地域で農地を法人に譲渡したことで、耕作放棄地の再利用につながった事例があります。
登記変更や契約には法律上の手続きが必要ですが、リスク管理や責任回避の観点からも有効な手段と言えます。
譲渡は、身近なネットワークや地域社会とのつながりを活かせる方法です。
費用や税金の発生を最小限に抑えつつ、安心して所有権を手放す手段として検討してみましょう。
相続土地国庫帰属制度を活用する
一定の条件を満たせば、不動産を国に引き取ってもらえる「相続土地国庫帰属制度」が活用できます。
2023年4月から施行されており、相続で取得した不要な土地を手放したい相続人が、国へ所有権を移転できる制度です。
法務省の公表資料（令和7年7月31日時点）によると、これまでに4,134件の申請があり、そのうち1,871件の国庫への帰属が承認されています。
参照元：「法務省」相続土地国庫帰属制度の統計（令和7年8月22日現在）
ただし、この制度を利用するには、引き取り希望の土地に「建物がないこと」「境界が明確であること」「管理費が滞納されていないこと」といった複数の条件をクリアする必要があります。
相続によって取得した土地が不要である場合には、国庫帰属制度の利用も現実的な選択肢です。
しかし、引き取るための条件を満たさない土地は対象外となってしまうため、国庫帰属制度の利用が難しい不動産でお悩みなら、弊社アルバリンクにご相談ください。
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負担金を支払って国に引き取ってもらう前に、まずは無料査定で「売却」という選択肢をご検討ください。
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マッチングサイトを利用する
近年、負動産の処分を希望する人と、活用を希望する人をつなぐマッチングサイトが増えています。
インターネット上で無料掲載・無料査定が可能なサイトが多く、個人間や法人間での交渉が直接行えることが特徴です。
「空き家ゲートウェイ」や「家いちば」など、訳あり物件や古屋付き土地のマッチングに特化したサイトでは、数万円での売買も成立しています。
特にリフォーム目的や自給自足生活を望む買主が存在するため、価値の再発見につながることもあるでしょう。
通常の仲介や買取で対応できない場合でも、マッチングサイトを通じて新たな可能性が広がっています。
費用・条件を確認しながら、早期の行動を心がけましょう。
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負動産の買取に関してよくある質問
負動産の買取を検討する際には、よく寄せられる質問として以下の5つを紹介します。
これらの情報を参考に、安心して買取手続きを進めてください。
他社で「買取不可」と言われた場合はどうすればいい？
一般的な不動産会社で「買取不可」と判断された物件でも、売却を諦める必要はありません。
訳あり物件を専門に扱う買取業者に相談することで、解決策が見つかる可能性は十分にあります。
買取を断られる理由は業者によってさまざまで、ある会社では対応できなくても、別の会社では積極的に買い取ってくれるケースは珍しくありません。
重要なのは、複数の専門業者に査定を依頼し、比較検討することです。
特に、空き家や再建築不可物件、事故物件、共有持分といった特殊な案件を得意とする業者を選んで相談してみましょう。
買取が難しい場合でも、寄付や相続土地国庫帰属制度など、ほかの処分方法について有益なアドバイスをもらえることもあります。
買取価格の相場はどのくらい？
負動産の買取価格は、立地や建物の状態、法的な制約などさまざまな要因で変動するため、明確な相場を示すことは困難です。
一般的には、通常の不動産市場価格の30〜70％程度が一つの目安ですが、条件が厳しい物件ほど価格は下がる傾向にあります。
例えば、過疎地の古家付き土地や再建築不可物件、事故物件では低い価格設定になりがちです。
ただし、これはあくまで一般的な話であり、専門業者は独自の活用ノウハウを持っているため、予想より高い価格で買い取ってくれる場合もあります。
正確な買取価格を知るためには、複数の業者から査定を取り、比較検討することが確実です。
買取業者に依頼して買い取ってもらう際に支払う費用はある？
多くの買取業者では、査定から買取完了まで売主の費用負担はありません。
仲介手数料や査定費用、契約書類作成費用などは買取業者が負担するのが一般的です。
これは買取業者が物件を直接購入するため、仲介業務が発生しないことが理由です。
ただし、以下のような費用は、売主負担となる可能性があります。
- 相続登記が未了の場合の登記費用
- 境界確定測量が必要な場合の測量費用
- 建物内の残置物撤去費用 など
これらの費用についても、業者によっては買取価格に含めて対応してくれる場合があります。
契約前に必要費用について詳しく確認し、追加費用が発生しないよう書面で取り決めておくことが重要です。
信頼できる業者であれば、費用についても透明性を持って説明してくれるはずです。
相続前に処分することは可能？
相続前の不動産処分は、被相続人（所有者）の意思と法的手続きがあれば可能です。
生前処分として、所有者自身が買取業者に売却することで、相続人の負担を軽減できます。
この方法は、将来的に負動産となる可能性が高い物件において特に有効です。
ただし、売却益に対する譲渡所得税の発生やほかの相続人の合意など、慎重に検討する必要があり、簡単に処分できないケースも多いです。
また、認知症などで本人の判断能力に問題がある場合は、成年後見制度の利用が必要になることもあります。
相続前処分を検討する際は、弁護士や税理士などの専門家と連携している買取業者に相談し、法務面・税務面の両方から適切なアドバイスを受けるのがおすすめです。
農地や山林でも買い取ってもらえる？
農地や山林の買取は、一般的な宅地と比べて法的な制約が多く、対応できる業者は限られます。
農地は農地法による規制で、原則として農業委員会の許可が必要なほか、買主が農業従事者であることなどが求められます。
しかし、訳あり物件を専門とする業者のなかには、農地や山林の買取に対応している会社も存在します。
農地や山林の処分を検討しているなら、こうした特殊な土地の扱いに精通した買取業者に相談することが成功の鍵と言えます。
弊社アルバリンクでは、宅地はもちろん、買取が難しいとされる農地や山林のご相談も承っております。
弊社独自のネットワークと活用ノウハウを活かし、さまざまな訳あり不動産の買取を実現してきました。
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まとめ
負動産は、放置すればするほどリスクが増大する「負債」です。
しかし、訳あり物件専門の業者や国の制度を活用すれば、適切な方法で処分できます。
重要なのは、「どうせ売れないだろう」と諦めて放置せず、早めに専門家に相談することです。
弊社アルバリンクは、負動産を手放せず悩んでいる方の力になれる「訳あり物件のプロフェッショナル」です。
他社で断られた物件も、独自のノウハウで買い取れる可能性があります。
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