低廉な空き家仲介手数料の基本と改正の背景
低廉な空き家の仲介手数料制度は、空き家の流通促進を目的として設けられた特例制度です。
しかし、宅建法（宅地建物取引業法）の改正に伴って手数料が変更となりました。
ここでは、以下の3点について確認します。
詳しく見てみましょう。
低廉な空き家の条件は？
低廉な空き家の条件は、物件価格が800万円以下であることです。
参照元：国土交通省
この基準は宅建業者が空き家の売買を仲介する際の報酬額を決めるために設けられたものです。
低廉な空き家とみなされると、一般的な取引手数料よりも上限が緩和されます。
これにより、不動産業者が低廉な空き家を取り扱いやすくなり、物件の流通が加速されると期待されているのです。
これまで低廉な空き家に適用されていた仲介手数料のルール
仲介手数料は、宅建法によって上限額が定められています。
| 物件価格 | 手数料率 |
| 200万円以下 | 5,5% |
| 200万円超～400万円以下 | 4.4% |
| 400万円超 | 3.3% |
参照元：国土交通省
しかし、この金額では物件価値が低い”低廉な空き家”を取り扱っても、不動産業者が得られる手数料が少ないため、取引が敬遠される恐れがありました。
こうした事態を防ぐため、400万円以下の物件をあつかう場合は手数料の上限を18万円+消費税（19万8,000円）とする特例が設けられていました。
特例の狙いは、不動産業者が採算の合わない取引を避ける傾向にあるなかで、空き家の市場流通を促進することにあったのです。
低廉な空き家の仲介手数料の改正
引用元：国土交通省
特例の改正により、特例の対象が800万円以下の物件となり、報酬の上限額が30万円+消費税に引き上げられました。
参照元：国土交通省
従来より報酬が引き上げられたことで、以前は低廉な空き家の扱いを見送っていた不動産業者も参入してくれるのではないかと期待されています。
詳しい内容については、空き家に関するノウハウを幅広く有している仲介業者に問い合わせるとよいでしょう。
ただし、仲介業者の手数料が増える分、売主の負担が増えてしまいます。
負担を増やすことなく空き家を処分したいのであれば、不動産買取業者に買い取ってもらうのがおすすめです。
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低廉な空き家の仲介手数料が改正された理由とは？
低廉な空き家に関する仲介手数料が改正された理由は、報酬を引き上げることで空き家の流通をより一層促進するためです。
特に価格が低い物件の売却や媒介が進まないという問題に対し、不動産会社が積極的に対応できる制度へと見直す必要がありました。
背景には、全国的に空き家の増加が深刻化している現状があります。
総務省のデータによると、全国の空家率は13.6%を超え、特に地方では空家の放置による環境悪化や安全面での課題が顕在化しています。
参照元：総務省
以前の制度では、400万円以下の低廉な物件を仲介する場合、不動産業者がもらえる手数料の上限が低すぎて、仕事の労力に見合わないという不満が多くありました。
そのため、不動産業者が「この手数料では割に合わない」と考えたとしても不思議ではなかったのです。
こうした実情を踏まえ、報酬額の設定や計算方法の見直しが行われたのです。
低廉な空き家をあつかうかどうかは、不動産業者によって異なります。
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低廉な空き家売却時に気をつけたいポイント
空き家を低廉な価格で売却する際に、気を付けるポイントは以下の2点です。
ここでは、契約不適合責任の内容と売却する前のハウスクリーニングについて解説します。
契約不適合責任に気を付ける
低廉な空き家を売却する際でも、売主には「契約不適合責任」が発生する可能性があります。
契約不適合責任とは、建物や土地に瑕疵（欠陥）がある場合に、買主が損害賠償や契約解除を求めることができる制度です。
参照元：民法第562条
築年数が古く、長年放置された空家の場合、雨漏りやシロアリ被害など、見た目では分からない劣化が存在することも少なくありません。
売主が築年数が古い空き家を売買した際に、買主が床下の腐食を見つけた場合、契約が取り消される可能性があります。
このようなトラブルを防ぐには、現地調査を丁寧に行い、不動産会社と連携して物件の状態を正確に伝えることが不可欠です。
また、媒介契約の際には契約内容に「現状有姿取引」（現状のまま売却）などの文言を入れることで、責任の範囲を明確にする工夫もあります。
売却価格が低いからといって契約不適合責任が免除されるわけではないため、最新の法律の変更点や宅地建物取引業法についても知識を持っておくと安心です。
ハウスクリーニングを忘れない
空き家の売却を成功させるには、物件の第一印象が非常に重要です。
特に低廉な価格で売る場合でも、室内の清掃状態が悪いと、買主の購入意欲を削ぎ、売却の機会を逃すリスクがあります。
アルバリンクが行った調査によると、物件を見に来た人が気にするポイントのうち、「水回りがきれいかどうか、使いやすいかどうか」が第3位に入っています。
参照元：訳あり物件買取プロ
アンケート結果から、買い手は見た目を気にしていることがわかり、ハウスクリーニングで見た目を美しくする必要性があるといえます。
売主にとっては、数万円の費用が発生するかもしれませんが、仲介手数料や報酬のことを考慮しても、清掃による印象改善が成約率に直結するメリットは大きいです。
購入者のニーズを意識し、最低限の環境整備を行うことが、売却促進のカギとなります。
低廉な空き家を売却するコツを知りたい場合、豊富な経験を有する買取業者にアドバイスを求めるとよいでしょう。
弊社アルバリンクは、不動産買取業者の中では数少ない年間相談件数5000件越えの上場企業で他社では買い取れない物件なども積極的に買取を行っています。 「空き家」や「事故物件」「再建築不可物件」の他に「田舎の土地」「共有持分」にも対応可能です。 社会的にも大きな信用がある会社で、無理な営業などは一切行わないので、お気軽に相談・査定依頼をご利用ください。 ＼(無料)東証上場企業に相談・査定／
売却が難しい低廉な空き家はどうする？
売却が難航する低廉な空き家でも、対応策を知っておくことで解決の糸口が見つかります。
特に放置されがちな空き家は、地域の環境悪化や治安悪化にもつながるため、積極的な対応が求められます。
売却が難しい低廉な空き家の対処法は、以下の5つです。
それぞれの内容について確認します。
解体して更地にする
売却が難しい空き家を解決する一つの手段は、建物を解体して更地にすることです。
築年数が古く、建物自体に価値がない場合、土地のみの状態のほうが購入希望者にとって魅力的になるケースがあります。
土地として販売することで、ニーズの幅が広がるからです。
もちろん、解体には費用がかかりますが、自治体によっては「空き家解体促進補助金」などの制度があるため、費用を抑えて対応することも可能です。
空き家を解体する前に、補助金について調べておくことで経済的な負担を減らすことができるでしょう。
リフォームや修繕を行って売却する
空き家の売却を成功させるには、最低限のリフォームや修繕、ハウスクリーニングを行うことも効果的です。
古くても手入れされた住宅は、購入者に良い印象を与え、売買につながる可能性が高まります。
住宅購入希望者は水回りや内装全体のキレイさ、収納の使いやすさなどを重視する傾向が見られます。
参照元：訳あり物件買取プロ
ピンポイントの修繕など少額の投資で売却につなげられる可能性があるのです。
このように、リフォームは空き家活性化のための有効な手段であり、不動産市場での競争力を高める施策として検討する価値があります。
空き家バンクに登録する
売却が困難な空き家を地方自治体が運営する「空き家バンク」に登録するのも、有力な選択肢です。
空き家バンクは地域の移住希望者や住宅購入希望者とマッチングを図る制度で、空家流通の促進を目的としています。
富山県上市町では、「上市町0円空き家バンク」に登録した住居に、移住を検討していた沖縄県の人が関心を持ち、最終的に売買契約が成立したという事例があります。
参照元：かみスイッチ
売主は無料で情報を掲載でき、資産価値が低い物件でもアピールが可能です。
自治体に寄付する
活用が困難で維持管理も負担となっている空き家は、自治体に寄付するという方法もあります。
ただし、すべての物件が寄付の対象になるわけではなく、自治体が設定した条件をクリアしなければなりません。
たとえば、兵庫県尼崎市の場合は「空家等寄付受け事業」として一定の条件を満たした空き家と土地の寄付を受け入れています。
尼崎市の事業の場合でも、寄付前に事前審査を受けなければならず、その審査を通過した場合に限って寄付を受け付けています。
参照元：尼崎市
他の自治体の場合でも、安易に寄付できないということは覚えておく必要があるでしょう。
不動産業者に買い取ってもらう
売却に時間をかけられない場合や、物件の管理に手間をかけたくない場合は、不動産業者による買取も有効な手段です。
特に、仲介による売却が難しい低廉な空家に対しては、買取という選択が現実的です。
買取では仲介手数料がかからないことが多く、契約までの期間が短い点がメリットです。
一方で、価格は市場価格よりも低くなる傾向にあるため、金額については十分に検討・交渉する必要があります。
不動産業者のノウハウを活用し、査定や提案を複数受けることで、より納得のいく取引が可能になります。
時間や手間を最小限に抑えたい方にとって、有力な売却方法の一つです。
買取業者に依頼するメリットは、なんといっても短期間で買い取ってくれることです。
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低廉な空き家の売却が難しい場合はアルバリンクに相談しよう！
低廉な空き家の売却をお考えなら、まずは不動産買取業者の査定を受けてみましょう。
仲介よりも早く現金化でき、管理の手間も省けます。
複数社に依頼すれば、納得のいく価格での売却も期待できます。
弊社「株式会社Alba Link（アルバリンク）」は、日本全国の空き家などの売却しづらい物件を積極的に買い取っている不動産買取業者です。 築古物件や立地が良くない物件に関しても、活用ノウハウを豊富に持ち合わせているため、適正な金額をつけて買い取れます。 実際に、廃墟化した空き家の買取も過去におこなっており、フジテレビの「イット」をはじめ、多くのメディアに特集されています。 空き家などでお悩みの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。 ＼(無料)東証上場企業に相談・査定／
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アルバリンクついて詳しく知りたい方は、アルバリンクの評判で口コミや評判・買取実績などについて詳しく説明していますので、ぜひ合わせてご覧ください。
まとめ
低廉な空き家は、仲介手数料の改正によって売却しやすくなった一方で、売主として契約不適合責任を負う可能性や、清掃・管理の手間など、さまざまな注意点も存在します。
リフォームや解体、更地化、空き家バンクへの登録など対策はありますが、それでも買い手が見つからず売却が進まないケースも少なくありません。
このような場合の解決策として、「不動産業者への直接売却」が有効です。
ただし、通常の仲介を通じた売却よりもスムーズに進む反面、買い取り価格が市場価格より下がるリスクもあるため、信頼できる業者の選定が重要になります。
特に空き家専門の買取業者であれば、こうした物件の事情を熟知しており、契約のトラブル回避や煩雑な手続きの簡略化など、多くのメリットがあります。
その中でも「アルバリンク」は、低廉な空き家の買取実績が豊富な専門業者です。
築年数が古い、傷みが激しい、地方にあるといった物件でも柔軟に対応し、現状のままでも買い取ってくれる点が強みです。
「売却が難しい」と感じた空き家こそ、アルバリンクに相談することでスピーディーかつ確実な解決を目指せます。
空き家の悩みを手放す第一歩として、ぜひアルバリンクの買取サービスをご検討ください。
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