空き家とは何か
空き家とは、居住者がおらず、適切に管理されていない状態の住宅を指します。
特に日本では、人口減少や都市部への人口集中の影響で、地方を中心に空き家が急増しています。
この問題は社会全体に影響を与え、自治体や国も対策を進めています。
近年、核家族化や高齢化、都市部への人口集中により、地方を中心に空き家が増加しています。
総務省の「住宅・土地統計調査」によると、空き家の件数、空き家率ともに増加が続いています。
| 調査年 | 2003年 | 2013年 | 2023年 |
|---|---|---|---|
| 空き家件数 | 659万戸 | 820万戸 | 900万戸 |
| 空き家率 | 12.2% | 13.5% | 13.8% |
空き家問題は単なる個人の問題にとどまらず、地域全体や社会全体の問題とも言えます。
空き家を放置するリスク
空き家を放置すると、さまざまなリスクが発生します。
- 建物の老朽化による倒壊や火災のリスク増加
- 犯罪や不法投棄の温床となるおそれ
特に管理が不十分で倒壊や犯罪のリスクがある空き家は「管理不全空き家」として認定されてしまう場合があります。
以下に該当する場合、管理不全空き家と認定されます。
- そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
- そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
- 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
- その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
参照元：国土交通省
「管理不全空き家」として認定され、行政から指導されても改善されない場合、その空き家は住宅用地特例の対象から除外され、固定資産税が6倍になります。
その後も空き家への対策を行わない場合は「特定空き家」として認定されます。
特定空き家と認定された場合は、管理不全空き家と同様に固定資産税が6倍になります。
さらに、以下の費用を請求される場合があります。
- 命令に従わない場合、50万円以下の過料
- 行政による強制撤去をされた場合は、撤去費用を請求
参照元：政府広報オンライン
こうしたリスクを回避するためには、早めの対応が必要です。
空き家を相続した際は、現状を調査し、修繕や売却、賃貸などの方法を検討しましょう。
空き家の管理や出費を抑えて手放したい場合は、買取業者への売却がおすすめです。
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空き家を相続した際の初期対応
空き家を相続した場合、まず行うべきは初期対応です。
相続後に適切な手続きや対応を怠ると、不要なトラブルや経済的負担が発生する可能性があります。
空き家の状態や資産価値を確認し、専門家に相談することで、最適な解決策を見つけることができます。
この記事では、具体的な初期対応の流れを分かりやすく説明します。
空き家の管理や処分をスムーズに進めるため、最初の段階からしっかりと計画を立てましょう。
資産価値の確認
空き家を相続したら、まずその資産価値を確認することが大切です。
資産価値は立地条件や建物の状態、周辺環境などに大きく左右されます。
不動産会社に査定を依頼することで、客観的な評価を得られます。
資産価値の把握は、売却や賃貸など活用方法を決定する際の重要なステップです。初期段階で正確に評価することで、今後の方針を適切に立てることが可能になります。
相続登記をする
相続した空き家は、不動産登記簿の名義を相続人に変更する「相続登記」を行います。
相続登記はこれまでは任意でしたが、令和6年4月1日から義務化され、下記のルールが定められました。
-
- 相続したことを知った日から３年以内に登記
- 義務化前の相続も対象（令和9年3月末までに登記）
参照元：法務省
相続登記がされていない状態が長引くと、相続人の間でのトラブルや行政指導の対象となる可能性があります。
こうした手続きは専門的な知識が必要になる場合が多いため、必要に応じて弁護士や税理士に相談しながら進めると安心です。
専門家へ相談する
空き家を相続した際、専門家への相談は非常に重要です。
不動産会社は物件の資産価値の評価や売却のアドバイスを提供し、弁護士や税理士は相続手続きや税金対策をサポートしてくれます。
また、自治体が提供する空き家対策サービスや補助金の情報も有効活用できます。たとえば静岡県南伊豆町では、下記のサービス・補助金制度があります。
- 移住促進のサポートとして、空き家バンクに登録された物件を紹介
- リフォーム補助金（リフォーム工事の1/2に相当する額又は50万円のうちいずれか少ない額）
- 家財処分の補助金（費用の1/2に相当する額又は20万円のうち少ない額）
参照元：静岡県南伊豆町
専門家に早めに相談し、状況に応じた最適な対応を取ることで、空き家の有効活用や適切な処分が可能となります。
空き家の処分に時間をかけたくない方は、買取業者への売却がおすすめです。
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資産価値がある空き家の活用方法
資産価値がある空き家を放置するのは非常にもったいないことです。
適切な方法で活用すれば、収益を生み出したり、自身の生活に役立てたりすることが可能です。
資産価値がある空き家の活用法を3つ紹介します。
本節では、それぞれの方法の特徴や具体的な手順を解説します。
空き家の価値を最大限に引き出すために、自身のニーズや状況に合った方法を検討しましょう。
空き家を売却する
空き家を売却することは、最も手軽で効率的な活用方法の一つです。
売却すれば維持管理の手間や費用を省けるうえに、売却益を次の資産形成や生活費に充てることができます。
特に立地条件が良い物件であれば、不動産会社の査定を受けて市場価値を確認し、スムーズに売却を進めることが可能です。
ただし、譲渡所得税や手続き上の注意点もあるため、専門家に相談しながら進めることが成功の鍵です。
売却のメリットと手順
空き家を売却することは、最も手軽かつ確実に資産を現金化する方法の一つです。
売却するメリットとして、維持管理や固定資産税などのコストを削減できる点が挙げられます。
空き家は放置するよりも市場価値のあるうちに売却する方が、経済的な損失を回避できます。
売却の流れは、以下のようになっています。
- 不動産会社や買取業者に査定を依頼
- 提示された価格を元に買取先を決める
- 売却に必要な書類（相続登記済みの登記簿謄本など）を準備し、契約
- 空き家の引き渡し
売却を安心して進めたい方は、空き家専門の買取業者への売却がおすすめです。
弊社アルバリンクは、買取業者では数少ない上場企業で、2023年にTOKYO PRO Market(トウキョウプロマーケット)に上場しております。
社会的にも大きな信用がある会社で、無理な営業などは一切行わないので、ぜひ弊社に査定依頼をご依頼ください。
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空き家を貸し出す
空き家を賃貸物件として活用することで、安定した収益を得ることができます。
特に需要のあるエリアでは、シェアハウスや福祉施設としての利用も選択肢になります。
ただし、賃貸活用には管理や修繕の手間が発生し、貸し手としての責任も伴います。
空き家を資産として活かすため、どのような形態で貸し出すか慎重に検討しましょう。
賃貸物件として活用する場合のメリット・デメリット
空き家を賃貸物件として活用することで、安定した収益を得られるメリットがあります。
特に、需要が高いエリアでは定期的な家賃収入が期待でき、維持費や固定資産税の負担を軽減することが可能です。
また、リフォームや設備の改修を行うことで、賃料を高く設定できるケースもあります。
一方で、賃貸経営にはデメリットも存在します。
例えば、借主が見つからなかった場合や、家賃滞納のリスクが挙げられます。
また、物件の維持管理や修繕費用も継続的に発生します。
空き家を賃貸にする際は、これらのメリットとデメリットをよく検討し、需要や収益性を見極めることが重要です。
賃貸活用例（戸建て、シェアハウス、福祉施設など）
空き家の賃貸活用にはさまざまな形態があります。
一般的な戸建て住宅として貸し出す方法はもちろん、近年ではシェアハウスやカフェ併設型の賃貸住宅など、空き家を特色ある物件として活用する事例も増えています。
特に若者や単身世帯が多いエリアではシェアハウスが人気です。
例えば、宮城県石巻市にあるシェアハウス「Roopt石巻千石町-Eiser-」は木造２階建て一軒家をリノベーションして、シェアハウスにしています。
参照元：株式会社巻組
また、高齢化が進む地域では、福祉施設として活用することで地域貢献と収益性を両立できるケースもあります。
例えば、東京都墨田区にある「ふじのきさん家」は、空き家を改修し、コミュニティカフェや地域の交流所として活用されています。
参照元：国立研究開発法人建築研究所
こちらは地元の町内会と商店街が一緒になってプロジェクトを進めました。設備や建材の寄附を受けたり、「新しい公共支援事業」の補助金を活用したりして空き家を改修しました。
自分の物件に最適な賃貸形態を選び、需要を見極めて活用方法を計画することが大切です。
空き家を住居として活用する
自分や家族の住居として空き家を活用することも有効な選択肢です。
リフォームやリノベーションを施せば、住みやすさを向上させるだけでなく、資産価値を高めることもできます。
また、住宅ローン減税や補助金を活用することで、コスト負担を軽減しながらリフォームを行うことも可能です。
リフォームやリノベーションのローンについてはこちらでも紹介しています。
住宅ローン減税や補助金の活用
空き家を自身の住居として活用する場合、住宅ローン減税や各種補助金を利用することで費用を抑えることが可能です。
例えば、リフォームで増改築を行うためにローンを組んだ場合、条件を満たすと住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除）が適用されます。
参照元：国税庁
また、省エネリフォームや耐震改修に対する補助金も用意されています。
補助金の一例として、断熱窓への改修を促進する補助金「先進的窓リノベ2025事業」を紹介します。窓を高性能な断熱窓へ改修する場合、費用の1/2相当が住宅所有者に補助されます。
参照元：経済産業省
これらの制度を活用するには、事前に条件を確認し、必要な申請手続きを行うことが重要です。
補助金や減税の制度を上手に利用し、コストを抑えながら空き家を快適な住まいへとリノベーションしましょう。
資産価値がない空き家の処分方法
資産価値がない空き家を維持するのは、大きな負担になる場合があります。
固定資産税の支払い、老朽化による近隣への悪影響、さらには倒壊リスクまで発生する可能性があります。
資産価値を確認し、価値がないと判断された空き家の場合は、以下の方法で処分を考えてみましょう。
この章では、これらの処分方法のメリットや注意点について解説します。不要なトラブルを回避し、資産管理を効率化するための選択肢を検討してみましょう。
相続放棄
空き家が明らかに資産価値を持たない場合、相続放棄を検討するのも一つの選択肢です。
相続放棄を行うことで、不要な財産を引き継がず、税金や管理費用の負担を回避できます。
ただし、相続放棄には一定の期間があり、手続きの不備や誤解がトラブルを招くこともあります。
適切な判断をするためには、事前に専門家のアドバイスを受けることが重要です。
相続放棄の手順と注意点
空き家に資産価値がない場合、相続放棄は有効な選択肢の一つです。
相続放棄を行うと、その空き家を含む被相続人の財産や負債を一切相続しないことになります。
相続放棄は、自分が相続できることを知った時から3か月以内に家庭裁判所へ届け出を行う必要があります。
相続放棄の手続きは、以下の流れで行います。
- 必要書類の準備（戸籍謄本や登記謄本、固定資産税の通知書など）
- 相続放棄申述書の作成
- 家庭裁判所への提出
- 家庭裁判所の審理、受理
参照元：裁判所
また、他の相続人が放棄しない場合は、遺産分割協議を行うことが必要になる場合があります。
その場合も専門家に相談し、適切な判断を下すことが重要です。
放棄後の責任について
相続放棄を行った場合でも、一部のケースでは一定の管理義務が発生することがあります。
例えば、倒壊の危険がある建物の場合、放棄した後も所有者としての責任を問われる場合があります。
これにより、近隣住民に損害を与えたり、自治体から指導を受けるケースも考えられるため、相続放棄の前に専門家へ相談し、リスクを十分に理解することが大切です。
相続放棄を選択する際は、手続きを進めつつ、周囲への影響を最小限にする方法を検討しましょう。
空き家の相続放棄について、こちらでも詳しく解説しています。
空き家の解体
老朽化した空き家を解体することで、土地を更地にし、新たな活用方法を検討することが可能になります。
解体後は駐車場や貸地として活用することで、一定の収益を得ることもできます。
ただし、解体には費用が発生するため、補助金制度などを活用しながら計画的に進めることが大切です。
土地のポテンシャルを引き出すための第一歩として、解体を選択肢に入れてみましょう。
解体のメリットと費用
資産価値がない空き家を解体すると、以下のメリットがあります。
- 老朽化による倒壊リスクや防犯面での不安を解消
- 更地となり、土地としての活用がしやすくなる
ただし、解体には一定の費用がかかります。解体費用の目安を紹介します。
| 建物構造 | 1坪あたりの費用 |
|---|---|
| 木造 | 40,000円 |
| 鉄骨造 | 60,000円 |
| 鉄筋コンクリート造 | 70,000円 |
| 浄化槽 | 50～80万円（1個あたり） |
たとえば、40坪の木造建築を解体する費用の目安は160万円となりますが、空き家が建っている立地や解体する季節によって料金は変動し、空き家の中に荷物が残っている場合は追加料金がかかります。
解体費用の見積もりは複数の業者に依頼し、適正価格を確認することが大切です。
解体後の土地活用例（駐車場、貸地など）
空き家を解体した後の土地活用には、さまざまな選択肢があります。
特に、駐車場として活用する方法は初期投資が比較的少なく、安定した収益を得られるため人気があります。
立地条件によっては、コインパーキングとして運用することで、長期的な収益が見込めます。
参照元：イチネンパーキング
また、定期借地権を活用し、解体後の土地を貸し出して固定賃料を得る方法もあります。
土地上の建物は借地人が建築する仕組みのため、初期費用をかけずに固定賃料を得ることができます。
空き家を国や自治体に寄付する
国や自治体に空き家や土地を寄付する方法も、処分の一つとして考えられます。
近年では「相続土地国庫帰属法」に基づき、一定の条件を満たした土地を国が引き受ける制度も施行されています。
ただし、寄付には厳しい条件が設けられており、必ずしも全ての物件が対象となるわけではありません。
寄付の可能性を検討する際には、条件をしっかり確認し、専門家の助けを借りることが重要です。
相続土地国庫帰属法の利用
2023年に施行された「相続土地国庫帰属法」は、不要な土地を国に引き渡す仕組みを整備した制度です。
土地を国に寄付する際には、いくつかの条件を満たす必要があります。
申請対象とならない土地の例を紹介します。
- 建物がある土地
- 土地が特定有害物質で汚染されている
- 通路や水道用地など、土地所有者以外が使用している
- 土地の境界が明らかでない
参照元：法務省
申請後も、書類審査や現地調査を経て承認された土地のみが国の土地となります。承認後、申請者は30日以内に負担金を納付します。
また、条件を満たした状態で申請を出しても、必ず承認されるわけではありません。
令和6年12月31日までに「相続土地国庫帰属制度」へ申請された件数は3,199件でした。これに対し、承認された件数は1,186件と、承認率は37%でした。
参照元：法務省
国に寄付を考えている場合、申請にかかる時間や承認率を踏まえて検討しましょう。
自治体に空き家や土地を寄付する場合
自治体に空き家や土地を寄付する方法もあります。
近年では、空き家の増加による地域の景観悪化や安全性の低下を防ぐため、自治体が寄付を積極的に受け入れるケースも増えています。
例えば、兵庫県尼崎市では「空家等寄付受け事業」をおこなっていますが、対象となる条件が定められています。
建物に対しての条件は以下の通りです。
- 木造または軽量鉄骨造であること。
- 特定空家等または昭和56年5月31日以前に建築された住宅等で耐震改修工事を行っていない空家等であること。
- 長屋または共同住宅の一部でないこと。
他にも、土地の条件や名義人全員の同意など、さまざまな条件が定められています。
参照元：兵庫県尼崎市
空き家や土地の寄付は、自治体によって対応や条件はさまざまです。
まずは空き家が所在している自治体の制度を確認し、担当窓口へ相談しましょう。
国や自治体への寄付は土地や建物に関する条件が多く、申請から承認まで時間がかかるのが特徴です。
また、申請を出しても必ず承認を受けられるとは限りません。
空き家を早く処分したいと考えている方は、買取業者への売却がおすすめです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、空き家を専門に買い取っている買取業者です。
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相続空き家の活用に迷った時は売却がおすすめ
空き家の活用方法に迷った場合、最もおすすめなのは「売却」です。
売却は、空き家を現金化することで維持費や固定資産税の負担をなくし、次の資産運用や生活に役立てるための資金を得られる選択肢です。
特に、空き家の管理が難しい場合や活用プランが明確でない場合、売却はリスクを最小限に抑える有効な手段と言えます。
また、売却を選ぶことで、老朽化や空き家特有のトラブルを回避できます。例えば、特定空き家に指定されるリスクを防ぎ、行政からの指導や税負担の増加を避けられます。
弊社「株式会社Alba Link（アルバリンク）」は、日本全国の幅広い訳あり物件を積極的に買い取っている買取業者です。
築古物件や立地が良くない物件に関しても、活用ノウハウを豊富に持ち合わせているため、適正な金額をつけて買い取れます。
実際に、廃墟化した空き家の買取も過去におこなっており、フジテレビの「イット」をはじめ、多くのメディアに特集されています。
空き家でお悩みの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
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まとめ
この記事では、空き家を相続した場合の対処法や活用方法について解説しました。
空き家を放置するリスクや相続時の初期対応の重要性から、売却・賃貸・リフォームといった資産価値のある空き家の活用方法、さらには相続放棄や解体、自治体への寄付といった資産価値がない空き家の処分方法まで、多角的な選択肢を紹介しました。
空き家の有効活用や処分は、適切な判断が求められる重要なテーマです。この記事の情報を活用し、空き家を将来の資産や地域社会への貢献につなげてみてください。
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