相続した不動産に査定が必要な3つの理由
不動産を相続した際に査定を行うことは、非常に重要な手続きの一つです。
ここでは、相続した不動産に査定が必要な理由3つを詳しく解説します。
査定が必要な理由を理解し、不動産相続を円滑にすすめましょう。
相続税の計算に必要なため
相続が発生すると、被相続人が所有していた財産の総額をもとに相続税が課されます。
中でも不動産は資産の中で大きな割合を占めることがあり、その「評価額」が相続税額の算出に大きく影響します。
そのため、不動産の査定は相続手続きの中でも非常に重要な工程です。
事前に不動産の価値を把握しておけば、相続財産の全体像をつかむことができ、相続税の申告準備が格段に進めやすくなります。
また、不動産の評価額を過小・過大に見積もることで、追徴課税や過払いのリスクも生じるため、適切な評価を行うことが、申告の精度を高めるポイントです。
遺産分割を円滑に進めるため
不動産査定は、相続人全員が納得できる公平な遺産分割を進めるために重要です。
価値が不明確なままだと、物件の分配方法などの判断が難しくなるからです。
たとえば、兄弟姉妹で一つのマンションを相続する場合、現物分割が難しいため、査定を基に「誰が取得して、いくらを他の相続人に渡すか」を決める必要があります。
こうした場合に不動産会社や専門家の意見を交えて査定を行えば、感情論に左右されず、協議もスムーズに進みやすくなります。
実際に、「相続でもめそうなこと」の調査をしたところ、不動産の取扱いが第一位となっており、相続する際の不動産の取り扱いに不安を感じている方が多いという結果がでています。
不動産査定を行い、公平な遺産分割を進めることで、時間や費用の無駄を省き、安心して手続きを完了できる可能性が高まるのです。
ローンや負債の有無を確認するため
相続した不動産にローンや抵当権などの負債があるかを確認するためにも、査定は役立ちます。
負債の金額と資産価値を照らし合わせて、相続するか放棄するかの判断材料にできるからです。
不動産の査定は「プラスの資産かマイナスの負債か」を見極めるための重要な工程であり、後々の金銭的な負担を避けるためにも早期に実施すべきです。
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相続した不動産を査定する3つの方法
相続した不動産の価値を把握するには、目的に応じた査定方法の選択が重要です。
査定の方法によって精度や費用、かかる時間が異なり、相続税申告や遺産分割、売却など後の手続きに大きな影響を与えるからです。
ここでは、相続した不動産を査定する以下3つの方法について解説します。
それぞれの違いを理解し、自身の状況や目的にあった方法を選ぶことで、後悔のない判断ができるようにしましょう。
不動産会社に依頼する
相続した不動産を査定する方法の1つ目は、不動産会社に査定を依頼する方法です。
訪問査定や机上査定を無料で実施してくれる業者もあり、すぐに市場価格の目安を把握することができます。
たとえば、売却前提の査定では不動産業の営業担当者が現地調査し、周辺の相場や条件を基に算出した価格を提示してくれます。
ただし、あくまで営業目的の査定であり、相続税の申告など公的な手続きには利用できない点には注意が必要です。
この方法は売却や換価分割を想定していて、まず相場を把握したい人におすすめです。
費用を抑えて複数の不動産会社に依頼することで、納得のいく価値判断が可能になります。
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不動産鑑定士による鑑定してもらう
より正確で法的効力のある不動産の評価を求める場合、不動産鑑定士に鑑定を依頼する方法が最適です。
不動産鑑定士は国家資格を持つ専門家であり、評価書は相続税申告や遺産分割協議、裁判などでも正式な資料として認められるからです。
たとえば、土地の形状が複雑だったり、共有名義での相続が発生しているケースでは、鑑定士による個別事情を加味した評価が役立ちます。
ただし、費用は数万円〜十数万円かかるため、コスト面の負担は避けられません。
この方法は高額物件や遺産分割で争いが予想される場合や、確定申告に正確な評価額が必要な人におすすめです。
自分で評価額を調査する
費用をかけずに不動産の評価を行いたい場合、自分で固定資産税評価額や路線価などを調査して目安を把握する方法もあります。
市区町村の固定資産税通知書や国税庁の路線価図など、無料で入手できる資料があります。
たとえば、住宅地の評価であれば、路線価に面積を掛けることで相続税評価額のおおよその算出が可能です。
しかし、これはあくまで概算であり、土地の形状や周辺環境など細かな条件は反映されません。
この方法は相続税の基礎控除内に収まる資産で、おおまかな価額を知りたい人に向いています。
相続不動産を複数人で分ける場合の4つの方法
相続不動産を複数人で分ける際は、状況に応じた分割方法の選択が鍵となります。
ここでは、相続不動産を複数人で分ける場合の以下4つの方法を解説します。
それぞれの違いを正しく理解し、相続人全員が納得できる方法を選ぶことで、円満な遺産分割に繋げましょう。
現物分割
現物分割とは、不動産をそのままの形で相続人に分ける方法です。
この方法のメリットは、不動産の現物を直接取得できるため、売却などの手続きを省ける点です。
たとえば、建物と土地をそれぞれ別の相続人が取得するケースや、敷地を分筆して分けるなどの対応が可能となります。
一方で、分割が難しい形状や面積の物件では公平な分配が困難となり、不満や争いの原因になることもあります。
この方法は不動産に愛着があり、そのまま住み続けたい相続人がいる場合におすすめです。
ただし、他の相続人との同意形成が前提となるため、十分に協議する必要があります。
代償分割
代償分割は、不動産を1人の相続人が取得し、その分の金額を他の相続人に現金などで支払う方法です。
この手法のメリットは、不動産を売却せずに済み、かつ他の相続人にも金銭で公平な価値配分ができることです。
ただし、代償金の支払い能力が相続人に求められる点がデメリットであり、金額が大きい場合は資金調達が課題となります。
この方法は自宅など特定の不動産を手放したくない人や、換価による税金対策を避けたい場合におすすめです。
換価分割
換価分割とは、不動産を売却して現金化し、その金額を相続人全員で分ける方法です。
最大のメリットは、現金での分割が可能なため公平性が高く、トラブルが生じにくい点です。
ただし、売却には手間や時間がかかる上、市場の状況によっては希望価格で売れないリスクや譲渡所得税の負担もあります。
この方法は全員が不動産を利用する予定がなく、早く分配を終えたいと考えている相続人に適しています。
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お客様の声
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ありがとうございました。引用元：AlbaLink｜お客様の声
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共有分割
共有分割は、相続人が不動産を共有名義で相続する方法です。
メリットとしては、相続時点で現金や代償金が不要なため、すぐに手続きが完了することが挙げられます。
しかし、デメリットは将来的な売却・管理・税金などあらゆる場面で相続人全員の合意が必要となることです。
意見の相違がトラブルの火種になる可能性があることに注意が必要となります。
この方法は一時的に相続を共有で受けて、後に売却や分割を検討する余地を残したい人に向いています。
相続発生から不動産査定までの流れ
相続が発生した際、不動産の査定に至るまでの手順を正しく理解しておくことは非常に重要です。
相続税の申告や遺産分割、所有権移転登記などの手続きをスムーズに進めるうえで、各段階の準備が不可欠だからです。
ここでは、不動産発生から不動産査定までの以下の流れについて詳しく解説します。
相続に関する全体の「流れ」を理解し、事前に準備を整えることで納得のいく遺産相続ができるようにしましょう。
まずは遺言書があるか確認する
相続の手続きで最初に確認すべきは、遺言書の有無です。
遺言書は法的効力を持ち、相続の方針や不動産の取得者が明記されており、協議の前提を大きく左右するからです。
遺言書がある場合はその内容に従って、不動産の相続人や分割方法が決まるため、トラブルの発生を防ぎ、スムーズな手続きをするために特に重要なステップとなります。
誰が相続人かを確定する
次に行うべきは、法定相続人の確定です。
これは、遺産分割や相続税の申告において「誰にどれだけの権利があるか」を明らかにするための基本的な作業です。
具体的には、被相続人の戸籍を出生から死亡までさかのぼって収集し、配偶者・子・兄弟姉妹などの相続人を調査します。
相続人が複数人いる場合、それぞれの同意が必要になるため、この段階での確認は非常に重要です。
相続人の確定は、後述する遺産分割協議や不動産の名義変更を適切に行うために欠かせない前提条件なのです。
不動産を含む財産の内容を調べる
相続財産の全体像を把握することは、不動産査定を行ううえでの土台となります。
相続税の計算や遺産の分割、負債の判断など、すべての判断が「財産の正確な把握」に基づいて行われるからです。
たとえば、土地や建物の評価額、固定資産税評価額、ローンの残債などを調査する必要があります。
この段階では、不動産会社による簡易査定や不動産鑑定士への依頼も検討の対象となります。
評価額を見誤ると、不公平な分割や相続税の過不足といった問題に発展しかねません。
このステップは相続財産に不動産が含まれるすべてのケースで、避けては通れない重要な調査です。
遺産分割協議を行う
相続人と財産の内容が確定したら、いよいよ遺産分割協議に入ります。
遺産分割協議とは、相続人全員で遺産の分け方を話し合い、誰が何を相続するかを決める手続きです。
協議が整ったら、遺産分割協議書を作成し、所有権移転登記などの手続きに移ります。
納得のいく分割と円満な相続を実現するためには、協議段階での誠実な話し合いと正確な情報が不可欠です。
相続登記を行う
遺産分割協議が完了したら、速やかに相続登記を行うことが重要です。
相続登記とは、不動産の所有者が亡くなった際に、相続人へ名義を変更するための登記手続きです。
名義変更をしないまま放置しておくと、売却や担保設定といった不動産の活用ができず、また将来的にトラブルに発展するリスクがあります。
相続登記は2024年から義務化され、登記を怠ると10万円以下の過料が科される可能性があるため、注意が必要です。
参照元：法務省
相続登記の方法などの詳細は以下の記事で詳しく解説していますので、合わせてご確認ください。
相続税を計算して申告・納付する
不動産を含む相続財産が基礎控除額を超える場合、相続税の申告と納付が必要です。
この手続きのポイントは、正確な財産評価に基づく税額の算出です。
特に不動産は、固定資産税評価額や相続税路線価を参考にしつつ、土地の形状や立地、建物の状態を考慮した適切な評価が求められます。
また、期限である相続開始から10か月以内に申告と納付を済ませないと、延滞税や加算税が課せられます。
不動産会社などに査定を依頼する
相続不動産の価値を把握するには、専門家による査定が不可欠です。
前述の通り、相続税の計算や遺産分割の判断材料として、不動産にいくらの価値があるのかを明確にする必要があります。
不動産会社、不動産鑑定士などへ査定を依頼し、不動産の価値を確認しましょう。
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相続不動産の査定・売却でよくある3つの注意点
相続不動産の査定や売却を行う際は、いくつかの落とし穴に注意する必要があります。
ここでは、相続不動産の査定・売却でよくある3つの注意点について解説します。
こうした注意点をあらかじめ理解しておくことで、不要なトラブルや費用負担を回避し、スムーズな売却を実現しましょう。
被相続人名義のままでは売却できない
不動産を売却するには、所有者の名義が相続人に変更されている必要があります。
つまり、被相続人の名義のままでは、法的に売買契約を締結することができません。
たとえば、父名義のまま放置された土地を売ろうとしても、買主側の金融機関はローン審査を受け付けず、契約も成立しないため、結局売却は頓挫してしまいます。
こうした事態を防ぐには、売却の検討と同時に名義変更を進めることが不可欠です。
相続登記は売却の出発点であり、いつでも売れる状態を整えておくことが、資産をスムーズに現金化するための基本となります。
相続人全員の同意が必要になる
相続不動産の売却には、相続人全員の同意が必須です。
不動産が共有財産である限り、売却や価格決定などの重要な判断は単独では行えないからです。
相続人の1人でも反対すれば、売却は成立せず、協議が長引くケースもあります。
こうした問題を避けるには、あらかじめ不動産の査定価格を共有し、全員が納得できる評価額や条件を提示することが重要です。
査定価格と実際の売却価格の違いに注意する
査定価格はあくまで「目安」であり、実際の売却価格とは異なることがあるため注意が必要です。
査定額は相場や条件をもとにした理論的な金額であり、実際の売買は買主の交渉やタイミング、物件の状態によって変動するからです。
このズレが大きいと、相続税の納付や代償分割で支払う金額にも誤差が生じるため、資金計画に影響を与える可能性があります。
そのため、「査定は売却の参考値である」と正しく理解し、最終的な売却価格を現実的に見積もる視点が必要です。
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相続不動産の価値を最大化する3つのポイント
相続した不動産の価値を最大化するには、適切な判断と迅速な行動が不可欠です。
不動産は管理状態や市場環境によって価値が大きく変動し、対応を誤ると本来得られるはずだった資産を目減りさせてしまう可能性があるからです。
ここでは、相続不動産の価値を最大化する3つのポイントについて詳しく解説します。
立地・用途・管理状態が査定額を左右する
不動産の査定額は、立地、用途、管理状態によって変わります。
つまり、同じ面積・築年数でも、駅近か郊外か、商業用か住宅用か、管理が行き届いているかどうかで評価額に差が出るのです。
たとえば、駅から徒歩5分のエリアにあるマンションは、同じ築20年の物件でも郊外のものに比べて2割以上高く査定されることがあります。
また、空き家のまま何年も放置していると建物の老朽化や雑草の繁茂により印象が悪くなり、内覧時の評価が下がることもあるのです。
適切な管理と物件の特性理解が、価値の最大化に直結します。
不要な物件は放置せず早めに動く
使用予定のない相続不動産は、早めの売却・活用を検討するべきです。
放置すれば管理費・固定資産税といった費用が継続的にかかる上、資産価値も時間とともに下がっていく傾向があるからです。
たとえば、利用しない土地を10年間放置していた結果、周辺の開発が止まり市場価格が低下し、想定よりも低い金額でしか売却できない可能性もあります。
一方、相続後すぐに不動産会社へ査定を依頼し、用途のない物件を適正価格で売却した場合、譲渡益を得たうえで相続税納付にも充てられ、現金化の面でもメリットを得られる可能性が高まります。
不要な物件こそ、判断のタイミングが価値の分かれ目です。
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売却益にかかる譲渡所得税を確認する
譲渡所得税とは、不動産などの資産を売却して得た利益（譲渡所得）に対して課される税金です。
不動産売却に伴って発生する譲渡所得税の確認は、手取り額の把握に直結します。
売却価格がそのまま利益になるわけではなく、取得費や譲渡費用を差し引いた額に対して課税されるからです。
たとえば、相続で取得した土地を売却して3,000万円の利益が出た場合でも、取得費が不明だと概算取得費（売却価格の5%）で計算され、多額の譲渡所得税を支払う必要が出てくることがあります。
対策としては、取得費の証明となる資料（購入時の契約書・領収書など）をできるだけ保管・調査しておくことが重要です。
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まとめ
相続した不動産に対して査定を行うことは、相続税の正確な算出や円滑な遺産分割、さらにはローンや負債の有無を把握するために不可欠です。
適正な評価額を知ることで、相続人同士のトラブルを防ぎ、スムーズな相続手続きを進めることができます。
査定の方法には、不動産会社への依頼、不動産鑑定士による鑑定、自分での調査といった選択肢がありますが、査定結果と実際の売却価格には差が生じることもあります。
また、相続登記を済ませなければ売却自体ができず、相続人全員の同意が必要という点も注意が必要です。
こうした手間やリスクを回避しながら相続不動産を早期に現金化したい場合は、「売却」を検討するのが現実的な選択肢です。
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