空き家の現状と活用の必要性
日本全国で空き家の増加が深刻な問題となっています。
空き家の放置は、老朽化による倒壊リスクや景観の悪化を招き、地域全体の価値を下げる要因となります。
そのため、空き家を適切に活用し、再生することが求められています。
活用方法には、賃貸住宅や民泊、シェアハウス、カフェ、コワーキングスペースなど多様な選択肢があり、適切な方法を選ぶことで収益性を確保しながら地域活性化にも貢献できます。
空き家のオーナーは、放置せずに活用の可能性を検討し、適切な対応を取ることが重要です。
近年の空き家増加の背景
日本では、人口減少や都市部への移住が進む中で、地方を中心に空き家の数が増加しています。
総務省の「住宅・土地統計調査」によると、空き家の件数、空き家率ともに増加が続いています。
| 調査年 | 2003年 | 2013年 | 2023年 |
|---|---|---|---|
| 空き家件数 | 659万戸 | 820万戸 | 900万戸 |
| 空き家率 | 12.2% | 13.5% | 13.8% |
空き家の増加の要因として、日本の少子高齢化や人口減少が挙げられます。
また、家を相続で受け取ったものの、今後利用予定がないが、解体費用をかけたくない、空き家のままでも特に困っていないといった理由で空き家になっているケースもあります。
空き家が抱える問題点
空き家を放置すると、さまざまな問題が発生します。
第一に、建物の老朽化が進み、倒壊のリスクが高まることです。
住宅は適切な管理を行わなければ劣化が進み、近隣住民にとって危険な存在となる可能性があります。
また、空き家は犯罪や不法投棄の温床になることもあります。
長期間放置された建物は、不審者の侵入やゴミの不法投棄が発生しやすく、地域の治安や景観に悪影響を与えます。
その結果、周辺の住宅の資産価値が下がり、地域全体の住環境が悪化する可能性があります。
これらの問題を防ぐためにも、空き家のオーナーは早めに活用方法を検討し、適切な管理や活用を進めることが求められます。
空き家を放置するリスク
空き家を放置すると、所有者にとっても大きなリスクを伴います。
まず、老朽化による倒壊や火災の危険性が高まり、万が一事故が発生した場合、所有者が損害賠償責任を問われる可能性があります。
NPO法人 空家・空地管理センターによると、空き家の倒壊により、以下の損害が起きた場合の損害額は2億860万円とシミュレーションしています。
- 空き家が倒壊し、隣の家屋を全壊させる
- 隣の家屋に住む家族3名が死亡
- 住宅や家財の損害、人身に対する損害の合計
また、一定期間放置された空き家は、行政により「管理不全空き家」「特定空き家」に指定されるおそれがあります。
「管理不全空き家」「特定空き家」に指定されると、以下の費用がかかるおそれがあります。
- 固定資産税が住宅の6倍になる（住宅用地特例の対象から除外）
- 行政命令に従わない場合、50万円以下の過料
- 行政による強制撤去をされた場合は、撤去費用を請求
参照元：政府広報オンライン
加えて、空き家の価値は時間とともに低下するため、売却のタイミングを逃すと資産としての価値を失ってしまいます。
こうしたリスクを避けるためには、早めに空き家の活用方法を検討し、必要に応じて専門家に相談することが重要です。
忙しくて空き家の活用方法を考えるのが難しい場合は、売却の検討もおすすめです。
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空き家活用の代表的なアイデア
空き家の活用方法にはさまざまな選択肢がありますが、代表的なアイデアを紹介します。
活用方法を選ぶ際は、物件の立地や状態、費用、収益性などを総合的に判断することが重要です。
例えば、都心の空き家であれば賃貸住宅やオフィスとしての利用が適していますが、地方の空き家では移住者向けの住宅や宿泊施設としての活用が有効です。
自治体による支援制度や補助金を活用すれば、改修費用の負担を軽減できる可能性もあります。
自分のニーズや市場の需要を考慮し、最適な活用方法を検討しましょう。
リフォームして自分で住む
空き家をリフォームして自分で住むのは、シンプルかつ実用的な活用方法です。
特に、相続した住宅や実家を有効活用する場合に適しています。
リフォームの内容によっては、最新の住宅設備を導入したり、間取りを変更したりして、住みやすい環境を整えることができます。
老朽化が進んでいる物件では、大規模な改修工事が必要になることもありますが、自治体の補助金を活用することで費用を抑えられるケースもあります。
例えば、耐震補強や断熱改修には支援制度が用意されていることが多く、適用されればリフォームのコストを軽減できます。
ただし、リフォームには費用や手間がかかるため、どの程度の改修が必要か、事前に専門業者に相談することが大切です。
賃貸物件として活用する
空き家を賃貸物件として活用することで、安定した収益を得ることができます。
借り手が見つかった場合、毎月安定して家賃を得る可能性があるのが、空き家を賃貸物件として活用する魅力です。
交通の利便性が高い、または通勤や買い物に便利なエリアにある空き家は、アパートや賃貸住宅として貸し出すことで、資産価値を維持しながら収益を生み出すことが可能です。
賃貸物件として活用する方法には、以下のような選択肢があります。
- 一般的な賃貸住宅：ファミリー向けや単身者向けなど、ターゲットを明確にして貸し出す
- シェアハウス：若者や外国人、移住者向け。家賃を抑えたい人に需要がある
- 民泊・宿泊施設：観光地に近い立地は有効
- コワーキングスペースや店舗：リノベーションして活用。カフェやオフィスなどに活用
賃貸活用には、契約や管理の手間が発生するため、オープン後は管理会社に委託するのも一つの方法です。
まずは空き家の近隣にある賃貸住宅の相場を調べ、収益を得られるか慎重に検討してから、活用を進めていきましょう。
商業施設やシェアスペースとして再生
空き家を商業施設やシェアスペースとして再生することで、新たなビジネスの拠点として活用できます。
- カフェやゲストハウス：古民家を改装して、ノスタルジックな雰囲気を活かす
- コワーキングスペースやサテライトオフィス：リモートワークの普及により、地方でも需要が高まっている
- シェアハウスやレンタルスペース：イベントを開くと地域活性化につながる
自分のお店を開いてみたい方や、短い稼働時間で収益を得たい方におすすめです。
商業施設やシェアスペースとして活用する場合は、ターゲットとなる利用者層や競合との違いを明確にし、収益性を確保できるプランを立てることが重要です。
改修費や毎月の維持費をふまえた上で利用料を考え、収益を得られるか考えてから、具体的な活用に向けて進めていくと良いでしょう。
解体して土地活用を行う
老朽化が進んだ空き家や、活用が難しい物件については、解体して土地活用を行う選択肢もあります。
更地にして活用することで、資産価値を維持しながら新たな収益を生み出すことが可能になります。
たとえば、駐車場として活用する方法があります。
立地条件によっては、コインパーキングとして運用することで、長期的な収益が見込めます。
空き家の様々な活用方法を紹介しましたが、収益を得るための方法は空き家の立地や状況によって異なります。
そしてに活用に向けて改修をしたとしても、運営をし続けなければいけません。
継続しての活用が難しいと感じられた方は、売却の検討をおすすめします。
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空き家活用の成功事例4選
近年、空き家を有効活用し、新たな価値を生み出す成功事例が増えています。
空き家は放置すると固定資産税の負担が増し、老朽化による倒壊リスクも高まりますが、適切に再生すれば収益性のある資産へと生まれ変わります。
実施の成功事例を4点紹介します。
古民家カフェへの再生
古民家をリノベーションし、カフェやギャラリーとして活用する事例は全国的に増えています。
特に、歴史的な趣を活かしたデザインは訪れる人に魅力を感じさせ、地域の観光資源としての価値も高まります。
参照元：ことりっぷ
例えば、神奈川県鎌倉市にある古民家カフェ「蕪珈琲」は、観光客だけでなく地元の人々にも人気です。
古民家を改修し、梁や摺りガラスをそのまま活かした内装デザインにすることで、訪れる人に特別な癒しの空間を提供しています。
ただし、古民家をカフェに再生する際は、建築基準法や消防法などの規制に注意が必要です。
特に、飲食店として営業する場合はキッチンの設備や衛生管理、トイレの設置など、必要な改修が発生するため、事前に専門家と相談しながら計画を進めることが重要です。
宿泊施設としての活用
空き家を宿泊施設として活用する事例も増加しています。
特に、観光地に近い立地の空き家は、民泊やゲストハウスとしての需要が高く、適切なリノベーションを行うことで高い収益性を確保できます。
例えば、兵庫県篠山市にある「篠山城下町ホテルNIPPONIA」は築100年以上の古民家を改修し、古民家の趣を残しながらも、快適な宿泊環境を整える改修が行われました。
宿泊施設としての活用には、初期のリフォーム費用や運営管理の手間が発生しますが、適切な計画を立てれば長期的な収益を確保することが可能です。
地域の観光資源と連携し、特色のある宿泊体験を提供することで、成功事例としての可能性を高めることができます。
コワーキングスペースとしての活用
空き家をコワーキングスペースとして活用することで、新たなビジネス拠点としての価値を生み出せます。
特に、リモートワークの普及やフリーランス人口の増加により、都市部だけでなく地方でもコワーキングスペースの需要が高まっています。
参照元：徳島県
例えば、徳島県美馬市の「森邸」は古民家を改修し、コワーキングスペースやイベント会場として運営しています。
立地条件が良い空き家であれば、テレワーク向けのオフィスとして整備し、地域の起業家やクリエイターが集まる場として提供できます。
コワーキングスペースとしての活用には、初期費用や維持管理のコストがかかりますが、リフォームの補助金制度を活用することで負担を軽減できる場合があります。
また、企業と連携し、サテライトオフィスとしての利用を促進することで、安定した収益を見込める可能性もあります。
空き家の立地や規模に応じたコンセプトを明確にし、ターゲット層を意識した運営計画を立てることが、成功へのカギとなります。
自治体の移住促進住宅として提供
空き家を自治体の移住促進住宅として提供することで、地方創生や地域活性化に貢献できます。
特に、人口減少が進む地方では、移住者の受け入れを促進するために、空き家を活用した支援策が注目されています。
地方自治体が主体となり、移住希望者向けに空き家を改修して、お試し移住施設として提供しているプロジェクトを紹介します。
参照元：宮城県川崎町
例えば、宮城県川崎町では築50年以上の空き家を改装し「お試し移住施設兼お試しサテライトオフィス」を作りました。
移住に興味がある人にお試しで住んでもらうことで、町の雰囲気を知ってもらうきっかけ作りになります。
移住促進住宅として活用する場合、自治体の支援策を活用しながら、適切な管理や運営体制を整えることが重要です。
空き家を新たな住まいとして再生することで、地域に新たな活気をもたらし、持続可能なまちづくりに貢献することができます。
ここまで空き家活用の成功事例を紹介しましたが、収益を得るための方法は空き家の立地や状況によって異なります。
さらに活用に向けて改修をしたとしても、運営をし続けなければいけません。
継続しての活用が難しいと感じられた方は、売却の検討をおすすめします。
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空き家活用に使える補助金制度
空き家の活用には、改修費用やリノベーション費用などの負担が伴います。
しかし、国や自治体が提供する補助金制度を活用することで、費用負担を軽減しながら有効活用を進めることが可能です。
特に、「空き家再生等推進事業」などの支援制度は、多くのオーナーにとって重要な助けとなります。
自治体によっては、地域活性化を目的とした移住促進住宅への改修や、固定資産税の減免措置を組み合わせた支援策を提供している場合もあります。
ここでは、代表的な補助金制度である「空き家再生等推進事業」の概要や申請方法について解説します。
「空き家再生等推進事業」とは？
「空き家再生等推進事業」は、国土交通省が実施する補助金制度で、活用が難しい空き家の改修や再生を支援するものです。
全国の自治体はこの事業をもとに、空き家の利活用を促進するための補助金を提供しています。
補助金の負担割合は、国と地方公共団体が1/3ずつです。
例えば、以下の活用実績があります。
- 滞在体験型観光施設（奈良県五條市）
- コミュニティレストラン・貸し会場（広島県庄原市）
参照元：国土交通省
この制度を活用することで、改修費用の一部を補助金でカバーし、コストを抑えながら空き家を再生することができます。
補助金の申請方法と注意点
補助金を申請するためには、いくつかの手順を踏む必要があります。
適用条件や必要書類を事前に確認し、スムーズに申請を進めることが大切です。
補助金申請の一般的な流れを紹介します。
-
- 自治体の補助金情報を確認
- 空き家活用プランの作成：事業内容を明確にする
- 見積もりの取得と事前相談：見積もりを取った時点で自治体の窓口に相談
- 申請書類の提出（空き家の所有を証明する書類や事業計画書など）
- 審査・交付決定（審査には数ヶ月かかるケースもあるため、余裕を持って申請する）
- 工事の実施と完了報告
空き家再生等推進事業の補助金申請には、注意点があります。
- すべての空き家が補助金の対象とはならない：用途や築年数が限定されるケースもある
- 自治体によって条件や対象範囲が異なる
- 申請期間に注意
- 自己負担もかかる（補助金は「改修費用の一部を補助」となるケースがほとんど）
さまざまな補助金がありますが、改修費用は基本的に自分でお金を用意しなければいけません。
空き家にお金をかけずに対応したい場合は、売却もおすすめです。
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空き家活用に関する各自治体の支援制度
空き家の活用を進めるにあたり、各自治体が提供する支援制度を利用することで、改修費用や維持管理の負担を軽減できます。
全国の自治体では、空き家の有効活用を促進するために、補助金や税制優遇などの支援を提供しています。
空き家を賃貸住宅やシェアハウス、カフェ、宿泊施設として再生する際に、自治体の支援を受けることでスムーズに活用できます。
例えば、富山県朝日町の「朝日町空き家活用モデル事業費補助事業」では、空き家をサテライトオフィスやコワーキングスペース等に改修するための補助制度を行なっています。
空き家1軒の改修に対し、再大100万円（工事費用の1/2）の補助金が交付されます。
参照元：朝日町
支援制度の内容は自治体ごとに異なります。
活用を検討する際は、対象地域の自治体窓口や公式サイトで最新の情報を確認し、自身の空き家に適した制度を見つけることが重要です。
補助金の申請方法と注意点
空き家の活用にあたって補助金を申請する際は、適切な手続きを踏む必要があります。
補助金制度の申請方法は自治体によって異なりますが、基本的な流れは以下のとおりです。
- 自治体の補助金情報を確認
- 空き家活用プランの作成：事業内容を明確にする
- 見積もりの取得と事前相談：見積もりを取った時点で自治体の窓口に相談
- 申請書類の提出（空き家の所有を証明する書類や事業計画書など）
- 審査・交付決定（審査には数ヶ月かかるケースもあるため、余裕を持って申請する）
- 工事の実施と完了報告
適切な手続きを行わないと、補助金が受け取れない可能性があるため注意が必要です。
前もって自治体の担当窓口に確認をとり、支援内容や申請期限を確認してから見積もりを進めましょう。
空き家の活用アイデアに迷った場合はアルバリンクへ相談
空き家のリフォームには多額の費用がかかるため、補助金を活用するのは一つの選択肢です。
しかし、補助金には申請条件や手続きがあり、全ての空き家が対象になるわけではありません。
また、リフォーム後に売却や賃貸がうまくいく保証もなく、思った以上に費用がかかるケースもあります。
そこでおすすめなのが、「リフォームではなく売却」 という選択肢です。
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まとめ
この記事では、増加する空き家の現状や課題を解説し、具体的な活用アイデアとしてリフォーム・賃貸・商業利用・土地活用などを紹介しました。
また、空き家活用の成功事例や補助金制度についても触れ、実際の活用を後押しする情報を提供しました。
空き家を放置するリスクを避け、有効活用することで、新たな収益源や地域活性化につなげることが可能です。
空き家の活用に迷った際は、専門家への相談も一つの手段です。
ぜひ、自分に合った活用方法を見つけ、空き家を価値ある資産へと生まれ変わらせましょう。
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