築40年の一戸建ての固定資産税がいくらか調べる2つのステップ
築40年の一戸建て住宅の固定資産税額を調べるには、以下の2つのステップがあります。
固定資産税は土地の価格や、住宅の建築年築年数や、地域性、不動産の構造によって金額が変わります。
そのため、正確に固定資産税の税額を知るには自治体の固定資産課税台帳を閲覧し、評価額を具体的に確認する必要があります。
その方法を詳しく解説します。
固定資産税評価額を調べる
固定資産税評価額とは、土地・建物の評価額のことです。
国が定めた固定資産評価基準に基づいて自治体がそれぞれの評価額を決定し、固定資産税台帳に登録します。
参照元：東京都
固定資産税は「固定資産税評価額」を用いて納税額が決まるため、固定資産税額を調べる上で必ず必要になる情報です。
次に具体的な確認方法を見ていきましょう。
納税通知書に添付されている課税明細書を確認する
引用元：岐阜県土岐市
もっとも手軽に固定資産税評価額を確認する方法は、毎年春に送付される「納税通知書」に添付された「課税明細書」をチェックすることです。
ここには土地や建物の評価額が明記されており、税金の内訳が詳細に記載されています。
課税明細書は「いくらの税金が、どの資産に対してかかっているのか」を把握するための基本資料です。
参照元：横浜市
もし紛失してしまった場合は、課税明細書の再発行はできないので、市区町村の税務課で「土地・家屋課税台帳（名寄帳）の写し」の発行を依頼して、課税内容を調べましょう。
「土地・家屋課税台帳（名寄帳）の写し」でも、課税明細書と同じ内容が掲載されています。
固定資産課税台帳を閲覧する
固定資産税評価額を確認するもう一つの方法は、「固定資産課税台帳」の閲覧です。
「固定資産課税台帳」は、市区町村役場が固定資産の課税内容をまとめているもので「名寄帳」とも呼ばれています。
課税明細書と同様に、所有している土地や住宅の固定資産税評価額、固定資産税課税標準額を確認できます。
住宅の所有者や同じ世帯の家族などが、身分証や必要書類を用意して市区町村役場の窓口に届けを出すことで固定資産課税台帳を閲覧できます。
参照元：新潟県新潟市
市町村や閲覧を依頼する時期によっては、閲覧に手数料がかかる場合もありますので、市区町村役場のホームページや窓口にて確認しましょう。
計算式に沿って金額を求める
課税明細書や固定資産課税台帳を確認すると、今持っている土地・住宅の固定資産税も合わせて確認できます。
しかし、どのように計算されているのか気になった方のために、固定資産税の計算式を紹介します。
- 土地：課税標準額 × 税率1.4％
- 住宅：課税台帳に登録されている価格 × 税率1.4％
土地の課税標準額は、課税台帳に登録された土地の価格を基にして、住宅用地に対する特例措置や負担調整措置を適用して算出されます。
「住宅用地に対する特例措置」は、以下のように行われます。
| 小規模住宅用地（200㎡以下） | 一般住宅用地（200㎡超） | |
| 固定資産税の課税標準 | 6分の1 に軽減 | 3分の1 に軽減 |
参照元：固定資産税の住宅用地特例の概要
住宅の課税台帳に登録された価格は、自治体が以下の情報を基に評価額を算出しています。
- 再建築価格：住宅と同じものを同じ場所に新築する場合に必要な建築費
- 経年減点補正率：建築後の年数の経過に応じて、評価額を下げて判定するための数値
参照元：総務省
住宅や土地の固定資産税を調べるためには、自治体に固定資産課税台帳の閲覧を依頼し、計算式を使って求めることができます。
「固定資産税を調べて、売却価格の目安も知りたい」とお考えの方は、買取業者への相談がおすすめです。
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築40年の一戸建ての固定資産税の計算シミュレーション
築40年の一戸建て住宅の固定資産税を試算するには「土地の面積」と「固定資産税評価額」をもとに計算します。
以下の土地や住宅の評価額だった場合の固定資産税をシミュレーションしてみます。
- 土地の評価額：1㎡あたり15万円
- 住宅の評価額：50万円
- 築40年
- 木造建築
土地は「住宅用地の特例」と呼ばれる固定資産税の軽減措置がありますが、土地の面積によって適用範囲が異なります。
ここでは、以下の2種類のシミュレーションを紹介します。
お持ちの住宅に近い面積の計算結果を参考にしてみてください。
土地面積100㎡の場合
土地面積が100㎡の築40年木造一戸建ての場合の固定資産税の試算を紹介します。
住宅用地には「小規模住宅用地の特例」制度があります。この場合の土地面積は100㎡なので、全て適用の対象となります。
15万円 ×100㎡×1/6 ＝250万円
250万円×1.4%=3万5000円
50万円×1.4%=7000円
土地と住宅を合わせた固定資産税の額は「4万2000円」です。
土地面積250㎡の場合
土地面積が250㎡の築40年木造一戸建ての場合の固定資産税の試算を紹介します。
土地の「住宅用地に対する特例措置」は、以下のように決められています。
| 小規模住宅用地（200㎡以下） | 一般住宅用地（200㎡超） | |
| 固定資産税の課税標準 | 6分の1 に軽減 | 3分の1 に軽減 |
参照元：固定資産税の住宅用地特例の概要
そのため、このケースでは、土地の課税標準額の計算を「小規模住宅用地が適用できる200㎡」と「一般住宅用地が適用できる50㎡」に分けて行います。
15万円 ×200㎡×1/6 ＝500万円
200万円×1.4%=7万円
土地：一般住宅用地（200㎡超えた部分）
15万円 ×50㎡×1/3 ＝250万円
250万円×1.4%=3万5000円
50万円×1.4%=7000円
土地と住宅を合わせた固定資産税の額は「11万2000円」です。
築40年の一戸建ての固定資産税の計算シミュレーションを紹介しました。
地域の地価によって固定資産税は変わり、紹介した額より高くなる場合があります。
築年数が40年を超えた住宅は、固定資産税に加えて修理費、リフォーム代がかかるケースもあり、思っている以上に維持費がかかる場合があります。
固定資産税を含めた維持費を高いと感じられた方は、住宅の売却が選択肢の一つとなります。
例えば売却金を活用して、現在より維持費がかからない住宅に引っ越すといった方法を取ることができます。
ただし、空き家として放置して「特定空き家」や「管理不全空き家」とみなされると「住宅用地の特例」が適用されなくなるので注意が必要です。
空き家と固定資産税の関係について知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。
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築40年の一戸建て 固定資産税が下がりにくい3つの理由
築年数が経過し、築40年となった住宅でも「固定資産税がなかなか下がらない」と感じる所有者は少なくありません。
単に建物が古くなったからといって、自動的に税負担が軽くなるわけではないからです。
築40年の住宅でも固定資産税が下がりにくい3つの理由について、具体的に解説します。
土地の価格が上がった
固定資産税が下がらない理由の一つは、「土地価格の上昇」です。
土地の価格は、地域の地価や取引相場の変動に強く影響されます。
国土交通省の地価公示によると、2025年の東京23区の住宅地の地価は平均で前年比7.9%の上昇を記録しており、中央区は13.9%上昇しています。
参照元：東京都
このように、建物の経年劣化による減価を土地の値上がりが相殺、あるいはそれ以上に上回ってしまうと、固定資産税は下がるどころかむしろ増加するおそれもあるのです。
建物の築年数だけで判断せず、土地の状況も併せて確認することが重要です。
材料の高騰により再建築価格が上がった
固定資産税評価額の算出には「再建築価格方式」が用いられています。
再建築価格は、評価される家屋を現在新たに建設すると仮定した場合の必要経費を見積もって計算される金額です。
言い換えれば、同一の建物を新しく建てる際に必要となる費用を基に算定されています。
参照元：取手市
そのため、建築資材や人件費の高騰があると、築古の建物でも評価額が想定以上に下がりにくくなるケースがあります。
建築資材が高騰する理由の一つとして、2021年6月以降、世界的な供給不足と輸送費高騰の影響を受けて木材価格が上昇した「ウッドショック現象」があります。
特に長期的な物価上昇が続く現代においては、建物の経年による税額減少があっても、再建築価格の上昇の影響を受けて「固定資産税がなかなか下がらない」ことも考えられます。
建物減価が20％で打ち止めになる
建物部分の評価額は、築年数に応じて減価されていきますが、ある時点で「下げ止まり」になる仕組みがあります。
これが固定資産税が下がりにくい三つ目の理由です。
固定資産税評価のルールでは、建物の評価額は築後経過年数に応じて減額されますが、その下限は20％までとされており、どれだけ築古でも一定割合は残る仕組みです。
木造建物の減価補正率表は、下記の通りです。
引用元：法務局
27年以上の減価補正率は「0.2（20%）」と定められていて、それ以上年数が経っても変わりません。
住宅の固定資産税は、築年数が経つほど下がる訳ではなく、「土地価格の上昇」「物価高による再建築価格の上昇」「建物減価が20%で打ち止めになる」理由により、下がりにくいケースがあります。
固定資産税が想定以上に高く、負担に感じられた方は、住宅の売却の検討をおすすめします。
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築40年の一戸建て固定資産税が高いと感じた時におすすめの行動2つ
築40年を超える一戸建てを所有していると、「建物は古いのに、固定資産税が意外と高い」と感じる方も少なくありません。
そんなときは、税負担の軽減や資産活用の観点から、売却も一つの有効な選択肢になります。
しかし、築年数の経った物件は、買い手がつきにくいかも、と不安になる方もいるでしょう。
ここでは、以下の2つの売却方法を紹介します。
古家付き土地として売却する
第一に検討したいのは、「古家付き土地」として売却する方法です。
古家付き土地とは、古家が建った状態（現況）で売り出される土地のことです。
参照元：SUUMO
この方法は、住宅の価値がほぼゼロ、またはマイナス評価（解体費用が必要）になっている場合でも、土地の評価に基づいて価格を設定できるという利点があります。
築40年以上の木造住宅で、建物部分の評価額がほぼ残っていない場合でも、土地の固定資産税評価額が高く設定されていれば、物件としての価値は十分に見込めます。
住宅を解体せずに売却するため、解体の手間や費用をかけずに売却できる可能性があります。
古家付き土地の売却について、詳しくはこちらで紹介しています。
不動産買取業者へ売却する
もう一つの選択肢は、不動産買取業者への直接売却です。
この方法は、短期間で現金化したい、売却活動にかける時間や手間を省きたいという所有者にとって非常に有効です。
不動産会社を通じた仲介売却ではなく、買取業者が直接買い取る方法であれば、老朽化した建物や訳あり物件であっても一定の価格で引き取ってもらえる可能性があります。
そして、買取業者への売却は、固定資産税の負担から早く解放される可能性がある点でも有効です。
固定資産税は、毎年1月1日時点で固定資産課税台帳に登録されている人が納税義務者となります。
参照元：東京都
そのため、住宅の売買契約と所有権移転登記を年内に完了させれば、翌年の固定資産税を払う必要はなくなります。
築40年の一戸建ての固定資産税が高いと感じた時、特におすすめの方法は「不動産買取業者への売却」です。
仲介売却に比べると引き渡し完了までの期間が短いため、次年度の固定資産税を払う前に売却を完了できる可能性があります。
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固定資産税は、土地と住宅の両方に対して課税されます。
そのため、築年数が40年を超えた一戸建てでも思っている以上に固定資産税がかかり、維持費と合わせて負担に感じるケースもあります。
そのようなときは、早めに売却を検討することで、固定資産税や管理コストから解放される可能性が高まります。
弊社「株式会社Alba Link（アルバリンク）」は、日本全国の空き家などの売却しづらい物件を積極的に買い取っている不動産買取業者です。 築古物件や立地が良くない物件に関しても、活用ノウハウを豊富に持ち合わせているため、適正な金額をつけて買い取れます。 実際に、廃墟化した空き家の買取も過去におこなっており、フジテレビの「イット」をはじめ、多くのメディアに特集されています。 空き家などでお悩みの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。 ＼(無料)東証上場企業に相談・査定／
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まとめ
築40年の一戸建ての固定資産税の調べ方を紹介しました。
土地価格の上昇や、物価高の影響による再建築価格の上昇により、固定資産税が思っている以上に高く、維持費と合わせて負担に感じるケースもあると思います。
固定資産税を高いと感じた場合、コストを抑える手段として「一戸建ての売却」が有効です。
ただし、築年数の古い物件は買い手が見つかりにくく、市場での売却には時間がかかるリスクがあります。
こうしたリスクを回避するには「古家付き土地として売却」か「不動産買取業者への売却」がおすすめです。
なかでも不動産買取業者への売却は、築年数の経った住宅でも、柔軟に対応し、スピーディーな現金化が可能です。
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