ホテルの買取はなぜ難しいのか
ホテルの買取が難しい理由は、「収益性」と「立地特性」の二重評価が必要だからです。
一般的な不動産売買では、土地と建物の価値を中心に評価します。しかしホテルの場合、単なる不動産ではなく「収益を生む事業」としての性格を持つため、事業収益性（稼働率・売上・利益率など）も価格に大きく影響します。
さらに、立地条件も重要です。都市部・観光地・郊外など、エリアごとに稼働率や客層、需要が大きく異なるため、評価基準も一様ではありません。結果として、査定に時間がかかり、買い手も限定される傾向があります。
収益性や稼働率が評価額に直結する
ホテルの買取では、「今どれだけ利益を出しているか」「今後どの程度の稼働が見込めるか」という点が最も重視されます。
建物が新しくても、稼働率が低ければ評価は下がり、逆に古い建物でも安定稼働していれば高評価につながることもあります。
例えば、同じ規模のホテルでも、稼働率が80％と50％では大きな差が生まれます。収益が安定しているホテルは再投資のリスクが低いため、買い手にとって魅力的な案件となります。
売却を検討しているオーナーは、まず自社の収益状況を明確に把握し、必要であれば改善策を実行することが重要です。
PL（損益計算書：一定期間の収益と費用をまとめた財務書類）や月次稼働率などの数値を整理して提示できれば、査定で好印象を与えられます。
立地や用途が限定されやすく買い手が絞られる
ホテルは、その立地によって稼働率や客層が大きく変わる特殊な不動産です。
観光地のホテルは季節変動が激しく、繁忙期と閑散期の差が大きい一方、ビジネス街のホテルは平日稼働率が高いが週末に落ち込む傾向があります。
このように立地ごとの特性が明確なため、購入を検討できる買い手層も限定されます。
また、用途変更が難しいことも要因のひとつです。住宅やオフィスへの転用が難しい構造であれば、ホテルとして再利用できる事業者にしか売却できません。
そのため、売却の際は「再生・リブランドを得意とする企業」「運営経験のある不動産会社」など、適切な買い手候補を見極める必要があります。買い手選びを誤ると、売却期間が長期化したり、査定額が下がることもあります。
金融機関や行政手続きのハードルも高い
ホテルは旅館業法（宿泊施設の運営に必要な許可を定めた法律）などの許認可を伴うため、売却・買取に際しても行政手続きや名義変更の確認が必要です。
参照元：厚生労働省「旅館業法の概要」
また、金融機関の融資条件が厳しく、事業性評価やキャッシュフローの提示を求められる場合もあります。
こうした手続きに不慣れな一般不動産業者では対応が難しく、結果的に買取を断られるケースも少なくありません。買取を検討する際は、ホテル・旅館の取引実績を持つ専門会社を選ぶことが不可欠です。
ホテル買取のメリット
ホテルの買取は、時間と手間をかけずに資産整理ができる現実的な選択肢です。
仲介での売却と違い、直接買取の場合は買い手探しが不要で、契約から入金までのスピードが圧倒的に早いのが特徴です。また、運営中のトラブルや空室リスクからも解放され、心理的な負担も軽減されます。
ここでは、ホテル買取がもたらす3つの主なメリットを見ていきましょう。
短期間で現金化できる
ホテル経営が厳しい場合、できるだけ早く資金化したいというニーズが強いものです。買取なら、査定から契約・入金まで最短数日〜数週間で完了するケースもあります。
仲介では「購入希望者を探す期間」が必要なため、売却完了まで数か月かかるのが一般的です。一方、買取は専門業者が自社資金で購入するため、契約スピードが非常に早く、資金繰り改善にもつながります。
急な修繕費や借入返済など、緊急の出費に対応したい場合にも有効です。
売却手続きの手間が少ない
買取では、煩雑な販売活動や複数の内覧対応が不要です。
仲介での売却では広告掲載、問い合わせ対応、価格交渉など、担当者の手間が大きくなります。しかし、買取は業者との直接取引のため、査定・契約・引渡しまでのフローをすべて1社が担当。煩雑な手続きを一括で任せられる点が大きなメリットです。
また、契約条件が明確でトラブルが少ないため、売却後の心配も少なく済みます。
空室や運営リスクから解放される
ホテル運営では、稼働率や人件費、設備費などの変動リスクがつきものです。特にコロナ禍以降、稼働率が落ち込み経営に打撃を受けた施設も少なくありません。
買取であれば、将来の空室リスクや経営不安から早期に解放され、次のビジネスや生活設計に集中できます。
特に後継者がいない、または事業を縮小したいと考えているオーナーにとって、早期売却による現金化は大きな安心材料となるでしょう。
買取のメリットや仕組みについてさらに詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。
ホテル経営の不安や空室リスクから早期に解放されたい方は、買取専門業者への相談がおすすめです。
AlbaLinkでは、築年数が経過し、劣化が進んだ収益物件でも、現状のまま短期間で買取可能です。
将来の経営リスクを抱え続ける必要はありません。
売れるかどうか分からない場合でも、まずはお気軽にご相談ください。
＼(無料)東証上場企業に相談・査定／
ホテル買取を依頼できる業者の種類
ホテルの買取を扱う業者にはいくつかのタイプがあり、物件の特徴や売却目的に合わせて選ぶ必要があります。
それぞれ得意分野が異なるため、自分の物件に最も適したタイプを選ぶことが、成功への近道です。
不動産買取専門業者
「スピード重視」や「確実に売りたい」という場合に最も適したのが不動産買取専門業者です。
これらの業者の中には、ホテルを含む事業用不動産の査定・買取に特化しており、自社でリノベーション・転売まで行うケースが多いのが特徴です。
仲介業者を介さないため、仲介手数料が不要で手元に残る利益が多くなります。
また、買い手は不動産会社となるため、契約内容に合意すれば、スピーディーな売却が可能です。
ホテルの規模や特性によって最適な買取業者は異なります。どの業者に依頼すべきか迷っている方は、まず専門業者に相談してみましょう。
AlbaLinkは不動産買取専門業者として、スピード査定・確実な買取を実現します。複数社との比較検討の際も、ぜひ当社にお声がけください。
＼(無料)東証上場企業に相談・査定／
ホテル再生・運営企業
経営難のホテルを再生し、リブランドやリノベーションを行う企業も、買取の有力候補です。
建物の古さや稼働率の低さがネックになっている場合でも、再生プランを立てて再運営を見込む企業であれば、前向きな査定をしてくれることがあります。
こうした企業は、運営ノウハウを活かして新ブランドとして再スタートを切るケースも多く、オーナーにとっても「資産を次につなげる形で手放せる」点が魅力です。
投資ファンド・M&A型企業
規模の大きいホテルやリゾート施設では、M&A型の投資ファンドが買い手となる場合もあります。
投資ファンドは資金力が高く、条件が整えば高値での売却も期待できます。特に立地やブランド価値の高いホテルであれば、投資目的として積極的に買い取るケースがあります。
ただし、契約条件が複雑になりやすく、デューデリジェンス（買収前に対象企業の財務・法務・事業内容などを詳細に調査するプロセス）を経てからの成約になるため、期間が長くなる傾向があります。法務や会計の専門家を交えて進めるのが安全です。
このように、ホテルの規模・運営状況・エリアによって、最適な買取先は異なります。まずは複数社から査定を取り、比較検討することが大切です。
ホテル買取業者を選ぶポイント
査定額だけでなく、実績・対応力・スピードを総合的に比較することが、失敗しない業者選びのコツです。
ホテルの売却は専門性が高いため、一般的な不動産業者では適正な査定が難しい場合があります。業者の選定を誤ると、査定額が低くなったり、売却が長期化したりするリスクもあります。
ここでは、信頼できる業者を見極める3つのポイントを紹介します。
買取実績と得意エリアを確認する
過去の取引実績や得意エリアを確認することは最重要項目です。
地域の観光動向や需要傾向、地価などを熟知している業者であれば、実情に即した適正査定をしてもらえます。特に「同エリア内でのホテル買取事例」がある会社は、条件交渉もスムーズです。
公式サイトに事例が掲載されているか、担当者がエリア事情を把握しているかを確認しましょう。
再利用・リノベーション対応に強いかチェック
建物を再利用する前提で買取業者は、再生価値を加味した査定が可能です。
外壁補修や内装リフォーム、ブランド再設計などの効果を考慮したうえでの提案をするため、老朽化したホテルでも評価が上がる可能性があります。
再利用やリブランドのノウハウを持つ会社は、再生後の運営イメージを具体的に示してくれるため、売却後の安心感も得られます。
査定額だけでなく対応スピードも比較する
価格だけに目を向けるのではなく、問い合わせから査定・契約までのスピード感も重視しましょう。レスポンスの早い会社は、内部の意思決定が迅速で、スムーズな契約が期待できます。
複数社に同時査定を依頼して、査定額と対応スピードの両方を比較すると良いでしょう。
業者選びで失敗しないためのポイントについて、さらに詳しくは以下の記事をご覧ください。
信頼できる買取業者を選ぶことが、満足度の高い売却への第一歩です。査定額と対応スピードの両方を重視しましょう。
弊社アルバリンクは、東証上場企業であり、グーグルの口コミ評価も4.4（2025年9月時点）と高評価をいただいております。
無理な営業はいたしませんので、お気軽にご相談ください。
＼(無料)東証上場企業に相談・査定／
ホテル買取の流れ
ホテル買取は「調査→分析→条件交渉→契約・引渡し」の4ステップで進行します。
- ① ヒアリング・現地調査
建物の構造・設備・立地条件を確認。外観や客室、ロビー、共用部などの状況をチェックします。 - ② 収益性とリスクの分析
過去の稼働率・収益データ・修繕履歴などをもとに査定を行います。「現状収益」と「将来見込み収益」の両方を評価する点が特徴です。 - ③ 条件交渉
引渡時期、付帯設備の扱い、残置物、動産譲渡の範囲などをすり合わせます。条件面での柔軟さも価格交渉に影響します。 - ④ 契約・決済・引渡し
契約書を締結し、代金の入金確認後に物件を引渡します。多くの場合、契約から引渡しまで2〜4週間程度です。
必要書類と事前準備リスト
買取査定をスムーズに進めるには、事前準備が不可欠です。特に以下の書類・データは早めに揃えておきましょう。
- 登記簿謄本・建物図面・測量図
- 固定資産税納税通知書
- 直近1〜2年分のPL（損益計算書）・月次稼働率
- 旅館業許可証・営業許可関連書類
- 修繕・リフォーム履歴、点検記録
- 建築確認済証や検査済証（あれば）
こうした資料が整理されていれば、査定の正確性が高まり、交渉でも信頼を得られます。
必要書類の準備や手続きに不安がある方は、経験豊富な買取業者に相談することでスムーズに進められます。
スムーズに手続きを進めるコツ
ホテル買取をスムーズに進めるには、以下の3つのポイントを押さえておきましょう。
① 事前に複数業者へ相談する
査定依頼は1社だけでなく、最低でも2〜3社に依頼することで、適正価格や対応の質を比較できます。初回相談の段階で、担当者の知識レベルや対応スピードを確認しましょう。
② 疑問点は契約前に必ず解消する
契約条件や引渡し時期、付帯設備の扱いなど、少しでも不明な点があれば遠慮なく質問してください。「後で確認すればいい」と先送りにすると、トラブルの原因になります。
③ 連絡窓口を一本化し、レスポンスを早くする
売主側の窓口が複数あると、情報伝達にタイムラグが生じます。担当者を1名決めて、業者からの問い合わせに迅速に対応できる体制を整えておくと、契約がスムーズに進みます。
準備を整えて臨めば、想定よりも早く・好条件で売却できる可能性が高まります。
ホテル買取価格を上げるためのポイント
査定額は「収益データの整備」と「建物状態の見せ方」で変わります。
少しの準備や情報整理で、同じ物件でも評価額が上がることがあります。ここでは、査定額を上げる3つの具体的な方法を紹介します。
直前の稼働データや収支資料を整理する
過去12か月分の稼働率・ADR（Average Daily Rate：1室あたりの平均宿泊料金）・収益推移などを整理して提示すると、経営の安定性が伝わります。稼働率が安定しているホテルや改善傾向が見られる施設は、高評価につながる傾向があります。
売上や宿泊単価のグラフを簡単にまとめるだけでも、数字の信頼性を高められます。特に、黒字経営を維持している場合は必ずアピールしましょう。
建物の維持・修繕履歴を明確に示す
建物状態は査定額に大きく影響します。外壁や屋根、空調、給排水設備などの修繕記録を提出すれば、「将来的な修繕コストが少ない物件」と判断され、減額を回避できます。
特に、定期点検報告書や施工業者の見積書など、公的な記録があれば信頼性が高まります。
ホテルの強みを数値化して伝える
「立地が良い」「口コミ評価が高い」などの定性的な強みは、数値データで補足することがポイントです。たとえば次のような数値は説得力があります。
- リピート率・口コミ平均スコア
- SNSフォロワー数やメディア掲載実績
- 周辺競合との稼働率比較データ
こうした具体的なデータを整理して提示できると、査定担当者に「価値のあるホテル」と印象づけることができます。
査定額を少しでも上げたい方は、収益データや修繕履歴を整理して専門業者に相談しましょう。適切な評価を受けることで、満足度の高い売却が実現できます。
まとめ
ホテルの買取は、収益性・立地・運営体制など複数の要素が絡む専門的な取引です。
しかし、信頼できる業者を選べば、短期間での現金化や経営リスクの軽減が可能になります。査定データや修繕履歴を整理して提示し、交渉の材料として活用しましょう。
また、複数社に査定を依頼して比較することで、より良い条件での売却につながります。「どの業者が自分のホテルに最も価値を見出してくれるか」を見極めることが成功の第一歩です。
＼(無料)東証上場企業に相談・査定／
相談・査定はこちら
