空き家を取り巻く現状

近年、日本全国で空き家の増加が深刻な問題となっています。

総務省の「住宅・土地統計調査」によると、空き家の件数、空き家率ともに増加が続いています。

調査年	2003年	2013年	2023年
空き家件数	659万戸	820万戸	900万戸
空き家率	12.2%	13.5%	13.8%

参照元：総務省　｜　令和5年住宅・土地統計調査

 この傾向は今後も続くと予測されており、特に地方都市や過疎地域で空き家の放置が目立っています。

空き家の再生や活用が進まない理由として、不動産所有者が適切な管理を行っていないこと、相続後の手続きが進まないこと、リフォームやリノベーションにかかる費用の問題などが挙げられます。

また、空き家は適切に管理しなければ、治安の悪化や地域の景観を損なう要因となるため、社会全体での対策が必要です。

空き家の増加に歯止めをかけるため、国や自治体も補助金制度の導入や再生プロジェクトの実施など、さまざまな対策を講じています。

所有者自身も空き家の活用方法を積極的に検討し、売却、賃貸、リフォームなど適切な手段を講じることが求められています。

空き家増加の背景

空き家が増加している背景には、日本の人口減少や高齢化が大きく関係しています。

特に地方では、若い世帯が都市部へ移住する傾向が強く、実家や祖父母の家が空き家となるケースが増えています。

さらに、相続した空き家を売却したくても買い手がつかない、あるいはリノベーション費用が高額になるため活用が進まないといった問題もあります。

管理不全空き家のリスク

管理が行き届いていない空き家は、以下のリスクがあります。

経済的負担が増えるだけでなく、空き家のある地域にも問題が起きるおそれがあります。

固定資産税の優遇措置が受けられなくなる

管理不全の空き家は、固定資産税の優遇措置が受けられなくなる可能性があります。
通常、住宅用地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が最大で6分の1に軽減されます。

しかし、空き家が放置された結果、行政から「管理不全空き家」や、倒壊の危険がある「特定空き家」に指定されると、この特例の対象外となります。

これにより、適切な管理を怠った空き家には、固定資産税の負担が6倍に増えます。

改善勧告を無視した場合、行政代執行（空き家の強制撤去）の措置が取られることもあります。

その際、解体費用は所有者が負担することになり、さらに経済的な負担が増える可能性があります。

近隣住民への影響

空き家の放置は、近隣住民にもさまざまな悪影響を及ぼします。

空き家は、そのままにしておくと様々な問題が起きるおそれがあります。

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空き家再生ビジネスとは？

空き家再生ビジネスとは、放置された空き家をリフォームやリノベーションを施し、新たな価値を生み出す事業のことを指します。

このビジネスの魅力は、空き家を低コストで取得し、リフォーム・リノベーションを行った上で、賃貸や販売、観光施設として活用できる点です。

特に、地方では移住促進や観光活性化の一環として、空き家再生をまちづくりの一部とする取り組みも増えています。

例えば、広島県尾道市で進められている「尾道空き家再生プロジェクト」は、古民家や空き家を再生し、観光や移住促進に結びつけています。

参照元：NPO法人尾道空き家再生プロジェクト

尾道市は風情ある街並みが魅力ですが、高齢化や人口減少によって空き家の増加が課題となっていました。

空き家物件をゲストハウスや店舗に改装し、ボランティアとともに物件の改装を進めたり、物件を活かしたイベントを定期的に実施。

国や自治体は、空き家の再生を支援するために補助金制度を充実させており、リフォームの手助けになります。

これにより、空き家再生ビジネスへの参入がしやすくなり、新たな事業チャンスが生まれています。

空き家の所有者にとっても、売却や活用の選択肢が広がるため、適切な管理と活用を検討することが重要です。

空き家再生ビジネスの市場動向

空き家再生ビジネスの市場は、9兆601億円を超えると推測されています。

株式会社リフォーム産業新聞社が発行した「空き家市場データブック2016」では、国土交通省が調査した空き家件数から潜在市場規模を推測しています。

分野	潜在市場規模（推測値）
中古住宅の流通（売却）	6兆4069億円
リフォーム	1兆727億円
建替え	9284億円
戸建て空き家の市場規模合計	9兆601億円

参照元：株式会社リフォーム産業新聞社｜PR　TIMES

空き家の市場規模が増えている背景には、空き家の増加に伴う社会問題の深刻化や、地方創生の一環としての活用が求められていることがあります。

特に、若年層や移住希望者向けのリノベーション住宅、観光客向けの宿泊施設としての活用が注目されています。

不動産市場においても、低コストで取得できる空き家をリフォームし、高付加価値な物件へと再生することで、投資対象としての魅力が増しています。

例えば、築年数が古い物件でも、耐震補強やデザイン性の向上を施すことで、都市部や地方問わず需要が高まっています。

また、国や自治体が提供する補助金や助成金を活用すれば、工事費用の一部を負担してもらうことができるため、事業者にとってもメリットが大きいです。

さらに、テレワークの普及により、地方での生活を希望する世帯が増えており、地方の空き家を移住用住宅として再生する動きも広がっています。

こうした市場の変化により、今後も空き家再生ビジネスは成長が期待される分野と言えるでしょう。

空き家再生ビジネスの具体的な流れ

空き家再生ビジネスの具体的な流れを紹介します。

まず、お持ちの空き家を再生してビジネスに活用できるか、どんなビジネスに活用できるかを考えます。

耐震性やリフォームの必要性を考慮し、修繕費用を含めたトータルコストを試算することが大切です。

次に、リノベーションやリフォームの計画を立て、工事を実施します。

補助金制度を活用することで、費用の一部を軽減できる場合もあるため、事前に自治体の制度を確認し、申請を行うと良いでしょう。

工事では、居住用の場合は快適な住空間を確保し、事業用の場合はターゲットに合ったデザインや設備を整えることが求められます。

工事完了後は、賃貸や販売のための宣伝を行います。

チラシや不動産業者への依頼のほか、SNSを活用し、物件の魅力を広く発信することで、購入希望者や入居希望者を集めます。

特に、観光施設として活用する場合は、地域イベントやプロモーション活動を行うことで、多くの人に認知してもらうことができます。

最後に、実際に運用を開始し、必要に応じて管理・運営を行います。適切な管理を行うことで、長期的に安定した収益を確保し、地域の活性化にも貢献できます。

このように、空き家再生ビジネスは、適切な計画と戦略を持つことで、大きな成功を収める可能性がある分野です。

補助金制度や自治体の支援を活用しながら、効果的な空き家活用を進めていきましょう。

空き家ビジネスは、うまく活用すれば収益を得られる可能性がありますが、戦略をたて、時間と手間をかけての運営が求められます。

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空き家再生の代表的な4つの方法

空き家を再生する方法には、さまざまな選択肢がありますが、大きく分けて4つの代表的な方法があります。

これらの方法を適切に選択することで、空き家の放置による問題を解決し、再生ビジネスとしての可能性も広がります。

現在、空き家問題は全国的に深刻化しています。

特に「特定空き家」に指定されると固定資産税の優遇措置が受けられなくなるため、所有者は早急に管理や活用方法を考える必要があります。

リフォームやリノベーションには費用がかかりますが、自治体の補助金や助成金を活用すれば負担を軽減できます。

また、まちづくりの一環として空き家再生を進める自治体も多く、買取や移住支援などの制度を利用することも可能です。

リフォームして自分で住む

空き家を再生する方法の一つとして、リフォームを行い、自分で住むという選択肢があります。

自分で住むメリットは、家賃がかからないことです。

そして、空き家はもともと自分の所有物なので、リフォームやDIYを自由に行い、自分好みの物件に作り替えることもできます。

デメリットは、空き家の状態によってはリフォームの費用がかさんでしまうことです。

特に築年数の古い建物は、耐震性が低いことが多いため、建築基準法に基づいた補強工事が必要になるケースもあります。

また、水回りや電気配線の老朽化も進んでいるため、改修の範囲を事前に確認し、必要な工事を実施することが大切です。

リフォーム費用の目安を紹介します。

リフォームの種類	金額目安
耐震補強	約25～150万円
断熱材の設置	約4千～3万円／㎡
屋根	約15～260万円
外壁	約50～350万円
水回り（トイレ）	約20～50万円

空き家の状態、リフォームで使いたい材料、依頼するリフォーム会社によって金額は大きく変わってきます。

契約後、実際にリフォームをする中で空き家の状態が分かり、追加工事の出費がかさむ場合もあります。

参照元：リショップナビ

空き家のリフォーム費用は、自治体の補助金や助成金制度を活用すると負担を軽減できる可能性がありますが、自己負担は避けられません。

リフォームする箇所の優先順位や、予算を前もって決めてから、計画的にリフォーム・引っ越しを進めていくことが重要です。

賃貸に出す

空き家を再生し、賃貸物件として活用する方法も有効です。

賃貸に出すメリットは、定期的な家賃収入を得られる点が挙げられます。

例えば、空き家をリノベーションして賃貸に出した場合、物件の状態や立地によっては安定した収益を確保できる可能性があります。

地方移住を希望する人や、短期的に住む場所を探している人にとって、リフォーム済みの空き家は魅力的な選択肢となります。

賃貸に出すためには、まず物件の状態を確認し、必要に応じてリフォームやリノベーションを行う必要があります。

築年数が古い住宅では、水回りや耐震補強、断熱性能の向上などの工事が求められることが多く、適切な改修を行うことで入居希望者のニーズに応えることができます。

また、賃貸経営を行う上で重要なのが、ターゲットを明確にすることです。

例えば、ファミリー層向けの住宅として活用するのか、それとも単身者や学生向けに提供するのかによって、必要な設備や間取りの改修内容が変わります。

特に、地方では移住希望者向けの賃貸住宅の需要が高まっており、自治体の支援を受けながら賃貸経営を行うことも可能です。

賃貸に出すデメリットは、管理に手間・費用がかかることです。

入居者が決まった後も、物件の共有部分の定期的な清掃や、修繕工事が必要になります。

自分で行う場合は手間がかかり、不動産管理会社に委託する場合は委託費用がかかります。

そして、賃貸では入居者を必ず確保できるとは限らないため、定期的に広告を出したり、近くの賃貸物件と比べて魅力的な物件・賃料にしていかなければいけません。

商業施設として再活用

空き家を商業施設として再活用する方法は、特に駅前や観光地、商店街周辺に位置する物件に適しています。

カフェやレストラン、ゲストハウス、シェアオフィスなど、地域のニーズに合った業態を選ぶことで、空き家が収益物件へと生まれ変わります。

例えば、古民家をリノベーションしておしゃれなカフェにするケースは全国各地で成功例が増えています。

レトロな雰囲気を活かしたカフェは若者を中心に人気があり、地域活性化にも貢献できます。

また、近年ではリモートワークの普及に伴い、コワーキングスペースとして再生する例も増えています。

インターネット環境を整え、仕事ができるスペースを提供することで、フリーランスやノマドワーカーが集まる場として活用できます。

ただし、商業施設として運営する場合、改装費用や事業運営に関する許可申請、近隣住民への配慮が必要です。

そのため、事業計画をしっかり立て、収益性を見極めることが重要になります。

最適な業態を選び、空き家を収益源に変えることで、地域全体の価値向上にも貢献できるでしょう。

家屋を解体して土地活用

老朽化が進み、再利用が難しい空き家の場合は、解体して土地活用する方法が有効です。

建物が老朽化すると安全性の問題が生じるため、早めに解体し、新たな活用方法を検討することが重要です。

土地活用の選択肢としては、駐車場経営などがあります。

例えば、住宅街にある空き家を解体し、月極駐車場にすることで、安定した収益を得られる可能性があります。

特に都市部では駐車場の需要が高いため、初期投資を抑えながら土地を有効活用できます。

立地条件によっては、コインパーキングとして運用することで、長期的な収益が見込めます。

参照元：イチネンパーキング

空き家をそのまま放置するのではなく、思い切って解体し、新たな土地活用を検討することで、地域の景観維持や資産価値の向上につながります。

適切な活用法を選び、持続的な収益を生み出せるよう計画を立てましょう。

空き家を再生するために様々な活用方法を紹介しましたが、収益を上げるためにはコンセプトを考え、運営を続けていかなければいけません。

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空き家再生の成功事例と失敗事例

空き家の再生は、適切な計画と管理を行えば大きな成功を収めることができます。

しかし、一方で十分な準備や調査をせずに進めた場合、思わぬ失敗に繋がることも少なくありません。

成功事例と失敗事例を比較しながら、適切な空き家再生の方法を学び、事業や活用の参考にしましょう。

成功事例

空き家再生の成功事例を紹介します。

空き家再生は、以下のポイントを踏まえ、適切な計画と支援制度を活用して、成功事例に結びついています。

• 地域の特性を活かした活用法を選択する
• 補助金制度や支援策を活用し、コストを抑える
• ニーズに合った用途（観光・ビジネス・移住）を見極める

尾道市の古民家カフェ＆ゲストハウス

参照元：水尾之路

広島県尾道市では、放置されていた古民家をリノベーションし、観光客向けのカフェやゲストハウスとして再生するプロジェクトが成功しています。

尾道は歴史的な町並みが残る地域であり、空き家を活用した観光ビジネスが盛んです。

空き家所有者と事業者が連携し、補助金を活用しながらリフォームを実施しました。

地域のまちづくり活動とも連携し、観光客の増加にも貢献しています。

この事例では、地域の特性を活かした空き家再生が成功の鍵となりました。

空き家をコワーキングスペースに再生

参照元：徳島県

徳島県美馬市の「森邸」は古民家を改修し、コワーキングスペースやイベント会場として運営しています。

リモートワークの普及に伴い、地方でのコワーキングスペースの需要が高まっています。

古民家の持つ独特の落ち着いた雰囲気を活かして、働きやすい空間を提供しています。

移住希望者向けのお試し移住施設

地方自治体が主体となり、移住希望者向けに空き家を改修し、お試し移住施設として提供しているプロジェクトもあります。

参照元：宮城県川崎町

例えば、宮城県川崎町では築50年以上の空き家を改装し「お試し移住施設兼お試しサテライトオフィス」を作りました。

移住に興味がある人にお試しで住んでもらうことで、町の雰囲気を知ってもらうきっかけ作りになります。

失敗事例

空き家再生は成功だけではなく、失敗してしまう事例もあります。

空き家再生を考える時には、以下のポイントを考えてからでないと、空き家再生の失敗につながってしまいます。

• 事前調査を徹底し、建物の状態を正確に把握する
• 市場調査を行い、ターゲット層と需要を分析する
• 売却や賃貸の出口戦略を明確にしておく

リスクを回避しながら空き家再生を成功へと導くことが重要です。

リノベーション費用が想定以上に膨らみ採算が取れなかったケース

築年数の古い空き家を購入し、リノベーションして賃貸や販売を計画したものの、耐震補強や水回りの改修など予想以上に費用がかかり、採算が合わなかったケースがあります。

特に、基礎部分の劣化やシロアリ被害などが事前調査で見抜けなかった場合、大幅な追加工事が発生し、資金繰りが困難になってしまうことがあります。

ターゲットを誤った事業計画

地方の空き家をゲストハウスとして活用しようとしたものの、観光客の需要が低く、稼働率が上がらずに失敗した事例があります。

特に、地方の観光地では季節変動が大きいため、年間を通じて安定した集客が見込めるかどうかの分析が必要です。

市場調査を怠ると、事業の継続が難しくなります。

空き家の売却が進まず放置されるケース

リノベーション後に売却を予定していたものの、地域の不動産需要が低く、買い手がつかないまま放置されるケースもあります。

この場合、リノベーション代の出費のみかかってしまい、収益を得られなくなってしまいます。

成功、失敗のポイントを踏まえて運営しようとしても、リフォームのための出費や運営の手間はどうしてもかかります。

手間をかけずに収益を得たい場合は、売却がおすすめです。

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空き家再生に活用できる補助金制度

空き家の再生には、多額のリフォーム費用や解体費用がかかるため、補助金制度を活用することが重要です。

自治体や国の支援を受けることで、経済的な負担を軽減しながら、空き家を有効に活用できます。

補助金の種類は大きく分けて「リフォーム・リノベーション補助」「解体補助」「移住支援・活用促進補助」の3つがあります。

例えば、老朽化した建物の耐震補強や断熱改修を行う場合、リフォーム補助金を活用することで費用の一部をカバーできます。

また、活用が難しい物件を解体し、更地として売却する場合には解体補助金が利用できる場合があります。

補助金を活用することで、所有者の負担を軽減しながら、空き家を再生し、地域のまちづくりにも貢献できます。

以下では、具体的な補助金申請の流れと対象となる物件について詳しく解説します。

補助金申請の流れ

空き家再生の補助金を申請するには、事前の準備が必要です。

補助金ごとに申請条件や手続きが異なるため、スムーズに申請を進めるためには、流れを理解しておくことが重要です。

一般的な補助金申請の流れは以下のとおりです。

情報収集・対象補助金の確認

まず、自治体や国が提供する補助金制度を調べ、自分の空き家がどの制度の対象になるかを確認します。

自治体の公式サイトや不動産専門家に相談すると、最新の補助金情報を入手しやすくなります。

事前相談・申請書類の準備

多くの補助金制度では、申請前に自治体との事前相談が必要になります。

この段階で、物件の現状や工事の計画について自治体と調整し、必要書類の準備を進めます。

一般的に、申請には以下のような書類が必要になります。

• 物件の登記簿謄本
• リフォームや解体の見積書
• 施工業者の契約書
• 事業計画書（ビジネス活用する場合）

補助金の申請・審査

必要書類を揃えたら、自治体や補助金の管轄機関に申請します。

申請が受理されると、書類審査や現地調査が行われ、補助金の交付可否が決定されます。

この審査には数週間から数ヶ月かかることがあるため、早めの準備が必要です。

工事の実施・完了報告

補助金の交付が決定したら、実際に工事を実施します。

補助金制度によっては、指定された期間内に工事を完了させる必要があるため、スケジュール管理が重要になります。

工事完了後には、完了報告書や領収書を提出し、補助金の交付を受けることになります。

このように、補助金を活用するためには計画的な準備が必要です。

申請条件をしっかり確認し、事前相談を行いながら進めることで、スムーズに手続きを進めることができます。

対象となる物件

補助金制度を利用するには、対象となる物件であることが条件となります。

実際の自治体の補助金制度をもとに紹介します。

例えば、福島県の「木造住宅等耐震化支援事業」は以下の条件を満たした家屋に、耐震診断や耐震工事への補助金が出る制度です。

また、補助金申請の前に工事を開始してしまうと、補助が受けられないことがあるため、申請のタイミングにも注意が必要です。

工事を検討し始めた時点で、自治体の制度を確認するのがおすすめです。

補助対象要件

空き家再生に関する補助金制度を利用するには、補助対象となる要件を満たしている必要があります。

補助金の種類によって異なりますが、一般的には物件の状態や用途、申請者の条件などが審査の基準となります。

例えば、島根県安来市の「安来市空き家改修事業補助金」制度は、空き家の改修費用を補助する制度で、U・Iターンで安来市に住む人は補助額が上乗せされます。

これは、移住及び定住の促進による地域の活性化を図るために始まった制度であるためです。

空き家を地域貢献に関わる施設に改修するための補助金制度もあります。

例として、滋賀県守山市の「守山市空き家活用推進補助金」制度を紹介します。

空き家を活用したい内容と、自治体の制度が合うか確認しながら補助金の申請を検討しましょう。

補助額

補助金の額は、補助の種類や自治体ごとに異なりますが、リフォーム・リノベーション、解体、活用支援の3つのカテゴリに分けることができます。

それぞれの補助額の例を見ていきましょう。

リフォーム・リノベーション補助

空き家の改修や耐震補強などを行う場合の補助金です。

補助率が定められており、工事費の全額を補助金でカバーできるケースはあまりありません。

特に、移住者向けのリノベーション補助は充実しており、住宅としての再生を検討している場合は積極的に活用したい制度の一つです。

解体補助

老朽化が進み、再生が難しい空き家の解体費用を補助する制度もあります。

解体費用は建物の規模によりますが、一般的には100万円～200万円程度の補助が出るケースが多いです。

解体補助の申請には、建物の状態を証明する資料が必要になるため、事前に自治体と相談しながら進めるのが望ましいでしょう。

活用支援補助

空き家を事業用途として活用する場合、改修費用の一部が補助されることがあります。特に、地域の活性化に寄与するプロジェクトは優遇される傾向があります。

自治体の制度や活用事例を調べて活用しましょう。

補助額を最大限活用するポイント

補助金の活用には一定の条件がありますが、制度を上手に利用することで、空き家再生の費用負担を大幅に軽減することが可能です。

自治体や不動産専門家に相談しながら、最適な補助金を活用して空き家を有効に再生していきましょう。

補助金を最大限活用するポイントを紹介します。

• 複数の補助金を組み合わせる（リフォーム補助と移住支援補助など）
• 事前に対象となる補助制度をリサーチする
• 工事着工前に申請を行う（工事後の申請は認められないことが多い）

空き家再生への補助金は様々な種類がありますが、空き家の持ち主自身の負担は避けられません。また、補助金を利用するには条件があり、条件達成が難しい場合もあるでしょう。

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空き家の再生が難しい場合はアルバリンクへ相談

空き家の再生は、リフォームやリノベーションによって新たな価値を生み出せる可能性があります。

しかし、築年数が古く補修費用が高額になる場合や、管理が困難な場合には、再生が難しくなることもあります。

特に、耐震性に問題がある建物や、補助金の対象外となる物件については、適切な活用方法を見つけるのが難しく、所有者が悩んでしまうケースも少なくありません。

弊社「株式会社Alba Link（アルバリンク）」は、日本全国の幅広い訳あり物件を積極的に買い取っている買取業者です。

築古物件や立地が良くない物件に関しても、活用ノウハウを豊富に持ち合わせているため、適正な金額をつけて買い取れます。

実際に、廃墟化した空き家の買取も過去におこなっており、フジテレビの「イット」をはじめ、多くのメディアに特集されています。

空き家でお悩みの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
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まとめ

この記事では、空き家を取り巻く現状と、その再生方法について詳しく解説しました。

空き家は放置すると税制面での不利益や近隣への悪影響を招く一方、適切に再生すれば価値ある資産へと生まれ変わります。

再生方法にはリフォームや賃貸、商業施設への転用、解体して土地活用などがあり、成功事例も数多く存在します。

さらに、補助金制度を活用すれば費用負担を軽減できます。空き家の再生を検討している方は、ぜひ専門家に相談し、最適な活用方法を見つけてください。