戸建査定をはじめる前に知っておきたい2つの基礎知識
戸建て住宅の売却を検討する際、まず押さえておくべきなのが「査定」に関する基礎知識です。
以下2つのポイントについて解説します。
査定価格＝実際に売れる可能性のある価格
戸建ての「査定価格」は、不動産会社が提示する「理論上売却可能な価格」であり、必ずしもその価格で売れるとは限りません。
なぜなら、査定価格は市場相場や過去の成約データ、建物の状態、土地面積、築年数など様々な要素をもとに算出される予想価格だからです。
たとえば、同じ市区町村内でも駅からの距離や道路付け、リフォーム履歴によって査定額が数百万円単位で変動することもあります。
このように、査定価格は「売却できる金額の目安」として捉えるのが適切であり、あくまでスタート地点に過ぎないということです。
売却・賃貸、どちらの査定もできる
戸建ての査定は「売却」だけでなく、「賃貸」に出す場合の賃料査定もできます。
これは、将来的に自宅を手放さずに賃貸活用を考えている所有者にとって非常に有益な情報です。
たとえば、住宅ローンの残債があり売却による利益が見込めないケースでは、家賃収入で返済を補う「賃貸活用」が現実的な選択肢となります。
最近では、相続によって取得した空き家の賃貸需要が高まっており、不動産会社によっては「賃貸査定」も無料で対応してくれます。
このように、売却だけでなく賃貸の視点でも査定を行うことで、資産の最適な活用方法を見つけやすくなります。
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戸建ての査定から売却完了までの一連の流れ
戸建て住宅を売却する際には、事前の準備から契約、引き渡し、税務手続きに至るまで、いくつかの重要なステップがあります。
ステップ1：相場を調べ事前準備を行う
売却の第一歩は、物件の相場を把握することと事前準備です。
これにより、自宅の適正な価格や売却時期を判断しやすくなります。
たとえば、東京都や神奈川県のように立地条件による価格差が大きいエリアでは、近隣の取引事例を調べるだけでも価格設定の精度が向上します。
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」などで相場を調べたうえで、リフォーム履歴や建物の延床面積、登記簿情報も準備しておくと、不動産会社との初回面談もスムーズです。
ここの事前準備が、あとの査定や売買活動の質を左右します。
ステップ2：不動産会社に査定を依頼する
次は、不動産会社への査定依頼です。
1社だけでなく複数社に依頼することで、価格の相場や根拠を比較しやすくなります。
たとえば、一括査定サイトなどを活用すれば、匿名かつ無料で複数の不動産会社に査定依頼ができます。
複数社に査定を出すと上記のように、同じ物件でも最大700万円の差が出る可能性があります。
これは、査定方法や地域ごとの販売実績、不動産会社の営業力などに違いがあるためです。
査定では、現地訪問査定・机上査定・AI査定などの種類があるため、物件の状況に応じた方法を選びましょう。
ステップ3：売却活動と内覧対応を行う
査定結果に納得したら、不動産会社と媒介契約を結び売却活動と内覧対応を行います。
売却活動に入ると、不動産会社はホームページやポータルサイトに物件情報を掲載し、購入希望者を集客します。
特に埼玉県や大阪府のように購入検討者が多い地域では、写真の見せ方や設備の説明、間取りの魅せ方が成約率を大きく左右します。
売主としては、内覧前に室内の掃除や全ての電気を点灯するなど、買主に物件として良い印象を持ってもらえるよう工夫しましょう。
買主が実際に生活をイメージできるようにすることで、購入意欲を高めることが可能です。
ステップ4：売買契約を結ぶ
購入希望者が現れて売却条件がまとまれば、いよいよ売買契約を締結します。
売買契約書には物件情報、売買価格、引き渡し日、契約不適合責任など細かな条件が明記されます。
なお、雨漏りやシロアリ被害の有無、設備の故障などで引き渡し後にトラブル防止のために、インスペクションなどで事前に建物の状態をしておきましょう。
また、必要であれば引渡し前の修繕やどうしても修繕が難しいときには、価格調整で対応するのが一般的です。
契約時には手付金の授受が行われ、以降双方どちらかが契約を破棄するときにはペナルティが発生します。
不安な点は必ず担当者に確認し、納得した上で契約を結ぶようにしましょう。
ステップ5：物件の引き渡しと決済を行う
契約締結後、売主の引き渡しの準備と買主の資金準備が整えば、決済と物件の引き渡しです。
このタイミングで残代金の受領、鍵の受け渡し、所有権の移転登記などが行われます。
買主が住宅ローンを利用して資金準備するのであれば、鍵の引き渡し日当日に銀行から買主へ資金の振り込みが行われます。
なお、引き渡しまでの全ての段取りは不動産会社が行うので、書類などを滞りなく準備し不備がないように努めましょう。
ステップ6：確定申告を行う
売却後に忘れてはならないのが「確定申告」です。
特に譲渡所得が発生した場合には、税務署への申告が必要となり、これを怠るとペナルティが科されることもあります。
また、3,000万円特別控除や長期譲渡所得の軽減税率など、戸建て売却には適用できる税制優遇の利用時も確定申告を行います。
売却益が出たかどうかに関わらず、税務手続きは売却完了の最後のステップです。
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戸建ての簡易査定の3つの特徴
戸建て住宅の売却を検討しているけれど、「とりあえず価格の目安だけでも知りたい」という方におすすめなのが「簡易査定（机上査定）」です。
本章では、簡易査定の3つの特長について詳しく解説します。
個人情報なしで相場をチェック可能
簡易査定最大のメリットは、名前や電話番号といった個人情報を入力せずに、相場を手軽にチェックできる点です。
最近の査定サービスは住所や物件種別、築年数などの最低限の情報だけで価格を提示する「匿名型」が主流になっています。
たとえば、神奈川県内の中古一戸建てについて簡易査定を希望する場合、郵便番号と延床面積を入力するだけで、過去の取引事例を基にした査定価格が提示される仕組みです。
個人情報の提供に抵抗がある方でも、自宅の市場価値を把握するための第一歩として、簡易査定は非常に便利な方法です。
売却か賃貸か迷っている段階でもOK
簡易査定は、まだ売却か賃貸かを決めかねている段階でも気軽に利用できます。
なぜなら、査定結果でどちらの選択がより資産価値の最大化に繋がるかを判断する材料となるからです。
たとえば、築15年の戸建て住宅で「売却なら2,800万円」「賃貸なら月10万円の家賃相場」という査定結果が出たとします。
両者を比較して、住宅ローン残高や月々の支払い額、将来のライフプランに応じた選択が可能です。
まだ明確な目的が定まっていなくても、まずは動き出す第一歩として活用できるのがこの査定方法の特長です。
AIやビッグデータを活用
現在の簡易査定は、AIやビッグデータを活用しており、精度も以前と比べて格段に向上しています。
そのため、目安価格でありながらも、市場動向や周辺エリアの取引データを反映したリアルな金額が提示されるのが特徴です。
たとえば、国土交通省の土地取引情報や不動産会社が保有する成約データ、坪単価の変動などを解析し、地域特性や建物構造を考慮した価格算出ができます。
従来の「机上の空論」ではなく、実際の市場に即したデータに基づく価格提示が可能であることは大きな進化です。
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戸建定額を受けるなら「訪問査定」がおすすめの3つの理由
戸建て住宅を売却する際には、査定方法として「机上査定（簡易査定）」と「訪問査定」の2種類があります。
その中でも、より正確な価格を知りたいなら、断然「訪問査定」がおすすめです。
本章では、訪問査定が持つ3つのメリットを解説します。
現地調査で建物状態や立地を詳細にチェックできるから
訪問査定では、不動産会社の担当者が実際に物件を訪れ、建物の状態や立地条件を細かくチェックしていきます。
これにより、机上査定では反映できない細かな要素まで価格に正確に反映できます。
たとえば、屋根や外壁のひび割れ、シロアリ被害、水回りの老朽化、日当たりや風通しなどはネットのデータや住所情報だけでは判断できません。
訪問査定を受けることで、こうした個別事情を踏まえたよりリアルな価格が算出されるのです。
根拠のある価格を提示できるから
訪問査定の強みは、現地調査をもとにした「根拠のある価格」を提示できる点にあります。
つまり、建物の劣化状況やリフォーム履歴、設備の状態など、実際に見て確認した情報に基づいて価格を算出できるため、売主も買主も満足度の高い取引が可能です。
たとえば、訪問査定では過去の成約データに加え、屋根裏や床下など建物の細かな状態を確認したうえで修繕が必要な箇所を明確に伝え、買主との価格交渉をスムーズに進められます。
このように、訪問査定は戸建ての売却を進める場合に欠かせない手段です。
売却活動を始めるなら訪問査定は必須であるから
実際に売却活動を始める際には、訪問査定を受けておくことが実質的に「必須」となります。
なぜなら、訪問査定を通じて不動産会社側も売却計画を具体化しやすくなり、戦略的な価格設定や販売方法の提案も可能となるからです。
机上査定のときと同様に2～3社程度の訪問査定を受け、各社の査定結果や売却戦略、サービスなどを比較して媒介契約を結ぶ不動産会社を選びます。
これから本格的に売却活動を始めたいと考える方は、訪問査定を早めに受けておきましょう。
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戸建ての査定前に確認しておきたい5つのチェックポイント
戸建て住宅を売却する際には、不動産会社に査定を依頼する前の準備次第で査定価格の精度やその後の取引のスムーズさを左右します。
ここでは、戸建て売却前にチェックしておきたい5つの重要ポイントについて解説します。
境界・越境の有無
まず、確認すべきは「土地の境界線」と「隣地との越境の有無」です。
なぜなら、これらに関するトラブルは売却時の大きなリスク要因となり、価格交渉や成約遅延の原因になり得るからです。
たとえば、土地の境界線が曖昧であれば正確な土地面積で売買契約を進めることができません。
また、越境を将来的に解消するために多額の費用負担が生じるリスクもあります。
公図や登記簿、土地家屋調査士による測量図などを事前に確認し、必要であれば是正措置を検討しておきましょう。
築年数と修繕履歴
査定価格に大きく影響する要素のひとつが「築年数」と「修繕の履歴」です。
建物の年数だけでなく、どのようなメンテナンスをしてきたかも評価基準となります。
たとえば、築30年超の戸建てであっても、外壁塗装やキッチン・水回りのリフォームが施されていたことで、周辺の相場より高めの金額で成約できる可能性もあります。
過去の修繕履歴や設備交換したことがあれば、このような記録をまとめておくとよいでしょう。
土地・建物の面積と法規制
土地と建物の正確な面積、そしてそれに対する用途地域や建ぺい率、容積率といった「法的制限」を把握しておくことも不可欠です。
なぜなら、これらの条件によって再建築の可否や建物の価値が大きく変わるためです。
たとえば、売却予定の一戸建てが再建築不可と判断されると買主の用途が限られるため、市場価値の下落を招きます。
登記簿謄本や建築確認済証などの書類を用意し、建物と土地の法的状況を事前に確認しておくことが必要です。
周辺の売却事例
自宅周辺の「売却事例」も重要なチェックポイントです。
これは、査定価格の算出根拠として不動産会社が最も重視する要素の一つで、近隣の相場を知っておけば価格の妥当性を自分でも判断しやすくなるからです。
たとえば、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」や「レインズマーケットインフォメーション」などで売却事例を確認できます。
これらを活用し、自宅と類似する条件の物件が「いくら」で売れているかを把握しておきましょう。
雨漏りや傾きなどの物理的瑕疵
最後は、「雨漏り」「床の傾き」「シロアリ被害」など、物理的な瑕疵（欠陥）の有無です。
なぜなら、こうした問題は売買契約後のトラブルの原因となり、契約不適合責任を問われる可能性もあるからです。
たとえば、引き渡し後に雨漏りが発覚すれば、契約不適合責任により売主が修繕費を負担することになります。
事前に専門業者によるインスペクションや修繕を行うことで、トラブルを未然に防ぎ、売主・買主双方が納得する取引を実現できます。
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戸建ての査定価格を上げる4つのコツ
戸建て住宅を売却する際、少しの工夫で査定価格を向上させることが可能です。
本章では、戸建ての査定価格を上げる4つのコツについてご紹介します。
軽微な修繕・補修で印象を良くする
建物の見た目や設備の不具合は、査定価格に直接影響します。
そのため、売却前に軽微な修繕を行うだけでも、評価が向上する可能性があります。
たとえば、壁紙の剥がれやドアの軋み、水回りのパッキン交換といった簡単な補修は数千円〜数万円の費用で済み、不動産会社の印象も大きく変わります。
不動産会社の査定価格は「管理状況」も加味されるため、簡単な修繕は費用対効果が非常に高い対策といえます。
ハウスクリーニング・清掃で見栄えを整える
室内の清潔感は、査定額だけでなく成約スピードにも大きな影響を与えます。
理由は、第一印象が購入希望者の判断に直結するためです。
特に、キッチン・浴室・トイレなどの水回りは重点的にクリーニングしておきましょう。
水回りは直接肌が触れる部分であり、清潔感があることで買主に好印象を与えられ早期売却にもつながるからです。
ハウスクリーニングは3万〜5万円程度の費用が一般的ですが、その効果は価格以上です。
費用をかけずに査定アップを狙いたいなら、まずは清掃から取り組みましょう。
整理・片付け・物を減らして空間を魅せる
居住中の売却活動では、室内にある物の量が「空間の見え方」を大きく左右します。
たとえば、室内がすっきりしていると広く見え買主が「生活をイメージしやすくなる」からです。
戸建て住宅は間取りや動線が重要な判断材料となるため、「余計な物がない状態」で内覧対応を行うことが高評価につながります。
収納スペースのアピールにもなるため、整理整頓は重要な準備です。
照明・照度を工夫し明るさを演出する
照明の明るさや色味を調整することで、室内の印象は大きく変わります。
特に日当たりが弱い部屋では、照明による明るさ演出が効果的です。
たとえば、温白色の照明や間接照明を使うと落ち着いた印象を与え、内覧者に好印象を与えられます。
照明は手軽に取り入れられる工夫ながら、室内の見栄えと評価に大きな違いをもたらします。
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戸建査定で価格がつきにくい物件は「買取」をおすすめする2つの理由
戸建て住宅の中には、査定をしても思ったような価格がつかず、なかなか買主が見つからないケースがあります。
特に築年数が経過していたり、立地や建物の状態に難がある物件では、仲介での売却が困難になることも少なくありません。
こうした物件におすすめなのが「不動産会社による買取」です。
本章では、戸建査定で価格がつきにくい物件こそ「買取」を選ぶべき2つの理由を解説します。
なお、仲介と買取の違いについては、以下の記事でくわしく解説しています。
仲介よりもスピーディーな取引ができるから
買取の大きなメリットは「早さ」です。
仲介では、売却活動に数か月以上かかることもありますが、買取なら最短で1週間〜1か月ほどで取引が完了するケースもあります。
なぜなら、買取だと買主を探す必要がなく不動産会社が直接買い取るため、売買契約から決済までが迅速に進むからです。
急な住み替えや相続など、時間的な制約があるケースでは、買取のスピード感が大きな安心材料になります。
老朽化が進んだ家でも現金化ができるから
買取は、老朽化が進んだ家でも迅速な現金化ができるからです。
築年数が古くリフォームが必要な戸建ては、仲介で売却しようとしても買い手がつきにくく、価格も大きく下がりがちです。
一方、買取なら建物の状態に関わらず、現況のままで買い取ってもらえることがほとんどです。
たとえば、雨漏りや外壁の劣化がある築50年超の一戸建てでも、不動産会社が「土地としての価値」を評価し収益物件等を建てることを前提に買い取るケースがあります。
老朽化によって査定価格がつかない、あるいは修繕費用の捻出が困難な場合でも、買取であればスムーズに資産を現金化できるため、所有者にとっては負担の少ない選択肢です。
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戸建て査定でよくある4つの質問
戸建てを売却する際の第一ステップとなる「査定」には、初めての方にとって分かりづらい点が多くあります。
本章では、戸建て査定の現場でよくある4つの質問とその回答を、わかりやすく解説します。
査定は無料？匿名で依頼できる？
ほとんどの不動産会社では、査定は無料で提供されています。
また、最近では匿名で利用できる「机上査定」や「AI査定」など、個人情報を入力せずに相場を確認できるサービスも増えています。
まずは「いくらくらいで売れるか」を知りたいだけの方にも、安心して活用できる方法です。
古い家でも査定してもらえる？
築年数が古くても、多くの不動産会社は戸建て住宅の査定に対応しています。
査定では、建物だけでなく土地の価値も重視されるため、建物が老朽化していても価格がつく可能性は十分にあります。
査定額がそのまま売れる価格なの？
査定価格は「売却できる可能性がある価格の目安」であり、実際の売買価格と必ずしも一致するわけではありません。
これは、査定が市場動向・周辺の取引事例・建物の状態などに基づいて算出された“理論値”であり、買主の希望条件や交渉次第で金額が上下する可能性があるためです。
査定は「スタートライン」であり、価格交渉や売却時期の選択も売主の戦略次第で結果が変わります。
査定後は必ず売らないといけない？
査定を受けたからといって、必ず売却をしなければならないわけではありません。
査定はあくまで売却を進める検討材料として、不動産会社が提供しているものであるからです。
査定の内容を踏まえ、「今は売らずに賃貸で活用する」「家族と相談して相続対策を優先する」など、自由に選択できるのが戸建て査定のメリットです。
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まとめ
戸建ての売却を考えたとき、まず必要なのが「査定」です。
簡易査定で相場を把握したり、訪問査定で正確な価格を知ることで、売却の第一歩を踏み出すことができます。
ただし、築年数が古い、状態が悪い、特殊な立地条件などによっては、査定額が伸び悩み、なかなか買い手がつかないケースもあります。
このような悩みを抱えている方には、「買取」という選択肢が非常に有効です。
買取なら、仲介のように買い手を探す手間がなく、老朽化が進んだ物件でもスピーディーに現金化できます。
とくに、築古や物理的瑕疵のある物件は、通常の市場では売却に時間がかかりがちなため、買取のメリットは大きいといえるでしょう。
とはいえ、買取は仲介に比べて価格がやや低くなる傾向があるため、信頼できる業者選びが非常に重要です。
できるだけ好条件で売却を進めたいなら、戸建て買取の実績が豊富な専門業者を選ぶことがリスク回避のカギとなります。
その点、アルバリンクは築古戸建てや売却が難しい物件の買取を多数手がけてきた実績があり、個々の物件状況に応じた柔軟な対応が可能です。
早く・確実に・安心して戸建てを売却したい方は、ぜひ一度アルバリンクへご相談ください。
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