更地にして売却する3つのメリット
空き家を更地にしてから売却すると、土地の魅力が最大限に引き出され、スムーズな売却につながる可能性があります。
ここでは、更地にしてから売却する3つのメリットを紹介します。
土地の魅力が伝わりやすく買い手がつきやすい
更地は、建物の劣化や老朽化、使いにくさなどのマイナス要素がないため、土地そのもののポテンシャルを伝えやすくなります。
特に住宅地や商業地など、立地の良さが重要視されるエリアでは、購入検討者にとって好条件と映るケースも珍しくありません。
建物付きの場合、古さや使い勝手の悪さがネックとなり、購入後に解体が必要だと買い手が思った場合、手間や費用を見越して値引き交渉をされる可能性があります。
また、住宅メーカーが新築用地を探している場合、更地のほうが即決されやすくなる点もメリットです。
更地にすると視覚的にも開放感があり、周囲の環境が確認しやすいため、立地によっては買い手の心をつかみやすくなる選択肢となるでしょう。
買主が自由に建築できることで売却単価が上がる可能性がある
更地にすると買主がその土地を自由に活用できる状態になるため、売却価格が上がる可能性があります。
特に建物が老朽化していると「解体費用がかかる」「リフォーム前提で手間がかかる」などの理由から、買主の購買意欲が下がりがちです。買主から価格交渉を受けやすくなり、想定よりも安く売却せざるを得ないケースも少なくありません。
しかし更地の状態であれば、買主は自分の希望に合わせて建物を新築したり、駐車場や事業用地に利用したりなど、自由な用途で使えます。
柔軟性の高さが買い手に大きな魅力と感じてもらえれば、希望価格での売却も目指せるでしょう。
土地の状態を調査しやすい
更地にすると、土地の状態を詳細に調査しやすくなるメリットがあります。
建物が残っている状態では、建物の下に埋まっている古い基礎や浄化槽、廃材などの地中障害物や、地盤の問題を把握するのが困難です。
売却後に地中から廃棄物が出てきた場合、トラブルに発展する可能性もあるため、売却前に土地の状態を把握できないと、場合によってはリスクとなります。
一方、更地の状態にしてから売却すれば、土地にひそむリスクを事前に把握し、必要な対処が可能です。
簡易地盤調査を実施しておけば、買主に対して「地盤に問題なし」という安心感を提供でき、信頼性の高い物件としてアピールできるでしょう。
また、土地境界の確認や測量もスムーズに進めやすくなります。境界線が曖昧な土地は、購入者が敬遠しがちですが、更地にして正確な境界を明示できれば、売却活動が円滑になるケースも珍しくありません。
物理的な調査がしやすくなり、リスクの可視化と対応が可能になる点が、更地化の大きなメリットといえるでしょう。
更地にして売却する3つのデメリット
空き家を更地にと売却の可能性が広がる一方で、デメリットもあるので注意が必要です。
ここでは、更地にする主なデメリットを3つ紹介します。
後に「更地にしなければよかった」と後悔する事態に陥らないよう、リスクを把握した上で更地にするかを判断しましょう。
固定資産税が上がるリスクがある
更地にすると、土地に対する固定資産税の優遇措置が適用されなくなり、税額が一気に増加する場合があります。
建物が存在している土地には「住宅用地の特例」が適用されているため、固定資産税が最大で6分の1に軽減されている状態です。
しかし、建物を解体してしまうと特例が不適用になり、翌年度からは通常の税率が課せられることになります。
すぐに売れる見込みがある場合は問題ありませんが、売却までに数ヶ月以上かかる想定なら、固定資産税の増加を見越して行動する必要があります。
税負担のリスクを最小限に抑えるためには、売却と解体のタイミングを慎重に見極める必要があるでしょう。
解体費用が高額になる可能性がある
更地にするには建物の解体工事が必要であり、解体費用は売主にとって大きな負担となります。解体費用の相場は、30坪前後の木造住宅でも90万円〜150万円程度です。
参照元：全国の解体費用相場｜一般社団法人あんしん解体業者認定協会
鉄骨造やRC造など構造がしっかりしている建物の場合にはさらに高額になり、建物の規模や立地条件によっても費用は変動します。
住宅が密集するエリアでは重機が入れず、手作業が必要になるため工期も長くなり、費用が高額になる傾向にあります。
また、アスベストが使用されている建材が含まれている場合には、専門業者による撤去と処分が義務付けられており、数十万円単位の追加費用となるケースも珍しくありません。
廃材の分別や処分費、足場設置、養生費、近隣住民への対応費用なども含めると、解体費用は想定以上に膨らむ可能性もあります。
解体を検討する際は複数の業者から見積もりを取り、相場感と対応内容を比較したうえで慎重に判断しましょう。
一度解体すると再建築できないケースもある
更地にする前に必ず確認しなければならない重要なポイントが「再建築の可否」です。
日本の都市計画法および建築基準法により、一定の条件を満たさない土地では、新たに建物を建てられない場合があります。特に「接道義務」を満たしていない土地には注意が必要です。
建物を建てるには、原則として幅員4メートル以上の道路に、2メートル以上接している必要があります。
基準を満たさない場合、既存の建物は「既存不適格」として黙認されていても、一度解体してしまうと多くの場合で再建築は認められません。
再建築不可となる土地として、細い通路の奥に敷地が広がる形状のいわゆる「旗竿地」や、私道の奥まった土地などが該当しやすい傾向にあります。
家が建てられない土地として評価が大きく下がると、住居用や投資用としてのニーズが激減し、売却が難航したり大幅な値引きが必要になる事態になりかねません。
必ず解体前には、市区町村の建築指導課や信頼できる不動産会社に相談し、再建築の可否を確認しておきましょう。
もし更地にして売却するデメリットが気になるという場合は、不動産買取業者へ相談してみましょう。再建築不可物件のような訳あり物件も、買い取ってくれる可能性があります。
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更地にせず、古家付き土地として売却する5つのメリット
空き家を解体せず、そのまま「古家付き土地」として売却する主なメリットは、主に次の5つです。
費用や税制面、取引の手間において魅力的なメリットがあるので、更地にする前に古家付き土地として売却する選択肢も検討しましょう。
解体費用がかからない
古家付き土地として売却するメリットとして、建物の解体費用がかからない点が挙げられます。
空き家を更地にする場合、構造や大きさによっては数十万〜百万円単位の解体費用が必要です。手元に十分な現金がない状況で解体費用を捻出するのは、売主にとっては大きな負担となります。
しかし解体せずに売却できれば、初期投資を抑えて売却活動を始められるため、金銭的リスクの回避が可能です。
解体にかかる負担を軽減しながら売却できる点は、古家付き土地として売る大きなメリットといえるでしょう。
売れ残っても固定資産税の負担が抑えられる
古家が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用されるため、固定資産税や都市計画税が大幅に軽減される税制上のメリットがあります。
「住宅用地の特例」とは、小規模住宅用地（200㎡以下の部分）であれば固定資産税が6分の1、都市計画税が3分の1になるという非常に大きな優遇措置です。
しかし、建物を解体して更地にしてしまうと特例が適用されなくなるので、翌年度からは土地の評価額に応じた高額な税負担が発生します。
一方で古家付き土地のままであれば、たとえすぐに買い手が見つからなかったとしても税制上の優遇が続くので、コストを抑えてじっくりと販売活動を進められます。
相場より少し高めの価格設定で売却したい場合や、買い手の条件を慎重に選びたい場合には、古家付き土地として売却も検討しましょう。
契約不適合責任が軽減されるケースがある
古家付き土地として「現状有姿（ありのまま）」で売却すると、売主が負う契約不適合責任を限定・軽減できる場合があります。
契約不適合責任とは、売却後に買主が「重大な欠陥がある」として損害賠償や契約解除を請求できる制度です。該当すると、場合によっては売主が賠償金を支払わなければなりません。
古家付きで販売する場合に「建物は老朽化しており、リフォームや建て替え前提である」と明示した上で「現状引き渡し」で契約すれば、一定の責任を回避できる可能性があります。
ただし注意したいのは、更地にして売却する場合だけでなく、古家付き土地でも地中障害物や境界問題など土地そのものに瑕疵が見つかった際には、契約不適合責任を問われる可能性がある点です。
契約内容や特約によって免責になるケースもありますが、必ずしも売主が完全に責任を免れるとは限りません。
古家付き土地として「住めない前提」で売却できればリスク軽減にはつながりますが、事前調査と契約条件の確認は欠かせません。
リスク管理の観点からも、契約内容はしっかり整えるようにしましょう。
買主が住宅ローンを利用できる
古家付き土地として売却する大きなメリットとして、買主が住宅ローンを利用できる可能性が広がる点が挙げられます。
更地の場合、住宅ローンではなく事業用ローンや土地購入専用のローンを利用する必要があり、金利が高く審査も厳しくなりがちです。
しかし建物が存在している状態であれば、住宅ローンの対象として認められるケースも珍しくありません。
たとえ古家であっても「既存住宅として住める」と評価されれば、住宅ローンの融資対象となり、買主にとって購入のハードルが下がります。
古家付き土地としての売却は、買主の資金調達をサポートするという意味でも、大きなセールスポイントとなるでしょう。
古民家を買いたい人にアピールできる
築年数の古い住宅であっても、近年は「古民家リノベーション」や「レトロな雰囲気の家に住みたい」といった需要が高まっています。
古民家を購入したい買主層にアピールするために、あえて古家付きのまま売るのも、戦略的に有効な手段です。
特に自然素材を活かした古民家や、梁・柱に趣のある伝統的な住宅は、都会では手に入らない魅力として評価される場合があります。
また、古民家をリノベーションして利用したい場合には、リフォーム補助金や空き家活用支援制度の活用によって、買主側の費用の負担軽減も可能です。
売却時に費用負担を軽減できる制度の存在を案内できれば、付加価値を含めて訴求できます。
古民家を求めている特定のニーズに応えるように戦略的に販売すれば、他の更地物件との差別化ができ、スムーズな売却を目指せるでしょう。
更地にせず、古家付き土地として売却する4つのデメリット
古家付き土地で売るデメリットとして、次の4点が挙げられます。
古家付き土地として売却するメリットは魅力的ですが、デメリットもあるので安易に判断せず、注意点も把握しておきましょう。
相場より安くなりがち
古家付き土地は、建物の老朽化や解体の手間を買主が引き受ける前提となるため、一般的に更地よりも安くなりがちです。
古家の状態にもよりますが、買主にとっては「解体費用がかかる」「契約不適合責任への懸念がある」などのデメリットがあります。
また、不動産ポータルサイトで「古家付き」と記載されている物件は「訳あり」「割安」といった印象を持たれやすい傾向にあります。
買い手が最初から値引きを前提に交渉してくる可能性もあるため、古家の状態によっては、希望額を達成しにくくなる点は大きなデメリットです。
価格面での不利を回避したい場合は、古家の利用価値がある点を具体的に提示するとよいでしょう。
状況によっては買い手が見つかりにくくなる
古家付き土地は、更地と比べて購入のハードルが高くなりやすいため、買主が限定され、売却までに時間がかかる傾向があります。
「すぐに新築を建てたい」と考えている買主が多い場合には、古家の存在がマイナス評価となるでしょう。
また、内装が荒れている、シロアリや雨漏りなどの被害が見られるなど、古家の状態が悪いほど買主の購入意欲は下がります。
住宅ローンの審査でも、建物の築年数や耐震基準を満たしていないと融資が通らないケースもあるため、購入できる層が制限される可能性がある点もデメリットです。
購入希望者が限られたり、成約までの期間が長引いたりするリスクがある点は、古家付き土地として売却する際に把握しておくべきリスクといえるでしょう。
不用品を片付ける必要がある
古家付き土地として売却する場合、建物内に残された家具や家電、生活雑貨などの不用品は、原則として売主が処分する必要があります。
長年使われていない部屋に物が山積みになっていたり、故人の遺品がそのまま残っていたりする空き家の場合、片付けに大きな労力と費用がかかるケースも珍しくありません。
不用品を片付けずに販売を開始すると、内見時の印象が悪くなり、買主から処分費用分の値引き交渉をされる可能性もあります。
売買契約後に残置物がトラブルの原因となり、引き渡しがスムーズに進まなくなるリスクもあるので、注意が必要です。
不用品の処分には、自治体の粗大ゴミ回収や不用品回収業者の利用が一般的ですが、処分量が多ければ数万円〜十数万円のコストがかかる場合もあります。
古い家電製品や大量の布団・衣類、仏壇など処分が難しい物については、別途手配が必要です。
片付けの作業は、時間とお金がかかるだけでなく感情的な負担も大きいため、古家付きで売却する際の見えにくいデメリットといえるでしょう。
場合によっては契約不適合責任を問われる
古家付き土地を売却する際、売主には「契約不適合責任」が発生する場合があります。
たとえば、売却後に「雨漏りがしていた」「シロアリ被害があった」「給排水設備に不具合があった」といった欠陥が判明したとしましょう。
この場合、売主には「契約不適合責任」があるため、売主が修理費を負担したり、損害を補償したりする必要があります。
築年数が古い家屋では、売主が把握しきれないトラブルが隠れている場合もあり、意図せず責任を問われるリスクがあります。
契約不適合責任を問われるリスクを避けるために「ありのままの状態で引き渡す」「契約不適合責任を免責とする」など、契約書で責任の範囲を明確にしておきましょう。
ただし、契約書で明記する責任の範囲は買主側の同意が必要であり、場合によっては売却のハードルが上がります。
予期せぬトラブルを避けるためにも、建物の状態を正しく把握し、専門家立ち会いのもと適切な説明と契約内容の整備を行うとよいでしょう。
更地と古家付き土地、どちらで売却したほうが良い？
空き家を売却する際「更地にしたほうがいいのか」「古家付きのまま売るべきか」で判断しにくいと感じる人も多いのではないでしょうか。
どちらで売却すべきかは、土地や建物の状態、周辺環境、売主の状況などによって適切な選択肢は変わります。
そこでここでは、更地か古家付き土地か、売却する際の判断基準について紹介します。
耐震性がない・事故物件なら更地として売却がおすすめ
以下のようなケースでは、更地にしたほうがスムーズに売却できる可能性があります。
| 更地としての売却がおすすめなケース | 更地化がおすすめな理由 |
|---|---|
| 建物の耐震性が著しく低い | 住宅ローン審査でも不利になり、買主から敬遠されがち |
| 事故物件として扱われる過去がある | 火災や孤独死などの履歴がある建物は、心理的瑕疵として買い手に購入を避けられる傾向。更地にしたほうが「事故歴のある建物が残っている」というマイナス要素を、軽減しやすい |
| 空き家の管理が難しい | 更地化したほうが、放置による劣化や近隣トラブルを避けやすくなる。管理の手間やコストなどの負担を大きく軽減できる |
| 土地の需要が高いエリアにある | 駅近や再開発エリアなど、土地のニーズが高い地域では、更地のほうが買い手が見つかりやすい傾向にある |
建物の存在が売却の妨げになる場合は、更地化を選んだほうが市場価値を高め、買い手にとっても魅力的な条件を整えやすくなるでしょう。
再建築不可物件なら古家付き土地として売却がおすすめ
以下のケースに該当する場合は、古家付き土地として売却したほうがメリットがあるでしょう。
| 古家付き土地として売却がおすすめなケース | 古家付き土地がおすすめな理由 |
|---|---|
| 再建築不可物件である | 一度建物を解体すると新しい建物が建てられない土地の場合、古家付きの状態で売却するほうが「住む」「リフォームして使う」などの選択肢が残る |
| 建物に利用価値がある | 住宅としての需要が期待できる場合、買主が住宅ローンを利用しやすくなるため、売却の間口が広がる |
| 古民家やレトロ住宅を求める層がいる | 古民家リノベーションや宿泊施設への転用を希望する人にとっては、建物自体が資産価値となる |
| 解体費用を負担したくない | 解体費用を支払うのが難しい場合、古家付きで売却すれば金銭的負担を回避できる |
「更地にしても土地の価値が上がらない」「建物に一定の需要や役割がある」という場合には、更地よりも古家付き土地のほうが買い手が見つかりやすいでしょう。
更地にして売却する際の解体費用の相場
建物を解体して更地にする際にかかる解体費用には複数の内訳項目があり、合計した金額が請求されます。
建物の構造や立地条件によっても金額は変動しますが、おおまかな内訳と料金目安は下表のとおりです。
| 内訳項目 | 内容 | 料金目安 （30坪前後の木造住宅の場合） |
|---|---|---|
| 解体工事費 | 建物を重機や手作業で取り壊す工事費 | 90〜150万円 |
| 廃材処分費 | 木材・コンクリート・瓦・金属などの処分費 | 20〜50万円 |
| 養生費 | 防音・防塵シート、足場設置、近隣保護用シートなど | 10〜30万円 |
| アスベスト処理費 | 使用が確認された場合の専門撤去・処分費 | 20〜100万円以上 |
| 付帯工事費 | ブロック塀・庭木・物置・井戸・浄化槽などの撤去 | 5〜30万円 |
| 地中障害物撤去費 | 基礎・廃材・浄化槽など地中に埋まったものの処理 | 10〜50万円 |
参照元：家の解体費用 見積書の内訳や解体工事の流れも解説｜一般社団法人あんしん解体業者認定協会
解体費用に含まれるものは、建物そのものを取り壊す費用だけではありません。
取り壊した後に出る木材、瓦、コンクリート、金属などを処分場に運搬・処理する費用、解体時に近隣へ粉塵や騒音が広がらないようにするための作業に必要な費用もかかります。
見積もりを依頼する際には、各項目を必ず確認し、複数社で比較・検討するとよいでしょう。
なお、空き家の解体費用については、次の記事でも解説しています。ぜひ参考にしてください。
「解体費用が思ったより高い」と思った方は、建物を解体せずに、そのまま不動産買取業者への売却がおすすめです。
弊社アルバリンクでは、日本全国の空き家などの売却しづらい物件を積極的に買い取っています。
これまで、築年数が経過した空き家や劣化が進んでいる空き家など、売れにくい物件も買い取ってきた実績があります。
お客様の声
車も入らず、築60年位になる古い家を処分できるのかすごく心配でした。
この件を次の世代に持ち越すわけにはいかないと、なんとか自分がと思っていた所、Albalinkさんから買い取って頂き心の底からホッとしました。
ありがとうございました。引用元：AlbaLink｜お客様の声
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弊社スタッフが、あなたのお悩みを解決できるよう、全力でサポートいたします。
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更地にして売却した場合の税金
更地にして売却すると、解体費用以外に次のような税金や費用がかかります。
売却後に「思ったより手取りが少なかった」という後悔を避けるためにも、売却にかかる費用の内訳と目安を把握しておきましょう
| 内訳項目 | 内容 | 料金目安 （一般的な目安） |
|---|---|---|
| 固定資産税・都市計画税 | 更地にすると住宅用地の特例が外れるため増額 | 数万円〜数十万円／年 |
| 譲渡所得税 （所得税・住民税） |
売却益に対して課税される（所有期間で税率が変動） | 売却益の約20〜40％ |
| 印紙税 | 売買契約書に貼付する印紙代 | 1万円〜6万円程度 |
| 登録免許税 | 建物滅失登記や所有権移転登記などの費用 | 不動産評価額の0.4％〜2％ |
| 仲介手数料 | 不動産会社に支払う手数料 | 売却価格の3％＋6万円＋消費税 |
更地にすると固定資産税・都市計画税の軽減措置から外れるため、1月1日に更地の状態のまま土地を保有していると、税負担が6倍になります。
譲渡所得税や仲介手数料も高額になりがちなので、注意が必要です。
更地にして売却する場合には「解体費用＋税金・諸費用」がかかります。
「想定していたほど手元にお金が残らなかった」とならないよう、売却額から差し引いた実際の手取りをシミュレーションしておきましょう。
更地にして売却するまでの流れ
更地にして売却を進めるには、主に次の7ステップを踏む必要があります。
流れを把握せずに進めてしまうと、工事の遅延やトラブル、売却活動の停滞につながる恐れがあるため、事前に全体像を把握しておきましょう。
1.不動産会社に更地にすべきか検討する
まず不動産会社へ相談して、更地にするか古家付きで売却するかの判断をしましょう。「土地の需要」「建物の状態」「周辺の取引事例」などによって、解体すべきかの判断は異なります。
人気の住宅地や再開発エリアにある土地なら、更地にしたほうが需要が高くなりやすく、高値で売却できるでしょう。
しかし、再建築不可物件や、リフォーム・古民家活用など古家に一定の需要がある場合は、解体しないほうが有利に働く可能性があります。
不動産会社に査定を依頼すれば「古家付きのまま売却した場合の予想価格」と「更地にして売却した場合の予想価格」の比較が可能です。
シミュレーション結果を確認しておけば、費用対効果を踏まえたうえで冷静に判断しやすくなります。
まずは不動産会社に現状を見てもらい、どちらが得策かを見極めるようにしましょう。
2.現地調査をする
更地化を決めたら、解体工事に先立って現地調査を行います。現地調査は、建物の構造や敷地の状況を正しく把握し、工事費用や必要な手続きを見極めるために欠かせない工程です。
現地調査内容には、以下のような項目が含まれます。
- 建物の構造や築年数、延床面積の確認
- アスベストの有無や使用部位の調査
- 庭木やブロック塀、物置など付帯物の確認
- 地中に埋設物（浄化槽・井戸・廃材など）がないかの調査
- 道路幅や周辺環境の確認（重機搬入の可否や隣接建物との距離など）
調査結果をもとにして、解体業者は工事方法や必要な養生対策を判断し、見積もりを提示します。
アスベストや地中障害物が見つかれば追加費用がかかるため、現地調査をして土地の状態を明らかにしておきましょう。
3.解体業者を選ぶ
現地調査の結果を踏まえ、実際に解体工事を依頼する業者を選びましょう。解体業者によって工事費用や対応の丁寧さ、近隣住民への配慮レベルには大きな差があるため、慎重に選ぶ必要があります。
解体業者を選ぶ際、確認すべきポイントは以下の4つです。
- 見積もりの内訳が明確か
- 追加費用の発生条件を説明しているか
- 近隣に配慮した対応をしてくれるか
- 建設業許可やマニフェスト制度に対応しているか
見積もりの内訳が「一式」といった曖昧な表記ではなく、解体費・廃材処分費・付帯工事費など細かく記載されているか確認しましょう。
地中障害物やアスベストが見つかった場合にかかる追加料金についても、事前に確認しておくと思わぬ出費に困るリスクを避けやすくなります。
また、工事中は騒音や振動が発生するため、事前の挨拶や養生の徹底など、近隣トラブルを避けるための配慮があるかも確認すべきポイントです。
不法投棄のようなトラブルを防ぐため、法令を遵守しているかも忘れずにチェックする必要があります。
3社ほどに相見積もりを取り、価格だけでなく対応力や信頼性も含めて比較すると、トラブルのない解体業者を選べるでしょう。
4.電気・ガスの停止や道路使用許可などを申請する
解体工事を始める前には、ライフラインの停止や行政への申請を済ませておく必要があります。
申請を怠ると工事が遅れるだけでなく、感電やガス漏れなどの重大な事故につながる可能性もあるため、必ず事前に対応しておきましょう。
- 電気・ガスの停止
- 水道の停止
- 電話回線・インターネットの撤去
- 道路使用許可の申請
申請や手続きは、解体業者が代行してくれる場合もありますが、責任は所有者にあるため、進捗の確認は必要です。
特に都市部や住宅密集地では、事前準備を怠ると工事スケジュール全体が遅れる恐れがあるため、申請し忘れのないよう注意しましょう。
5.近隣へ解体工事の案内をする
解体工事では騒音・振動・粉塵などが発生するため、トラブルを避けるためにもできる限り近隣住民へ配慮する必要があります。
工事開始の1週間前を目安に、必ず隣接する住居や近隣に直接挨拶に行き、理解を得ておきましょう。
工期、作業時間、使用する重機、騒音・粉塵対策などの工事概要だけでなく、緊急連絡先を伝えておくと、トラブル発生時にも迅速に対応できます。
必須ではありませんが、ちょっとした粗品を持参すると印象が良くなり、協力を得やすくなるでしょう。
解体業者によっては近隣への挨拶を代行してくれる場合もありますが、所有者自身も同席するとよりスムーズです。
6.解体工事を行う
解体工事の日程や日数は建物の構造や規模により異なりますが、一般的には次のような流れで進みます。
- 足場・養生シートの設置
- 建物内部の撤去作業
- 建物本体の解体
- 基礎の撤去
- 地中障害物の確認・撤去
- 整地作業
解体工事はまず、粉塵や騒音を最小限に抑えるために建物の周囲をシートで囲い、足場を組み立てます。
家財や内装材を分別して搬出したら、重機や手作業で建物を取り壊します。建物の撤去が済んだら、建物の基礎コンクリートを掘り起こし、地中に残らないよう処理が必要です。
浄化槽や廃材、古い基礎が見つかった場合にも撤去作業をする必要があります。最後に、重機で地面を均して整地し、土地を売却可能な状態に仕上げたら、解体工事は終了です。
工期の目安は、木造住宅であれば30坪前後で1〜2週間程度、RC造や規模の大きい建物では数週間〜1ヶ月以上かかるケースもあります。
解体工事の進捗状況を写真で記録しておいてもらうと、万が一のトラブル時に役立つでしょう。
7.建物滅失登記をする
解体工事が完了したら、法務局で「建物滅失登記」を行いましょう。解体によって建物が存在しなくなったことを正式に記録する手続きのため、不動産の所有者に義務付けられています。
解体完了から1ヶ月以内に申請する必要があり、怠ると過料（罰金）の対象になる可能性があるため注意が必要です。
申請自体は所有者自身でも行えます。コストを抑えたい場合には、ご自身で申請するのもよいでしょう。
ただし、手間を省きたい場合や必要書類の不備が心配な場合は、司法書士への依頼がおすすめです。数万円の報酬がかかりますが、スムーズに手続きを終えられます。
滅失登記が完了すれば「更地」としての売却活動が可能です。
一方で滅失登記をしないと、法務局上は「建物が存在する状態」と扱われ、売却手続きや買主の融資審査に支障をきたす可能性がある点に注意しましょう。
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解体費用や手間をかけず、現状のままでスムーズに売却できる可能性があります。
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| 所在地 | 築年数 | 物件の種類 |
|---|---|---|
| 神奈川県平塚市 | 50年 | 再建築不可物件 |
| 千葉県流山市 | – | 再建築不可物件 |
| 静岡県焼津市 | 40年 | 空き家 |
| 大阪府枚方市 | 53年 | 空き家 |
| 埼玉県ふじみ野市 | 56年 | 事故物件 |
参照元：買取実績｜アルバリンク
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まとめ
今回は、更地にして売却すべきか迷う人に向け、更地にするメリットやデメリット、古家付きのまま売却すべきケースなどを詳しく紹介しました。
空き家を「更地にして売却するか」「古家付きのまま売却するか」は、建物の状態や土地の条件によって変わります。
耐震性が低い・管理が難しい・事故物件であるなどの場合は更地にして売却が、再建築不可物件や古民家需要がある場合は、古家付きのままの売却がおすすめです。
ただし、更地にして売却する場合には、高額な解体費用がかかる・固定資産税が上がるなどのリスクについて、把握しておく必要があります。
もし「解体費用が思ったより高額で悩んでいる」という場合には、更地にする前に不動産買取業者へ相談しましょう。そのままの状態で空き家を手放せる可能性があります。
なお弊社アルバリンクは、築古物件や再建築不可物件などの「訳あり不動産」を多数買取してきた実績を持つ専門業者です。
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