ポツンと一軒家の中古物件を売却する5つの方法
ポツンと一軒家のように立地が特殊な中古物件を売却するには、一般的な方法だけでは買い手が見つかりにくいこともあります。
しかし、物件の特徴や目的に合った手段を選ぶことで、売却の可能性を広げることができます。
具体的な売却方法は、以下の5つです。
- 空き家バンクを活用する
- 地域密着型の不動産会社に相談する
- 個人間売買サイトで買い手を探す
- 不動産買取業者に売却する
- 更地にして売却する
それぞれの方法の向き不向きなどを確認していきましょう。
空き家バンクを活用する
「ポツンと一軒家」を売却する手段の一つとして、空き家バンクの活用があります。
空き家バンクは、自治体が主体となって運営している物件紹介制度で、地域に根ざした住まいや田舎暮らしを希望する買主とマッチしやすいのが特徴です。
特に以下のような条件に合致する買主が多く登録しています。
- 地方での田舎暮らしを希望する移住者
- 農業や自給自足生活に関心がある人
- セカンドハウスや別荘を探している層
掲載には物件の所在地や面積、築年数、ライフラインの整備状況など、詳細情報の提示が必要となります。
成約までに時間がかかる場合もあるため、他の売却方法と並行して検討するのがおすすめです。
空き家の地域資源としての価値を活かせる点でも、魅力的な選択肢といえるでしょう。
地域密着型の不動産会社に相談する
「ポツンと一軒家」の売却では、地元の事情に精通した地域密着型の不動産会社への相談が、有効な手段となる場合があります。
なぜなら、大手不動産サイトの画一的な評価基準では伝わりきらない、その土地ならではの価値を汲み取り、独自の販売戦略を立ててくれる可能性があるからです。
例えば、大手不動産サイトの検索条件は「駅徒歩〇分」「築年数」など、都市部の物件評価に合った書き方が一般的です。
そのため、「豊かな自然環境」や「静かな暮らし」といった「ポツンと一軒家」の魅力は、評価項目にすら入らず、埋もれてしまう可能性があります。
一方、地域密着型の不動産会社であれば、「このエリアは近年、子育て世代の移住者に人気がある」「川が近いので、釣り好きの顧客に紹介できる」といった、サイトの検索フィルターにはかからない、地域特有の需要や独自の顧客網を活かした提案が期待できます。
物件が持つ魅力を最大限に引き出して売却活動を進めたい場合、その土地を理解する地域密着型の不動産会社への相談も検討してみましょう。
個人間売買サイトで買い手を探す
「ポツンと一軒家」の売却では、不動産会社を介さず、「不動産のジモティー」のような個人間売買サイトで直接買い手を探す方法も有効です。
なぜなら、売主にとって金銭的・情報伝達上の具体的なメリットがあるからです。
まず最大のメリットは、不動産会社へ支払う仲介手数料が不要になる点が挙げられます。
法律で定められた手数料（売買価格の3%+6万円＋消費税など）を、まるごと節約できます。
参照元：仲介手数料とは？家や土地を売買するときにかかる仲介手数料の計算方法や、目安の金額を紹介｜suumo
物件情報を定型フォーマットに縛られず、自由に掲載できる利点も見逃せません。
例えば、写真の掲載枚数に制限が少ないサイトが多く、文章も文字数を気にせず記述できます。
そのため、一般的な物件情報サイトでは伝えきれない、家の細かな仕様や周辺環境の様子まで、詳しく紹介できます。
「現状渡し」や「価格交渉可」といった、柔軟な条件を明記して買い手を募ることもできるでしょう。
費用を抑えつつ、物件の情報を余すところなく伝えたいと考える方にとって、個人間売買サイトは検討すべき選択肢の一つと言えるでしょう。
不動産買取業者に売却する
ポツンと一軒家のような買い手が限定されがちな物件では、不動産買取業者へ売却する方法も選択肢の一つです。
なぜなら、不動産業者が直接買主となることで、売却にかかる複数の負担を軽減できる可能性があるからです。
売主には、主に以下のようなメリットがあります。
- 仲介に比べて早期の現金化が期待できる
- リフォームや修繕なしで「現状のまま」引き渡せる
- 室内の家財道具などもまとめて買い取ってもらえる
- 契約不適合責任が免除されるケースが多い
特に「契約不適合責任の免除」は、売主にとって大きな利点です。
これは、引き渡し後に雨漏りなどの欠陥が見つかっても、売主が修理や賠償の責任を負わない特約のことで、将来的なトラブルのリスクを軽減してくれます。
売却価格は仲介よりも低くなる傾向にありますが、上記のようなメリットを総合的に考え、ご自身の状況に合う売却方法を選ぶ必要があります。
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更地にして売却する
更地にして売却すれば、土地の価値を引き出しやすくなります。
建物が老朽化していたり、再利用が難しい構造だったりする場合、買い手側にとっては解体の手間と費用がネックになるからです。
また、更地であれば建築の自由度が高まり、注文住宅や事業用地など幅広いニーズに対応しやすくなります。
ただし、解体には費用がかかるため、事前に見積もりを取り、売却予定価格とのバランスを見ながら判断する必要があります。
立地や法規制との相性を確認しつつ、更地化によるメリットを検討してみましょう。
ポツンと一軒家の中古物件が売却しにくい主な理由
ポツンと一軒家の中古物件は、自然環境に恵まれた魅力がある反面、売却が難しい現実があります。
具体的には、以下のような理由が挙げられます。
- 立地の不便さから購入希望者が限られる
- 建物の老朽化や修繕コストがネックになる
それぞれの具体的な理由を確認していきましょう。
立地の不便さから購入希望者が限られる
立地の不便さから購入希望者が限られるのは、ポツンと一軒家の代表的な売却課題です。
買い物や通勤の利便性を重視する層にとって、公共交通機関や商業施設が遠い立地は生活に支障が出るため、選択肢から外れやすい傾向があります。
実際に、男女500人を対象とした調査で住みたい街の特徴1位は「買い物に困らない」といった意見でした。
こうした傾向を踏まえると、利便性の低い物件は一般的な需要とは合致しにくいと考えられます。
そのため、売却を進める際には「自然環境」「広い敷地」「静かな暮らし」といった利便性とは異なる魅力を前面に出すと良いでしょう。
建物の老朽化や修繕コストがネックになる
建物の老朽化や修繕コストがネックになるのは、ポツンと一軒家が売れにくい要因の一つです。
特に築年数の古い物件では、購入後に多額の修繕が必要となり、買い手の負担感が大きくなりがちです。
実際に中古住宅市場では、以下のような理由から、築古物件は敬遠される傾向にあります。
- 水回りや屋根などの老朽化による交換費用がかさむ
- 断熱・耐震性能が現行基準を満たしていないケースが多い
- 間取りが現代の生活様式に合わず、リノベーション前提となる
上記のような状況では、「販売価格＋修繕費」などの実質コストが総額で高く見積もられるため、購入のハードルが一気に上がります。
売却をスムーズに進めるためには、インスペクション（住宅診断）を事前に実施し、必要な修繕内容や費用の目安を買い手に明示する必要があります。
ただし、安心・安全を保障したとしても、新築・築浅物件と比べると築古物件は売却しづらいのが現状です。
もし、老朽化が進み、修繕が必要な建物を売却する場合は、不動産買取業者に相談することをおすすめします。
アルバリンクは、こうした需要が低い物件でも積極的に買い取ってきた不動産買取業者です。
「売れるはずがない」とあきらめる前に、一度相談してみましょう。
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ポツンと一軒家の中古物件を売却しやすくするための事前準備
ポツンと一軒家のような地方の中古物件をスムーズに売却するには、事前準備の質が大きく影響します。
特に、購入希望者に「管理されている」「暮らせそう」と感じてもらえることが、反応率を高めるポイントにつながります。
そのためには、以下のような準備を整えておくことが大切です。
- 室内外の清掃や最低限の補修を行う
- 生活インフラの整備状況を整理しておく
- 物件の魅力や活用例を写真とセットで紹介する
ここでは、売却活動を進めるうえで役立つ3つの準備項目をそれぞれ確認していきましょう。
室内外の清掃や最低限の補修を行う
室内外の清掃や最低限の補修を行えば、購入希望者に与える第一印象が大きく改善されます。
特にポツンと一軒家のような中古物件では「手入れされているかどうか」が安心感の基準になります。
購入希望者が重視するのは、以下のような管理状態です。
- 室内にカビ・埃・臭気などがないこと
- 外観や庭が放置されておらず、整っていること
- 壁や建具などに明らかな破損がないこと
上記のようなポイントを最低限整えておくだけでも、写真掲載時の印象が良くなり、反応率が上がります。
買い手が「この家で暮らすイメージが湧くかどうか」は、視覚的な印象に左右されがちです。
そのため、清掃や補修は「売却活動の準備」ではなく、売却活動の一部と考えて取り組むことが重要です。
生活インフラの整備状況を整理しておく
ポツンと一軒家の中古物件を売却しやすくするためには、生活インフラの整備も必要です。
地方の物件では、都市部と異なりライフラインが一部整っていないケースもあり、購入希望者は設備状況に敏感です。
特に以下の項目は、購入判断の際に確認されやすい要素です。
- 水道｜公営水道または井戸の区別
- ガス｜都市ガスまたはプロパンガスの種別
- 排水処理｜本下水か浄化槽かの明示
- 通信｜インターネットの有無、携帯電話の電波状況
- 電気｜契約容量と通電状況
事前に調査・整理したうえで、物件資料や紹介ページに具体的に記載しておけば、買い手にとって不安要素を減らせます。
特に「移住」や「別荘利用」を前提とする購入者には、整備状況の明示が売却可否に大きく影響します。
物件の魅力や活用例を写真とセットで紹介する
物件の印象を高めたいときは、活用イメージを写真と一緒に提示する方法がおすすめです。
購入検討者が「そこでの暮らし」を具体的に想像しやすくなり、関心につながりやすくなるからです。
例えば、以下のような情報は、写真とセットで紹介すると効果的です。
- 庭やウッドデッキを活かした家庭菜園や休憩スペースの活用例
- 内装の一部をDIYリフォームした箇所（キッチン、フローリングなど）
- 物置・納屋などをワークスペースや趣味部屋として使う提案
視覚情報を組み合わせた紹介により「物件の使い方」に納得したうえで問い合わせに至るケースが増える傾向があります。
特にライフスタイルを重視する層にとって、活用例の具体性は購入判断の材料となります。
ポツンと一軒家の中古物件を放置する4つのリスク
ポツンと一軒家の中古物件を売却せずに放置していると、思わぬリスクや負担が積み重なっていきます。
特に管理の行き届かない状態が続けば、経済的損失だけでなく、建物の劣化や法的責任まで発展する可能性があります。
放置に伴う代表的なリスクとして、以下の4点はあらかじめ押さえておきましょう。
- 固定資産税や草刈りなどの維持費がかさむ
- 老朽化による倒壊の可能性がある
- 害獣が侵入して住み着く恐れがある
- 放置期間が長いと売却価格が下がりやすい
ここでは、それぞれのリスクがどのような影響を及ぼすのかを具体的に解説していきます。
固定資産税や草刈りなどの維持費がかさむ
ポツンと一軒家を放置したまま所有し続けると、固定資産税や管理費用など、維持にかかる出費が積み重なっていきます。
使っていない物件であっても、年々の支払い負担は避けられません。
特に注意が必要なのは、以下のような費用です。
- 固定資産税や都市計画税の年次課税
- 草刈り・剪定・敷地清掃などの維持管理費
- 害虫・害獣対策など最低限の管理コスト
例えば、土地付き一戸建て（築古・郊外）であっても、毎年10〜15万円前後の固定費が発生するケースは珍しくありません。
「使っていないのに費用だけがかかる」状態は長期化するほど資産価値の目減りにもつながります。
売却を検討する際は、維持費などの負担にも目を向け、早めの判断を意識しましょう。
老朽化による倒壊の可能性がある
老朽化による倒壊の可能性があることも、空き家を放置する大きなリスクです。
木造建築は風雨や湿気の影響を受けやすく、長期間手入れをしないと建物の構造が脆くなり、屋根の崩落や壁の倒壊につながる恐れがあります。
自治体によっては、特定空家に指定され、強制撤去や罰則の対象になるケースもあります。
倒壊のリスクは経済的損失だけでなく、近隣への危険や法的責任にも発展しかねません。
活用する予定のない空き家は、維持管理がおろそかになりがちなため、劣化が進みやすくなります。
維持管理が難しい場合は、早めに空き家の処分を検討するのがおすすめです。
アルバリンクは、劣化が進行している空き家をはじめ買い手が敬遠するような物件でも買い取ってきた実績があります。
売れるかどうか分からない場合でも、一度お気軽にご相談ください。
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害獣が侵入して住み着く恐れがある
害獣が侵入して住み着く恐れがあることも、空き家を放置する大きなリスクです。
人の気配がなくなると、屋根裏や床下にネズミ・ハクビシン・アライグマなどが入り込みやすくなり、建物の損傷や悪臭といった深刻な問題を引き起こします。
特に注意すべき被害は以下のとおりです。
- 配線のかじりや柱・断熱材の損傷
- 糞尿による悪臭・カビ・衛生悪化
- シロアリによる土台の腐食
- 室内への死骸や寄生虫の持ち込み
実害が出た場合、原状回復には数十万円単位の費用が発生することもあります。
物件の資産価値を守るためには、定期的な見回りや、侵入口の封鎖、床下・屋根裏の点検など、早期対応を意識することが欠かせません。
万が一、ネズミ被害が発覚すると「この物件はもう終わりだ」と絶望的に感じてしまうかもしれません。
しかし、適切な対処法を知っていれば、物件の価値を取り戻したり、現状のままで売却することも可能です。
ネズミ被害への対処法と売却のコツについては、以下の記事で詳しく解説しています。
放置期間が長いと売却価格が下がりやすい
空き家は、放置期間が長くなるほど売却価格が下がりやすくなります。
定期的な管理が行われていない物件は、見た目や内部の劣化が進行しやすく「追加コストがかかる物件」として買い手に敬遠されるからです。
特に以下のような状態が価格低下の要因につながります。
- 外壁のひび割れや苔の付着による見た目の悪化
- 室内のカビ・湿気・害虫の発生
- 水道・電気など設備の故障リスク
- 草木の繁茂や敷地境界の不明瞭化
- 犯罪に利用される
売却を検討しているなら、放置期間をできるだけ短く抑え、必要最低限の清掃・補修の実施が、価格維持の現実的な対策となります。
中古物件を売却する際の3つの法的な注意点
ポツンと一軒家のような中古物件を売却する際は、建物の状態や魅力だけではなく、法的な手続きの準備状況も大切です。
特に相続登記や境界の確定、契約条件の明文化といった「法律に関わるポイント」が不十分だと、売却活動が停滞したり契約後のトラブルに発展したりするリスクが高まります。
以下の3点は、売却を検討するうえで必ず確認・準備しておきたい法的な注意事項です。
- 相続登記が完了しているか
- 境界線や隣地とのトラブルの有無
- 隠れた瑕疵で問われる契約不適合責任に備える
ここでは、それぞれのポイントをわかりやすく解説していきます。
相続登記が完了しているか確認する
中古物件をスムーズに売却するために、相続登記は事前に済ませておきましょう。
不動産の所有権を第三者に対して主張するには、登記手続きをする必要があります。
参照元：民法177条｜e-Gov法令検索
そのため、売主は不動産を引き渡す際に、買主に登記を移転する手続きをする必要があります。
ただし、不動産の登記簿上の名義が亡くなった方のままでは、買主に登記を移転することができません。
したがって、次の2つの段階を踏む必要があります。
- 亡くなった方（被相続人）から、あなた（相続人）へ名義変更（相続登記）
- あなた（相続人）から、買主へ名義変更
売却を考え始めたら、まずは法務局で登記簿謄本を取得し、所有者名義を確認しておきましょう。
境界線や隣地とのトラブルを把握する
物件の売却を始める前に、土地の境界線を明確にしておきましょう。
なぜなら、境界がはっきりしない土地は隣人との争いの火種となり、買主も将来のトラブルを恐れて購入を見送ってしまう可能性があるからです。
実際に、境界が未確定のままだと、以下のようなリスクの可能性があります。
- 「塀が越境している」と隣人と揉める
- 土地の本当の面積が広告と異なっていた
- 売却後に買主からクレームが入る
最悪の事態を避けるため、売却前に土地家屋調査士へ依頼し「境界確定測量図」を作成しておくと良いでしょう。
これは、土地の範囲を公的に証明する土地の境界を確定させた測量図です。
売却を成功させるためにも、まずは足元の境界から確認しておきましょう。
隠れた瑕疵で問われる契約不適合責任に備える
売却後の思わぬトラブルを避けるためには、契約不適合責任について正しく理解し、備えることも大切です。
契約不適合責任とは、売却した物件に契約内容と異なる欠陥（瑕疵）が見つかった場合に、売主が負う法的な責任を指します。
たとえ売主様ご自身が知らなかった欠陥であっても責任を問われる可能性があるため注意が必要です。
具体的には、以下のような隠れた瑕疵が契約不適合責任の対象となることがあります。
- 建物の主要な構造部分に発生したシロアリ被害
- 壁の内部や屋根裏で起きている雨漏り
- 給排水管の詰まりや水漏れ
- 建物の傾きや基礎部分のひび割れ
リスクを事前に把握するためには、専門家によるホームインスペクションの実施が有効です。
また、万一に備えて既存住宅売買瑕疵保険に加入しておくことも有効な対策です。
なお、アルバリンクをはじめ不動産買取業者に売却する場合、契約不適合責任を免責し、売買契約を締結します。
そのため、売主が売却後に物件の欠陥について責任を負うことはありません。
物件の欠陥が原因で買主とのトラブルに発展することを避けたい場合は、ぜひアルバリンクへの売却を検討してみてください。
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売却が難しい場合の4つの対処法
ポツンと一軒家は、立地や物件状態によって「そもそも売却が困難」などのケースも少なくありません。
売却が難しいポツンと一軒家に対しては、以下のような4つの対処法が考えられます。
- 相続放棄する
- 自治体などに寄付する
- 相続土地国庫帰属制度を利用する
- 地域の空き家活用制度を活用する
それぞれの内容と注意点を、順に見ていきましょう。
相続放棄する
売却が困難な物件であれば、相続放棄も検討しましょう。
老朽化が進んでいたり、買い手が見つからないような立地の空き家を無理に引き継いでしまうと、固定資産税や維持管理のコストを延々と負担し続けることになりかねません。
相続放棄に関しては、以下のような条件・注意点があります。
- 相続開始（被相続人の死亡）を知ってから3か月以内に家庭裁判所へ申述する必要がある
- 不動産以外の財産（預金や負債）も一括して放棄対象になる
- 相続放棄後は、他の相続人に権利義務が移るため、事前の家族間調整が重要
例えば「使い道も売却先もない山林や空き家だけを相続するケース」では、相続放棄によって負動産の引き継ぎを防げます。
ただし、すでに不動産を「使っていた」「管理していた」などの行為があると、単純承認と見なされて放棄できなくなる場合もあるため注意が必要です。
自治体などに寄付する
売却が難しい場合の対処法として、自治体への寄付（採納）を検討する方法があります。
ただし、これはあくまで選択肢の一つであり、必ずしも実現できるわけではない点に注意が必要です。
なぜなら、土地の受け入れ基準は自治体ごとに大きく異なり、全国で統一されたルールは存在しないからです。
自治体側も管理コストがかかるため、公園や道路用地など、公共の利益に直接つながる土地でなければ受け入れは非常に困難と言えるでしょう。
そのため、ご自身の土地が寄付の対象となるかを確かめるには、憶測で判断せず、自治体に直接問い合わせる必要があります。
まずは可能性を探るためにも、土地の所在地を管轄する市区町村役場の担当窓口へ相談してみましょう。
相続土地国庫帰属制度を利用する
売却や寄付が難しい場合の対処法として「相続土地国庫帰属制度」を活用するのも一つの方法です。
相続土地国庫帰属制度は、相続した土地を一定の要件を満たすことで国に引き渡し、将来的な管理責任を免れることができる仕組みです。
ただし、利用には厳格な条件と手続きが設けられており、すべての物件が対象となるわけではありません。
相続土地国庫帰属制度の主な要件は、以下のとおりです。
- 土地が建物や工作物のない「更地」である
- 境界が明確に確定しており、隣地との争いがない
- 土壌汚染や埋設物などの問題がない
- 担保権や通行権などの設定がされていない
上記を満たしている場合でも、申請には1筆あたり14,000万円の審査手数料と、引き渡し時に10万円〜数十万円程度の負担金が発生します（面積等により異なる）。
また、建物付きの物件は原則として対象外です。
参照元：相続した土地を手放したいときの「相続土地国庫帰属制度」｜政府広報オンライン
売却や利活用の見込みが立たず管理負担だけが残るようなケースでは、この制度の利用も検討してみましょう。
ただし、利用可否の判断には専門家の確認が必須です。
司法書士や行政書士、土地家屋調査士などに早めに相談し、必要書類の準備と申請の流れを把握しておきましょう。
地域の空き家活用制度を活用する
売却が難しい物件は、地域の空き家活用制度を利用して新たな道を探るのも有効な対処法です。
国や自治体は、空き家問題の解決のため、さまざまな支援制度を設けています。
例えば、自治体が運営し、利用希望者に物件情報を公開する「空き家バンク」や、専門家が建物の状況を調査する「インスペクション」の活用支援などです。
これらの制度は、売主と買主双方の安心な取引をサポートします。
どのような制度があるかは自治体によって異なりますが、全国の自治体が運営する空き家バンクの公式サイトへは、国土交通省のリンク集からアクセスできます。
まずはご自身の物件があるエリアの情報を探し、自治体の担当窓口へ相談してみると良いでしょう。
参照元：空き家やその敷地を売る・貸す際に活用できる制度｜国土交通省
ポツンと一軒家の中古物件を手放すならアルバリンクに相談を
交通の便が悪い場所や周囲に住宅が少ないエリアにある一軒家は、通常の仲介売却では買い手が見つかりにくく、売却までに時間がかかることも少なくありません。
価格交渉が難航したり、想定よりも大きな値下げを求められたりするケースもあります。
そのため、買い手を探す手間をかけずに売却したい場合は「不動産買取」も効果的な方法です。
買取専門の業者であるアルバリンクでは、立地や築年数に関係なく、物件の状態に応じた柔軟な査定とスピード対応も可能です。
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オンラインで簡単に申し込めるため、情報収集の一環としても利用しやすい方法です。
弊社「株式会社Alba Link（アルバリンク）」は、日本全国の空き家などの売却しづらい物件を積極的に買い取っている不動産買取業者です。
築古物件や立地が良くない物件に関しても、活用ノウハウを豊富に持ち合わせているため、適正な金額をつけて買い取れます。
実際に、廃墟化した空き家の買取も過去におこなっており、フジテレビの「イット」をはじめ、多くのメディアに特集されています。
空き家などでお悩みの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
弊社スタッフが、あなたのお悩みを解決できるよう、全力でサポートさせていただきます。
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まとめ
ポツンと一軒家の中古物件をお持ちの方にとって「売却できるのか」などの不安はつきものです。
立地の不便さや老朽化などが原因で買い手が見つかりにくいことが多く、放置すれば維持費や倒壊リスクなどの問題が深刻化する恐れもあります。
こうした悩みに対しては、空き家バンクの活用や地域の不動産会社への相談など複数の売却手段があるものの、確実性やスピードを求める場合は不動産買取業者への依頼も効果的な解決策です。
ただし、不動産買取には「相場より安く売却することになる」などのリスクがある点も理解しておきましょう。
買取を依頼するためには、実績のある不動産選びが大切です。
アルバリンクは、売却困難な中古物件を数多く買取してきた実績があり、専門的な査定と柔軟な対応が強みです。
「売れないかもしれない」と感じている物件でも、アルバリンクならスムーズに手放せる可能性があります。
売却に悩んでいるなら、まずはアルバリンクに無料相談してみてください。
無料でご利用していただけるため、お気軽にご相談ください。
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