空き家を売却する前の9つの注意点
空き家を売却する際は、事前に注意すべきポイントが多数あります。
手続きをスムーズに進め、トラブルを回避するためにも、売却前に押さえておくべき重要な注意点を解説します。
売主と登記名義人を一致させておく
空き家を売却するには、売主と登記名義人が一致している必要があります。
登記簿を確認し、もし登記名義が故人のままになっている場合は、相続登記を行い正式に所有者を変更しなければなりません。
登記名義人が異なると、買主との売買契約が成立せず、売却活動がストップする可能性があります。
相続した空き家を売却する場合で、相続人が複数いるケースでは、事前に話し合いを行い代表者を決定しておくことが重要です。
スムーズに売却を進めるためには、必要に応じて名義変更を行うことが不可欠です。
不動産会社や司法書士に相談しながら、適切な手続きを進めましょう。
こちらの記事では、相続登記の流れや必要書類・費用などについて詳しく解説しているので是非ご覧ください。
抵当権抹消登記をしておく
住宅ローンを完済していても、抵当権が登記簿上に残っている場合があります。
抵当権が残っていると買主がローンを組めない可能性があるため、売却前に抵当権抹消登記を行いましょう。
抵当権抹消の手続きには、金融機関から「抵当権抹消証書」を取得し、司法書士を通じて登記を変更する必要があります。
費用は一般的に1万円から2万円程度で、比較的低コストで手続きが可能です。
抵当権抹消登記を怠ると、契約が進まず、売却のタイミングを逃してしまうリスクがあります。
事前に登記内容を確認し、不要な権利を抹消しておくことが重要です。
余裕を持ったスケジュールを立てる
空き家の売却には、査定や契約、手続きなど、一定の期間が必要です。
特に、相続登記や抵当権抹消などの手続きが必要な場合、完了までに数カ月かかることもあります。
また、売却活動では買主が見つかるまでの期間が読めません。
売却を急ぎすぎると、不利な条件で契約を結んでしまう可能性があるため、余裕を持ったスケジュールを組むことが大切です。
計画的に売却を進めるためには、事前に不動産会社と相談し、売却までの流れや期間を把握しておくと安心です。
査定は複数の不動産会社にお願いする
空き家の査定額は不動産会社ごとに異なるため、1社だけでなく複数社に査定を依頼することが重要です。
査定は無料で行えるため、3社以上に依頼するのがおすすめです。
特に、地元の不動産会社と全国展開している不動産会社を比較することで、より正確な市場価格を把握できます。
査定額だけでなく、不動産会社の対応や売却実績もチェックし、信頼できる業者を選びましょう。
空家の査定方法や必要書類について詳しくお知りになりたい場合は以下の記事も参考にして下さい。
売却価格は相場を調べた上で設定する
空き家の売却価格は、適正な相場を把握した上で設定することが重要です。
相場を無視して高すぎる価格を設定すると、買主が見つからず、売却期間が長引いてしまいます。
不動産の相場は、近隣の売却事例や地価の動向を参考にするとよいでしょう。
また、不動産会社に相談し、査定結果をもとに現実的な価格を設定することが大切です。
適正価格で売却することで、スムーズな取引が実現できます。
空き家の買取価格は、地域や物件の状態、築年数、市場の動向などが大きく影響します。
損をしない売却のために、こちらの記事で買取相場についての知識を深めましょう。
売却前にリフォームや解体をしない
空き家の売却前にリフォームや解体を検討する方もいますが、必ずしも必要ではありません。
むしろ、リフォームや解体に費用をかけても、売却価格に反映されるとは限らないため、慎重に判断する必要があります。
買主が自分好みにリフォームしたいと考える場合もあるため、現状のまま売却する方が有利な場合もあります。
不動産会社と相談し、適切な売却戦略を立てましょう。
更地にするときはタイミングに注意
空き家を更地にするなら、1月2日以降に解体するのが賢明です。
なぜなら、固定資産税は毎年1月1日時点の状態で決まるため、それ以前に更地にすると住宅用地の特例が適用されず、翌年度の税額が大幅に上がる可能性があるからです。
また、更地にすることで買主が見つかりやすくなる場合もありますが、解体費用がかかるため、費用対効果を考慮することが重要です。
解体費用は、自治体の補助金制度を活用するのも一つの方法です。
不動産売買契約書を確認する
売買契約書には重要な事項が記載されているため、内容をしっかり確認しましょう。
特に、契約不適合責任や引き渡し条件などは、トラブルを防ぐために細かくチェックすることが重要です。
契約書の内容が不明な場合は、不動産会社や専門家に相談し、納得のいく形で契約を結ぶことが大切です。
仲介業者に依頼した場合は売却費用がかかる
不動産仲介業者に依頼する場合、売却時に仲介手数料が発生します。
仲介手数料は法律で上限が定められており、「売却価格の3%＋6万円（税別）」が一般的です。
また、広告費用や測量費用が別途かかる場合もあるため、事前に必要な費用を確認し、資金計画を立てることが重要です。
費用を抑えつつ煩雑な手続きを避けたいとお考えなら、買取業者への売却も検討するとよいでしょう。
弊社アルバリンクは、売却しづらい物件の豊富な買取実績を活かし、空き家の適正な査定金額をご提示いたします。
ちなみに相談・査定は弊社の無料サービスの一環でなので、弊社に売却する前提でなくてもお気軽にご利用ください。
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空き家を売却した後の3つの注意点
空き家の売却が完了しても、すぐに手続きが終わるわけではありません。
売却後には確定申告や税金の支払いなど、注意すべき点がいくつかあります。
トラブルを避けるために、売却後の手続きについても確認しておきましょう。
契約内容に反すると契約不適合責任を問われる
売却後、契約内容に記載されている事項に問題があった場合、契約不適合責任を問われる可能性があります。
これは、売却した空き家が契約時に説明された内容と異なっていた場合、買主が補償を求めることができるというものです。
例えば、雨漏りやシロアリ被害など、売主が把握していたにもかかわらず説明を怠った場合、補修費用を負担しなければならないことがあります。
こうしたトラブルを防ぐためには、売却前に建物の状態を把握し、契約時に買主へ正確な情報を伝えることが重要です。
また、契約書の記載内容をしっかり確認することで、不要な責任を負わないようにしましょう。
契約不適合責任について詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。
買取業者に売却する場合は、契約不適合責任が免除されるので安心して取引ができるでしょう。
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売却した翌年には確定申告が必要
空き家を売却した翌年には、確定申告を行う必要があります。
売却による所得（譲渡所得）が発生した場合、それに対して譲渡所得税が課税されるため、申告を忘れないようにしましょう。
譲渡所得は、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた金額で計算されます。
取得費とは、購入時の価格やリフォーム費用、登記費用などを含んだもので、譲渡費用には仲介手数料や測量費用などが含まれます。
確定申告を怠ると延滞税や加算税が発生する可能性があるため、売却後は税理士や専門家に相談しながら、適切な申告を行いましょう。
空家売却時の譲渡所得や確定申告の方法については以下の記事で詳しく解説しています。
控除の申請は期限内に行う
空き家の売却に伴う税負担を軽減する特例や控除の中には、期限内に申請しないと適用されないものがあるため注意が必要です。
代表的なものとして、「3,000万円特別控除（被相続人の居住用財産の譲渡）」や「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」があります。
これらには「相続開始から3年後の年末までに売却する」という条件があるため、売却タイミングに十分注意しましょう。
期限を過ぎると高額な税負担が発生する恐れがあるため、計画的に売却を進めることが重要です。
空き家を売却するまでの流れを5ステップで解説
空き家を売却するには、いくつかの重要なステップがあります。
売却を成功させるためには、事前に流れを把握し、計画的に進めることが大切です。
ここでは、査定から引渡しまでの5つのステップを解説します。
査定依頼をする
まず最初に行うべきなのが、不動産の査定依頼です。
査定を依頼することで、空き家の市場価値を把握し、適正な売却価格を決めることができます。
査定には以下の2種類があります。
- 簡易査定（机上査定）：
現地調査なしで、周辺の取引事例や市場データをもとに価格を算出 - 訪問査定（詳細査定）：
不動産会社の担当者が現地を確認し、建物の状態や土地の特徴を考慮した価格を提示
より正確な価格を知るには、訪問査定を受けるのが理想的です。
また、1社だけでなく複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討することをおすすめします。
実績豊富で評判が良い業者であることはもちろん、社会的な信用が保証されていることも大きな安心材料です。
弊社アルバリンクは、買取業者では数少ない上場企業で、2023年にTOKYO PRO Market(トウキョウプロマーケット)に上場しております。
社会的にも大きな信用がある会社で、無理な営業などは一切行わないので、ぜひ弊社に査定依頼をご依頼ください。
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不動産会社と媒介契約を結ぶ
査定結果に納得できたら、売却を依頼する不動産会社を選び、媒介契約を結びます。
媒介契約には以下の3種類があります。
- 専属専任媒介契約：1社のみに依頼し、自己売却は禁止
- 専任媒介契約：1社のみに依頼するが、自己売却は可能
- 一般媒介契約：複数の会社に依頼可能
早く売却したい場合は、専任媒介契約を結ぶのが一般的です。
一方で、複数の業者と契約して幅広く売却活動を行いたい場合は一般媒介契約を選ぶとよいでしょう。
契約を結ぶ前に、仲介手数料や販売活動の内容を確認し、納得できる会社と契約することが大切です。
売却活動を行う
媒介契約を結んだら、いよいよ売却活動の開始です。
不動産会社が以下のような方法で買主を探します。
- 不動産ポータルサイト（SUUMO・アットホームなど）に掲載
- チラシや新聞広告を活用
- 既存の顧客に紹介
また、売却活動中には、内覧対応が必要になります。
空き家の場合でも、買主に良い印象を与えるために、清掃や整理をしておくと成約率が上がります。
売却価格の設定が適正でないと、買主が見つからず売却が長引くこともあるため、必要に応じて価格の見直しも検討しましょう。
売買契約を締結する
買主が見つかり、条件が合意に達したら、売買契約を締結します。
契約の際には、以下のような書類を準備する必要があります。
- 登記簿謄本（登記事項証明書）
- 固定資産税納税通知書
- 本人確認書類（運転免許証・マイナンバーカードなど）
- 売買契約書
また、契約締結時に手付金（通常は売却価格の5%〜10%）を受け取ることが一般的です。
契約の際には、契約不適合責任の範囲や引渡し条件をしっかり確認しましょう。
決済・引渡しを行う
売買契約の締結後、買主が住宅ローンの審査を受け、融資が実行されると、決済と引渡しが行われます。
決済時には以下の流れで手続きが進みます。
- 買主が残代金を売主に支払う
- 所有権移転登記の手続きを行う
- 売却物件の鍵を引き渡す
3の時点で、仲介手数料や登記費用、印紙税などの費用を支払う必要があります。
また、固定資産税の精算も行うため、事前に不動産会社と確認しておきましょう。
空き家の売却には費用がかかるので注意が必要
空き家を売却する際には、税金や手数料、解体費用などのさまざまな費用が発生します。
事前にどのような費用が必要になるのか把握し、資金計画を立てることが重要です。
ここでは、空き家売却時に発生する代表的な費用について解説します。
税金（譲渡所得税、登録免許税、印紙税）
空き家を売却すると、譲渡所得税、登録免許税、印紙税などの税金が発生します。
それぞれの税金について詳しく見ていきましょう。
- 譲渡所得税
空き家を売却して利益（譲渡所得）が発生すると、譲渡所得税と住民税が課税されます。
税率は所有期間によって異なります。
・短期譲渡所得（所有期間5年以下）：税率39.63%（所得税30.63%＋住民税9%）
・長期譲渡所得（所有期間5年超）：税率20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）
例えば、売却益が500万円の場合、短期譲渡なら約200万円、長期譲渡なら約100万円の税金がかかります。
- 登録免許税
売却時には、所有権の移転に関する登録免許税が必要です。
登録免許税は、「固定資産税評価額の0.4%」が課税されます。 - 印紙税
売買契約書に貼る印紙税は、売却価格に応じて決まります。
| 売却価格 | 印紙税額（2024年） |
|---|---|
| 500万円超～1,000万円以下 | 5,000円 |
| 1,000万円超～5,000万円以下 | 10,000円 |
| 5,000万円超～1億円以下 | 30,000円 |
税額は契約時に支払うため、事前に必要な金額を準備しておきましょう。
仲介手数料
不動産会社に売却を依頼する場合、仲介手数料が発生します。
仲介手数料の上限は法律で定められており、次の計算式で求められます。
例えば、売却価格が1,500万円の場合、1,500万円 × 3% + 6万円 = 51万円（税別）となります。
仲介手数料は成功報酬のため、売却が成立した時点で支払うのが一般的です。
費用の準備を忘れないようにしましょう。
リフォーム費用
空き家を売却する際、リフォームをすると以下のような費用がかかります。
【リフォーム費用の目安】
- 壁紙・クロスの張り替え：5万円～10万円
- 水回り（キッチン・浴室）の修繕：20万円～100万円
- 外壁や屋根の補修：30万円～100万円
ただし、リフォーム費用をかけても売却価格が上がるとは限らないため、必ずしもリフォームが必要とは限りません。
事前に不動産会社と相談し、費用対効果を考えて判断することが重要です。
解体費用
老朽化が進んだ空き家を売却する際、「更地にしてから売るべきか？」と悩む方も多いでしょう。
しかし、解体費用は高額になるため、慎重に判断する必要があります。
【解体費用の目安】
- 木造住宅：
1坪あたり3万円～5万円（延床面積30坪の場合、90万円～150万円） - 鉄骨造住宅：
1坪あたり4万円～7万円（延床面積30坪の場合、120万円～210万円）
また、更地にすると固定資産税の軽減措置がなくなり、税金が大幅に増える可能性があるため、売却後の税負担も考慮する必要があります。
解体するかどうか迷う場合は、不動産会社に相談し、買主の希望を確認することをおすすめします。
専門の買取業者に売却すれば、リフォームや解体は一切不要でスピーディな取引がのぞめます。
弊社アルバリンクは、売却しづらい物件の豊富な買取実績を活かし、空き家の適正な査定金額をご提示いたします。
ちなみに相談・査定は弊社の無料サービスの一環でなので、弊社に売却する前提でなくてもお気軽にご利用ください。
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空き家売却にかかる税金や費用を抑える方法
上記で解説したように、空き家を売却する際には、税金や手数料、解体費用などのコストが発生します。
しかし、特例や控除を活用すれば、これらの費用を抑えることが可能です。
ここでは、空き家売却時に活用できる節税対策や費用軽減の方法について詳しく解説します。
特例や控除を活用する
空き家の売却時には、適用できる特例や控除を活用することで、税金の負担を軽減できます。
特に、以下の2つの特例は大きな節税効果があります。
- 3,000万円特別控除
空き家を売却した際、一定の条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。参照元：国税庁
【適用条件】
・自己居住用の不動産であること（相続した空き家は対象外）
・売却価格が1億円以下であること
・売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えていること
この特例を利用すれば、売却益が3,000万円以下であれば譲渡所得税がかからないため、大幅な節税が可能です。 - 相続空き家の3,000万円特別控除
相続した空き家の場合、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特例」を利用できます。参照元：国税庁
【適用条件】
・昭和56年5月31日以前に建築された戸建住宅であること
・売却するまでに耐震リフォームを行うか、もしくは解体して更地にすること
・相続から3年以内（正確には相続した年の翌年1月1日から3年以内）に売却すること
この特例を適用すれば、通常の3,000万円特別控除と同じく、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。
このような控除や特例を活用するためには、適用期間内に売却できるよう、早めのに準備を進めることが重要です。
売れ残ってしまう不安から早く解放されたいなら、専門業者の「買取」視野に入れると良いでしょう。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、空き家を専門に買い取っている買取業者です。
「他社で売却を断られた」「早く空き家の管理義務から解放されたい」など空き家の処分にお困りの方は、弊社にご相談いただければすぐに買取査定させていただきます。
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解体費用は自治体の補助金制度を活用する
老朽化した空き家を解体する際、解体費用が高額になることがネックです。
ですが、自治体によっては空き家の解体費用を補助する制度があるため、活用することで負担を軽減できます。
【補助金の例】
-
- 東京都：空き家の解体費用の一部を助成（上限50万円）
参照元：東京都住宅政策本部
-
- 大阪府：老朽危険空き家の解体補助（上限100万円）
参照元：大阪市
- 福岡県：空き家除却補助金（上限80万円）
- 大阪府：老朽危険空き家の解体補助（上限100万円）
参照元：福岡県
自治体ごとに補助の条件が異なるため、事前に役所や自治体のホームページで確認することが大切です。
また、空き家バンクなどの公的な制度を利用すると、解体費用をかけずにそのままの状態で買主を見つけることも可能です。
不動産売買契約書を保管しておく
売却時には、取得費（購入価格やリフォーム費用）を証明できる書類が必要です。
取得費が明確でないと、売却価格の5%しか取得費として認められず、課税額が大きくなってしまいます。
以下の書類は、売却時の税額計算に必要なため、必ず保管しておきましょう。
【必要な書類の例】
- 売買契約書（購入時の契約書）
- リフォーム費用の領収書
- 固定資産税の納付書
- 登記簿謄本（登記事項証明書）
取得費を正しく計算することで、譲渡所得を抑え、結果的に税負担を軽減できます。
空き家売却にかかる税金の基本知識や、特別控除・軽減措置について詳しく知りたい方は、こちらの記事を是非参考にしてください。
空き家の売却方法にも注意が必要
空き家の売却には、仲介業者を通じて売る方法と、買取業者に直接売る方法の2つの選択肢があります。
それぞれにメリット・デメリットがあり、物件の状況や売却の目的によって適切な方法を選ぶことが重要です。
ここでは、空き家の売却方法について詳しく解説します。
立地や状態の良い空き家は仲介業者に依頼する
立地が良く、状態の良い空き家は、仲介業者を通じて売却するのが一般的です。
不動産仲介とは、不動産会社が買主を探し、売却をサポートする方法で、主に以下の特徴があります。
【仲介で売却するメリット】
- 市場価格に近い金額で売却できる
- 買主を見つけることで、売却益を最大化できる
- リフォームせずに現状のまま売れるケースも多い
【仲介で売却するデメリット】
- 売却完了まで時間がかかる（数ヶ月～1年以上）
- 内覧対応や価格交渉などの手間がかかる
- 仲介手数料が必要（売却価格の3%＋6万円）
仲介業者を利用する場合、査定を依頼し、適正な売却価格を設定することが重要です。
また、少しでも高く売りたい場合は、売却前に清掃や軽微な修繕を行うと、買主に好印象を与えられます。
立地や状態の悪い空き家は買取業者に売却する
老朽化が進んでいたり、買主が見つかりにくいエリアにある空き家は、買取業者に売却するのが適しています。
買取とは、不動産会社が直接物件を買い取る方法で、主に以下の特徴があります。
【買取で売却するメリット】
- すぐに現金化できる（数週間～1ヶ月程度で売却可能）
- 買主を探す手間が不要
- 内覧対応や価格交渉が不要
- 契約不適合責任を問われないケースが多い
【買取で売却するデメリット】
- 市場価格より売却価格が安くなる（相場の6割～7割程度）
- 買取業者によって価格に差が出る
特に、倒壊のリスクがある物件や、長期間放置されていた空き家は、買取の方が適している場合が多いです。
また、売却を急いでいる場合も、買取ならスピーディーに現金化できるため、選択肢の一つとして検討するとよいでしょう
買取業者の選定に迷う際は、信頼度が高い「上場企業」の業者を選ぶのも一つの手です。
弊社アルバリンクは、買取業者では数少ない上場企業で、2023年にTOKYO PRO Market(トウキョウプロマーケット)に上場しております。
社会的にも大きな信用がある会社で、無理な営業などは一切行わないので、ぜひ弊社に査定依頼をご依頼ください。
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空き家売却の注意点に不安を感じる方はアルバリンクへ相談
空き家の売却には、登記や税金、売却方法の選択など、多くの手続きが伴います。
「手続きが難しそう」「早く現金化したい」「買い手が見つかるか不安」と感じる方は、買取専門業者への相談がおすすめです。
買取なら、仲介手数料不要・短期間で売却可能・契約不適合責任のリスクなしといったメリットがあります。
まずは気軽に査定を依頼し、空き家売却の第一歩を踏み出しましょう！
弊社「株式会社Alba Link（アルバリンク）」は、日本全国の幅広い訳あり物件を積極的に買い取っている買取業者です。
築古物件や立地が良くない物件に関しても、活用ノウハウを豊富に持ち合わせているため、適正な金額をつけて買い取れます。
実際に、廃墟化した空き家の買取も過去におこなっており、フジテレビの「イット」をはじめ、多くのメディアに特集されています。
空き家でお悩みの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
弊社スタッフが、あなたのお悩みを解決できるよう、全力でサポートさせていただきます。
まとめ
この記事では、空き家を売却する際の注意点について詳しく解説しました。
売却前には、登記名義の確認や抵当権の抹消、適切な価格設定が重要となり、リフォームや解体のタイミングにも注意が必要です。
売却後も、確定申告や契約不適合責任について理解し、適切に対応しましょう。
売却にかかる費用を抑える方法としては、控除や自治体の補助金の活用が有効です。
また、空き家の状態に応じた売却方法を選ぶことで、スムーズな取引が可能になります。
空き家売却のトラブルを避けるためにも、専門家のアドバイスを受けながら慎重に準備を進めましょう。
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