築60年のマンションはどうなる？直面する5つの現実
築60年という築年数のマンションは、物件として多くの“限界”を迎える時期に差しかかっています。
建物の構造や設備の劣化はもちろん、管理組合の機能不全や修繕積立金の不足、そして資産価値の低下といった、さまざまな問題に直面するリスクが高まるのです。
不動産としての価値をどう維持するか、今後の対策をどう講じるかは、所有者・購入検討者の「判断」に大きく影響します。
ここでは、築60年のマンションが抱える代表的な5つの現実について、具体例や統計を交えながら解説します。
耐震性能が旧基準のままの可能性
築60年のマンションでは、旧耐震基準で建てられた建物が大半であり、地震への耐震性に不安が残ります。
これは居住者の安全性だけでなく、将来的な売却や住宅ローン審査など不動産資産としての価値にも影響します。
その理由は、1981年の建築基準法改正によって、新耐震基準が導入され、それ以前に建てられた建物は大地震への耐性が保証されていないためです。
参照元：国土交通省
とくに鉄筋コンクリート造であっても、耐用年数が経過し、構造的な劣化が進んでいる場合は倒壊リスクが高まります。
築60年のマンションを所有・購入する際は、耐震診断の有無や補強の履歴、今後の補強計画などを「資料」や「管理組合」の報告書で確認することが不可欠です。
給排水・電気など設備の老朽化
築60年の中古マンションでは、給排水や電気設備などの老朽化が進行している可能性が高く、快適な住まいを維持するためには大規模な修繕やリフォームが必要となるケースが増えています。
なぜなら、設備には「耐用年数」が存在し、配管や電気系統、ガス管などは通常30〜40年で交換時期を迎えるとされており、築60年ともなると2回目の交換タイミングを過ぎている場合もあります。
参照元：厚生労働省
また、旧式の設備では現代の新築マンションに比べてランニングコストが高くつく点も無視できません。
そのため、物件を検討する際には、給排水・電気設備の更新履歴、修繕計画の有無、そして修繕積立金でどこまでカバーできるのかを明確にし、費用負担の見通しを立てることが重要です。
管理組合が機能不全に陥りやすい
築60年の分譲マンションでは、管理組合が機能不全に陥るリスクが高まります。
これは建物の維持管理だけでなく、住民の安心・安全な生活に直結する深刻な問題です。
その背景には、居住者の高齢化や空室の増加、所有者が非居住者となっている“区分所有”の状態が多くなり、理事や管理者のなり手が減るといった構造的な課題があります。
参照元：国土交通省
そのため、物件購入前には、管理組合の活動実績や理事会の開催状況、管理会社のサポート体制などを事前に「チェック」し、長期的に維持管理できる体制があるかを見極める必要があります。
修繕積立金不足による将来負担の増大
築60年のマンションでは、過去の積立が不十分なまま時間が経過していることが多く、今後の大規模修繕や建て替えに向けて“急な費用負担”が住民にのしかかるケースが目立ちます。
その理由は、長期修繕計画が初期の段階から適切に設計・実施されてこなかった物件が多く、現在の修繕積立金では将来的に必要となる大規模修繕の費用を賄えないことが背景にあります。
国土交通省の「令和5年度マンション総合調査」によると、全体の36.6％のマンションで、修繕積立金が長期修繕計画に必要な額に足りていないと回答しているのです。
参照元：国土交通省
修繕積立金の不足は、結果として、所有者の経済的負担が大きくなり、住まいとしての魅力や資産価値が下がるリスクが高まります。
築古物件を検討する場合は、修繕積立金の残高、修繕計画の内容、過去の費用履歴などの資料を元に、将来的な費用負担の有無を正しく把握しておくことが重要です。
資産価値の低下により売却が困難
築60年のマンションは資産価値が大きく下がっていることが多く、売却しようとしても「買い手が見つからない」「想定より安い価格になる」といったことが想定されます。
その理由は、耐震性の不安や設備の老朽化、管理の問題などが重なり、査定時にマイナス評価となりやすいためです。
加えて、築年数が古いために住宅ローンの審査が通りにくいといった側面もあります。
築年数の古い物件は担保評価が低くなりやすく、とくに旧耐震基準の建物では金融機関のリスク判断が厳しくなるため、住宅ローンの審査が通りにくくなる傾向があるため要注意です。
築60年マンションの資産価値や将来の負担に不安がある場合は、専門の買取業者に早めに現状を評価してもらうことが安心につながります。
資産価値がさらに下がる前に、客観的な判断材料を持っておくことが大切です。
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築60年のマンションは建て替えが難しい3つの理由
築60年の分譲マンションは建物の老朽化や耐震性の低下により、「そろそろ建て替えか」と検討されがちです。
しかし現実には、建て替えの実現には大きな障壁が存在します。
ここでは「なぜ建て替えが難しいのか」という理由を、3つの観点から詳しく解説します。
建て替えに関わる区分所有法や不動産の資産価値、再建築の制限など、注意点を把握した上で、今後の方針を検討することが重要です。
区分所有者の合意形成が困難
築60年のマンションを建て替えるには多くの合意が必要ですが、実際にはそのハードルがきわめて高いのが現状です。
マンションは区分所有の集合住宅であるため、建て替えには法律で定められた「所有者・議決権の5分の4以上」という高い賛成割合が求められ、各所有者の事情や利害が一致しにくいことが大きな理由です。
参照元：国土交通省
とくに築古マンションでは、入居者と非居住の所有者が混在し、管理組合の活動や意思決定が滞りやすい傾向があります。
実際、国土交通省の資料によると、建て替えに成功したマンションはするマンションは極めて少数であり、全国でも毎年2～300件程度にとどまっています。
築60年のマンションで建て替えを目指す場合、合意形成のために丁寧な情報共有や専門家のサポートを受け、法定手続きを着実に進めることが必要です。
建て替え費用が高額
築60年のマンション建て替えが難しい理由のひとつは、その費用の高さです。
住民にとって経済的な負担が大きく、合意を得にくい状況を生み出しています。
その背景には、解体工事、仮住まい費用、新築マンションの建設費用、設計・管理費など、膨大なコストがかかるという現実があります。
とくに物価や人件費が上昇している昨今では、建て替えにかかる一人あたりの平均費用負担が1,940万円とかなりの高額となっているのです。
参照元：国土交通省
こうした経済的な制約を踏まえると、建て替えではなくリノベーションや部分的な補強工事を選択する方が、現実的かつ実現可能性が高い選択肢となるでしょう。
既存不適格建築で再建が困難
築60年のマンションが建て替えにくいもう一つの大きな理由は、「既存不適格建築」である可能性が高いことです。
既存不適格とは、建設当時は法律に適合していたものの、その後の建築基準法や各種規制の改正により、現在の容積率や高さ制限などに合わなくなってしまった建物のことを指します。
参照元：国土交通省
このような物件では、再建しようとしても現行基準に合わせる必要があるため、元のような規模の建物を建てられないケースが多く、延べ床面積が減って住戸数や販売価格にも大きな影響が出てしまいます。
その結果、再建計画が採算に合わず、建て替え自体を断念せざるを得ない状況につながることが少なくありません。
建て替えを検討する際には、法令上の制限や既存不適格の状態を正確に把握することが極めて重要です。
専門家や不動産会社と連携しながら、敷地条件や都市計画に即した現実的な判断が求められます。
現在の既存不適格建築物に対する対応について知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。
築60年のマンションは、建て替えや再生方法の判断が難しく、専門的な視点が必要になるケースも少なくありません。
弊社アルバリンクは年間2万件以上のご相談をいただいており、築古物件や既存不適格マンションの取り扱いにも豊富な実績があります。
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築60年のマンションを安全に維持する3つの方法
築60年という長い年月を経たマンションは、老朽化や設備の劣化といった問題を抱える一方、建て替えが難しくなる前に、現実的な維持管理策を講じる必要があります。
建物の安全性や資産価値を守るためには、適切な修繕と管理、そして居住者構成の見直しも欠かせません。
そこで、築古マンションを安全に長期維持するための3つの方法を解説します。
以下では、管理体制・耐震性・資金循環という観点から具体的に解説します。
長期修繕計画を見直し、管理体制を強化する
築60年のマンションを安全に維持するためには、まず長期修繕計画を見直し、管理体制を強化することが欠かせません。
修繕の先送りや管理の不備は建物の劣化を早め、資産価値の下落や安全性の低下につながるためです。
とくに築古マンションでは、大規模修繕の時期や内容が曖昧だったり、修繕積立金が不足していたりと、将来の維持管理に不安を抱えるケースが多く見られます。
築古マンションでは、国土交通省のガイドラインを参考に「最新の修繕履歴に基づいた計画策定」や、「理事会・管理会社による責任ある管理体制」の構築を通じて、全体の維持管理を見直すことが必要です。
参照元：国土交通省
専門家による耐震診断・改修を行う
築60年のマンションでは、まず専門家による耐震診断と必要な改修工事を行い、安全性を確かめることがとても重要です。
1981年以前に建てられた旧耐震基準の建物は、現在の基準を満たしていない可能性が高く、大地震の際は倒壊リスクが高まるため、早めの対応が欠かせません。
耐震診断自体は義務ではありませんが、分譲マンションでは資産保全や売却時の査定にも影響するため、結果的に大きなメリットがあります。
今後を見据えた判断として、補助金制度なども活用しながら、専門家（建築士や耐震診断士など）による調査と、必要に応じた改修・補強工事を進めたほうがよいでしょう。
若年層や投資家の入居を促し、資金循環をつくる
築古マンションを安定して維持していくためには、若い世代や投資目的の購入者など、新しい住民を増やして資金の流れを安定させることも重要です。
というのも、高齢化が進んだマンションでは管理費や修繕積立金の負担が滞りやすく、資金面の持続性が弱くなる傾向があるためです。
新しい居住者や投資家が増えることで、資金が安定し、マンション全体の活動にも活気が生まれやすくなります。
このように、住民の世代交代や投資目的の入居者を取り入れることは、単に住まいを維持するだけでなく、マンション全体を“資産として再生させる”ための大切な一歩になります。
そのためには、管理組合と不動産会社がしっかり連携し、立地や建物の特徴に合わせて魅力づくりを行いながら、計画的に新しい入居者を確保していくことが欠かせません。
ただ、築60年のマンションは維持管理の判断が複雑になりやすいため、専門家の意見を取り入れながら進めることで、より安心して方針を決められます。
弊社アルバリンクは Google口コミで平均4.4（157件／2025年9月時点）という高い評価をいただいており、「丁寧で信頼できる」「相談してよかった」といった声も多く寄せられています。
建物の将来性に不安がある方や、売却すべきか維持すべきか迷っている方も、どうぞお気軽にご相談ください。
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築60年マンションの限界を感じたときの3つの選択肢
築60年を迎えたマンションは、構造の劣化、修繕費の不足、管理組合の機能低下など「限界マンション」と呼ばれる状態に近づいている場合があります。
居住を続けるには費用と労力がかかりすぎる一方で、建て替えも難しい…。
そのような局面に直面したとき、選択肢を正しく把握しておくことが非常に重要です。
ここでは、築古マンションの限界を感じたときに検討すべき3つの現実的な方法を解説します。
解体して更地にする
マンションの限界を迎えた場合、選択肢の一つが「解体して更地にする」ことです。
老朽化が進み、耐震性や安全性に不安がある建物を無理に維持するより、思い切って解体して更地として活用したほうが合理的な場合もあるためです。
修繕積立金が不足し、大規模修繕やリフォームでは対応できない物件では、この方法が現実的な解決策になることがあります。
ただし、解体には多額の費用がかかる上、全所有者の「合意」や「費用負担の公平性」が課題になります。
慎重な判断とともに、専門家や不動産会社のサポートを受けながら進めることが重要です。
敷地売却制度を活用して売却する
築60年マンションの出口戦略として注目されているのが、「敷地売却制度」の活用です。
この制度は、建物を解体したあとに敷地を一括して売却することで、個別では売却が難しい区分所有のマンションを、ひとつの不動産として再生できる仕組みです。
とくに、建て替えや維持管理が困難になった物件にとっては、現実的で有効な選択肢といえます。
横浜市の「本牧元町共同ビル」では、老朽化や耐震性の不足、さらに地上権の期限が近づいていたことから、建替えや耐震改修ではなく敷地売却制度を活用する道が選ばれました。
弁護士や不動産会社、ディベロッパーなどの専門家が連携し、住民への説明や合意形成を丁寧に進めた結果、敷地を一括して売却する方針がまとまりました。
維持管理が難しくなったマンションが、土地として再生するために敷地売却制度を活用した、代表的な事例といえます。
参照元：横浜市
この制度の活用には、国土交通省が推進する区分所有法の特例や、市区町村の支援策を正しく理解することが重要です。
法的な手続きや合意形成には時間を要しますが、「資産の再生」として非常に有効な方法といえるでしょう。
築古マンションを扱っている不動産業者に買取を依頼する
もう一つの現実的な選択肢は、築古マンションの取り扱いに慣れた不動産会社へ買取を依頼する方法です。
築60年クラスのマンションは一般市場では買い手がつきにくいものの、専門業者であればリノベーションや投資用としての再販を想定しているため、買取に応じてもらえる可能性が高くなります。
売却の際は複数の業者に査定を依頼し、条件を比較することでより良い提案を受けやすくなります。
維持管理が難しくなってきた築古マンションでは、こうした専門業者との連携が重要な選択肢となるのです。
築古マンションの扱いには専門知識が求められるため、信頼できる情報源をもとに判断することがとくに大切です。
アルバリンクは、テレビ・新聞・雑誌など 多数のメディアから取材を受けている不動産買取企業 であり、築古マンションの買取実績も豊富にあります。
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弊社「株式会社Alba Link（アルバリンク）」は、日本全国の空き家などの売却しづらい物件を積極的に買い取っている不動産買取業者です。
築古物件や立地が良くない物件に関しても、活用ノウハウを豊富に持ち合わせているため、適正な金額をつけて買い取れます。
実際に、廃墟化した空き家の買取も過去におこなっており、フジテレビの「イット」をはじめ、多くのメディアに特集されています。
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築60年マンションの売却を検討するべき5つのサイン
築60年という長い時間を経たマンションは、構造・設備の劣化だけでなく、管理体制や相続、地域環境など様々な問題が複雑に絡み合ってきます。
一定の“限界”を迎えた物件に対して、「売却」という選択肢が現実的かつ有効なタイミングは確かに存在します。
ここでは、築古マンションを所有している方に向けて、売却を真剣に検討すべき5つの明確なサインを解説します。
建て替えやリノベーションが難しい
築60年のマンションで、建て替えや大規模なリノベーションが難しいと判断される場合は、売却を検討するタイミングといえます。
旧耐震基準で建てられた建物や、現在の法律を満たさない既存不適格の物件では、建築制限の影響で再建が難しいほか、リノベーションにも多額の費用がかかり、費用対効果が合わないケースが増えているためです。
こうした状況では、将来の負担を抱え続けるよりも、専門の不動産会社に相談して売却を検討することが、無理のない選択肢となる場合があります。
修繕費・税負担が重い
修繕費や固定資産税、管理費などの負担が重く感じられるようになったら、売却を検討する時期かもしれません。
築年数が進むほど給排水設備や外壁などの大規模修繕が必要になり、修繕積立金や管理費が上がる傾向があります。
また、築古物件であっても、土地や建物の評価額が一定以下にならない限り固定資産税が大きく下がることはありません。
参照元：長岡市
将来的な費用負担が住み続けるメリットを上回ると感じた場合は、資産価値がさらに下がる前に早めに売却を検討することで、より良い条件で手放せる可能性があるのです。
老朽化が進み、居住リスクが高まっている
建物の老朽化が進み、安全に暮らすことが難しくなってきた場合は、売却を検討する時期といえます。
築60年を超えるマンションでは、鉄筋コンクリートの中性化やコンクリートの劣化、配管の腐食、耐震性の不足などが起こりやすく、倒壊や漏水といった重大なリスクにつながる可能性があります。
旧耐震基準の建物は現行基準を満たしていないため、大地震の際に十分な耐震性が確保されない恐れがあり、2016年の熊本地震でも旧耐震の木造家屋の倒壊率は28.2%に達しました。
参照元：★テキスト★
こうした状態が続くと日常の安全性が損なわれるだけでなく、資産価値が大きく下がるおそれもあります。
建物の寿命を感じ始めた段階で、住み替えや売却など、今後の選択肢を検討することが大切です。
相続予定者が住む意思がない
将来の相続人がそのマンションに住む予定がない場合は、早めに売却を検討することも一つの選択肢です。
実家やマンションを相続した人が、必ず住むとは限らず、多くの人が相続した物件を手放しています。
そのきっかけとなるのが住む人がいなくなることです。
住まないまま相続すると、管理費や修繕積立金、固定資産税などの費用は引き続きかかり続けるうえ、管理組合からの連絡や手続きにも対応しなければなりません。
区分所有法では、所有者が変わっても管理費などの義務は引き継がれるため、「誰も住まないのに費用だけがかかる」状況になりがちです。
こうした事態を避けるためにも、相続予定者と将来について話し合い、使う予定がない場合は早めに売却を進めておくと安心です。
相続したマンションの対処について知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。
地域の再開発計画とタイミングが重なる
地域の再開発計画と売却のタイミングが重なった場合は、築古マンションでも価格が上がりやすく、売却の好機となることがあります。
駅前整備や大型施設の建設などが進むエリアでは、周辺の不動産価格が上昇し、築年数が古い物件でも思わぬ高値で売れるケースが見られます。
ただし、このような上昇は一時的で、再開発が完了すると新築物件が増えて築古マンションが割安に見られることもあります。
そのため、エリアの再開発情報をこまめに確認し、タイミングを逃さずに売却を検討することが大切です。
とくに再開発エリアでは、行政の動きや都市計画に関する正確な情報が売却判断の重要な材料となります。
弊社アルバリンクは行政と連携しながら空き家・老朽化物件の活用支援にも取り組んでいる企業で、都市計画や地域事情を踏まえた売却アドバイスが可能です。
「どのタイミングで売るべきか判断が難しい…」という場合も、どうぞお気軽にご相談ください。
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まとめ
築60年を迎えたマンションには、耐震性の不安や設備の老朽化、資産価値の低下といった現実的な問題が山積しています。
管理組合の機能不全や修繕費の不足といった課題も、今後の安全性や住環境に大きく影響を与える可能性があります。
たとえ建て替えや改修といった対策を講じたとしても、合意形成の困難さや高額な費用といったリスクが伴うため、すべての所有者にとって現実的な選択肢とは限りません。
これらのリスクを避ける手段として、物件の売却を検討することも重要な選択肢です。
とくに、築古マンションの扱いに慣れた専門の買取業者に依頼すれば、スムーズかつ納得のいく条件で売却が進められる可能性が高まります。
こうした業者は老朽化物件の扱いや再販ノウハウを持ち、煩雑な手続きにも対応してくれます。
弊社アルバリンクは、そうした専門の買取業者のひとつであり、築60年以上の老朽マンションを数多く買い取ってきた実績があります。
複雑な事情を抱える築古物件であっても、迅速かつ柔軟に対応できるため、売却を検討されている方は、ぜひ一度アルバリンクにご相談ください。
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