家を売る基本の5ステップ
家を売るには、はじめに基本的な流れを理解しておきましょう。
本章では、不動産売却の基本となる5つのステップについて解説していきます。
STEP1. 不動産会社に査定を依頼する
家を売る第一歩は、不動産会社に査定を依頼して「いくらで売れそうか」を知ることから始まります。
これにより、市場相場や物件の価値を客観的に把握できます。
築年数や立地、リフォームの有無などの条件をもとに査定価格が決まります。
さらに、複数社に依頼すれば査定額の比較も可能です。
最近では、オンラインの無料査定サービスも充実しており、手間なく相場感をつかめます。
査定内容の根拠や販売実績を確認し、信頼できる不動産会社を選びましょう。
なお、家の査定方法や適正価格を知るコツなどは、以下の記事でくわしく解説しています。
STEP2. 媒介契約を結ぶ
査定後、売却を依頼する不動産会社が決まったら「媒介契約」を結びます。
この契約により、不動産会社は売却活動を行う権利と義務を持ちます。
媒介契約には、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があり、それぞれに販売方法や報告義務の違いがあります。
| メリット | デメリット | |
| 専属専任媒介 | 不動産会社から手厚いサービスを受けられる | 売却の自由度は最も低い |
| 専任媒介 | 自らでも買主を探せる | 専属専任媒介より手厚いサービスを受けられない |
| 一般媒介 | 売却の選択肢が広い | 不動産会社が積極的な販売活動を行えないケースが多い |
参照元：レインズタワー
たとえば、専属専任媒介を選ぶと不動産会社が積極的に販売活動を行い、売主への週1回以上の報告義務があるなど、手厚いサービスを受けられます。
媒介形態には、各々特徴やメリットデメリットがあるので媒介契約前にしっかりと理解しておきましょう。
STEP3. 売却活動を行う
媒介契約を結んだ後は、いよいよ売却活動の開始です。
不動産会社は、ポータルサイトや自社ネットワークを活用して買主を探します。
たとえば、物件の魅力を伝える写真や間取り、周辺環境の説明などを整え、内覧希望者の案内などを行います。
また、早期売却を目的に反響数や周辺相場を鑑み、販売価格の見直しやホームステージングなどの対策をすることが主な売却活動です。
売却期間中は価格交渉や条件変更の相談が発生するため、担当者と常に連絡を取りながら進めます。
戦略的に売却活動を行うことで、希望価格に近く満足度の高い結果を得られます。
STEP4. 売買契約を締結する
買主が見つかったら、次は「売買契約」の締結です。
この段階で、売買価格や引き渡し時期、契約不適合責任などの重要事項を取り決めます。
契約時には印紙税や仲介手数料などの諸費用も発生するので、事前に見積もりを取っておくと安心です。
契約の流れを把握し、書類や手続きに不備がないよう対応することがトラブル回避につながります。
STEP5. 決済・引き渡しを行う
最後のステップは「決済・引き渡し」です。
売買代金の受け取りと所有権の移転、物件の引き渡しがこの段階で行われます。
たとえば、買主が住宅ローンを利用する場合は、金融機関での決済が必要で、同時に司法書士による登記手続きが行われます。
固定資産税の清算や鍵の引き渡しなど、細かい作業も多いため、事前にスケジュールと流れを確認しておきましょう。
また、残債がある場合は同時にローン完済と抵当権の抹消が行われるため、金融機関との調整が不可欠です。
この段階が完了すれば、正式に売却は完了となり、現金化された資金を新生活や住み替えに活用できます。
なお、媒介契約や売却活動が面倒と感じたら、スピーディーに現金化ができる買取がおすすめです。
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家を早く売る方法は「買取」「リースバック」「仲介」の3種類
不動産を早く売りたいとき、よく検討される方法は、「買取」「リースバック」「仲介」です。
それぞれ「売却スピード」「価格」「住み続けられるか／すぐ引越しか」など特徴が異なり、目的・条件によって選ぶべき方法が変わります。
本章では、家を早く売る3つの方法についてくわしく解説します。
買取｜売却額は低めだが早く売れる
不動産会社や専門業者が直接買い取る「買取」は、スピーディーな現金化を希望する人に適した方法です。
買取のメリット
買取のメリットは以下の通りです。
・契約不適合責任が問われない
買取の最大の利点は「スピード」です。
内覧や買主との交渉が不要で、早ければ1〜2週間以内に売却が完了します。
たとえば、急な転勤や住宅ローンの返済が厳しいといったケースでも、迅速に現金化できるため資金繰りに余裕が生まれます。
また、契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）を問われないことも多く、売主のリスクが少ない点も魅力です。
売却後のトラブルを回避し、短期での処分を優先したい方にとって有力な選択肢となります。
買取のデメリット
買取のデメリットは、買取価格は市場価格の70〜80％程度に下がることです。
理由は、買取業者がリフォームや販売にかかる費用とリスクを考慮するためです。
たとえば、2,000万円の査定価格だと、買取額は1,400万円〜1,600万円前後になる可能性があります。
「少しでも高く売りたい」と考える場合は、仲介との価格差を比較したうえで検討が必要です。
リースバック｜ライフスタイルを変えずに素早く売却できる
「リースバック」は自宅を売却しながらも、そのまま住み続けられる特殊な買取方式です。
リースバックのメリット
リースバックのメリットは「生活環境を維持したまま売却できること」です。
家を売ったあとに賃貸契約を結び、同じ家に住み続けられるため、引っ越しや学校・職場の変更といった負担がありません。
老後資金を得るために自宅を売りたい、住宅ローンの返済に困っているなどが主な利用目的として考えられます。
売却益を得ながら居住を継続できるため、生活の安定と資金確保を両立できる点が大きな魅力です。
リースバックのデメリット
リースバックのデメリットは、毎月の家賃が発生するため長期的にはコストがかさむことです。
さらに、将来的に再購入を希望しても、価格や契約条件によって実現が難しい場合もあります。
また、一般的に買取価格は通常の仲介売却よりも低めに設定されるため、資産価値を重視する人には向かないでしょう。
契約内容を十分に確認し、将来設計に合わせた判断が必要です。
仲介｜時間はかかるが高値で売れる可能性がある
「仲介」は不動産会社を通じて市場に売却する方法で、もっとも一般的かつ高額売却を目指しやすい選択肢です。
なお、仲介と買取の違いについては、以下の記事でくわしく解説しています。
仲介のメリット
仲介のメリットは「市場価格での売却が可能」な点です。
売主が希望する価格で販売活動ができるため、うまくいけば高値での成約が見込めます。
たとえば、住宅ローンの完済や住み替え資金の捻出を目指す場合、高額で売却できればその後の資金計画に余裕が生まれます。
また、信頼できる不動産会社を選べば、販売戦略や交渉をサポートしてもらえる点も安心です。
仲介のデメリット
仲介のデメリットは、売却までに時間がかかることです。
買主が見つかるまで1〜3か月、契約から引き渡しまで含めると半年以上かかることもあります。
また、仲介手数料（最大売却価格の3％＋6万円＋税）や内覧対応、書類作成といった手間も必要です。
「価格重視か」「スピード重視か」によって、仲介が適しているかどうか判断します。
なお、買取は現金化の速さや契約不適合責任が不問となることが最大のメリットです。
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家を早く売るなら「買取」がおすすめ
家を早く売却したい場合、まずは「買取」を検討することがおすすめです。
なぜなら、買取は売主が買主を探すことや内覧を重ねて交渉したりする時間や手間を省けるからです。
実際、専門サイトでは「査定から契約・決済まで最短数日〜数週間で完了することが多い」とされています。
つまり、「とにかく早く売却し現金化したい」ケースでは、買取が最もスピーディーな選択肢となります。
空き家の買取相場を調査する方法や買取を選ぶメリットやデメリットなどについては、以下の記事でくわしく解説しています。
なお、弊社「株式会社AlbaLink（アルバリンク）」は、日本全国の空き家などの売却しづらい物件を積極的に買い取っている不動産買取業者です。
これまでに、築年数が経過したもしくは劣化が進んでいる家など、需要がない物件でも積極的に買い取ってきた実績があります。
参照元：買取実績｜アルバリンク
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アルバリンクついて詳しく知りたい方は、アルバリンクの評判で口コミや評判・買取実績などについて詳しく説明していますので、ぜひ合わせてご覧ください。
仲介で家を早く売るための5つの実践ポイント
仲介で家を早く売るための実践ポイントは、次の5つです。
複数社に査定依頼をし、売却相場を把握しておく
はじめに、複数の不動産会社に査定依頼をして、物件の相場を把握しておくことが重要です。
売却価格を相場より大きく乖離させると、「高すぎて反響なし」あるいは「安すぎて損をする」リスクがあります。
複数の査定を比較することで、「このエリアではこのくらいの金額で売れている」という市場感を理解できます。
査定を複数依頼して相場を把握しておけば、価格設定の段階で判断ミスが減り、売却活動がスムーズにスタートできます。
査定額と売出価格を比較し、相場より少し安めの価格で売り出す
売出価格を相場より少し安めに設定することで、早期の反響を得やすくなります。
市場には「価格が少し低め＝買主の関心が高まる」という心理が働きやすく、内覧申し込みや交渉の回数が増えることで結果的に成約までの期間が短縮される傾向があります。
相場を把握したうえで「少しだけ値を下げて売り出す」ことが、仲介で早く売るための有効な戦略です。
専任媒介契約を選ぶ
仲介を依頼する際には、「専任媒介契約」を選ぶことで販売活動が活発になり、早期売却につながりやすいです。
専任媒介契約では一つの不動産会社に専属で依頼するため、担当者が物件を優先的に広告・内覧対応・交渉に当たる可能性が高く、情報掲載もスムーズです。
専任媒介契約を選ぶことで、不動産会社の販売活動にスピード感が出て、売却までの期間を短くする可能性が高まります。
買い手が見つかりやすいよう室内・外観を整える
売り出す前に、室内と外観を整えておくことで、買い手の興味を早く引き、売却期間を短縮できます。
買主が物件を探す際には「手を入れずに住める」「印象が良い」という条件を重視することが多いからです。
そのため、内覧前には軽微な水回りのリフォームや適度な清掃、室内の整理整頓、庭木の剪定などを行い「売れやすい物件」にしておきましょう。
少しの投資と手間で「印象を良くする」ことで、仲介で早期に売却できる可能性が高まります。
値下げのタイミングを営業担当と相談する
価格を下げるタイミングを不動産会社の営業担当と早めに相談しておくことで、売却の停滞を防ぎ、早期売却に繋げられます。
売り出して一定期間反響がない場合は、「価格を見直した方が良い」というサインです。
反響が少ないまま長期間出していると買主側に「売れない物件」という印象を与えてしまい、結果として成約が遅れるリスクがあります。
営業担当の市場感や反響状況を定期的に確認することで、下降トレンドの前に適切な価格調整が可能です。
売却活動の途中で「値下げの判断」を検討できる体制を整えておくことが、仲介で早く売るためのポイントとなります。
なお、仲介での売却が面倒でスムーズに手放したいと考えるなら、不動産会社への買取がおすすめです。
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家を早く売るときの5つの注意点
家をスピード重視で売却すると、「価格を大きく下げてしまった」「不利な契約を結んでしまった」という事態になりかねません。
本章では、早期売却を目指す際の5つの重要な注意点を解説します。
安売りしすぎないようにする
早く売りたいからといって相場より大幅に安く売ってしまうと、損失が大きくなる可能性があります。
売却価格を低めに設定することで売却が早まるというメリットはあるものの、安く設定すると「価格が低いから買い手が来ない」「物件に何か欠陥があるのでは」という印象を与えてしまったり、本来得られた価格との差が大きくなります。
さらに、価格を下げた分だけ売買契約後の税金・費用（譲渡所得税・仲介手数料など）に対する影響もあります。
たとえば、1,000万円で売れる可能性があるものを800万円で売ってしまったら、実質的に200万円を損したことになります。
この差額が結果的に“売却額が安くなる”というデメリットになってしまいます。
つまり、スピードを優先するならば価格を少し抑えるのはありですが、「相場と比べてどれだけ下げるか」「下げたことによる金額差・費用差」をきちんと検討して安売りしすぎないことが重要です。
不動産会社の「囲い込み」に注意する
売却を依頼した不動産会社が「囲い込み」をしていないか、注意しておきましょう。
「囲い込み」とは、仲介を依頼した不動産会社が自社だけで買主を探そうと情報公開を制限したり、他社からの問い合わせを遮ったりする行為です。
これにより、売却活動が他社に広がらず、相場より低価格になったり、売却期間が長期化したりする可能性があります。
このような場合、結果的に買主の検討範囲が狭まり、売主の売却機会損失にもつながってしまいます。
売却活動をスムーズかつ有利に進めるためには、媒介契約を結ぶ前に不動産会社の信頼性・実績を確認し、「囲い込み」防止の観点から契約内容や情報公開状況をチェックすることが重要です。
不具合や欠陥は正直に伝える
物件に不具合や欠陥がある場合は、早期売却を目指す際でも売主として正直に情報を伝えます。
なぜなら、不動産売買では、契約後に買主から「契約不適合責任」を追及される可能性があるからです。
不具合を隠していたことでトラブルになると、売却代金の返還や損害賠償、手続き遅延など余計な費用・時間が発生します。
たとえば、築年数が古く雨漏りの履歴がある住宅を売却した際、売主がその履歴を隠していた結果、後に雨漏りが発覚し買主から修繕費用を請求される可能性があります。
売主として早く現金化したかったため内覧を急ぎましたが、その後にトラブル対応で結局数カ月引き渡しが遅れ、最終的な売却益も減少しました。
売却を急ぐあまり、不具合・欠陥を隠すと結局「売却が長引く」「トラブル対応に時間・費用を取られる」などのデメリットが生じるため、正直な情報提供がスムーズな売却につながります。
なお、契約不適合責任については、以下の記事でくわしく解説しています。
契約内容をしっかり確認する
売買契約や媒介契約を結ぶ際には、「書類・契約内容・費用・手続き」の詳細をしっかり確認します。
時間を短縮したいがゆえに契約を急ぐと、媒介契約の種類や解除条件、仲介手数料、売買契約後の引き渡し時期・ローン返済状況・抵当権抹消費用などを把握しないまま進むケースがあります。
また、契約書に明記されていない条件や、販売活動の報告義務・情報公開義務が曖昧な業者もあります。
売却を早く進める場合でも、契約書を細かく読み込み、不動産会社と手続き・引渡し・費用・契約解除などについて、確認及び合意してから進めると安心して取引を完了させるポイントです。
売却にかかる税金・費用も把握しておく
早く売却したい場合でも、売却に伴って発生する税金・費用を事前に把握しておくことが欠かせません。
売却時に掛かる税金や費用は、以下の通りです。
- 印紙税
- 所得税・住民税（譲渡所得が発生する場合）
- 仲介手数料
- 抵当権抹消費用
- ローン残債の返済費用
- 固定資産税の精算金
これらを把握していないと「思っていた手元資金が少ない」「売却後に慌てて税金を支払う」ことになります。
早期売却を目指すときも「売却代金だけ」でなく、発生する全体の費用・税金を事前に計算・検討しておくことで「思ったより手元資金が少ない」という事態を防げます。
買取なら契約不適合責任はなくなり、不動産会社と直接売買するので仲介手数料もかかりません。
そのなかでも、弊社「株式会社AlbaLink（アルバリンク）」は、日本全国の空き家などの売却しづらい物件を中心に取り扱っている不動産買取業者です。
早期の現金化などを考えたいなら、まずは弊社の無料査定をご利用ください。
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アルバリンクついて詳しく知りたい方は、アルバリンクの評判で口コミや評判・買取実績などについて詳しく説明していますので、ぜひ合わせてご覧ください。
まとめ
家を早く売りたい場合には、「買取」「リースバック」「仲介」といった売却方法の中から、自分の状況に合った手段を選ぶことが重要です。
なかでも、最短で現金化したい方には「不動産会社による買取」がおすすめです。
内見対応や広告活動がなく、契約から引き渡しまでのスピードが早いからです。
一方で、買取は仲介に比べて売却価格が低くなりがちで、市場価格の70〜80％程度となる可能性があります。
また、仲介での売却は高値を狙える反面、買い手が見つかるまで時間がかかるうえ、内見対応や清掃・値下げ交渉などの手間もかかります。
リースバックは「売った後も住み続けたい」というニーズには適していますが、家賃の支払いが発生するため、資金計画が必要です。
このように、早く売るにはそれぞれにリスクや注意点があるため、慎重な選択が求められます。
そのなかで、手間をかけずにすぐ売りたい方は、専門の買取業者への相談が最も現実的です。
弊社アルバリンクは、スピード売却に強みを持つ不動産買取の専門会社です。
築年数が古い家や訳あり物件など、通常の仲介では売れにくい物件でも積極的に買取を行っています。
即日査定・最短数日での現金化も可能なため、「一刻も早く売りたい」というニーズにしっかり応えます。
時間や手間をかけずに家を早く売りたいと考えている方は、まずはアルバリンクにご相談ください。
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