空き家の3,000万円特別控除とは？

空き家の3,000万円特別控除とは、相続した空き家を売却した際に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例措置です。

これは、相続した住宅が一定の要件を満たしている場合に適用され、不動産売却時の税負担を大幅に軽減できる制度となっています。

この特別控除は、空き家の発生を抑制し、有効活用を促進するために設けられた制度です。

本特例を適用することで、相続した空き家の売却時にかかる譲渡所得税の負担を減らせます。

ただし、適用要件や必要書類、期限などをしっかり確認し、確定申告時に適切な手続きを行うことが重要です。

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空き家の3,000万円特別控除の適用要件

この特別控除を受けるには、いくつかの厳格な要件を満たす必要があります。

主な要件として、被相続人が一人で住んでいた住宅であること、昭和56年5月31日以前に建築された建物であること、相続後も空き家の状態が続いていることなどが挙げられます。

以下、それぞれの要件について詳しく解説します。

被相続人が一人で住んでいた家であること

この特例を適用するには、被相続人が亡くなる直前まで一人でその家に居住していたことが必要です。

老人ホーム等への入居者も適用対象

被相続人が生前に要介護認定を受け、老人ホームなどに入所していた場合でも、一定の条件を満たせば特例の対象となります。

具体的には、入所後もその住宅を賃貸に出すなどの利用をしておらず、被相続人の住民票が元の住宅に残っていた場合が該当します。

昭和56年5月31日以前に建築された建物であること

この特例の対象となるのは、昭和56年5月31日以前に建築された住宅です。

この日付は、1981年に施行された新耐震基準の開始時期に基づいています。

したがって、当該住宅は耐震基準を満たしていない可能性が高く、耐震改修または取り壊しが求められます。

相続から譲渡まで引き続き空き家であること

相続した住宅は、売却するまでの間、空き家の状態を維持していなければなりません。

途中で誰かが住んだり、賃貸に出してしまうと特例の適用外となるため注意が必要です。

区分所有建物登記がされていない建物であること

特例の対象となるのは、マンションなどの区分所有建物ではなく、一戸建ての住宅です。

区分所有建物とは、複数の所有者がそれぞれ専有部分を持つ建物のことで、これに該当する場合は適用を受けることができません。

買主が耐震改修等を行っても適用可能

売却後に買主が耐震改修を行う場合でも、本特例の適用が可能です。

耐震基準適合証明書の交付を受けた場合、控除を適用するための要件を満たしたとみなされます。

譲渡対価が1億円以下であること

この特例を適用するには、譲渡した金額（売買契約の代金）が1億円以下である必要があります。

共同相続人が時期を違えて譲渡等した場合

共同相続人がいる場合、それぞれの譲渡時期によって適用の可否が変わります。

例えば、一人が先に売却し、後から別の相続人が売却した場合、要件を満たせばそれぞれに特例が適用されることがあります。

適用前譲渡および譲渡の期間内に贈与や低額譲渡があった場合

相続後にその家を贈与したり、通常の市場価格よりも著しく低い金額で売却した場合、特例の適用を受けられない可能性があります。

税務署の判断基準をよく確認し、適正な取引を行うことが重要です。

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空き家の3,000万円特別控除を受けるための手続き

空き家の3,000万円特別控除を受けるためには、確定申告時に必要な書類を揃え、正しく申請することが必要 です。

この控除は自動的に適用されるものではなく、納税者自身が申請しなければなりません。

確定申告の際に提出が求められる主な書類は、以下のとおりです。

• 売買契約書の写し
• 登記事項証明書（登記簿謄本）
• 耐震基準適合証明書（必要に応じて）
• 市区町村の発行する証明書

この特例は、相続が発生した翌年の1月1日から3年以内に売却を完了することが条件 です。

例えば、2023年3月に相続が発生した場合、適用期限は 2026年12月31日まで となります。

期限を過ぎると控除を受けられなくなるため、できるだけ早めに売却を進めることが大切です。

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空き家の3,000万円特別控除の計算方法

空き家の3,000万円特別控除を適用することで、不動産売却時の税負担を大幅に軽減することができます。

具体的な計算方法を理解するために、基本的な計算式と具体例を見ていきましょう。

譲渡所得は、以下の計算式で求められます。

取得費とは、不動産購入時に生じた費用（購入価格、リフォーム費用など）です。

一方、譲渡費用は不動産売却時にかかった費用（仲介手数料、測量費、登記費用など）を指します。

例えば、相続した空き家を 2,500万円 で売却した場合を考えてみましょう。

譲渡価格：2,500万円
取得費：被相続人が購入した際の価格 ＝ 800万円
譲渡費用：不動産会社への仲介手数料 ＝ 100万円
特別控除：3,000万円

上記内容を計算式に当てはめると、

この場合、譲渡所得が マイナス となるため、課税される譲渡所得はゼロになります。

つまり、売却時に所得税や住民税を支払う必要はありません。

不動産売却時の税金をできるだけ抑えるために、特別控除の適用条件を満たし、適切な売却計画を立てることが大切です。

売却を検討している方は、事前に税理士や不動産会社に相談し、最適な方法を選びましょう。

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ほかの特例との併用可否

空き家の3,000万円特別控除を適用する際、「他の税制特例と併用できるかどうか」 を確認することが重要です。

一部の特例とは併用が可能ですが、併用できない特例もあるため、事前に理解しておく必要があります。

例えば、不動産売却時に適用される「居住用財産の3,000万円特別控除」とは 併用不可 です。

これは、どちらの制度も譲渡所得から3,000万円を控除する仕組みであり、二重適用が認められていないためです。

そのため、どちらの控除を適用するほうが有利なのかを事前に検討することが大切です。

一方で、「相続税の取得費加算」とは 併用可能 です。

この制度は、相続税を支払った場合に、その相続税の一部を取得費に加算できる仕組みです。

取得費が増えることで譲渡所得が減少し、結果的に課税額を抑えることができます。

適用条件や自身の状況に応じて、最も有利な税制を選択することが重要です。

どの特例を活用すれば節税効果が高くなるかは、個々の状況によって異なるため、税理士などの専門家に相談するのもよいでしょう。

不動産売却を検討している場合は、事前に特例の適用条件を把握し、最適な方法で売却を進めましょう。

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まとめ

この記事では、空き家の3,000万円特別控除の概要や適用要件、手続き方法、計算方法について詳しく解説しました。

この特例を活用することで、相続した空き家を売却する際の税負担を大幅に軽減できます。

適用要件として、被相続人が一人で住んでいたことや、昭和56年5月31日以前に建築された建物であることなどが重要です。

この特例を最大限に活用するためには、事前に適用要件を確認し、必要な手続きを適切に行うことが大切です。

空き家の売却を検討している方は、税理士や専門家に相談し、空き家の3,000万円控除を適用できるか確認しましょう。