家の査定の基本を理解しよう
家の査定を受ける前に、査定方法の基本を理解しておくことが重要です。
なぜなら、査定の種類や流れを把握しておくことで、不動産会社から提示された価格の根拠や査定の信頼性を判断しやすくなるからです。
まず、不動産会社が行う「査定」と一口に言っても、「机上査定」と「訪問査定」の2通りの方法があります。
査定額の算出にも「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」の3通りの方法があります。
家の価値を適正に評価してもらうためにも、査定方法や査定額の算出方法について把握しておきましょう。
それぞれの査定方法や算出方法について、詳しく解説します。
査定方法は2種類
家の査定方法には「机上査定」と「訪問査定」の2つがあります。
それぞれの査定方法にはメリットと目的があるため、売却の時期や状況に応じて適切な方法を選ぶことが成功へのカギになります。
まず、それぞれの違いについて、簡単に紹介します。
| 査定方法 | 査定場所 | 査定時間 |
|---|---|---|
| 机上査定 | 不動産会社の社内のみ | 短い |
| 訪問査定 | 物件のある現地 | 現地の様子を見るため長い |
それぞれの特徴と使い分けを理解することで、スムーズな売却につなげていきましょう。
机上査定
机上査定は、不動産会社が相場データや過去の取引事例と比較して価格を算出する方法です。
手軽に依頼でき、費用も無料であることが多いです。
物件の所在地や面積、築年数、間取りなどの基本情報があれば価格を算出できるので、事前におおまかな価格帯を把握するために非常に有効です。
しかし、建物の劣化やリフォームの有無、周囲で騒音や匂いがないかなどの情報が反映されないため、机上査定の精度には限界があります。
そのため、売却を本格的に進める前のスタート地点として活用するのが適しています。
訪問査定
訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に現地へ訪れて、建物や敷地の状態を確認し、価格を算出する方法です。
机上査定と違い、外装や内装、水回りなどの設備の状況を直接チェックするため、より正確な評価が可能になります。
訪問査定には物件の持ち主が立ち会う必要があるため、日程調整をする必要があります。
そして、詳しい査定のために資料を用意したり、必要によって片付けも行います。
訪問査定の対応を少し面倒に感じてしまうかもしれませんが、正確な査定額を出すためには必要な方法です。
効率よく進められるように、不動産会社に確認しながら準備をしましょう。
査定額の算出方法
家の査定額は、物件の用途や条件によって、不動産会社が複数の評価手法を用いて算出します。
代表的な3つの方法を紹介します。
査定額の根拠を知ることで、提示された金額への納得感が生まれ、売却や購入の判断材料になります。
これらの算出方法を理解しておくことは、安心して不動産取引を進める上で大きなメリットです。
取引事例比較法
取引事例比較法は、周辺地域で過去に売買された似た条件の物件と比較して価格を算出します。
参照元：国土交通省
この算出方法では、物件のエリア、土地の面積、築年数、間取りなどの情報を活用します。
この方法は、相場に基づいた査定が可能なため、市場価格に近い金額を短時間で提示できるというメリットがあります。
ただし、近隣に取引事例が少ないと精度が落ちてしまうのがデメリットです。
その場合は、特徴が似ているエリアの取引事例を用いて価格を算出することもあります。
信頼できる不動産会社であれば、比較対象となる事例やデータの出典をしっかり説明してくれるため、売主としても安心して判断ができます。
原価法
原価法は、建物の再調達原価から劣化や年数に応じた減価を差し引いて価値を算出する方法です。
再調達原価とは、物件と同じ条件の建物を新しく建てる場合に必要とされる原価のことです。
参照元：国土交通省
新築物件や、取引事例が少ない間取りの物件の価格を出すときに参考になる方法です。
建物の物理的な価値を正確に把握できる反面、土地の価格については別途評価が必要である点に注意が必要です。
また、実際の市場価格とずれが大きい場合、そのままでは買い手がつきにくい場合があります。
中古住宅の売却では、原価法の結果と他の査定方法を比較して総合的に判断することが、正確な価格提示に役立ちます。
収益還元法
収益還元法は、将来的に生み出す収益を元に価値を算出する方法です。
将来的に生み出す収益とは、物件を賃貸に出した場合や、事業に使った場合に想定できる売上のことです。
参照元：国土交通省
物件を賃貸として活用する場合に用いる査定方法です。
収益はあくまでも予測であるため「賃貸に出したけど空室が続いている」のように、思ったように収益が得られない場合は評価額とずれが生じてしまう場合があります。
また、計算式には市場動向やトレンドを入れられないため、最終的に査定額を決める場合は市場動向を踏まえた多角的な判断が必要です。
その他、査定から売却成立までの流れ、必要な書類など、査定全体について詳しくはこちらで紹介しています。
不動産業者はさまざまな方法を用いて、物件の査定を行います。
家を査定に出す時は、複数の不動産業者に依頼を出すことをお勧めします。
査定額だけでなく、業者の対応や、納得のいく説明をしてくれるかを合わせてチェックしましょう。
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訪問査定ではどこを見る？
訪問査定では、不動産会社の担当者が実際に物件を見て、さまざまな観点から価格を評価します。
不動産業者が、訪問査定でチェックする4つのポイントを紹介します。
より精度の高い査定額を算出するために、物件に関わる項目を丁寧にチェックしていきます。
事前に「どこを見られるのか」を理解して、査定の精度を高める準備をしましょう。
土地の状況
まず、土地の状況は、訪問査定において非常に大きな要素となります。
土地の面積や形状、接道条件、境界線の明確さなどを確認します。
また、測量図や登記簿がきちんと揃っていれば、土地の正確な評価につながり、信頼性のある査定結果が得られます。
都市部では、駅や病院などの周辺施設との距離や立地条件も重視されます。
土地の評価は、将来的な売却活動の成功を左右するポイントです。
不動産会社には事前に資料を準備し、土地の状況をしっかり把握してもらいましょう。
建物の状況
訪問査定での建物チェックは、価格算出において欠かせないポイントです。
築年数、きれいさ、日当たり、建物の傾きなどを確認します。
住宅を売却する場合は、一番重視されるポイントと言えるでしょう。
新しい設備を導入していると査定価格が上がる傾向にあり、不具合があった場合は修繕費を加味して査定価格が下がる傾向にあります。
もし不具合を把握している場合でも、隠さずそのままを伝えるようにしましょう。
近隣関係
意外と見落とされがちですが、近隣や周辺の環境も訪問査定では重要視されます。
たとえば、以下の内容がチェックされます。
- 近隣関係：周辺の建物、越境の有無、高圧線の存在など
- 騒音臭気：騒音、におい、揺れなど
良好な近隣関係や地域環境は、住み心地の良さを示す重要な要素です。
担当者には物件のアピールポイントとして、安心して生活できる環境であることを伝えると良いでしょう。
悪いと思われる点も隠さずに、正直に話した方が好印象です。
管理状況
家の査定では、建物の管理状況が価格に大きく影響します。
管理状況の確認として、整理整頓、設備の破損、修繕の状況などを確認します。
定期的なメンテナンスや修繕が行き届いている物件は、印象が良くなり、買主に安心感を与えるため、査定額がアップする可能性があります。
査定を依頼する際は、過去の修繕記録や管理内容を調べて、整理しておくことをお勧めします。
訪問査定で、不動産業者がチェックする内容について紹介しました。
土地や建物だけでなく、近隣関係や管理状況といったさまざまな面をチェックし、査定額が算出されてます。
査定額を比較するためにも、複数の不動産会社に見積もり依頼を出すことをお勧めします。
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家の査定に影響する2つの外部要因
家の査定では、物件そのものの状態だけでなく、外部環境も価格に大きく影響します。
主な外部要因は「社会情勢や金利の動向」と「地域の都市計画・インフラ整備」です。
個人ではコントロールできない要因ではありますが、査定金額に影響を与えるため、不動産会社の担当者と情報交換を行うことが重要です。
納得した価格で売却できるように、情報交換を行っていきましょう。
社会情勢や金利の変動による影響
社会情勢や住宅ローン金利の変動は、不動産の査定額に大きな影響を及ぼします。
社会情勢の一例として、住宅金融支援機構の調査を紹介します。
この調査によると、2019年10月1日に消費税が8%から10%に上昇した時、住宅の駆け込み需要が発生したとの結果が出ています。
需要が高くなると、ものの価格は上昇する傾向にあるため、不動産の査定額も上昇する可能性があると言えるでしょう。
また、住宅ローン金利の変動によっても、不動産の査定額が影響する場合もあります。
例として、「住宅ローン金利が上がると不動産の査定額が下がる」となる流れを紹介します。
-
- 住宅ローン金利が上がる
- 金利が上がると借りられる金額が減っていく
- 借りられる金額が減ると価格が安い住宅を選ぶ傾向となる
- 不動産の査定額が下がる
さまざまな要因によって査定額は変動するため、最新の相場や情勢を把握し、柔軟に売却計画を立てることが求められます。
地域の都市計画やインフラ整備の影響
都市計画やインフラ整備の進展は、家の査定額に直接的かつ長期的な影響を与えます。
なぜなら、利便性の向上や地域全体の価値上昇につながるからです。
都市計画やインフラ整備の進展として、商業施設の誘致や病院の建設、道路の拡幅、再開発事業などが挙げられます。
物件のあるエリアでこういったニュースがあると、将来にとっても大きなメリットとなるため、査定額が上がる可能性があります。
ちなみに、住みたいエリアは人によって様々なので「このエリアだから売れる」と決まったものはありません。
弊社にて「住むなら、都会・郊外・田舎のどこがいいか」とアンケートをとったところ、「郊外」が一番人気でしたが、「都会」や「田舎」にも票が集まっています。
今後の都市計画の進展が発表されていない地域であっても、需要がある可能性はあります。
売却を考えている場合は、地域を問わず、まず査定に出すことをお勧めします。
家の査定では、物件そのものの状態だけでなく、外部要因も価格に大きく影響します。
しかし、個人で売り時を判断するのは難しく「将来高く売れるかも」と物件をそのままにしているうちに、経年劣化が進んで査定額が下がってしまうおそれがあります。
迷ったら複数の不動産業者に査定を出し、気になる点があれば問い合わせてみましょう。
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家の査定で適正価格を知るための4つのコツ
家を売却する際に、適正価格を知ることは非常に重要です。
不動産の価格は「相場」や「物件の状態」だけでなく、売主の情報収集力や準備次第で大きく左右されるからです。
適正価格を知るための4つのコツを紹介します。
特に最近では、インターネットを活用した無料の一括査定サービスも普及しており、誰でも簡単に査定額を比較できます。
不動産会社からの見積もりを受け取り、そのまま売却契約を結んでしまうと、相場より安く売却してしまうおそれがあります。
ご自身でも適正価格を把握しておくことで、納得のいく金額で売却することができるでしょう。
必ず査定は複数社に依頼して比較しよう
家の適正価格を知るためには、複数の不動産会社に査定を依頼し、その結果を比較することが必要不可欠です。
なぜなら、各社によって評価基準や販売戦略が異なるため、1社だけの査定では正確な判断ができないからです。
また、査定金額だけでなく、サービスや対応が合う、合わないといったポイントもあるので、相談する時に合わせてチェックしましょう。
大切な物件を売却する相手となるので「安心して任せられる業者である」点も重視しましょう。
査定を比較することは面倒な手間ではなく、納得できる売却のための「最初の一歩」です。
無料の一括査定サービスを活用するのも有効な手段です。
劣化や不具合は事前に伝えておく
建物の劣化や不具合がある場合は、事前に不動産会社へ正直に伝えることが査定の精度を高めるポイントです。
後で劣化や不具合が見つかった場合は、査定額が変わったり、見積もりをやり直したりと手間や時間がかかってしまいます。
信頼関係を築きながら売却を進めるためにも、劣化や不具合、不安な点は伝えましょう。
修繕費の見積もりを加味した、現実的な査定額を算出してもらえるでしょう。
不動産会社にとっても正確な判断がしやすくなり、結果として売主にとってもプラスになります。
査定額はあくまで売却目安と考える
不動産会社が提示する査定額は、あくまで「売却の目安」であり、実際にその価格で売れるとは限りません。
なぜなら、査定額は市場動向や販売戦略を前提とした理論的な価格であり、売却するタイミングによって最終的な成約価格が変動するからです。
査定額に一喜一憂せず、あくまで販売価格決定の参考値として活用することが大切です。
その上で、複数社から意見を聞き、納得のいく売却先を決めましょう。
「査定額＝売却価格」とは限らないという基本的な考え方を持つことで、冷静に売却活動を進めることができ、トラブルや後悔を避けることにつながります。
国土交通省の不動産情報ライブラリから取引価格を確認する
家の査定で「どこを見るのか」を理解し、適正価格を判断するには、国土交通省が運営する「不動産情報ライブラリ」を活用するのがおすすめです。
全国の実際の売買価格がエリア別・種別別に公開されており、客観的なデータとして参考になります。
不動産情報ライブラリで、売りたい物件の近所にある成約データを確認することで「査定で提示された金額が相場と合っているのか」を把握できます。
このサイトは誰でも無料で利用でき、土地や建物の面積や築年数、最寄駅などの条件で細かく絞り込めるのが大きな特徴です。
査定で出てきた金額と、実際の成約データを比較することで、価格の信頼性が高まります。
不動産会社とのやり取りをより有利に進めるためにも、公的データを活用し、自分自身で情報を整理・理解する姿勢が重要です。
納得のいく売却を目指す第一歩として、ぜひ活用してみてください。
家の査定で適正価格を知るためのコツについて紹介しました。
不動産業者とやり取りをしたり、ご自身で相場を調べたりと、手間に感じる部分もあるかもしれません。
ですが、最終的に納得できる売却を行うために、コツを参考に動かれることをおすすめします。
そのための第一歩として、複数の不動産業者に問い合わせてみましょう。
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家の査定の依頼先として買取業者へ相談する3つのメリット
家の査定を依頼する際、不動産仲介会社だけでなく「買取業者」に相談することも選択肢の一つです。
「手間をかけずに売却したい」「訳あり物件だから査定を断られたことがある」といった、スピードや柔軟性を重視する方にとって、大きなメリットがあります。
3つのメリットを紹介します。
買取業者の特徴を把握して、査定を依頼する候補として入れてみてはいかがでしょうか。
手間をかけずにスピーディに手放せる
買取業者に家の査定を依頼すると、売却までの手間を大幅に削減でき、スピード感を持って物件を手放すことが可能です。
仲介業者は、買主が見つからなければ売却を進めることができません。
これは、売主と買主の間に入って取引をまとめる役割を担っているためです。
一方、買取業者は物件を直接買い取るため、売却成立まで短期間で進めることができます。
不動産の売却は時間との戦いになることもあるため、買取は非常に有効な手段です。
訳あり物件・土地でも売却可能な場合もある
訳あり物件や土地といった、一般の買主には敬遠されがちな物件でも、買取業者なら柔軟に対応してくれる可能性があります。
なぜなら、買取業者は物件の再販や再開発を目的としているため、訳あり物件だとしても独自のノウハウで対応できるからです。
建物が古い、再建築不可の土地、事故物件などの「訳あり条件」がある場合でも、業者によってはそのリスクを織り込んで査定・購入してくれます。
このように、一般的な販売が難しい物件こそ、買取業者に相談する価値があります。
買取を拒否されがちな物件の特徴と、その理由についてはこちらで紹介しています。
家具や家財が残っていてもそのまま売却可能な場合もある
買取業者は、家に家具や家財が残った状態でもそのまま買い取ってくれるケースがあります。
これにより、売主は片付けやハウスクリーニングの手間や費用を省くことができます。
物がたくさんある実家を相続して売却したい場合や、遠方に住んでいたり多忙で片付けが難しい場合におすすめです。
ただし、家具や家財についての対応は買取業者によって異なり、対応していない場合もあります。
査定を依頼する時に、家具や家財についての対応についても合わせて確認するようにしましょう。
家の片付けについて、自分で行う場合の方法や相場については、こちらで紹介しています。
物件を早く手放したい場合に、買取業者への見積もりは特に有効な方法です。
家の査定は、複数の買取業者に依頼するのがお勧めです。
買取業者によって査定額も異なり、チェックするポイントも異なる可能性があるからです。
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家の査定を依頼する時にはアルバリンクに相談
弊社「株式会社Alba Link（アルバリンク）」は、日本全国の土地や空き家などの売却しづらい物件を積極的に買い取っている不動産買取業者です。
これまでに、築年数が経過した住宅や劣化が進んでいる空き家など、他社から断られた物件でも積極的に買い取ってきた実績があります。
全国の住宅に関する買取実績を紹介します。
- 岩手県北上市：築年数31.2年の共有持分戸建
- 静岡県熱海市：築年数50.1年の再建築不可戸建
- 島根県出雲市：築年数39.9年の空き家戸建
悩んでいる方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
弊社スタッフが、あなたのお悩みを解決できるよう、全力でサポートさせていただきます。
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アルバリンクついて詳しく知りたい方は、アルバリンクの評判で口コミや評判・買取実績などについて詳しく説明していますので、ぜひ合わせてご覧ください。
まとめ
家を売却する際、相場を踏まえた査定をしてくれる不動産業者選びは重要です。
査定には机上査定と訪問査定の2種類があり、訪問査定では土地や建物の状況、管理状態、さらには近隣関係まで細かく確認されます。
そして、金利や都市計画といった外部要因も踏まえて、査定額が決まります。
適正な価格を把握するためには、複数の業者に査定を依頼し、劣化箇所などを正直に伝えることがポイントです。
ただし、不動産の状態や地域によっては、売却が思うように進まないリスクも存在します。
そのようなリスクを回避する手段として、買取業者に依頼する方法があります。
中でもアルバリンクは、訳あり物件や家財が残ったままの家などにも対応し、スピーディに現金化が可能な強みがあります。
家の査定に不安がある方は、ぜひ一度アルバリンクに相談し、状況に応じた最適な売却方法を検討してみてください。
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