東京都の空き家の状況
東京都の空き家は年々増加傾向にあり、令和5年（2023年）時点で約90万戸に達しており、空き家率は10.9%となっています。
引用元：東京都 住宅政策本部
2018年の前回調査から約9万戸増加した結果で、増加率は約11%に上ります。
国土交通省が公開している全国平均の空き家率13.8%と比較すると、東京都は低い水準ですが、総住宅数が全国で最も多い約890万戸であるため空き家の実数は全国トップです。
参照元：国土交通省
東京都の空き家の内訳を見ると、賃貸用の空き家が約63万戸と最も多く、全体の約70%を占めています。
これは賃貸マンションやアパートの空室が一時的に空き家としてカウントされているためです。
一方で、長期不在や取り壊し予定の空き家（その他の住宅）は約21万戸あり、2018年の約18万戸から増加しています。
このような長期不在や取り壊し予定の空き家は、所有者が処分に困り「もらってください」という状況につながりやすい物です。
区部別に見ると、世田谷区の5.9万戸が最も多く、大田区の4.9万戸、足立区の4.4万戸と続きます。
東京都は人口や世帯数の増加が続いているものの、新規住宅供給も活発なため空き家も増加するという矛盾した状況にあります。
特に都心部から離れた地域や築年数の古い物件では、需要と供給のミスマッチが顕著になっていると言えるでしょう。
東京で「空き家もらってください」と言われる5つの理由
東京都内で空き家の無償譲渡を考える所有者が増えている背景には、以下のような理由があります。
それぞれ詳しく解説します。
立地の悪さで需要がない
東京都といっても、すべての地域に住宅需要があるわけではありません。
都心部から離れた郊外エリアや、駅から遠い立地の物件は、買い手を見つけるのが困難な状況にあります。
たとえば、奥多摩町や島しょ部（八丈町など）のように交通の便が悪く、商業施設や病院などが近くにない地域では、住みたいと思う人が現れにくいのが実情です。
また、都心部であっても、坂道の多い高台や狭い路地の奥にある物件は、高齢者や子育て世代からは敬遠されがちです。
立地の悪さは改善が難しい根本的な問題であるため、所有者は売却を諦めて無償譲渡を検討するようになります。
ただし、たとえ土地や建物が無償で提供されても、賃貸や売買のニーズが極めて限定的なため、結果的に長期間空き家のままになるケースも少なくありません。
建物の老朽化が進んでいる
築年数が古く、建物の修繕やリフォームに多額の費用がかかる場合、「売却」ではなく「無償譲渡」として処分されることがあります。
たとえば、屋根の修理や水回りの交換、耐震補強が必要な状態だと、購入者はリフォーム費用を含めて判断せざるを得ませんし、修繕には数百万円から1千万円以上の費用がかかることも珍しくありません。
リフォーム費用を考慮すると、新築を購入した方が経済的というケースも多く、結果として買い手がつきません。
売却できないまま空き家として放置すると、さらに老朽化が進んで資産価値が下がり、負の連鎖に陥ってしまいます。
このような状況から、所有者は修繕費用を負担するよりも無償で譲渡する道を選ぶことになります。
以下の記事では、特定空き家について詳しく解説しているので、ぜひ目を通してみてください。
法的制限や再建築不可の物件である
建築基準法などの法的制限により、建て替えができない「再建築不可物件」は、特に処分が困難です。
再建築不可物件とは、現在の建物を取り壊すと新たに建物を建てることができない土地のことを指します。
たとえば、建築基準法では、原則として幅員4メートル以上の道路に敷地が2メートル以上接していなければ建物を建てられない(接道義務)と定められています。
この条件を満たしていない物件は、建て替えや大規模な増改築ができないため、資産価値が大きく下がってしまうのです。
東京都内、特に都心部の住宅密集地には、戦前や戦後すぐに建てられた古い住宅街が多く、こうした再建築不可物件が数多く存在しています。
また、再建築不可物件は、住宅ローンの融資対象外となることが多く、購入希望者は現金一括での購入が必要になります。
結果的に購入できる人が限られ、市場での流通性が極めて低くなることで、無償譲渡でいいので引き取ってくれる人を探すというわけです。
維持管理費が家計を圧迫している
固定資産税や管理費など、空き家を所有しているだけで発生するコストが大きな負担となり、無償譲渡を希望するケースもあります。
都市計画税を含めた税金の支払いは毎年必要であり、誰も住んでいない空き家でも年間数万〜十数万円の維持費がかかることがあります。
電気や水道を契約したままにしておけば基本料金が発生しますし、火災保険料も年間数万円必要です。
建物の老朽化に伴い、屋根や外壁の修繕、給排水設備の交換などの大規模修繕が必要になると、一度に数百万円の出費が発生することもあります。
使用していない空き家にこれだけの費用をかけ続けることは、多くの所有者にとって大きな経済的負担となるでしょう。
こうした経済的な理由から、「無償でもいいから手放したい」と考える所有者が増えているのです。
空き家の維持費に関しては、以下の記事で詳しく解説しているので、併せてご覧ください。
相続後に使い道がなく困っている
相続した空き家の使い道がなく、処分に困った結果「もらってください」となるケースもあります。
相続人がすでに自宅を所有している場合、実家に住む予定がなく、かといって思い出のある家をすぐに処分することにも抵抗を感じる方が多いのです。
また、相続人が都心部に住んでいて実家が遠方にある場合、管理のために頻繁に通うことが難しく、結果として放置状態になりがちです。
兄弟姉妹で共有相続している場合は、処分方法について意見が一致せず、売却の判断ができないまま時間だけが過ぎて「負動産」になるケースもあります。
そのような状況が続くと、売却を試みても買い手が見つからず、最終的に「無償でもいいから手放したい」と考える人が増えていきます。
将来的に子どもへ負担を残したくないという思いから、「誰かにもらってほしい」という選択に至るのです。
以下の記事では、田舎の土地や実家を相続することが「地獄」と言われる理由や対策について詳しく解説しているので、併せてご覧ください。
このように、立地の悪さや老朽化、再建築不可などの理由で「もう売れない」と諦めてしまう所有者が多いのが実情です。
しかし、無償譲渡を選ぶ前に、訳あり物件専門の買取業者への売却を検討してみてください。
専門の買取業者であれば、老朽化が進んだ物件や再建築不可物件でも、独自の再生ノウハウを持っているため買い取ることが可能です。
弊社アルバリンクは、再建築不可物件やボロボロの空き家など、訳あり物件の買取に特化した不動産業者です。
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東京で「空き家をもらってください」と言う前に知っておくべきこと3つ
「空き家を無償で譲りたい」と考える前に、知っておくべき重要な注意点があります。
譲渡後に想定外の費用やトラブルが発生するケースもあり、事前の情報収集と準備が欠かせません。
ここでは、無償譲渡を検討している方が押さえておくべき以下3つのポイントを解説します。
後悔しない取引のために、ぜひ参考にしてください。
無償譲渡でも登記や税金の費用がかかる
無料であげるから費用もゼロとは限らず、無償譲渡でも登記費用や税金がかかります。
たとえば名義変更には登録免許税が発生します。
登録免許税とは、不動産の登記手続き時に課される国税で、原則として登記を申請する人（買主や譲受人）が支払わなければなりません。
登録免許税額 ＝ （課税標準）×（税率）
参照元：法務局
税率は原則として2％ですが、一定の条件で軽減措置が適用されることや、数年ごとに見直されることもあるため、不動産を取得する際は登録免許税の税額表を確認しておきましょう。
また、相手が個人であっても「贈与」とみなされ、不動産の固定資産税評価額が110万円を超えると贈与税が課税されます。
空き家を無料で渡すつもりでも、受け手に金銭的な負担が発生することを理解し、事前に費用の確認と説明を行いましょう。
個人間取引ではトラブルが起きやすい
空き家の無償譲渡を個人間で行う場合、契約内容が曖昧なまま進むことがあり、トラブルが起きやすくなります。
たとえば「残置物の撤去はどちらが負担するのか」「雨漏りなどの瑕疵（かし）が見つかった場合はどうするのか」など、細かい条件を明確にしておくことが大切です。
これらの条件が曖昧なまま契約すると、後になって「そんな話は聞いていない」「契約内容と違う」といったトラブルに発展する可能性が高まります。
また、無償譲渡であっても譲り受ける側には贈与税が発生することを事前に説明しておかないと、後から税金の負担について揉めることもあります。
個人間取引は費用を抑えられるメリットがある一方で、専門家のサポートがないことによるリスクも大きいことを理解しておく必要があります。
そのため、無償譲渡であっても、最低限の契約書作成や、司法書士・不動産会社などの専門家によるサポートを検討するのがおすすめです。
以下の記事では、個人間で無償譲渡を行う際の注意点を詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。
譲渡後に法的・道義的責任が発生する可能性がある
空き家を譲渡すれば、所有権や管理責任は基本的に譲受人に移ります。
参照元：e-Gov法令検索｜民法 第百七十六条 物権の設定及び移転
しかし、譲渡時に建物の不具合や過去のトラブルを十分に説明していなかった場合、後から発生した事故や損害について「契約不適合責任」を問われる可能性があります。
また、法的責任がなくても「もらってくれた相手が空き家を放置し、近隣と摩擦を起こした」というケースでは、道義的な立場から旧所有者が対応を求められることもあります。
こうしたリスクを避けるためには、譲渡契約を口約束で済ませず、司法書士や不動産会社など専門家のサポートを受けて契約内容を明確に文書化することが重要です。
このように、無償譲渡には登記費用や税金の負担、個人間取引のトラブルリスク、譲渡後の法的責任など、さまざまな落とし穴が潜んでいます。
そのため「費用をかけずに手放したい」「トラブルなく確実に処分したい」という方は、不動産買取業社への相談がおすすめです。
不動産買取業者であれば、専門家のサポートのもと契約を進められるため、個人間取引のようなトラブルリスクを避けられます。
また契約不適合責任が免責されるため、譲渡後に建物の不具合が見つかっても責任を問われる心配がありません。
弊社アルバリンクは、訳あり物件に特化して買取を行なっており、他社で「売れない」と断られた築古物件や訳あり物件でも積極的に査定いたします。
東証上場企業としての信頼性や10年以上の空き家買取の実績などから、年間20,000件以上の相談を受けております。
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空き家を「無料で譲る」以外の4つの処分方法
空き家を手放す方法として「誰かにもらってほしい」と考える方もいますが、無償譲渡だけが選択肢ではありません。
費用やトラブルを抑えつつ、より納得感のある方法で空き家の処分を進めることが可能です。
ここでは、空き家を抱えるオーナーが検討すべき以下4つの処分方法をご紹介します。
それぞれの特徴を理解し、自身の状況に合った選択をしましょう。
空き家バンクを利用する
空き家を処分したいなら、まず「空き家バンク」の利用を検討すべきです。
空き家バンクとは、自治体が運営または支援する空き家の情報提供サービスで、売却や賃貸を希望する所有者と利用希望者をマッチングする仕組みです。
登録は基本的に無料で、物件の写真や所在地、希望条件などを掲載できます。
古民家再生に関心がある人からのニーズもあるため、思わぬマッチングが期待できるのもメリットです。
ただし、空き家バンクは買い手が見つかるまで時間がかかりやすく、物件によっては希望通りの価格で売却できないことがあります。
売却を急いでおらず、「譲りたいけど相手が見つからない」とお悩みなら、地域密着の空き家バンクへの登録から始めてみましょう。
なお、空き家バンクについては以下の記事で詳しく解説しています。
民間の空き家マッチングサイトを利用する
自治体の空き家バンク以外にも、民間企業が運営する空き家専門のマッチングサイトを活用する方法があります。
代表的なサービスとしては、「みんなの0円物件」「家いちば」「空き家ゲートウェイ」などがあります。
これらのサイトでは、無料または格安の空き家情報が掲載されており、全国から物件を探している利用者にアプローチすることが可能です。
民間のマッチングサイトのメリットは、掲載物件数が多く、全国の利用者にアプローチできるため、自治体の空き家バンクよりも成約の可能性が高まる点です。
また、サイトによっては契約サポートサービスや専門家の紹介サービスを提供しているところもあります。
注意点としては、サイトによって有料のオプションサービスがあったり、掲載に審査が必要だったりする場合があることです。
また、個人間取引となるため、トラブルを避けるためには慎重な対応が必要になります。
複数のサイトを比較検討して、自分の物件に合ったサービスを選ぶことが成功のポイントです。
以下の記事では空き家マッチングサイトに関して詳しく解説しているので、併せてご覧ください。
解体して更地で管理する
建物の老朽化が著しい場合は、思い切って解体して更地にする方法も有効です。
築年数が古い住宅や、シロアリ・雨漏りなどの問題がある空き家は、建物自体に価値がなく「古家付き土地」としても買い手がつかないことがあります。
そのような場合は、解体によって土地としての資産価値を高め、売却や管理をしやすくするのが現実的な対処法です。
ただし、解体費用（150万～200万円）がかかるのがデメリットです。
また、建物がなくなると固定資産税の住宅用地特例（最大1/6の軽減措置）が解除され、税負担が増加する可能性がある点に注意が必要です。
解体して更地で管理する場合は、解体費用や税負担の増加の可能性も加味した上で検討しましょう。
以下の記事では、更地にして売却するメリットとデメリットを詳しく解説しているので、併せてご覧ください。
訳あり物件専門の買取業者に売却する
すぐに処分したい場合は、空き家買取に対応する専門業者に売却するのがスムーズな方法です。
築古物件や再建築不可物件でも、買取実績のある不動産会社なら現況のままで対応してくれて、スピーディかつ安心して取引を進められます。
また、買取業者が直接購入するため、仲介手数料がかからず、残置物の撤去や測量なども業者が負担してくれることが多いです。
ただし、買取業者は再販売の利益を確保するため、相場より低い価格で買い取る点がデメリットです。
なお、買取業者によっては得意分野や実績が異なるため、複数社に相談し以下のような項目を確認することが大切です。
- 強みや特徴
- 買取実績・年間の相談件数
- 上場しているなどの高い信頼性
- 不動産に強い専門家との連携の有無
- 実際の利用者の声や口コミ
以下の記事では、東京のおすすめ空き家買取業者と仲介会社を紹介しているので、ぜひ参考にしてみてください。
弊社アルバリンクは、訳あり物件の買取業者として、東京都内の物件も多く買い取ってきた実績があります。
東京プロマーケット市場への上場や10年以上の空き家再生の経験・ノウハウなどから、高い信頼をいただいており、年間20,000件以上のご相談を受けております。
「他社で断られた」「この状態で本当に売れるのか」とお悩みの方は、ぜひアルバリンクへご相談ください。
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東京の空き家譲渡に関してよくある質問
空き家の譲渡や処分について、多くの方が疑問に感じるポイントとして、以下の3つが挙げられます。
それぞれ詳しく解説します。
Q1：空き家を譲渡する場合でも税金はかかりますか？
結論から言うと、無償で譲渡しても、受け取る側には次のような税金が発生する可能性があります。
実際にどの税金がどの程度かかるかは、譲渡の形態や不動産の評価額によって異なります。
不要な税負担を避けるためにも、事前に税理士などの専門家へ相談しておくことが大切です。
Q2：空き家バンクは誰でも利用できますか？
空き家バンクは基本的に誰でも利用できますが、自治体によって登録条件や利用対象者に制限がある場合があります。
まず、物件を登録する所有者側の条件としては、その自治体内に所在する空き家であることが大前提です。
また、自治体によっては一定期間以上空き家状態にあることや、居住目的での譲渡・賃貸であることなどの条件が設けられている場合があります。
利用する側(購入・賃貸希望者)についても、一部の自治体では移住・定住を目的とする方を優先していることがあります。
特に地方部の自治体では、地域活性化のために新規移住者を歓迎する傾向が強く、移住希望者向けの支援制度と連動している場合が多いです。
具体的な利用条件は自治体によって異なるため、まずは各自治体の空き家バンク担当窓口に問い合わせて確認することをおすすめします。
空き家バンクは基本的に無料で利用できるサービスですので、空き家の処分を考えている方は積極的に活用してみましょう。
Q3：無償譲渡と売却、どちらが得ですか？
結論から言えば、ほとんどのケースで売却のほうが経済面・リスク面において有利と言えます。
無償譲渡は維持費から解放されるメリットがありますが、個人間取引のリスクやトラブル対応の負担も考慮する必要があります。
一方、訳あり物件専門の買取業者に売却すれば、たとえ金額が低くても確実に現金を手にすることが可能です。
また、買取業者を利用すれば仲介手数料がかからず、残置物の処分や契約不適合責任も免責となるため、手間や将来的なリスクも軽減されます。
無償譲渡を検討する前に、必ず複数の買取業者へ査定を依頼し、本当に売却できないのかを確認しましょう。
それでも買い手が見つからない場合に限り、信頼できる引き取り手がいることを前提に、最終手段として無償譲渡を選ぶのが現実的です。
なお、弊社アルバリンクは、ボロボロの空き家や共有問題を抱えた物件などの訳あり物件の買取に特化した不動産業者です。
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まとめ
東京で「空き家をもらってください」と言われる背景には、立地や建物状態の悪さ、再建築不可といった法的制限、相続後の使い道に困るケースなどがあります。
しかし、無償で譲っても、登記費用や固定資産税、譲渡後の責任などが発生し、相手にとっては簡単にもらえるものではありません。
また、個人間での無償譲渡はトラブルの原因になりやすく、慎重な対応が求められます。
こうしたリスクを避けるには、「無料で譲る」ことにこだわらず、空き家をきちんと処分する方法を検討するのが賢明です。
特に、専門の買取業者への売却は、手間をかけずに安心して空き家を手放す手段として有効です。
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