箱根の別荘が売れない理由とは？背景と現状を解説
「箱根の別荘が売れない」と感じている方は、ここ数年で確実に増えています。
観光地としての知名度は高いものの、不動産市場では売却活動が思うように進まないケースとして、以下2点を解説します。
- 別荘が売れにくくなっている全国的な傾向
- 箱根のリゾート物件市場の特殊性
売却をするまえに背景を知りたい場合はご確認ください。
別荘が売れにくくなっている全国的な傾向
箱根に限らず、全国的に別荘やセカンドハウスの売却が難しくなっている傾向があります。かつては「憧れのリゾートライフ」として人気を集めた別荘ですが、現代では維持費や利用頻度、相続後の扱いを理由に手放したいという人が増えています。
特に問題となっているのが、使用頻度に対して維持コストが高すぎるという点です。
管理費・修繕費・固定資産税などを合わせると、年間で数十万円単位の支出が発生します。
それにも関わらず、実際に利用するのは年に数回といったケースが多く、「所有する意味が感じられない」と判断されがちです。
こうした市場背景の中で、別荘は「売るのも大変、持ち続けるのも大変」な資産として、いわゆる負動産になりつつあるのです。
箱根のリゾート物件市場の特殊性
箱根の別荘が売れにくい理由は、全国的な別荘市場の傾向に加えて、地域特有の制度や条件が複雑に絡んでいる点にあります。
その一つが、温泉利用権や景観条例、自然公園法などの法規制です。
これらの制約により、「建て替えや増築ができない」「リフォームに許可が必要」といった事態が発生し、買主にとって自由な活用が難しくなっています。
参照元：箱根町景観条例の届出について
また、箱根は地形的に火山活動や地震の影響を受けやすく、耐震性や災害リスクを懸念する声も少なくありません。
箱根町の「箱根町耐震改修促進計画」によると、令和3年度（2021年）時点で町内の住宅総数5,800戸のうち、旧耐震基準（1981年以前）の住宅が2,780戸存在し、そのうち耐震性があるとされるのは1,497戸にとどまっています 。
これらの不安要素は購入の決断を妨げ、結果として売却の長期化を招いています。
こうした「観光地ならではの特殊事情」が、箱根の別荘市場の流通を難しくしている大きな要因となっています。
箱根の別荘が売れない主な原因5選
箱根の別荘が売れにくい理由には、物件の状態だけでなく、地域特有の制約や販売方法の選択ミスなど、さまざまな要因が影響しています。
以下に、特に売却を妨げる代表的な5つの原因を整理しました。
- 築年数が古く耐震性に不安がある
- 管理状態が悪く、内見時に印象が悪い
- 建て替え・増改築ができない
- 維持費や税金などのランニングコストが高い
これらの問題は、すべて対策可能なものばかりです。
原因を正しく把握し、早めに対応策を講じることが売却成功への第一歩になります。
築年数が古く耐震性に不安がある
築年数が古い別荘は、「安全性」や「維持費」に対する不安から購入を敬遠されやすくなります。
特に1981年以前の旧耐震基準で建てられた物件は、耐震補強がされていないことも多く、地震リスクを意識する購入者にとっては、大きなマイナス要素になります。
また、古い物件ほど設備の劣化が進んでおり、修繕費用の負担も大きく見込まれるため、購入のハードルが上がってしまうのです。
このような場合は、簡易耐震診断や部分的なリフォームを行い、購入希望者に「安心感」を与える工夫が求められます。
管理状態が悪く、内見時に印象が悪い
内見時の第一印象は売却成否を大きく左右する要素です。
たとえ眺望や立地が良くても、建物の清掃が不十分だったり、湿気・カビ・埃などの汚れが目立っていたりすると、購入希望者は「この物件、大丈夫かな？」と不安に感じてしまいます。
別荘をはじめとした空き家は、定期的な清掃・換気・除湿対策を行わないと、劣化の進行が早まります。
特に空き家状態が長引いている物件は、月に一度でも管理会社に清掃を依頼するなどの対策が必要です。
「そのまま住めそう」という印象を与えることが、内見者の安心感につながり、成約率アップにも貢献します。
建て替え・増改築ができない
箱根エリアの一部では、自然公園法や景観条例によって建て替えや大規模な増改築が制限されています。
参照元：箱根町景観計画
このような制約は、購入希望者にとって「自分好みにカスタマイズできない」という不満につながり、売却の足かせになります。
たとえば、仙石原や強羅といったエリアでは、環境保護の観点から建築面積の制限やデザイン規定が設けられている場合があり、自由な活用が難しいケースもあります。
こうした制限がある場合は、事前に許可条件や地域ルールを整理し、買主に明確な説明を行うことが信頼につながります。
維持費や税金などのランニングコストが高い
箱根の別荘は「所有しているだけでコストがかかる」ことが多く、それが売れにくさの原因になります。
たとえば、管理費・修繕積立金・温泉設備の使用料・固定資産税・別荘税など、年間で数十万円のランニングコストがかかることも珍しくありません。
こうした費用の存在を知らずに内見に来た購入希望者が、後から「こんなに維持費がかかるとは思わなかった」と感じて、購入を見送ることもあります。
とはいえ、維持費そのものを減らすことは難しいため、売却前にはあらかじめ年間維持費の内訳を整理し、購入者に丁寧に説明できるようにしておくことが重要です。
最初からコスト感を正直に伝えることで、誤解や不信感による離脱を防ぎ、「納得したうえでの購入」に導きやすくなります。
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箱根の別荘が売れないときの有効な対策
売却がなかなか進まない箱根の別荘でも、適切な対策を講じることで、成約の可能性を大きく高めることができます。
特に重要なのは、「買主の不安を減らすこと」と「市場に合った売却戦略を取ること」です。
以下に、箱根の別荘売却で実践すべき4つの効果的な対策をまとめました。
- 【箱根の別荘を売却しやすくする4つの対策】
- 一括査定で相場感と適正価格を把握する
- 最低限のリフォームで物件の印象を改善する
- 地域密着型の不動産業者に依頼する
- 諸費用の一部を売主が負担し購入者の負担を軽減する
現状に合わせて適切な対策を選び、売却活動を前進させましょう。
対策① 一括査定で相場感と適正価格を把握
価格が適切でなければ、内見すら入らず売却は難航します。
そのため、まず行うべきは「一括査定」で複数の不動産会社から査定を取り、相場感を把握することです。
箱根のように立地や温泉設備、景観の有無によって価格が大きく変動するエリアでは、査定額に差が出ることも珍しくありません。
相場よりも高すぎる価格でスタートしてしまうと、売れ残って逆に価格を下げざるを得なくなり、最終的に損をするケースもあります。
根拠ある適正価格でスタートすることが、成功への第一歩です。
対策② 最低限のリフォームで印象アップ
購入希望者の多くは「できれば手を加えずにそのまま使いたい」と考えています。
そのため、内見時に良い印象を与えるためには、大がかりなリフォームよりも「最低限の手入れ」による見た目の改善が効果的です。
具体的には、水回りのクリーニング、壁紙の貼り替え、床のワックスがけ、カビ・臭い対策などです。特に湿度が高い箱根では、除湿機の設置や定期換気の実施が好印象につながります。
少額の投資であっても、清潔感や明るさを演出することで、購入へのハードルを下げることができます。
対策③ 地域密着型の実績ある業者を選ぶ
「箱根の販売事情に強い業者」に依頼することは、売却成功に直結します。
地元ネットワークを活かして別荘需要の高い層（セカンドハウス、都心在住の富裕層など）に効果的なアプローチが可能です。
また、地元の魅力にも詳しいため、購入希望者に物件周辺の魅力も十分に伝えてくれます。
仲介業者の実績はホームページや口コミ、過去の販売事例などで確認できるため、複数社を比較検討することをおすすめします。
対策④ 売主側で諸費用を一部負担して売りやすくする
価格を下げずに成約率を上げたいときに効果的なのが、買主への特典やサービスをつける方法です。
たとえば、「登記費用の一部負担」「引き渡し後のクリーニング代をサービス」など、ちょっとした負担軽減を提示するだけで購入意欲が高まるケースがあります。
とくに築年数が古く、設備の更新が必要な物件では「購入後の手間と出費を抑えられる」と感じさせることが、売却の後押しにつながります。
柔軟な条件提示は、価格交渉を減らすことにもつながるため、売主側にとってもメリットの大きい戦略です。
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箱根の別荘を売れないまま放置するリスクとは？
「そのうち売れればいい」「忙しいから後回しにしよう」と別荘の売却を先延ばしにしていませんか？
ここでは、別荘を「売らずに持ち続けた場合」に起こり得る以下の3つのリスクについて解説します。
- 維持費や固定資産税の増加
- 特定空き家に指定されると過料や強制解体の可能性
- 相続人に精神的・金銭的な負担がかかる
箱根の別荘を長期間放置してしまうと、経済的な負担だけでなく、法的・社会的なリスクにもつながる可能性がありますのでご確認ください。
維持費や固定資産税の増加
使っていなくても、別荘には毎年多額の費用がかかります。
具体的には、固定資産税、管理費、修繕積立金、温泉使用料、別荘税などです。これらを合わせると、年額で数十万円にもなることも珍しくありません。
使用頻度が少ないにも関わらず毎年高額な支出が続くことで、家計への圧迫やストレスが蓄積され、所有自体が「負担」になってしまうのです。
早期に売却や収益化の方針を立てておくことが、将来的なコスト圧縮につながります。
特定空き家に指定されると過料や強制解体の可能性
放置された別荘が劣化していくと、行政から「特定空き家」として指定されるリスクがあります。
これは、国土交通省が定める「空家等対策特別措置法」に基づき、倒壊や衛生悪化などの恐れがある空き家に対して勧告や命令が出される制度です。
勧告を受けた場合は住宅用地の特例（固定資産税が1/6に軽減）が解除され、税額が最大6倍に跳ね上がることもあります。さらに改善命令に従わなければ、過料（50万円以下）や行政代執行による強制解体と費用請求が発生するケースもあります。
そうなる前に、日頃の管理か、活用・売却の決断が不可欠です。
相続人に精神的・金銭的な負担がかかる
所有者が亡くなった後、使っていない別荘を相続した家族が困るケースも少なくありません。
固定資産税や管理費の支払い義務は相続人に引き継がれますし、遠方から現地の確認に行く負担、名義変更や売却準備にかかる手間など、精神的にも時間的にも大きな負担となります。
さらに、兄弟姉妹などと共有名義になると、売却や処分をめぐって意見が分かれ、「争続」と呼ばれる相続トラブルに発展する恐れもあります。
これらを避けるためには、生前のうちから売却や活用方法を決めておくことが最善です。
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売れない箱根の別荘は収益化という選択肢も
売却活動がうまくいかない場合でも、「活用する」という選択肢で別荘を収益源に変えることが可能です。
特に箱根のような観光地では、立地の強みを活かして「短期収益型」「中長期収益型」どちらの運用も検討できます。
- 民泊やレンタルスペースで短期収入を得る
- 貸別荘・賃貸運用で中長期の収益化
代表的な収益化の上記2つの方法をご紹介します。
民泊やレンタルスペースで短期収入を得る
Airbnbなどを活用した民泊運用は、箱根のような人気観光地において非常に有効な収益手段です。
週末や連休、外国人観光客などの利用が見込まれ、「1泊1〜2万円」での安定した稼働が可能な物件も多く存在します。
また、使用頻度が少ない物件であれば、レンタルスペースとして会議・撮影・ワーケーション向けに貸し出す方法もあります。
初期投資を抑えながら、持っているだけでは生まれない収入を得られる点が大きなメリットです。
貸別荘・賃貸運用で中長期の収益化
短期運用が難しい場合でも、月単位の賃貸や「貸別荘」として運用する方法があります。
箱根では、自然に囲まれた環境を求めて長期滞在を希望する層も多く、1ヶ月10〜20万円前後で貸し出せる物件も増えています。
特に富裕層や外国人観光客、企業の保養施設ニーズなどがあるため、ターゲットを明確にしてプロモーションを行うことで安定収益が期待できます。
空き家対策と収益化を両立できる実用的な選択肢です。
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まとめ｜箱根の別荘が売れないと感じたら、早めの対策がカギ
箱根の別荘がなかなか売れないと感じたとき、大切なのは「先延ばしせずに動き出すこと」です。
本記事では、売れない5つの原因（不動産会社選定・老朽化・管理状態・建築制限・コスト負担）と、成約率を高めるための具体的な対策（査定・リフォーム・業者選定・買主支援）をご紹介しました。
また、売却が難しい場合でも、民泊や貸別荘といった収益化の方法や、専門業者による買取という選択肢も有効です。
「使わない別荘が負担になっている」と感じたら、まずは現状を整理し、専門家に相談することが、後悔しない第一歩になります。
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