空き家を賃貸向けにリフォームする必要性とポイント
空き家を賃貸物件として活用するためには、単なる見た目の修繕だけではなく、安全性や快適性を考慮したリフォームが欠かせません。
ターゲット層や運用方針に合わせて適切なリフォームを行うことで、空き家の価値を高め、安定した賃貸運営へとつなげることができます。
ここでは、賃貸向けリフォームを成功させるために押さえておきたいポイントとして、以下について解説します。
それぞれの観点を踏まえ、効果的なリフォーム戦略を一緒に考えていきましょう。
なお、空き家を賃貸にするメリットデメリット、賃貸に出す流れについては以下の記事にてくわしく解説しています。
なぜ空き家をそのままでは貸しにくいのか
空き家は経年劣化が進んでいるため、そのままでは借り手が見つかりにくいのが現実です。
築年数が経過している物件では、キッチンや浴室などの設備が古く、劣化も進んでいます。
内見の際、「なんとなく気分が良くない」と感じて、借り手が決まらない可能性が高まります。
実際に、500人に賃貸物件選びで失敗したポイントを聞いたところ、「建物が古い」ことを挙げている人は5％いました。
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このような理由から、空き家を賃貸として活用するには、清潔感や機能性を備えた改修が不可欠だといえます。
安全性や機能性など賃貸用に求められるリフォームの視点
空き家を賃貸物件として再生するには、「見た目」だけを整えるのでは不十分です。
入居者が安心して長く住める環境を整えるためには、安全性といった「目に見えない価値」にも着目したリフォームが欠かせません。
例えば、配管や電気設備の劣化が原因で漏水や火災などのリスクが生じるケースもあり、見た目以上に根本的な安全対策が必要です。
これらの問題を放置していると、いくら家賃を下げても入居者が見つからないという状況にもつながりかねません。
リフォームにあたって特に重視したいのは、以下のような箇所です。
- 老朽化した配管・電気設備の交換
- 水回りのリフォーム
- 玄関や窓の補強
- 断熱材の導入や内窓の設置
- バリアフリー化や手すりの設置
これらのポイントを押さえたリフォームを施すことで、入居者にとっての満足度が大きく向上します。
安心・快適に暮らせる環境は、入居期間の長期化やトラブルの減少にもつながり、結果として安定した賃貸経営を実現する土台となるでしょう。
目的に応じたリフォームの方向性を決める
空き家を賃貸向けにリフォームするときは、「誰に貸し出すのか」というイメージをはっきりさせる必要があります。
例えば、単身者向けに貸し出すなら、コンパクトで使いやすいキッチンや、ネット環境の整備が欠かせません。
反対に、ファミリー層を狙うのであれば、広めのリビングスペースや、使いやすい水回り設備、防犯性の高い玄関ドアなどが求められるでしょう。
単にリフォームするのではなく、「ターゲットは誰なのか」を明確にすることで、長い目で見たときの運用リスクを減らせます。
空き家をリフォームして、賃貸に出すことが難しい場合、そのまま不動産会社に売却するのも手段の一つです。
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空き家でリフォームが必要な主な箇所と工事内容
空き家を賃貸物件へと再生するには、リフォームすべき箇所を的確に押さえておくことが重要です。
ここでは、リフォームが必要となる代表的なポイントを詳しく紹介していきます。
水回り（キッチン・浴室・トイレ）の交換工事
水回り（キッチン・浴室・トイレ）は、空き家リフォームのなかでも特に優先して手を加えるべき箇所といえます。
なぜなら、日常的に使用頻度が高く、他の箇所より見た目をより厳しく気にするからです。
水回りのリフォームをせずに賃貸に出してしまうと、借り手が見つかりにくくなる可能性が高まります。
空き家を賃貸に出し、収益化を狙うなら、リフォームは欠かせないでしょう。
床・壁・天井の内装リフォームで清潔感をアップ
空き家を賃貸に出す前は、床や壁、天井の内装のリフォームも必要です。
長期間放置されていた空き家では、壁紙の汚れや床材の傷み、天井に広がるシミなど、どうしても目に付く部分が増えてしまいます。
こうした状態では、内見に訪れた入居希望者に悪い第一印象を与えかねません。
壁紙を張り替えるだけでも、室内は見違えるほど明るく清潔な印象になります。
さらに、天井にカビや雨漏りの跡が見つかったときには、単なる補修で済まさず、原因までしっかり調べて対策を講じることが大切です。
室内全体の清潔感を高めることで、ぐっと魅力的な賃貸物件へと変わります。
玄関・ドア・窓など開口部の補修と防犯性の強化
空き家を賃貸物件として活用する際は、玄関やドア、窓といった開口部の補修と防犯性の強化が欠かせません。
築年数の古い物件では、現在の設備と比較すると、防犯面での不安要素となる箇所があります。
そのため、以下の箇所について交換等の対処をしましょう。
【補修・強化すべき主なポイント】
- 玄関ドアの交換：頑丈な素材へ変更
- 鍵の見直し：ピッキング対策が施された防犯性の高い鍵へ交換
- ドア枠や建付けの補修
- 窓のガラス：サッシの補修：破損や劣化箇所を修繕
- 二重ロック：防犯フィルムの設置：窓・ドアの防犯性を強化
- 防犯カメラ
こうした対策を講じることで、「安全に暮らせる物件」という信頼感を入居希望者に与えられます。
外壁・屋根の修繕と断熱性能の改善
空き家を賃貸物件へと再生する際には、外壁や屋根の修繕が非常に重要です。
外壁は風雨や日差しから建物全体を守る役割を果たしており、ひび割れや塗装の剥がれを放置すると、雨水が内部へ浸入し、構造材の腐食やカビの発生を招く恐れがあります。
屋根についても同様で、劣化が進めば雨漏りが発生しやすくなり、修繕にかかる費用や工事の規模も大きくなりがちです。
また、外壁や屋根の傷みが見た目に影響を与えると、内見時の印象も悪くなり、入居を控える可能性もあります。
空き家の価値を維持し、安心して住める賃貸物件として提供するためには、早期に適切な修繕を行い、雨風への耐久性をしっかり確保しておくことが不可欠です。
空き家リフォームの費用相場と内訳
空き家を賃貸物件に活用するためには、適切なリフォームが欠かせませんが、費用感がつかみにくく不安に感じる方も多いでしょう。
ここでは、空き家リフォームの費用相場や内訳について詳しく解説します。
費用計画を立てるために、次のテーマに沿ってポイントを押さえていきましょう。
リフォーム成功のために、事前に必要な知識をしっかり確認していきましょう。
なお、空き家のリフォーム費用の相場と補助金については、以下の記事でくわしく解説しています。
部位別に見る費用相場
空き家のリフォーム費用は、部位によって大きく異なります。
目安として、代表的な箇所のリフォーム相場は次のとおりです。
| 工事内容 | 費用相場 |
|---|---|
| キッチン交換 | 50万～150万円 |
| 浴室（ユニットバス）交換 | 50万～150万円 |
| トイレ交換 | 15万～50万円 |
| 壁紙張り替え | 800～1,500円／㎡ |
| フローリング張り替え | 3万～6万円／畳 |
| 外壁塗装 | 70万円～ |
| 屋根塗装 | 70万円～ |
| 耐震補強工事 | 25万～150万円 |
| 壁の断熱リフォーム | 4,000～30,000円／㎡ |
特に、水回り設備や外装部分は、経年劣化が進みやすいこともあり、リフォーム費用が高額になりがちです。
「思っていたより費用がかかった」というケースも少なくありません。
空き家の状態やリフォーム範囲によって必要なコストは大きく変わるため、まずは専門業者に相談し、正確な見積もりを取っておくことをおすすめします。
一部リフォームとフルリノベーションの費用感を比較
空き家リフォームでは、手を加える範囲によって費用が大きく変わってきます。
一部だけを改修するケースと、フルリノベーションを行うケースでは、かかるコストも工期もまったく異なります。
以下の表に、両者の違いをまとめました。
| 項目 | 一部リフォーム | フルリノベーション |
|---|---|---|
| 費用目安 | 数十万円〜500万円程度 | 500万円〜2,000万円程度 |
| 主な工事内容 | キッチン・浴室・壁紙交換など部分的な改修 | 内装・設備の全面刷新、耐震補強や断熱工事も含む |
| 工期 | 1週間〜1カ月程度 | 2カ月〜半年程度 |
| 特徴 | 低コストで効果的な改善が可能 | 住まい全体を新築同様に再生できる |
どちらが適しているかは、空き家の状態や今後の活用方針によって異なります。
例えば、築年数が比較的浅く、目立った劣化がない住宅であれば、一部リフォームだけでも十分かもしれません。
一方で、長期間放置されて劣化が進んでいる場合は、フルリノベーションを検討したほうが安心です。
まずは専門業者に現地調査を依頼し、物件の状況をしっかり把握したうえで、最適なリフォーム方法を選びましょう。
空き家のリフォーム費用を抑える工夫
空き家のリフォーム費用を抑えたいと考えている方に向けて、具体的な工夫を紹介します。
工事内容や方法を工夫することで、無理なくコストダウンを図ることが可能です。
ここでは、リフォーム費用削減に役立つ次のポイントを解説します。
それぞれの方法を活用しながら、賢く空き家を再生していきましょう。
自身で修繕可能な箇所はできるだけDIYで対応する
空き家のリフォーム費用を抑えるには、DIYをうまく取り入れるのがおすすめです。
例えば、壁紙の張り替えや簡単な塗装、棚の取り付けなどは、特別な資格がなくても十分挑戦できます。
材料や道具もホームセンターで手に入り、外注するよりもかなりコストを抑えられるでしょう。
最近は、DIYのやり方を紹介する動画や記事も豊富に見つかるため、初めての方でも取り組みやすい環境が整っています。
ただし、水道工事や電気工事といった専門的な作業は、無理をせずプロに任せるのが安心です。
DIYできるところは自分で、難しい部分は業者に。
そんなふうにうまく役割分担をすることで、費用負担を軽くしながら、空き家を効率よくリフォームできるはずです。
国・自治体による補助金の活用
空き家のリフォーム費用を少しでも抑えたいと考えるなら、国や自治体が用意している補助金制度をうまく活用する方法があります。
近年、空き家問題への取り組みの一環として、リフォームや耐震補強、省エネ改修に使える補助金がかなり充実してきました。
例えば兵庫県では、一定の条件を満たした空き家の改修工事に対して、40万〜100万円程度の補助が出る例もあります。
参照元：兵庫県／空き家活用支援事業
加えて、断熱性能を高めるリフォームや、長期優良住宅化を目指す工事であれば、国の支援を受けられるケースもあります。
参照元：リフォーム促進税制（所得税・固定資産税）について｜国土交通省
ただし、補助金を受けるには事前の申請が必須です。
また、対象となる工事内容や支給額は地域によって異なるため、早めに地元の制度をチェックしておくことをおすすめします。
補助金の手続きはやや複雑な場合もあるため、リフォーム業者に相談してサポートを受けるのも一つの手でしょう。
補助金については以下の記事でも解説していますので、参考にしてみてください。
リフォーム減税や住宅ローン控除の活用
リフォーム費用を抑えたいと考えるなら、減税制度や住宅ローン控除の活用も選択肢に入れておきたいところです。
例えば、一定の耐震改修や省エネリフォームを行った場合、所得税が控除されたり、固定資産税の軽減措置を受けられたりする可能性があります。
住宅ローンを利用してリフォームしたケースでは、ローン残高に応じて最大140万円まで所得税が控除される例もあります。
自己資金でリフォームした場合でも、標準的な工事費用の一部について控除が認められる仕組みが用意されています。
また、省エネリフォームを実施すると、翌年度分の固定資産税が1/3軽減される制度も利用することが可能です。
ただし、制度ごとに適用条件が異なるため、リフォームを始める前に対象となるかどうかをよく確認しておきましょう。
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実例から見る！空き家リフォーム賃貸のビフォーアフター3例
空き家を賃貸化するにあたって、リフォーム後の具体的な変化を知ることは非常に参考になります。
ここでは、実際に行われた空き家リフォームのビフォーアフター事例を紹介し、賃貸物件への成功事例をひも解いていきます。
具体的には、次の事例を取り上げます。
リフォームの工夫や費用感もあわせてご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
①築36年以上の二世帯住宅を女性向け賃貸にリフォームした事例
築36年を超える二世帯住宅を、女性向け賃貸物件としてリフォームした事例をご紹介します。
元の間取りは二世帯用に区切られていましたが、リフォームでは壁を取り払い、広々としたLDKへ。
かつて和室だった空間には、ナチュラルカラーのフローリングと柔らかなアクセントクロスをあしらい、明るく開放的な雰囲気を演出しました。
トイレやキッチン、洗面所も、それぞれ最新のシステム設備に一新。
使い勝手の良さにもこだわり、女性が快適に暮らせる空間づくりを目指しています。
リフォームにかかった費用は約493万円、工期はおよそ2カ月。
築年数の古さを感じさせない仕上がりとなり、資産価値の向上と、安定した賃貸運用が見込める物件へと生まれ変わりました。
参照元：ハピすむリフォーム
②築30年以上の家をホテル風にリフォームした事例
築30年以上が経過した住宅を、シンプルでスタイリッシュなホテルライク空間へとリフォームした事例をご紹介します。
今回のリフォームでは、キッチンと隣接していた和室の間仕切りを取り払い、ひと続きの広々としたリビングダイニングを実現。
食事やくつろぎの時間がより心地よいものとなりました。
また、洗濯機をキッチンスペース内に配置することで、家事動線にも配慮。
暮らしやすさを高める工夫が施されています。
内装デザインはモノトーンを基調にまとめ、フローリングや住宅設備の色味にも細やかなこだわりを詰め込み、落ち着いた上質感が漂う空間に仕上がりました。
設備面では、キッチンにトクラスの「ベリー」、浴室にはLIXILの「リノビオ」を採用し、快適な住環境を追求しています。
リフォームにかかった費用は約767万円、工期は約2カ月でした。
築年数を感じさせない洗練された住まいに生まれ変わり、ターゲット層も広がる魅力的な賃貸物件となっています。
参照元：ハピすむ
③設備交換のみで使い勝手の良い賃貸住宅へリフォームした事例
築47年の空き家を、設備交換を中心にリフォームし、使い勝手の良い賃貸住宅へと再生させた事例です。
劣化が目立っていたキッチンや浴室、トイレなどの設備は、すべて新しいものに取り替えました。
内装に関しては、必要最低限の補修にとどめ、コストを抑えつつ、機能性と清潔感を向上させています。
外まわりにも手を入れ、繁茂していた庭木を撤去。
破損していたカーポートも解体し、駐車スペースとして有効活用できるようにしました。
間取りの大幅な変更は行わず、設備改修をメインとしたミニマムなリフォームにとどめた結果、築年数を感じさせない、快適な住まいへと仕上げています。
コストを抑えながらもターゲット層を広げ、賃貸物件として十分な競争力を確保できた好例といえるでしょう。
参照元：アキサポ
信頼できる空き家リフォーム業者の選び方4選
空き家を賃貸向けにリフォームする際は、信頼できる業者選びが成功のカギを握ります。
しかし、数多くの業者の中から最適なパートナーを見極めるのは簡単ではありません。
ここでは、安心して任せられる業者を選ぶために押さえておきたいポイントを解説します。
紹介するテーマは以下のとおりです。
リフォームを成功に導くために、各ポイントを丁寧に確認していきましょう。
賃貸物件向けリフォーム実績の確認する
賃貸向けにリフォームを進めるなら、まずは業者の実績をしっかり確かめておきたいところです。
実績のある業者であれば、賃貸市場におけるニーズを理解しており、物件の魅力を的確に引き出せる提案が期待できます。
賃貸物件は収益を生む資産であるため、表面的な仕上がりだけでなく、「入居者が選びたくなる仕様」へのリフォームが重要です。
業者選びで確認しておきたい主なポイントは以下となります。
- これまでに手がけた賃貸物件リフォームの件数や具体的な事例の有無
- ターゲット層や家賃帯に合わせたプラン提案の実績
- 設備交換・内装リフォームにとどまらず、耐震・断熱・防犯など幅広い工事への対応力
- 工事後の入居率やオーナーからの評価の有無
賃貸リフォームは、単なるリノベーション以上に、収益に直結する大切なプロジェクトです。
空き家を有効活用し、安定的な賃貸運用につなげるためにも、実績豊かなパートナー選びを心がけましょう。
必ず相見積もりを取る
空き家を賃貸向けにリフォームするなら、複数の業者に見積もりを依頼して比較するのがおすすめです。
1社だけの見積もりで判断してしまうと、適正価格かどうかわかりづらく、後悔するリスクも高まります。
また、複数社から見積もりを取っておけば、自然と価格交渉もしやすくなり、思ったよりも費用を抑えられる場合もあります。
手間はかかりますが、信頼できる業者と出会うためにも、いくつかの会社に声をかけてみると安心です。
リフォーム見積については、次のコラムも参考にしてみてください。
外部リンク：リフォーム見積もり比較サイトの【ランキング＆活用術】を公開！｜リノビズム
見積もりが詳細な内容であるか確認する
空き家リフォームを依頼する際は、見積もりの内容が十分に詳細であるかを必ず確認しておきたいところです。
例えば「工事一式」など大まかな表現しかない場合、どこまでが工事に含まれるのかわからず、後から追加費用が発生してしまう恐れもあります。
信頼できる業者であれば、材料費・工賃・諸経費をそれぞれ明確に記載し、工事項目ごとの単価や数量についても具体的に提示してくれるものです。
あわせて、使用する設備や素材についても、メーカー名や型番まで詳しく記載されているかをチェックしましょう。
もし不明な点があれば、遠慮せずに質問することが大切です。
納得できるまで説明してくれるかどうかを確認することも、業者選びの大事なポイントとなります。
見積もりの段階から丁寧に対応してくれる業者ほど、実際の工事やアフターサポートにおいても信頼できる可能性が高いといえるでしょう。
補助金対応の有無も確認する
空き家のリフォームを依頼する際には、業者が補助金制度に対応しているかどうかも忘れずに確認しておきたいところです。
国や自治体では、空き家活用を後押しするために、リフォーム費用を支援する制度が用意されています。
参照元：地方公共団体における住宅リフォームに係わる支援制度検索サイト
ただし、申請には複雑な手続きが伴う場合もあるため、注意が必要です。
補助金対応の実績が豊富な業者であれば、対象となる工事の選定や申請書類の作成支援などをスムーズに進めてもらえるでしょう。
さらに、補助金の対象外となるリフォーム内容についても、事前に説明を受けておくことで、後からトラブルになるリスクを減らせます。
せっかくの費用負担軽減のチャンスを逃さないためにも、契約前に補助金申請のサポート体制が整っているか、しっかりチェックしておくことが大切です。
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空き家を賃貸物件として活用するためには、リフォームや設備投資など、ある程度のコストと手間がかかるものです。
「本当にリフォームを進めるべきか」「思ったより費用がかかりすぎないか」そんな不安を感じている方も多いのではないでしょうか。
そこでおすすめしたいのが、空き家の「買取査定」を受けてみることです。
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実際に、廃墟化した空き家の買取も過去におこなっており、フジテレビの「イット」をはじめ、多くのメディアに特集されています。
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アルバリンクついて詳しく知りたい方は、アルバリンクの評判で口コミや評判・買取実績などについて詳しく説明していますので、ぜひ合わせてご覧ください。
まとめ｜賃貸化に向けた空き家リフォームは計画的に進めよう
空き家を賃貸物件として活用するには、単なる修繕にとどまらず、安全性や快適性を考慮した計画的なリフォームが不可欠です。
ターゲット層や将来の運用方針に合わせた戦略を立てることで、資産価値を高め、安定した賃貸経営につなげることができます。
また、リフォームにあたっては費用計画を慎重に立てるとともに、補助金や減税制度の活用、複数社からの見積もり取得なども重要です。
空き家を魅力的な賃貸物件へと再生させるために、ぜひ本記事の内容を参考に、計画的にリフォームを進めていきましょう。
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