違法建築を放置した場合の4つのリスク
違法建築物をそのまま放置すると、法的・経済的なリスクがあります。
違法建築を放置した場合のリスクは以下の4つです。
代執行により高額な解体費を請求される
違法建築を放置していると、最終的に行政代執行が行われ、所有者に高額な解体費が請求されるリスクがあります。
行政代執行とは、是正の命令に従わない所有者に代わり、行政が建物を強制的に撤去し費用を請求する制度です。
参照元：鎌倉市｜違反建築の防止について
例えば、違反建築物に対し是正命令が出されたにもかかわらず、所有者が工事を行わず放置した場合、行政が取り壊しを代行し、その費用として数百万円が請求される可能性があります。
実際に、滋賀県野洲市では築40年のマンションに建築基準法に基づく勧告・解体命令が出された後、行政代執行が行なわれ、所有者に解体費用1.18億円が請求されました。
参照元：国土交通省｜除却の行政代執行が行われたマンションの事例（滋賀県野洲市）
実施された場合は高額な費用が建物の所有者に請求されるため、早めの対応が必要です。
刑事罰（罰金）の対象になる
違法建築を放置し続けると、刑事罰（罰金）の対象となる恐れがあります。
行政からの違法建築の是正に関する指導を無視すると、除却をはじめとした命令が発令されます。
建築主（家の所有者）は、この命令に従わなければなりません。
しかし、命令を無視してしまうと、3年以下の懲役または300万円以下の罰金を科されてしまいます。
違法建築がわかり行政から指摘された場合、速やかに是正することが大切です。
売却が困難になる
違法建築物は売却が難しくなります。
違法建築物は金融機関が住宅ローンの融資を拒否することが多く、買主にとってはデメリットが大きくなります。そのため買主が見つかりづらく、売却が難しくなるのです。
実際に、SMBC信託銀行では、建築基準法を満たしていない物件ローン申し込みはできません。
引用元：SMBC信託銀行｜よくあるご質問
違法建築部分を是正しないと、売却は難しいでしょう。
災害時に責任追及される
違法建築は、災害時に周辺への被害を及ぼす恐れがあり、所有者が損害賠償などの責任を追及される可能性があります。
建築基準に違反して耐震性や防火対策が不十分な建物は、倒壊や火災を引き起こすおそれがあるためです。
実際に、2023年に神戸市で起きた火災では、火元となった集合住宅に複数の建築基準法違反があったことがわかっています。
参照元：サンテレビNEWS
このように、違法建築物は「自分だけの問題」ではなく、人の命に関わる重大な問題に発展する可能性があるのです。
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違法建築物の取り壊し命令が出るまでの流れ
違法建築物に対しては、行政によって段階的な手続きが取られます。
違法建築物の取り壊し命令が出るまでの流れは以下のとおりです。
① 自治体の調査
違法建築物への対応として、まずは自治体による現地調査から始まります。
建築基準法や関連条例に違反している疑いがある場合、自治体の建築指導課などが事実関係を調査し、建築確認申請の有無や施工状況、建築面積などを詳細に確認します。
参照元：大分市｜＜建築基準法第１２条第５項の規定に基づく報告書の提出書類＞
例えば、近隣住民からの通報や行政機関による定期巡回によって違法建築が発覚した場合、図面・書類の提出が求められ、建ぺい率や容積率の超過などが調査される流れです。
調査が入った段階で建築士などの専門家に相談し、現場の状況を正確に把握したうえで法律に則り適切に対応しましょう。
② 指導
自治体による調査の結果、違反が明らかになると、所有者に対してまずは是正の指導が行われます。
是正指導は、建築物を建築基準法や条例に適合させるよう促すための行政手続きです。
例えば、建築確認を受けずに増築された住宅に対し、自治体から是正指導を受けた場合、「違法部分の除去」や「適法な状態への改修」など具体的に指示されます。
是正指導を受けた場合は、速やかに施工業者や設計士に依頼し、必要な工事や手続きを行いましょう。
③ 取り壊しの命令が発令
是正指導に従わなかった場合、最終的に自治体から「取り壊し命令」が出される可能性があります。
取り壊し命令は、違反建築物が安全性や法令遵守の観点から看過できない状態にあると判断された場合に出されます。
取り壊し命令が出されると、所有者は建物の解体・撤去などを求められ、対応しなければ罰則や行政処分の対象になるため、注意が必要です。
取り壊し命令を回避するには、是正指導の段階で適切に対応するようにしましょう。
④ 行政代執行による強制撤去
最終段階として、所有者が取り壊し命令に従わなかった場合、自治体は「行政代執行」により建築物を強制撤去します。
前述の通り、行政代執行にかかった費用はすべて所有者に請求され、状況によっては費用が数百万円に上ることもあります。
費用を支払えない場合、所有者の預金や車、不動産などの財産を差し押さえられてしまうため、注意が必要です。
このように、違法建築の取り壊し命令に従わずに放置しておくと、行政代執行により金銭的に大きな負担を負うことになります。
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違法建築の取り壊し命令が出た時の対応手順
違法建築に取り壊し命令が出された場合、速やかに適切な対応を取る必要があります。
違法建築の取り壊し命令が出た時の対応手順は以下のとおりです。
以下で順を追って解説していきます。
① 命令内容を確認する
取り壊し命令が届いた場合、まずは以下の命令内容を確認しましょう。
- 命令内容（対象の建築物の除却）
- 履行期限（除却の期限）
参照元：市街化調整区域内の違反建築物に対する除却命令の発令について｜横浜市
履行期限を過ぎても建物を取り壊さない場合、行政代執行により対象の建物を除去、後日費用を請求されます。
参照元：芦屋市
命令が発令されたら、速やかに取り壊しの対応をするようにしましょう。
② 行政書士や建築士など専門家に相談する
取り壊し命令の対応には専門的な知識が必要なため、行政書士や建築士などの専門家に相談するとよいでしょう。
建築士に相談すれば、法律や条例に基づく判断や、工事の実施が可能かどうか、図面の確認、必要な設計変更の提案などを通じて、効率的に正しい対応がとれます。
たとえば、違法建築の是正や部分的な撤去を検討する際には、建築士が構造面の安全性を確認し、建築基準法に適合させるための設計を行ってくれるのです。
また、行政書士に相談することで、撤去に関する手続きや申請書類の作成・提出を代行してもらえるため、書類不備などのミスを防げます。
個人での対応は誤解や不備を生みやすいため、専門家の力を借りながら、速やかに対応しましょう。
③ 除却準備と必要な手続きを行う
取り壊し命令に従う場合、速やかに違法建築物の除去準備と必要な手続きを行いましょう。
違法建築物の取り壊しを行うには、例えば以下のような作業があります。
- 解体業者の選定
- 事前の図面確認
- 除却工事の工程計画
- 自治体へ解体工事届出書等の届け出
例えば、解体する部分が隣地と接している場合、防火措置や仮囲いの設置が必要になり、工事の安全性や周辺環境への配慮も必要です。
計画的に準備を進め、取り壊し命令の内容に従った手続きをしましょう。
このように、違法建築の取り壊し命令が出た場合、手続きや工事に時間とお金がかかります。
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違法建築物の取り壊し命令を避ける3つの方法
違法建築物に取り壊し命令が出される前に、適切な対応を取れば、取り壊し命令を回避することは可能です。
ここでは、違法建築物の取り壊し命令を避ける以下3つの方法について解説します。
以下でそれぞれ説明します。
違法建築部分を工事して合法にする
取り壊し命令の回避策1つ目は、違法建築部分を工事して合法にすることです。
工事を行うことで、建築基準法に適合した建築物と認められ、命令の対象から外れる可能性があります。
例えば、容積率を超過して建築された2階部分を撤去したり、防火構造に改修したりすることです。
違法建築部分を工事して合法にする方法は、建物全体を残せることがメリットです。部分的な工事で済む場合は費用も抑えられ、不動産の価値を維持できます。
ただし、違反内容によっては大規模な改修が必要になるケースもあるため、早めに専門家と相談し、部分工事の可否や費用を確認しましょう。
解体して更地にする
違法建築物を解体し、更地にすることで取り壊し命令を回避する方法もあります。
解体して更地にしてしまえば、火災や倒壊やご近所トラブルなどのリスクもなくなります。
解体工事には費用がかかりますが、行政代執行で強制撤去された場合に比べて、費用のコントロールがしやすいのがメリットです。
ただし、解体して更地にした場合は、住宅用地の特例が適応されなくなるため、固定資産税が高くなる可能性がある点に注意しましょう。
住宅用地の特例とは、住宅が建っている土地に対して、固定資産税や都市計画税が軽減される制度です。
なお、更地にした場合に固定資産税が高くなる詳しい理由や、固定資産税の計算方法は以下の記事で解説していますので、ぜひ参考にしてみてください。
専門の買取業者に売却する
違法建築物を自分で対応するのが難しい場合、専門の買取業者に売却するという方法もあります。
専門の買取業者は再販や活用を前提に買取を行なっているため、「違法建築だから売却は難しいかも」と思えるような物件でも、手早くスピーディーに手放せる可能性があります。
専門の買取業者に売却すれば、所有者自身が違法建築物の是正や解体をする必要がなく、物件を現金化できるのです。
買取額は相場より低くなる傾向がありますが、自力で解決する労力や費用を考えれば、メリットの多い魅力的な方法と言えるでしょう。
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築年数が古く、売れるか不安だった物件でも買い取ってくれたと、お客様からは感謝の声を多くいただいております。
また、行政とも提携して、空き家所有者への適切な情報提供や活用支援を強化しており、地域の安全と住環境の維持・向上にも貢献しています。
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まとめ
違法建築を放置すると、取り壊し命令が出される可能性があります。
その命令を無視した場合、最終的に行政代執行によって建物が強制的に撤去されることがあります。
また、違法建築は過料の対象になったり、売却ができなくなったりと、多くの不利益を被る可能性があり、早めの対応が必要です。
取り壊し命令が出る前に、違法部分を合法に改修するか、建物を解体して更地にするという方法がありますが、どちらも多額の費用や多くの手続きが伴います。
できる限り手間やお金をかけずに、違法建築の物件を手放したいとお考えの方は、専門の買取業者への売却がおすすめです。
買取業者なら、違法建築であっても現状のままで引き取ってくれるケースがあり、複雑な手続きや改修費用を自分で負担する必要がありません。
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違法建築の取り壊し命令が出る前に、まずはアルバリンクにご相談ください。
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