古いアパートをどうするか？そのままにしておく3つのリスク
古いアパートを放置していると、以下の3つのリスクを抱えることになります。
まずはリスクを理解し、今後の方針を計画的に判断しましょう。
家賃が下落する
老朽化したアパートは、築年数の経過とともに家賃が下落する傾向があります。
入居希望者は設備や外観の綺麗さ、快適性を重視するため、築古の賃貸物件は敬遠されがちです。
その結果、家賃を下げないと入居が決まらず、家賃収入の減少につながります。
こうした現状を放置すると、長期的に収益性が低下し、経営に大きな影響を及ぼします。
安定した収入を確保するためには、家賃の下落リスクを踏まえた対策が必要です。
修繕費がかさみ続ける
築年数の経過とともに、建物や設備の老朽化によって修繕費が増加していきます。
水回りの故障や外壁のひび割れ、屋根の劣化など、入居者の安全・快適性を保つためには定期的な修繕が不可欠です。
例えば、配管の交換や防水工事、大規模修繕には数百万円単位の費用が必要となることも珍しくありません。
こうした支出が継続的に発生すると、収支バランスが悪化し、経営を圧迫するリスクが高まります。
長期的にアパートを保有・管理していく場合は、将来的な修繕費を見越した資金計画が必要です。
定期的な点検や専門家による建物診断を行い、必要な修繕を事前に把握・準備しておきましょう。
修繕費の負担が大きい方は売却を検討してみてください。
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耐震性不足で空室リスクが増大する
古いアパートは耐震基準を満たしていない場合が多く、入居者にとって安全面の不安材料となります。
特に1981年6月以前に建築された建物は「旧耐震基準」に基づいており、大地震発生時に倒壊のリスクが高いとされています。
その結果、「この建物は地震に耐えられるのか？」という不安から、検討されず、空室が続くことが起こり得ます。
また、耐震性の問題は売却時にもマイナス評価となり、価格が大幅に下がる原因になります。
空室率を下げ、物件の価値を保つためにも、耐震診断の実施や耐震補強工事の検討が必要です。
リスクを把握し、早期に対策を講じましょう。
老朽アパートの4つの対応
老朽化したアパートを放置するのではなく、状況に応じた適切な対応を取ることが大切です。
ここでは、代表的な4つの対応策について解説します。
アパート経営を続ける
老朽化していても、修繕やリフォームを行うことで引き続きアパート経営を継続することは可能です。
立地条件が良く、一定の賃貸需要がある地域であれば、適切な管理と設備更新によって収益を維持することができます。
例えば、内装のリニューアルやキッチン・バスの設備交換など、入居者のニーズに応じた改修を行えば、築古物件でも人気を取り戻せる可能性があります。
経営を継続するには、現状の問題点を把握し、管理会社や専門家と連携して改善プランを立てることが重要です。
入居者の満足度を高め、空室を防ぐための積極的な取り組みが成功の鍵となります。
建て替えを検討する
老朽化が著しく、修繕費がかさむようであれば、建て替えを検討するのも有効な選択肢です。
建て替えにより新築物件として再スタートできるため、家賃設定も高く、長期的な収益性が期待できます。
ただし、建て替えには解体費や建築費用といった資金が必要で、解体費は木造で1坪あたり3～5万円かかります。
建て替えを成功させるには、エリアの賃貸需要や競合状況を事前に調査し、どのような間取りや設備が求められているかを見極めることが大切です。
売却を検討する
老朽化が進み、維持や修繕の負担が大きくなってきた場合、売却という選択肢を検討しましょう。
都市部や別荘地などの土地の価値が高いエリアでは、建物付きでも更地としてでも一定の価格で売却できるケースがあります。
また、相続物件で管理や運営のノウハウがないオーナーにとっては、早期に売却することで税金や管理の負担から解放され、現金化することができます。
売却を検討する際は、複数の不動産会社に査定を依頼し、最も良い条件で売るための戦略を立てましょう。
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更地にして土地活用する
アパート経営に限界を感じた場合、更地にして土地の活用を検討するのも有効な選択肢です。
例えば、月極駐車場やコインパーキング、資材置き場、トランクルームなど、建物を解体した更地の状態だからこそ可能になる活用方法があります。
交通量が多いエリアや住宅密集地では、駐車場や小規模な貸地の需要が高い傾向にあります。
建物の維持管理や老朽化リスクから解放される点も、更地活用のメリットの一つです。
なお、建物を壊して更地にしたときの節税方法などについては、以下の記事で解説しています。
古いアパートを売却するか見極める3つの方法
老朽化したアパートを保有し続けるか、それとも売却すべきかを判断するには、複数の視点から現状を把握することが必要です。
ここでは、売却を検討する際の3つの重要な判断基準について解説します。
アパートの立地を考慮する
売却判断において最も重要な要素のひとつが「立地」です。
エリアの需要が高く、周辺に駅や商業施設、学校などがある地域のアパートは、古くても一定の賃貸需要が見込めるため、まだ経営を継続する価値があります。
一方で、人口減少が進む地域や空室率が高いエリアでは、今後の賃料収入の安定性に不安が残ります。
そうした場合は、早めに売却し、他の不動産投資への切り替えを検討するのがおすすめです。
専門家に相談する
売却するかどうかを判断する際には、不動産や税金の専門家への相談が有効な手段となります。
相続物件や収益物件の場合、譲渡所得や相続税などの税務面を踏まえたうえで、保有・活用・売却それぞれの選択肢を比較検討することが重要です。
不動産会社に加え、相続や不動産取引に詳しい弁護士や税理士に相談することで、「売却すべきかどうか」「売るならいつが適切か」「売却以外に得策はないか」など、多角的な視点からアドバイスを受けることができます。
感覚や思い込みで判断せず、専門家の意見を踏まえながら選択肢を整理することで、将来的なリスクや損失を回避しやすくなります。
買取業者で査定する
アパートを手放すべきかどうか判断するには、まず現在の資産価値を把握することが欠かせません。
その手段として有効なのが、複数の不動産会社や買取業者に査定を依頼することです。
査定結果を比較することで、市場でどの程度の価格が期待できるのかが明確になり、「売却すべきか、それとも保有を続けるべきか」の判断材料になります。
築年数が古い物件であっても、立地や土地の広さ、用途地域といった条件によっては、予想以上の評価がつくこともあります。
定期的に査定を受けて、市場価値を把握しておくことをおすすめします。
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売却する場合の3つの注意点
アパートを売却する際には、トラブルや損失を防ぐための注意点を把握しておくことが重要です。
ここでは、売却時に注意すべき代表的なポイントを3つ紹介します。
これらを押さえておくことで、安心してスムーズに売却手続きを進めることができます。
悪徳な買取業者に気を付ける
売却の際、注意したいのが悪徳業者によるトラブルです。
「即金買取」や「無料で解体します」といった甘い言葉に乗せられ、相場より大幅に安い価格で契約を結んでしまうケースが後を絶ちません。
事前にその業者の実績や口コミ、企業情報をしっかりと確認し、信頼できる不動産会社かどうか見極めましょう。
複数の業者に相見積もりを取り、契約内容を比較検討することで、納得のいく条件で安全に売却することが可能になります。
適正価格と建物の状態を前もって調べる
売却価格の妥当性を判断するには、相場価格と建物の現況を正確に把握することが不可欠です。
築年数が長く、修繕やリフォームをしていないアパートは、劣化や設備の不具合が価格に大きく影響します。
建物診断を行えば、修繕すべき箇所や劣化状況が明らかになり、買主とのトラブルを未然に防ぐことができます。
また、必要であれば、部分的なリフォームで価値を高めるという選択肢もあります。
事前準備をしっかり行うことで、売却後の契約不適合責任などのリスクを軽減できます。
合わせて売却時の査定にも出してみましょう。
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相続物件の場合、権利関係を整理する
相続したアパートを売却する場合、相続人同士の権利関係が整理されていないと、手続きが複雑化し、売却が進まないことがあります。
共有名義で所有している場合、全員の合意がなければ売却はできません。
また、相続登記が未了であると、不動産の名義変更から始める必要があり、時間と費用がかかります。
加えて、相続税や譲渡所得税の申告・納税も必要となるため、早めの準備が求められます。
こうした問題を避けるためにも、専門の司法書士や税理士と連携し、権利関係や税金面を含めた売却の段取りを事前に整えておくことが大切です。
空き家の売却ならアルバリンクにお任せ
古いアパートをこのまま持ち続けるべきか悩んでいるなら、まずは買取業者に査定を依頼してみませんか。
現在の物件価値を知ることで、売却・経営継続・リフォームなど、最適な選択肢が見えてきます。
査定は無料で、比較も簡単です。
弊社「株式会社Alba Link（アルバリンク）」は、日本全国の空き家などの売却しづらい物件を積極的に買い取っている不動産買取業者です。
築古物件や立地が良くない物件に関しても、活用ノウハウを豊富に持ち合わせているため、適正な金額をつけて買い取れます。
実際に、廃墟化した空き家の買取も過去におこなっており、フジテレビの「イット」をはじめ、多くのメディアに特集されています。
空き家などでお悩みの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
弊社スタッフが、あなたのお悩みを解決できるよう、全力でサポートさせていただきます。
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まとめ
この記事では、古いアパートをどうするか、という悩みに対し、放置によるリスクと、再活用や売却などの具体的な対応策を解説しました。
古いアパートは家賃下落や修繕費、空室リスクといった問題を抱えやすく、早めの判断が資産価値を守る鍵です。
立地や状態を見極め、必要なら専門家へ相談しましょう。
「どうしたらいいかわからない…」という方は信頼できる業者で査定から始めてみませんか。
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