空き家を賃貸する2つの方法
空き家を賃貸物件として活用すると、所有者にとっては家賃収入を得られるメリットがあります。
空き家を賃貸として活用する方法は、2つあります。
どちらの方法が適しているかは、建物の状態や立地、面積、地域の需要により異なります。
不動産会社や自治体の空き家バンクの窓口に相談し、地域の特性やニーズを把握した上で、どちらの方法で賃貸として活用していくか検討しましょう。
そのままの状態で賃貸戸建にする
空き家をそのままの状態で賃貸戸建てとして貸し出す方法は、初期費用を抑えて早期に賃貸収入を得たい方におすすめです。
リフォームの費用や手間をかけずに賃貸戸建として貸し出すため、借り手が見つかればより早く、多くの収益を得ることができます。
多少古くても広い敷地や日当たりの良さに魅力を感じ、希望者が集まる可能性があります。
ただし、建物の安全性や設備の老朽化といった問題がないか、事前に点検が必要です。
また、周囲の賃貸戸建の状況や相場を確認し、そのままの状態でも需要がありそうか判断する必要があります。
最低限の管理は必要ですが、コストを抑えながら賃貸に出したい方は、そのままの状態で賃貸戸建てとして貸し出す方法を検討してみましょう。
まずは、物件の状態確認と不動産会社への相談を行い、賃貸化への第一歩を踏み出してください。
リフォーム後に賃貸戸建てにする
空き家をリフォームしてから賃貸戸建てにする方法は、物件に付加価値をつけられるため、より高い家賃収入を見込める可能性があります。
入居者にとって魅力的な設備をつけたり、間取りを変更することで、魅力的な賃貸物件として供給できるのが大きなメリットです。
リフォームには費用がかかるものの、自治体によっては補助制度を活用できる場合もあります。
例えば、島根県安来市には「安来市空き家改修事業補助金」制度があります。
-
- 物件を安来市の空き家バンクに登録する
- 3年以上居住する見込みのある人と賃貸契約を結ぶ場合に適用される
- 改修にかかる経費の1/2を補助される
- 賃貸として貸し出す場合は50万円まで補助される
参照元：安来市
また、設備が新しい物件はトラブルが少なく、管理費の面でも将来的なリスクを抑えることができます。
まずはリフォームの必要箇所を見極め、収益とバランスを取れるか把握した上で計画的に進めましょう。
空き家を賃貸として活用する方法を2つ紹介しましたが、どちらの方法でも収益を得るようになるまでには時間がかかります。
手間をかけずに収益を得たい場合は、売却の検討がおすすめです。
なお、空き家を賃貸化するリフォームについては、以下の記事でもくわしく解説しています。
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空き家を賃貸する際のメリット3つ
空き家を賃貸として活用した場合の、所有者にとってのメリットを3つ紹介します。
空き家を賃貸に出して、収入を得ながら建物の資産価値を維持できる可能性があります。
また、国や自治体は、空き家バンク制度や空き家を活用するための補助金制度を設け、空き家を放置せず活用を後押しする政策を進めています。
空き家を賃貸として活用しやすい下地が整いつつあると言えるでしょう。
新築の賃貸に比べて初期費用がかからない
空き家をそのまま賃貸物件として活用する最大のメリットは、建築や購入にかかる初期費用を大幅に削減できる点です。
一戸建ての建築にかかる費用は、地域や設備によって異なりますが、おおよその費用目安を紹介します。
2024年12月の「建築着工統計調査」によると、1平方メートルあたりの工事費予定額は平均23万円となっています。
仮に、200平方メートルの土地に一戸建てを建てる場合は、工事予定費は4,600万円となります。
参照元：建築着工統計調査
空き家であれば既に建物があるため、最小限の費用で賃貸を始めることが可能です。
もちろん、設備や内装の状態によってはリフォームが必要なケースもありますが、それでも新築に比べればはるかに低コストです。
家賃収入を得ることができる
空き家を賃貸に出すことによって、安定した家賃収入を得られる点は大きな魅力です。
空き家はただ所有しているだけでも、以下のような管理費用がかかります。
賃貸化することで、これらのコストを家賃収入で相殺できるだけでなく、月々の収入として生活にゆとりをもたらす可能性があります。
眠らせている空き家を賃貸物件にすることで、資産を収益化し、無駄な支出を抑える賢い方法を実現しましょう。
建物の老朽化防止になる
空き家を人に貸すことで、建物の老朽化を防ぐ効果があります。
誰も住んでいない住宅は、人が住んでいる住宅に比べると急速に傷んでいくため、以下の管理を定期的に行う必要があります。
- 換気や除湿：カビやシロアリ対策
- 庭や駐車場の手入れ：雑草の撤去
- 水道やガス、電気の点検：冬場は水道管の凍結防止対策
- 備え付け設備の維持：キッチン・風呂・トイレや、インターネット環境
- 給排水設備：定期的に水道を使い、配管や浄化槽の劣化を防ぐ
しかし、入居者が住むことで日常的な換気や水回りの使用がされ、建物の環境が適切に保たれます。
また、トラブルや設備の不具合が発生した場合にも早期に発見されるため、修繕コストも抑えやすくなります。
建物の寿命を延ばすという観点からも、空き家の賃貸活用は非常に効果的な方法です。空き家を守り資産価値を維持するためにも、積極的な活用を検討してみてください。
空き家を賃貸として活用するメリットを紹介しましたが、住宅は年数が経つほど、資産価値は徐々に下がっていってしまいます。
賃貸として活用した後に自分で住むなどのプランが定まっていない場合は、売却の検討をおすすめします。
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空き家を賃貸する際のデメリット3つ
空き家を賃貸として活用することには多くのメリットがありますが、その一方で注意すべきデメリットも存在します。
デメリットを3つ紹介します。
賃貸として活用するためには、金銭的な負担や手間がかかります。
事前に、収益に見合う負担や手間をかけられるかを十分に検討する必要があります。
リフォームや修繕費がかかる
空き家を賃貸物件として提供するには、リフォームや修繕が必要になる場合が多く、初期費用が想定以上にかさむことがあります。
一般的なリフォーム費用の相場は以下の通りです。
| リフォーム内容 | 価格帯 |
|---|---|
| 壁クロスの貼り替え | 6万円〜30万円 |
| 水回り工事（キッチンの交換） | 40万円〜80万円 |
| 耐震補強 | 20万円〜60万円 |
| 屋根（金属屋根の重ね葺き） | 90万円〜250万円 |
| フルリフォーム | 500万円〜2500万円 |
参照元：国土交通省
自治体によっては、補助金制度による支援を受けられるケースもありますが、それでもリフォーム費用の自己負担がゼロになるわけではありません。
まずは不動産会社にリフォームの調査・見積もりを依頼し、修繕費を含めた収支計画を立てたうえで賃料設定を行うことが、安定した運用につながります。
リフォームについて、詳しくはこちらで紹介しています。
管理の手間・費用がかかる
空き家を賃貸に出した場合、建物や敷地の管理が必要となり、それに伴う手間や費用が継続的に発生します。
戸建賃貸で行う管理の例を紹介します。
- 庭や外構の管理と清掃：入居者が維持管理するケースもある
- 設備の故障対応：家の設備が故障した場合に業者へ修繕を依頼する
- 緊急時の対応：入居者が鍵を無くした場合などに対応する
参照元：LIFULL HOME’S
管理は個人で行うか、管理会社に委託するかのどちらかで行います。
それぞれのメリットとデメリットを紹介します。
| 管理方法 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 個人で管理する | 費用を抑えられる | 手間がかかる、物件の遠方に住んでいる場合は緊急対応が難しい |
| 管理会社に委託する | 手間がかからない | 管理費用がかかる |
手間や費用を踏まえて、管理コストに見合う収益が得られるのか検討することが重要です。
入居者トラブルの対応がある
空き家を賃貸に出すことで発生する可能性があるのが、入居者とのトラブル対応です。
例えば、以下のようなトラブルが挙げられます。
-
- 家賃滞納
- 騒音問題
- 設備故障による家賃の減額要求：エアコンが故障し復旧まで時間がかかった場合など
- ゴミの放置
参照元：OWNER’ S STYLE
問題が起きた際の対応にはスピードと丁寧さが求められます。
管理会社はトラブルに対応するノウハウを持っているため、管理会社に対応してもらうようにすると安心感がありますが、管理費用がかかる点を踏まえて収益を考えなければいけません。
また、事前のルール設定や説明、管理窓口の明確化を行い、日頃から入居者との関係づくりを行うことも有効です。
空き家を賃貸として活用するためには、費用や手間をかけて運営し続けなければいけません。
手間をかけずに空き家から収益を得たい方には、空き家を売却する方法もおすすめです。
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空き家を賃貸に出す流れ
空き家を賃貸として活用するためには、以下の6つのステップに沿って進めていきます。
事前準備をせずに賃貸に出しても、家賃収入が得られないばかりか、トラブルや空室リスクが発生する可能性もあります。
空き家を資産として活用するには、物件の魅力を最大限に引き出しつつ、リスクを減らす準備が不可欠です。
賃貸の運用方法を考える
まず、空き家をどのように賃貸として運用するかの方針を決めます。
家を貸したいターゲットを固めると、必要な設備や家賃設定をイメージしやすくなります。
ターゲットの例を紹介します。
- 居住する人数や家族構成：単身者、ファミリーなど
- 居住スタイル：定住者、移住希望者、二拠点生活者など
また、空き家が古民家である、大きな倉庫があるなど特徴のある物件の場合「コンセプト賃貸」として特徴をアピールしていく方法もあります。
建物の間取り、設備、面積、築年数などの条件を整理しながら、自分にとって最適な方法を検討しましょう。
また、入居者が決まった後の管理を自分で行うか、管理会社に依頼するかをこの時点で方針を固めておくと、収益をイメージしやすくなります。
管理会社や不動産会社に相談
次は、賃貸運用の専門家である管理会社や不動産会社への相談をします。
管理会社や不動産会社は賃貸のノウハウが豊富なので、賃料の相場や行うべきリフォームについてもアドバイスをもらえるでしょう。
管理会社や不動産会社を選ぶポイントは、以下の3つです。
- 賃貸の実績
- トラブル対応の実績や口コミ
- 管理費の明確さ
所在地や交通アクセス、建物の写真や間取り、駐車場の有無といった情報をまとめてから相談すると、スムーズにやり取りできます。
ハウスクリーニングやリフォームを行う
入居者が安心して生活できる環境を整えるために、ハウスクリーニングやリフォームを行います。
長年放置されていた空き家には、ホコリやカビ、害虫などが発生している可能性もあり、クリーニングを行うことで物件の印象が大きく変わります。
また、物件の状況によっては、リフォームを行った方がよいケースもあります。
例えば、老朽化した水回りや電気設備、雨漏り、断熱性の低い窓などは、入居者からのクレームやトラブルにつながりやすいため、優先してリフォームを行います。
清潔で快適な状態に整えた上で賃貸に出すことで、より多くの入居希望者を引きつけ、早期の成約につながります。
入居者の募集を開始する
空き家を賃貸に出す準備が整ったら、次は入居者の募集を開始します。
入居者の募集方法を3つ紹介します。
物件の情報として、以下の項目を詳しく掲載すると、特徴や魅力が伝わりやすくなります。
- 建物の所在地や敷地面積
- 間取りや設備
- 築年数
- 賃料と礼金・敷金の有無
- 交通アクセス
- 周辺環境（スーパーや小学校との距離など）
また、写真や画像は第一印象を左右するため、プロに依頼してクオリティの高い写真を用意することもおすすめです。
入居希望者への対応
入居希望者からの問い合わせや、内見希望の申込には、迅速かつ丁寧に対応します。
対応の内容や印象は、物件を借りる決め手となる場合があります。
不動産会社に任せている場合でも、不動産会社経由で質問があった場合は同様に対応します。
物件そのものの質問のほか、周辺環境についても聞かれる場合もあります。
その場合も丁寧に対応し、入居希望者に安心感を持ってもらうようにしましょう。
賃貸借契約を締結
入居希望者と条件が合致したら、いよいよ賃貸借契約の締結に進みます。
賃貸借契約は、契約書を作成し、貸主または不動産会社と入居希望者の間で締結します。
契約書に明記すべき内容について、国土交通省の「賃貸住宅標準契約書」から一部を紹介します。
- 物件の内容：間取りや設備について明記する
- 契約期間
- 賃料等：賃料や敷金の支払い方法
- 貸主及び管理業者
- 借主及び同居人の氏名・年齢
- 連帯保証人及び極度額
- 禁止または制限される行為
- 退去時の原状回復条件
参照元：国土交通省
個人間の契約であっても、契約内容に不備があると、家賃滞納や契約違反などのトラブルに発展するリスクがあります。
そのため、契約書の作成や締結は、信頼できる不動産会社や司法書士、不動産管理事業者などの専門家に依頼するのが安心です。
契約締結後は、契約書と鍵の受け渡しを行い、正式に入居がスタートします。
空き家を賃貸に出し、収益を得られるようになるまでには時間がかかります。
時間をかけずに収益を得たい場合は、空き家を売却するのも選択肢の1つとして検討してみてはいかがでしょうか。
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空き家を賃貸に出すときの4つの注意点
空き家を賃貸物件として活用するために、事前に押さえておくべき注意点を4つ紹介します。
なんとなくで空き家を賃貸として活用しようとすると、想定外の出費やトラブルに発展する可能性があるため、しっかりと準備と確認を行うことが大切です。
賃貸に出す条件を満たしているか確認する
空き家を賃貸に出す前に、その物件が「貸すに足る条件」を満たしているかどうかを確認します。
安全性の確保の目安として、国土交通省が提示している「住生活基本計画における住宅性能水準」で示している、居住性能項目の中から一部を紹介します。
- 耐震性等：地震や暴風で倒壊しないような強度を持たせる
- 防火性：延焼防止や避難のしやすさを確保する
- 防犯性：出入口や窓などの侵入防止対策をする
- 室内空気環境：内装材等からの化学物質発生防止や換気の水準を守る
参照元：国土交通省
さらに、空き家バンクに登録する場合は、自治体ごとに定められた登録基準を満たしているかを確認する必要があります。
例えば、愛知県美浜町の空き家バンクは、昭和56年5月31日以前に着工された空き家の耐震診断を受けることを条件として定めています。
参照元：愛知県美浜町
詳しい条件は、不動産会社や管理会社に相談して確認するのがおすすめです。
空室リスクの対策をする
空き家を賃貸に出しても、すぐに入居者が見つかるとは限りません。
入居者が入らなかければ家賃収入を得ることはできないため、空室リスクに対する対策を講じておくことが必要です。
以下のような対策をとり、入居希望者の目に留まりやすい魅力的な物件にします。
- 事前に空き家のある地域の市場動向を把握する
- 賃料を相場から少し下げる
- 敷金や礼金をゼロにする
- 間取り図や写真を整える
- 様々なポータルサイトに掲載する
空室リスクを回避するには、物件の見せ方と需要層へのアプローチがカギになります。
入居者トラブルの対策をする
賃貸経営において、最も避けたいのが入居者とのトラブルです。
トラブルは、未然に防ぐ対策を事前に行なうことが重要です。
「賃貸借トラブルに係る相談対応研究会」が発行している「民間賃貸住宅に関する相談対応事例集」から、トラブルの実例と対策方法を3つ紹介します。
- 家賃の滞納：借主へ督促したのち連帯保証人へ請求
- 室内の修繕：契約書でどこまで修繕を行うかを明記しておく
- 室内にカビが発生した：原因や対策について借主と話し合う
参照元：国土交通省
不動産会社や管理会社に管理を委託すると、入居者との連絡や問題発生時の対応を一任できるため、負担も大幅に軽減されます。
自分で管理を行う場合は、契約後も定期的に建物の状態や生活環境をチェックし、入居者と良好な関係を築きましょう。
収支を管理して納税を行う
空き家を賃貸物件として運用する場合、家賃収入が発生するため、確定申告を通じた適切な納税が必要です。
収支管理を怠ると後々の税務トラブルにつながる恐れがあるため、最初からきちんと準備しておきましょう。
賃貸についての主な収入と支出は、以下のように分けられます。
| 収入 | 支出 |
|---|---|
| 家賃 礼金 更新料 |
リフォーム費用 管理費 火災保険 広告費 不動産会社への手数料 |
収支を明確に管理し、確定申告で納税手続きを行うことで、空き家の安定した賃貸活用が実現できます。
また、固定資産税や都市計画税も忘れずに納税をします。
帳簿管理や確定申告に不安がある場合は、税理士や不動産会社と連携して対応しましょう。
空き家を賃貸に出しても収益を必ず得られるとは限らず、トラブル対応を求められる場合もあります。
仕事で忙しく、賃貸物件への対応や管理が難しい場合は、空き家を売却して売却金を得る方法もあります。
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空き家を賃貸としての活用ではなく「売却する」選択肢があります。
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空き家をそのまま売りたい、早く手放したいと考える場合には、スピードと実績のある専門業者に相談することが得策です。
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まとめ
この記事では、空き家を賃貸する方法やメリット・デメリット、具体的な手順や注意点について解説しました。
空き家を有効活用することで家賃収入を得られ、老朽化の防止にもつながります。
一方で、リフォーム費用や管理の手間といった課題もあります。
空き家を賃貸に出す際は、信頼できる不動産会社への相談や、リフォーム費用を含めて収益を得られるか慎重に考える必要があります。
賃貸としての活用が難しい場合は、売却という選択肢もあります。
空き家をそのままにせず、ぜひ一度検討してみましょう。
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