家を売るタイミングを決める6つの判断基準
家の売却は、人生において大きな決断のひとつです。
そのため、売却のタイミングを見極めることは非常に重要です。
ご自身にとってベストなタイミングを見極め、後悔のない家の売却をしていきましょう。
不動産価格の相場動向
家を売るタイミングとして重要な判断基準のひとつが、不動産価格の相場動向です。
市場価格が高くなっている時期に売却できれば、売却益を最大化できる可能性があります。
たとえば、国土交通省が発表している「不動産価格指数」や「不動産取引価格情報検索」のデータを確認すると、エリアごとの価格推移や成約件数の変化を把握することができます。
こうした相場の変動を見逃さず、売り時を的確に判断することで、不動産の価値を最大限に活かすことが可能になります。
ただし、相場動向はあくまでも過去から現在のデータなので、未来の相場予測はできません。「最近まで価格が上がっているから、今後も上がっていくだろう」といった予測はできませんので、注意が必要です。
築年数や建物の劣化状態
築年数や建物の劣化状態も、家を売るべきタイミングを見極める上で欠かせない要素です。
一般的に築年数が古くなるほど物件の価値は下がる傾向にあり、売却価格にも大きく影響します。
弊社アンケートで「どのような中古住宅なら買いたいと思うか」を尋ねたところ、1位は「キレイ／状態がよい」、2位は「築年数が浅い」でした。
築年数のたった家は、建物の老朽化に伴って修繕やリフォームが必要になることを考えると、なるべく早めに売却した方がよいでしょう。
住宅ローンの金利水準
住宅ローンの金利水準は、不動産の売買市場に大きな影響を及ぼす要因です。
金利が低いとローンの総支払い額が減るので、買い手の需要が高まります。そのため、家を売却するには好条件のタイミングとなります。
一方で、金利が上昇している状態では、買主の動きが鈍化するリスクも伴います。
売却計画を立てる際は、金利動向と金融機関のローン条件をしっかりとチェックし、戦略的に売却時期を選ぶことが重要です。
不動産需要の季節性
家を売るタイミングを考える際には、不動産市場の「季節性」を理解しておくことが大切です。
特に春（3月～5月）と秋（9月～11月）は、買主の需要が高まる傾向があり、不動産の売買が活発になる時期と言われています。
春は新年度が始まる節目で進学や就職のタイミングと重なること、秋は企業の人事異動や転勤が多くなる傾向にあるためです。
買主の需要に合わせて家を売りに出せれば、買い手がつきやすくなり、高く売れる可能性が上がるでしょう。
ライフスタイルや家族構成の変化
ライフスタイルや家族構成の変化は、家を売却する大きな理由のひとつです。
例えば、子どもの独立や離婚、または高齢の親との同居など、生活環境が変わることで、現在の住まいがライフスタイルに合わなくなるケースがあります。
こうしたライフステージの変化に合わせて、今の住宅の価値や使い方を見直し、必要であれば早めに売却を検討することが、資産を有効活用するうえで重要です。
家族の将来や生活費の見通しも含めて総合的に判断し、自分にとってベストな選択をすることが、後悔しない家の売り時を見極める鍵になります。
社会・経済情勢の影響
社会や経済の情勢も、家を売るべきタイミングを判断する上で非常に重要な要素です。
景気の悪化により、買い手の収入が下がると、大きな出費となる住宅購入を控えるケースが考えられるため、家が売れにくくなります。
一方で、政府で家の購入による税制優遇や低金利政策が実施された場合は、買主の意欲が高まるでしょう。
社会情勢は物件の価値や成約スピードに直結するため、不動産会社や経済ニュースを通じて市況を把握し、状況に応じて柔軟に対応することが成功のカギとなります。
社会情勢に合わせて早く家を売りたい場合は、買取専門業者への売却がおすすめです。仲介の売却は買主を探して契約するまでに時間がかかりますが、買取であれば業者へ直接売却するため、よりスピーディーな売却が期待できます。
弊社アルバリンクは、日本全国の家を対応エリアとしている東証上場企業の買取専門業者です。
査定や相談は無料ですので、まずはお気軽にご相談ください。
＼(無料)東証上場企業に相談・査定／
家を売るタイミングで知っておくべき税金制度
家や土地を売却した収入から取得費や譲渡費用を引いた金額を、税法上では「譲渡所得」と呼びます。
参照元：国税庁
譲渡費用や取得費を控除しても譲渡所得（利益）が発生する場合には「譲渡所得税」を納めることになります。
また、譲渡所得税の税率は、家の所有期間によって変わるため、その違いを解説します。
「売るのをもう少し待てば税金の負担が減ったかも…」と後悔しないように、適切なタイミングを知ることが重要です。
所有期間5年以下は税率が高くなる
家を売るタイミングにおいて、所有期間が5年以下で税率が変わるため重要な判断基準となります。
| 所得の区分 | 長期譲渡所得 | 短期譲渡所得 |
|---|---|---|
| 所有期間 | 5年超 | 5年以下 |
| 税率 （所得税には復興特別所得税が上乗せされている） |
20.315％ （所得税：15.315％ 住民税：5％） |
39.63％ （所得税：30.63％ 住民税：9％） |
所有期間が5年以下の家を売った場合「短期譲渡所得」の扱いとなり、以下のように税金がかかります。
税額＝課税短期譲渡所得金額×30％（住民税9％）
課税短期譲渡所得金額が800万円の場合
（1）所得税：800万円×30％＝240万円
（2）復興特別所得税：240万円×2.1％＝50,400円
（3）住民税：800万円×9％＝72万円
（1）〜（3）の合計：317万400円
参照元：国税庁
一方、所有期間が5年以上の家を売った場合の売却金は「長期譲渡所得」の扱いとなり、以下のように税金がかかります。
税額＝課税長期譲渡所得金額×15％（住民税5％）
課税長期譲渡所得金額が800万円の場合
（1）所得税：800万円×15％＝120万円
（2）復興特別所得税：120万円×2.1％＝25,200円
（3）住民税：800万円×5％＝40万円
（1）〜（3）の合計：162万5,200円
参照元：国税庁
所有期間が5年を超えるかどうかで、譲渡所得税は大きく変わってきます。
家の所有期間を念頭におきながら、売るタイミングを考えることが重要です。
10年超の所有で軽減税率が適用される
家を10年以上所有している場合は、条件を満たすと「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」が適用され、節税ができる可能性があります。
適用できた場合の税額は「税額＝課税長期譲渡所得金額×10％（住民税4％）」です。
実際にかかる税金の例や要件については「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」の章で紹介します。
税金面で家をどのタイミングで売るのがよいか迷った方は、税理士に相談しながら売却を考えていきましょう。不動産業者と提携している税理士であれば、やりとりがスムーズに進みます。
弊社アルバリンクは、税理士や弁護士と提携している買取専門業者です。空き家問題に取り組む買取専門業者として、複数のメディアから取材を受けています。
日本全国の物件買取に対応していますので、お気軽にご相談ください。
＼(無料)東証上場企業に相談・査定／
アルバリンクついて詳しく知りたい方は、アルバリンクの評判で口コミや評判・買取実績などについて詳しく説明していますので、ぜひ合わせてご覧ください。
家を売るタイミングで活用できる3つの控除
家を売却する際には、売却金に譲渡所得税がかかりますが、税制上の控除を活用すると譲渡所得税を非課税としたり、軽減できる可能性があります。
代表的な3つの特別控除について解説します。
控除の内容と適用要件を理解し、制度を活用しましょう。
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除
マイホーム（居住用財産）を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる制度があります。
「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と呼ばれています。
参照元：国税庁
この控除は、譲渡所得が3,000万円以下であれば所得税や住民税が発生しないため、大きな節税効果が期待できます。
ただし、控除の適用には条件があります。主な適用条件を紹介します。
-
- 現に自分が住んでいる家屋
- 以前に住んでいた家屋（住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る場合）
- 売った年の前年および前々年にこの特例またはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと（※）
（※）「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除く
ただし、親子や夫婦など「特別の関係がある人」に対して家を売った場合など適用除外になるケースもあるため、詳細は管轄の税務署などに確認しましょう。
参照元：国税庁
売買契約前に制度の内容を理解し、確定申告を忘れずに行ないましょう。確定申告は、不動産会社や税理士に相談しながら、必要な情報や書類を集めていきましょう。
被相続人の居住用財産（空き家）に係る特別控除
相続した空き家を売却する場合でも、特別控除を受けることが可能です。
この控除は「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」と呼ばれています。一定の条件を満たせば、相続後に売却した空き家の譲渡益から最大3,000万円が控除されます。
ただし、控除の適用には要件が定められています。代表的なものを3つ紹介します。
- 被相続人が一人で住んでいた家であること
- 昭和56年5月31日以前に建築された建物であること
- 相続から譲渡まで引き続き空き家であること
要件についての詳しい紹介や、その他の要件についてはこちらで紹介しています。
マイホームを売ったときの軽減税率の特例
家を10年以上所有している場合は、条件を満たすと「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」が適用され、節税ができる可能性があります。
特例を利用した場合の税率と、実際にかかる税金の例を紹介します。
税額＝課税長期譲渡所得金額×10％（住民税4％）
課税長期譲渡所得金額が800万円の場合
（1）所得税：800万円×10％＝80万円
（2）復興特別所得税：80万円×2.1％＝16,800円
（3）住民税：800万円×4％＝32万円
（1）〜（3）の合計：113万6,800円
参照元：国税庁
この特例は、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と合わせて利用することができます。
家を売るタイミング以外で高く売るコツ
家を高値で売却するには、売り時だけでなく売却時の工夫も非常に重要です。
タイミングの見極めも必要ですが「どのように売るか」によって最終的な売却価格は大きく変わる可能性があります。
家を高く売るための3つのコツを紹介します。
複数の不動産会社に査定を出す
高く家を売却するためには、必ず複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。
不動産会社によって得意な分野やエリアが異なるため、査定額が変わってくる可能性があるためです。あわせて、担当者の対応を見るようにして自分にあった不動産会社を見つけましょう。
複数の不動産会社に査定を出す時には、買取専門業者へ査定を出すこともおすすめします。業者が直接買い取るため「家を早く売却したい」ニーズにも応えることができるからです。
弊社アルバリンクは、全国の住宅に対応している買取専門業者で、グーグル口コミ平均4.7/1000件以上(2025年11月時点)の評価を頂いています。
空き家や築年数の経った住宅も買取対応していますので、お気軽にご相談ください。
＼高額ですぐ手放したい方はこちら／
自分でも売却相場を調べる
家を高く売るためには、自分でも売却相場を調べましょう。
売却相場は、国土交通省の「不動産取引価格情報」から調べることができます。同じエリアや築年数の類似物件の取引価格と比較することで、査定金額の妥当性や価格交渉時の根拠が得られます。
納得のいく価格で売却するためにも、査定結果そのままで売却するのではなく、売却相場を知って交渉や相談に臨みましょう。
欠陥がある場合は正直に伝える
家に欠陥がある場合は、隠すのではなく正直に伝えることが、結果的に高く売るための重要なポイントです。
売買契約後に不具合が判明した場合、「契約不適合責任」により修繕費や損害賠償が発生し、売主にとって大きな負担となるケースがあるからです。
契約不適合責任
引渡した目的物が、種類、品質または数量に関して、契約の内容に適合していない場合に売主が負う責任。
たとえば家の場合「雨漏りはない」ものとして売買したのに、引き渡された建物に雨漏りがあった場合は契約不適合責任として修繕や損害賠償責任を負う可能性がある
参照元：東京都
事前に問題を伝えておくことで、買主も納得して購入でき、トラブルを防げますし、信頼感が成約率を高める効果もあります。
特に築年数が経過した物件では、問題点とその対処法を整理し、丁寧に説明しましょう。
空き家は早めに売ったほうがいい3つの理由
活用予定のない空き家を所有している場合、早めの売却を検討しましょう。
理由を3つ紹介します。
空き家は放置せず、早期に売却に向けて動きましょう。
築年数が経過するほど劣化が進む
空き家は時間が経過するほど建物の劣化が進み、結果的に物件の価値が下落してしまいます。
以下のような理由から、空き家はさまざまな部分が劣化していきます。
- 湿気がこもりやすい
- 給排水管・ガス管が使われない
- 雨漏りや構造劣化に気づきにくい
- 害虫・害獣が侵入しやすい
劣化が進んだ家は売却による収入が減ったり、売れなくなるリスクがあります。さらに劣化が進み、近隣に悪影響を及ぼすようになった場合は、特定空家や管理不全空き家に指定されるリスクがあります。
空き家が劣化するくわしい理由や、放置するリスクについて、詳しくはこちらで紹介しています。
管理や税金の負担を解消できる
空き家を早めに手放すと、管理や税金の負担を解消できます。
空き家を所有していると、実際に住んでいなくても年間30万円以上の維持費がかかる可能性があります。
| 項目 | 年間の費用の目安 |
|---|---|
| 固定資産税 | 10万円〜20万円 |
| 火災保険 | 1万円〜6万円 |
| 電気・水道・ガスなどの基本料金 | 5万円〜7万円 |
| 管理・清掃・草刈りなどの維持管理費 | 10万円 |
| 管理委託費 | 6万円〜20万円 |
| 合計 | 32万円〜 |
※地域・依頼する業者・物件の規模により異なります
早期に売却すれば、こうした経済的・精神的な負担から解放され、資産を現金化することが可能になります。
空き家の維持費について、詳しくはこちらで紹介しています。
将来の相続人の負担を軽減できる
空き家を放置しておくと、将来的に相続人に多大な負担をかける恐れがあります。
相続時には名義変更の登記や譲渡所得税の申告、空き家の管理や売却の手続きなど、煩雑な作業が一気に発生します。複数人で不動産を共有相続した場合、売却の意思統一ができずに「塩漬け状態」になってしまうケースも少なくありません。
こうしたリスクを未然に防ぐためにも、ご自身で売却に向けて動けるうちに不動産を処分し、資産整理を進めておくことが効果的です。
空き家の売却は、買取専門業者への相談をおすすめします。仲介とは異なり、直接物件を買い取るため、早めに空き家を手放したいニーズに応えることができます。
弊社アルバリンクは、多数の行政と空き家活用について提携している買取専門業者です。地域の相場や事情をしっかりと把握し、納得のいく買取を致します。
査定は無料ですので、お気軽にお問合せください。
＼高額ですぐ手放したい方はこちら／
まとめ
家を売るタイミングを判断する際は、不動産価格の相場や建物の劣化状態、ライフスタイルの変化など、複数の要因を総合的に考慮することが大切です。
適切な時期を見極めることで、より高く、スムーズな売却が可能になります。また、税金の制度や控除を理解し、適用される特例を活用することで、税負担を減らす可能性があります。
一方で、市場の変動や建物の老朽化など、思い通りに売れないリスクも存在します。特に空き家の場合、劣化や固定資産税の負担が重くなり、資産価値が下がってしまう恐れもあります。
こうしたリスクを回避する方法として、「早期売却」が有効な手段です。中でも専門の不動産買取業者に依頼すれば、仲介よりもスピーディーかつ確実な取引が期待できます。査定から契約、引き渡しまでが迅速に進み、現状のままでの買取にも対応してくれるケースが多いため、手間やコストを最小限に抑えることができます。
弊社アルバリンクでは、空き家や老朽化物件を中心に多数の買取実績があります。訳あり物件のような、市場で売れにくいと感じている物件でも、柔軟に対応可能です。
「売るべきか迷っている」「早く処分したい」といったお悩みをお持ちの方は、まずはアルバリンクへ相談してみてください。プロの視点で最適な解決策を提案してくれます。
＼(無料)東証上場企業に相談・査定／
