築100年の家は売却できる？現状と市場価値を知ろう
築100年を超える家でも、条件次第では売却は可能です。
一般的に築年数が経過した古家は価値がないと見なされがちですが、建物の構造や状態、立地条件によっては市場に出せる「物件」としての価値を持ち得ます。
特に、古民家ブームやリノベーション需要の高まりにより、年数が経った一戸建てでも再注目されるケースも増えています。
不動産会社による査定や専門家の意見を参考にすることで、売却活動を成功に導く第一歩となります。
空き家のまま放置するリスクを避ける意味でも、築100年の家の売却における現状と市場価値を知り、早めの行動を意識しましょう。
なお、古民家の売却が難しい理由や売却方法については、以下の記事でくわしく解説しています。
建物としての価値は「0」に等しい
築100年の木造住宅は、耐用年数を大きく超えており、建物そのものの価格は「0」と評価されることが一般的です。
これは、不動産の査定基準において、築年数と構造が価値判断の大きな指標になるためです。
多くの場合、建物は「古家」扱いとなり、実質的には土地の価値でしか評価されません。
買主から見ると、解体や建て替え、リフォームにかかる費用が発生するため、住宅としての価値は低く見積もられがちです。
また、耐震性や断熱性能などの住まいとしての安全性・快適性が不足していると判断されるケースも少なくありません。
そのため、売却時には「更地」にして売るか、土地活用の可能性を前面に出した販売活動が求められます。
売主としては、解体費用や処分方法を事前に検討し、適切なタイミングで不動産会社に依頼することが成功の鍵となります。
建物の状態や条件が良ければ価値がつく可能性もある
築100年の建物でも、状態が良好であれば一定の価値がつく可能性があります。
特に、古民家としての趣がある物件や丁寧にリフォームされている住宅は、買い手の希望にマッチすれば高値で売却されることもあります。
また、空き家バンクや自治体の補助金制度を活用することで、買主側の負担を減らす方法もあり、売買を後押しする要素となります。
こうした情報を事前に収集し、販売活動に取り入れることが重要です。
不動産会社の中でも、古民家の売買を得意とする業者に相談すれば、エリアや物件の特徴に合った販売戦略を立ててもらえます。
売却を検討するなら、建物の状態を点検し、必要に応じて写真や資料を用意しておくとスムーズです。
売主としてできる準備を整え、可能性を最大限に活かしましょう。
なお、実績が豊富な買取業者であれば、条件の悪い物件でも買い取ってもらえる可能性があります。
弊社アルバリンクは、空き家などの売却しづらい物件を専門に買い取っている買取業者です。
「他社で売却を断られた」「早く管理義務から解放されたい」など物件の処分にお困りの方は、弊社にご相談いただければすぐに買取査定させていただきます。
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築100年の家を売却する5つの方法
築100年の古家を売却する際には、その状態や立地条件に応じた方法を選択することが重要です。
木造建築の一戸建てであっても、売却ルート次第で価値を見出せるケースは多々あります。
不動産会社への「仲介依頼」や「買取」、「解体」して更地で販売するなど、それぞれにメリットと注意点があります。
ここでは、築年数が100年を超える空き家の売却に適した5つの方法を解説します。
それぞれの特徴を理解し、売主として最適な「選択」をすることが成功のカギです。
- 【築100年の家を売却する5つの方法】
- 不動産仲介業者を利用して売却する
- 解体し更地にしてから売却する
- 瑕疵担保保険を付けて売却する
- リノベーションを施してから売却する
- 不動産買取業者を利用して売却する
不動産仲介業者を利用して売却する
最も一般的な売却方法は「不動産仲介業者」を通じた売買契約です。
仲介業者は買主を探し、売買が成立するようサポートしてくれます。
市場に公開することで、土地や建物の条件に関心を持つ幅広い層にアプローチできます。
ただし、築100年の物件は価格交渉や瑕疵対応などのリスクに備えた丁寧な準備が必要となり、売却までに時間がかかることがあります。
査定は無料で対応してくれる業者が多く、複数の不動産会社に見積もりを依頼して比較検討するのが得策です。
売却を成功させるためには、自分の物件がどの地域にあり、どういった活用方法が考えられるかを明確にし、それに適した仲介業者を選びましょう。
解体し更地にしてから売却する
築100年の建物は、解体し更地として売却する方が、買主にとって検討しやすい場合があります。
再建築不可でない限りは土地としての価値がつくこともあるため、住宅部分の評価がゼロに近い場合には有効な選択肢です。
ただし、解体費用がかかる点は無視できません。
地域や構造によっては100万円以上のコストがかかることもあり、売却価格とのバランスを見極める必要があります。
解体費用のおおよその目安は以下の通りです。
| 建物の構造 | 解体費用（30坪の場合の目安） |
|---|---|
| 木造住宅 | 約90万～150万円 |
| 鉄骨造住宅 | 約150万～210万円 |
| RC（鉄筋コンクリート）造住宅 | 約210万～300万円 |
早期売却や再活用を希望するのであれば、更地で販売するメリットは大きいため、早めの検討をおすすめします。
瑕疵担保保険を付けて売却する
築100年の住宅を売却する際は、瑕疵担保保険を付けることで買主の不安を軽減し、売却成功の可能性を高めることができます。
瑕疵担保保険とは、購入後に見つかった構造部分や雨漏りなどの重大な欠陥について、修繕費用を補償する保険です。
瑕疵担保保険の最大のメリットは、買主に安心感を与えられる点です。
古い住宅は「何かあったらどうしよう」と不安に思われがちですが、保険が付いていれば、購入後のリスクが軽減されます。
その結果、売却の交渉がスムーズに進むことが多くなります。
築年数が古くても、しっかりと点検・証明を行い瑕疵担保保険を付けておくことで、買主との信頼関係を築き、納得のいく価格での売却を実現しましょう。
この保険に加入するには、まず建物が新耐震基準に適合している必要があります。
昭和56年6月1日以降に建築確認された建物であれば自動的に適合とみなされますが、それ以前の住宅であっても、耐震診断書や耐震基準適合証明書などの書類があれば加入は可能です。
また、保険の加入にはホームインスペクション（住宅診断）に合格することも条件とされています。
加入に際しては検査料や保険料が発生しますが、これらの費用は売主と買主で相談の上、負担割合を決めることが一般的です。
築100年の住宅を売却する際は、瑕疵保険の活用を検討し、買主との信頼関係を築くことが重要です。
リノベーションを施してから売却する
リノベーションを施すことで、古家でも価値を高めた状態で売却が可能になります。
特に、古民家の風合いを活かしつつ、現代の住まいとしての快適性を取り入れる改修は、移住希望者や個性的な物件を探す層に人気があります。
工事には費用と時間がかかるものの、建具や部分的な改修でも大きな印象改善が期待できます。
リノベ済み物件として販売すれば、内覧希望者の反応も良くなり、契約成立までの期間が短縮される可能性もあります。
売却までに余裕があり、物件の魅力を最大化したい方には効果的な方法と言えるでしょう。
不動産買取業者を利用して売却する
不動産買取業者を利用すれば、スピーディーな売却が可能です。
特に築100年のような築年数の経った空き家は、仲介ではなかなか売れない場合があります。
しかし、買取業者なら即時に価格提示が受けられる利点があります。
更に、契約不適合責任が免責になることも大きなメリットです。
契約不適合責任とは、売却した空き家に契約と異なる欠陥があった場合に、売主が負う責任のことです。
一方で、相場より価格が低くなる傾向があるため、査定は複数社に依頼し、査定額や担当者の対応などを総合的に比較することが重要です。
売却を急いでいる場合や、仲介で売れ残っている物件を抱えているなら、この方法は非常に有効な選択肢といえます。
なお、信頼のおける業者を見極めるポイントの一つとして、「上場企業」であることがあげられます。
弊社アルバリンクは、不動産買取業者の中では数少ない年間相談件数5000件越えの上場企業で他社では買い取れない物件なども積極的に買取を行っています。
「空き家」や「事故物件」「再建築不可物件」の他に「田舎の土地」「共有持分」にも対応可能です。
社会的にも大きな信用がある会社で、無理な営業などは一切行わないので、お気軽に相談・査定依頼をご利用ください。
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築100年の家を売却する流れと手続き
築100年の家を売却するには、計画的なステップと正確な手続きが求められます。
書類準備や査定依頼から始まり、契約締結、そして引き渡しまでの一連のプロセスを、事前にしっかり把握しておきましょう。
各ステップの注意点も含め、築100年の戸建て住宅をスムーズに売却するための流れを詳しく見ていきましょう。
初期準備（書類の準備・査定の依頼）
まず最初に行うべきは、売却に必要な書類の準備と、不動産会社への査定依頼です。
対象となる物件の
- 登記簿謄本
- 建築確認書
- 固定資産税納税通知書
など、正式な売買に必要な書類を集めることから始まります。
次に、築100年という築年数を考慮した無料査定を複数社に依頼し、物件の価値や相場を把握しましょう。
この段階でリフォームや解体の必要性についても相談することが可能です。
査定は所有者の物件に対する客観的な価値を知る手段であり、最適な売却戦略を立てるための第一歩です。
準備を万全に整え、スムーズな売却活動を開始しましょう。
売却戦略の立案（ターゲット・広告）
売却を成功させるには、「誰に売るのか」「どのようにアピールするか」を明確にする戦略が不可欠です。
築100年の住宅であっても、「古民家」としての魅力や立地の良さを活用すれば、買主の希望に合致することがあります。
広告戦略としては、不動産ポータルサイトやSNSなど複数の公開チャネルを活用しましょう。
対象とするエリアや用途地域、交通アクセスなども強調できるポイントです。
また、「空き家バンク」を活用するのも一つの手です。
空き家バンクは、各自治体が運営する、空き家の利活用を目的としたマッチングサービスです。
参照元：国土交通省
例えば、再建築不可の物件でも土地として適切な活用方法をアピールすることで、売却成功につながることもあります。
不動産会社や自治体などに相談しながら、ターゲットを明確にした売却戦略を練っていきましょう。
契約の締結と価格交渉・条件交渉
売却希望者と買主の間で条件がまとまったら、売買契約の締結に進みます。
ここでは価格交渉や契約条件の調整が発生しますが、築100年の住宅の場合は特に、
- 建物の劣化
- 瑕疵の有無
- 解体の可否
など、細かい点まで取り決めが必要です。
また、契約書には
- 引渡し日
- ローン特約
- 特別控除の適用条件
などの記載が含まれるため、弁護士などの専門家や不動産会社によるサポートを受けましょう。
万が一のトラブルを防ぐためにも、納得いくまで質問し、不明点を解消しておくことが大切です。
円滑な売却を実現するには、売主として交渉に柔軟な姿勢を持ちつつ、自分にとっても満足できる内容で合意することが不可欠です。
引渡しまでの手続き（ローン精算・登記変更など）
売買契約が成立した後は、引渡しに向けた最終手続きが必要です。
もし住宅ローンが残っている場合は、ローンの精算が優先され、精算後に「所有権移転登記」の手続きを行います。
所有権移転登記の手続きは、司法書士による代行が一般的です。
また、物件の現況や境界確認、面積などに問題があると引渡しに影響を与えるため、早めの確認が求められます。
特に築年数が経った一戸建ては、建具や屋根など部分的な修繕が必要なケースもあり、内覧時点で整えておくと印象が良くなります。
買主に安心して物件を引き渡すために、最後まで丁寧な対応を心がけましょう。
このように、築100年の家を売却するには、専門的な知識や煩雑な手続きが求められます。
買取業者への売却では、査定から引き渡しまですべての工程を一任できる点が大きなメリットです。
弊社アルバリンクは、売却しづらい物件の豊富な買取実績を活かし、空き家などの物件に適正な査定金額をご提示いたします。
相談・査定は弊社の無料サービスの一環なので、弊社に売却する前提でなくてもお気軽にご利用ください。
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築100年の家を売却前に確認すべき4つのポイント
築100年の空き家を売却する際には、スムーズな取引とトラブル回避のために確認すべきポイントがいくつかあります。
特に、土地や建物に関する問題は、契約や価格交渉に大きな影響を与えるため、売却前に把握・対応しておくことが重要です。
売主が再建築不可や埋設物の有無などを知らなかった場合、あとから買主と揉めるリスクもあるので、確実な情報を整理しておきましょう。
以下に、築100年の家を売却する前に確認しておきたい4つの具体的なポイントを紹介します。
- 【築100年の家を売却前に確認すべき4つのポイント】
- 古民家の状態をできる限り正確に把握しておく
- 境界線をはっきりさせておく
- 地中に廃棄物などの埋設物がないか確認する
- 建て替えできない物件でないかを確認する
古民家の状態をできる限り正確に把握しておく
最初に確認すべきは、古民家の構造的な状態です。
築100年ともなると、屋根や建具、基礎などに老朽化が進んでいるケースが多く、耐用年数を過ぎた部分のチェックが不可欠です。
特に木造住宅は、白アリ被害や雨漏りなど、目に見えないダメージが潜んでいることもあります。
売主としては、住まいとしての機能をどの程度維持しているかを明確にし、査定や内覧の際に正直に開示する姿勢が重要です。
可能であれば、「住宅診断（インスペクション）」を依頼し、客観的なデータを取得しましょう。
価値を適正に判断し状態を把握することは、売却活動を成功に導く大切なステップです。
境界線をはっきりさせておく
境界線の確認は、土地の売却において最も基本かつ重要な項目です。
特に古くからある一戸建てでは、隣地との境界が曖昧になっていることが売買契約時に大きなトラブルを招くケースがあります。
境界が不明瞭なままでは、買主が購入を躊躇したり、相場よりも大幅に低い価格でしか売却できなかったりするリスクがあります。
対策としては、まず「境界確定図」や「測量図」があるかを確認しましょう。
もし手元になければ、土地家屋調査士などに依頼して事前に測量を行うことが望ましいです。
正確な境界線を提示できるようにしておけば、「信頼性の高い物件」として買主の関心を引きやすくなります。
地中に廃棄物などの埋設物がないか確認する
築年数の古い戸建て住宅では、解体時に「地中埋設物」が発見されるケースがあります。
古い井戸や廃棄物、古材などが残っていると、解体や更地化にかかる費用負担が増加することがあります。
このような埋設物の存在は、通常の外観や内覧では確認できないため、過去の工事履歴や相続時の情報などを確認し正確に把握しておくことが求められます。
心配な場合は、地盤調査会社に依頼し事前調査を行うことで、トラブルを未然に防ぐことができます。
売却前のリスク確認を徹底し、安心して販売活動を開始しましょう。
建て替えできない物件でないかを確認する
築100年の物件の中には、「再建築不可」とされるケースがあります。
これは、都市計画法や建築基準法により、一定の用途地域や接道義務を満たしていない土地では、新たな建物を建てることができないという制度に基づいています。
参照元：建築基準法第43条
買主が将来「建て替え」や「リノベーション」を検討している場合、この条件が大きな障害になる可能性があり、売却価格や成約スピードに大きく影響を与えます。
物件のある地域の役所などで再建築の可否を確認し、販売時にその内容を正確に伝えることが重要です。
信頼性ある情報を提供できることで、売主としての信用が高まり、スムーズな売却へとつながります。
築100年の家を売却する際にかかる税金と費用
築100年の住宅や古家を売却する際には、「契約書作成」や「所有権移転」などにかかる税金や諸費用を正確に把握しておく必要があります。
売却価格ばかりに目を向けてしまうと、あとで思わぬ出費が発生するケースもあります。
どの段階でどのような費用がかかるのかを理解していれば、より安心して取引を進められるでしょう。
ここでは、築100年の家を売却する際にかかる主な税金と費用について解説します。
- 【築100年の家を売却する際にかかる税金と費用】
- 売却時にかかる印紙税
- 売却後にかかる譲渡所得税
- その他の諸費用（測量・解体費・仲介手数料など）
売却時にかかる印紙税
売買契約書を交わす際には、「印紙税」が発生します。
これは国税の一つで、売却価格に応じて税額が決まります。
例えば、1,000万円超〜5,000万円以下の契約では通常2万円の印紙が必要です。
参照元：国税庁
築100年の木造一戸建てでも土地としての価値がある場合、取引額が高額になるケースもあるため、印紙税の準備が欠かせません。
不動産会社を通じた「仲介」であっても、契約の当事者である以上、売主はこの費用を負担する義務があります。
事前に価格帯に応じた印紙代を確認し、必要な切手を購入しておくことで、契約時のトラブルを避けられます。
売却後にかかる譲渡所得税
譲渡所得税は、不動産を売却して得た利益（譲渡所得）に対して課される税金です。
参照元：国税庁
築100年の物件でも、取得時の価格やリフォーム費用、登記・解体などの諸費用を差し引いた後に利益が出れば、その分に対して税金がかかります。
譲渡所得税の算出方法は以下の通りです。
-
- 譲渡価額：売却価格（実際に売れた金額）
- 取得費：購入時の価格＋購入時の諸費用（登録免許税、仲介手数料など）
- 譲渡費用：売却時にかかった費用（仲介手数料、測量費、印紙税など）
参照元：国税庁
売却する住まいが相続で取得したものであった場合や、所有期間が長い場合は、「長期譲渡所得」として税率が低くなるメリットもあります。
- 短期譲渡所得（所有期間5年以下）
所得税（30%）+住民税（9%）+復興特別所得税（30%×2.1%=0.63%）=39.63% - 長期譲渡所得（所有期間5年超）
所得税（15%）+住民税（5%）+復興特別所得税（15%×2.1%=0.315%）=20.315%
なお、譲渡所得税は確定申告が必要になるため、売却が完了した後も「対応」が必要であることを覚えておきましょう。
その他の諸費用（測量・解体費・仲介手数料など）
売却時には税金以外にもさまざまな諸費用が発生します。
主なものとして、
- 解体工事費
- 測量費
- 仲介手数料
- 登記変更費用
- 司法書士への報酬
- 清掃費用
などがあげられます。
たとえば、築100年の物件を更地にして販売する場合は、「解体工事費」が必要となり、地域や構造によっては100万円〜200万円を超えることもあります。
解体費用の目安は以下の通りです。
| 建物の構造 | 解体費用（30坪の場合の目安） |
|---|---|
| 木造住宅 | 約90万～150万円 |
| 鉄骨造住宅 | 約150万～210万円 |
| RC（鉄筋コンクリート）造住宅 | 約210万～300万円 |
また、土地の境界が不明な場合には、「測量費用」が発生します。測量費用の目安は、約10万〜50万円です。
さらに、不動産会社へ仲介依頼をした場合は、「仲介手数料」がかかるのが一般的です。
仲介手数料の上限額の算出方法は以下の通りです。
| 売却価格 | 上限額 |
|---|---|
| 200万円以下 | 売却価格 × 5% + 消費税 |
| 200万円超～400万円以下 | 売却価格 × 4% + 2万円 + 消費税 |
| 400万円超 | 売却価格 × 3% + 6万円 + 消費税 |
参照元：全日本不動産協会埼玉県本部
その他、「登記変更費用」や「司法書士への報酬」、さらに公開活動に必要な「清掃費用」なども想定しておくと安心です。
売主としては、こうした必要経費を事前に計算し、売却利益とのバランスを見ながら進めることが重要です。
なお、専門業者の「買取」なら、費用負担は一切かからず売却できる可能性があります。
弊社アルバリンクは、空き家などの売却しづらい物件を専門に買い取っている買取業者です。
「他社で売却を断られた」「早く管理義務から解放されたい」など物件の処分にお困りの方は、弊社にご相談いただければすぐに買取査定させていただきます。
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築100年の家を売却する際に活用できる3つの税制優遇措置
築100年の住宅や古家を売却する際、税制優遇措置を上手に活用できれば、譲渡所得税を大きく節税することができます。
適用条件や対象者はそれぞれ異なりますが、要件を満たしていれば「最大3,000万円」や「100万円」の控除を受けられる制度があります。
売主としては、制度の内容や対象物件の種別などを確認し、適用可能かどうかを早めに確認しておくことが大切です。
不要な費用や税金を抑え、満足のいく売却を実現しましょう。
- 【100年の家を売却する際に活用できる3つの税制優遇措置】
- マイホームで利用できる3,000万円特別控除
- 相続した空き家で利用できる3,000万円特別控除
- 低未利用地等を売却したときの100万円特別控除
マイホームで利用できる3,000万円特別控除
現在住んでいる、もしくはかつて居住していた「マイホーム（居住用財産）」を売却する場合、「3,000万円の特別控除」が適用されることがあります。
参照元：国税庁
この制度では、譲渡所得から最大3,000万円を差し引くことができるため、税額がゼロになるケースもあります。
例えば、築100年の戸建て住宅であっても、売主本人が住んでいた期間があり、「住まい」としての実態があれば適用可能性があります。
適用には、
- 契約日
- 引渡し日
- 所有年数
など一定の条件をクリアする必要がありますが、不動産会社との連携でスムーズに対応できます。
この制度は、売却価格が高額でも利用できるため、古い家でも「土地」が評価される場合も節税効果が期待できます。
相続した空き家で利用できる3,000万円特別控除
相続で取得した空き家を売却する場合にも、条件次第で「3,000万円の特別控除」が適用されます。
参照元：国税庁
これは空き家の発生抑制などを目的とした制度で、「一定の耐震基準を満たした住宅」と「解体して更地にした土地」が対象です。
築年数が古い木造住宅などは、リフォームや解体が必要になるケースもありますが、控除が適用されれば譲渡所得税を大きく軽減できます。
注意点として、相続開始から一定期間内に売却する必要があるため、売却活動を迅速に開始することが求められます。
この制度を使えば、放置していた空き家や古民家の活用にもつながるため、売却を検討中の方は早めに要件を確認しておきましょう。
相続した空き家の3,000万円特別控除について詳しく知りたい方は、こちらの記事を参考にしてください。
低未利用地等を売却したときの100万円特別控除
低未利用地の不動産を売却する場合には、「100万円の特別控除」を受けられる制度もあります。
参照元：国税庁
これは、空き家バンクへの登録や、再建築不可の土地を含む「低利用エリア」の流通促進を目的としています。
低未利用地とは、都市計画区域内に存在しながらも、建物が建っていない、または老朽化した建物があるだけなど、土地の利用状況が著しく低く地域経済への貢献が乏しいと判断される土地を指します。
築100年で空き家状態の物件や、使用実績のない土地であれば、この控除対象になる可能性があります。
制度の利用には、市区町村からの確認書が必要なため、自治体や不動産会社への事前相談がポイントです。
この制度は売却価格が低いケースでも有効で、税負担を抑える一助となります。
控除の対象となるのは一部の地域に限定されることもあるため、対象地域かどうかもあわせて確認し、売却前の節税計画に役立てましょう。
あなたの空き家が控除の対象外であったり、手続きが面倒に感じる場合は、手間や費用の負担を最小限に抑えスムーズに売却できる「買取」を検討してみてください。
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「空き家」や「事故物件」「再建築不可物件」の他に「田舎の土地」「共有持分」にも対応可能です。
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築100年の家を手放したいならアルバリンクに売却
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実際に、廃墟化した空き家の買取も過去におこなっており、フジテレビの「イット」をはじめ、多くのメディアに特集されています。
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まとめ
この記事では、築100年を超える古い住宅の売却について、市場価値の考え方から売却方法、手続き、注意点、税金や優遇措置まで幅広く解説しました。
売却方法には、不動産仲介や買取業者の利用、リノベーションや解体、更地での販売などがあり、物件の状態や目的に応じた選択が重要です。
売却成功のポイントは、家の状態を正確に把握し、境界や建築制限の確認を行ったうえで、適切な戦略を立てることです。
この記事を参考に、スムーズな売却への第一歩を踏み出しましょう。
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