古い家を貸したいと考えたときに知っておくべき3つのこと
古い家を賃貸物件として活用するのは、収入を得る有効な方法です。
しかし、賃貸経営を成功させるためには、事前に確認すべき重要なポイントがいくつかあります。
古い家を貸したいと思ったら、以下の3つを知っておきましょう。
耐震基準を満たしているか確認する
古い家を貸し出すうえで最も重要なのは、建物が耐震基準を満たしているかどうかです。
1981年6月1日以前に建てられた戸建や借家は旧耐震基準で建てられているため、大地震の際に倒壊するリスクがあるとされています。
このような物件は、入居者募集時にも人気が出にくく、借り手が見つからない可能性が高くなります。
リフォームや耐震補強工事を検討することで、家の価値や安全性を高めることが可能です。
住宅ローン残債や抵当権を確かめる
貸したい家に住宅ローンの残債や抵当権がある場合、自由に賃貸に出せないケースがあります。
ローン契約に「自己居住用」と明記されている場合、勝手に第三者に貸すことは契約違反となり、最悪の場合は一括返済を求められるリスクもあります。
住宅ローンのある家を賃貸に出す際は、まず金融機関へ相談しましょう。
契約違反やトラブルを防ぐためにも、事前の確認と専門家への相談は必須です。
固定資産税や賃貸収入にかかる税金を算出する
賃貸経営を始める際には、得られる収入だけでなく、かかる税金の把握が欠かせません。
古い家を所有していると、固定資産税や都市計画税の支払いが毎年発生します。
固定資産税は平均10~15万円、都市計画税は平均3~5万円程度かかります。
さらに、家賃収入がある場合は不動産所得として所得税や住民税の課税対象です。
たとえば、月5万円の家賃で年間60万円の収入があったとしても、そこから修繕費、管理委託費、税金などを差し引けば、実際に手元に残る金額は想定よりも少ない場合があります。
収支を事前にシミュレーションし、「どの程度の収益が見込めるか」「どんな費用がかかるか」を具体的に計算しておくことで、賃貸経営の不安を減らすことができます。
賃貸経営が想像以上に大変そうと思った方は、売却という選択肢もあります。
まずは査定してみるのがおすすめです。
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古い家を貸す3つのメリット
古い家を賃貸物件として活用することは、次の3つのメリットがあります。
賃料を得られる
古い家であっても、賃貸に出すことで安定した収入源を得ることができます。
賃貸収入は「不動産所得」として扱われ、地域によっては空き家でも月数万円の家賃が期待できるケースもあります。
もちろん、空室期間や修繕費の発生などに注意すべき点もありますが、上手に運用すれば資産として大きなメリットを生みます。
副収入や老後の資金確保を検討している方にとって、古い家の賃貸は有力な選択肢といえるでしょう。
家を所有し続けられる
売却せずに賃貸に出すことで、家を「所有したまま活用」できるのは大きなメリットです。
一度売ってしまえば取り戻すことはできませんが、賃貸であれば後々の事情に応じて自分で住むことも可能です。
将来的に子どもが戻って住む予定がある、自分たちが老後に使いたいといったケースでは、売却よりも賃貸の方が柔軟な選択肢を残せます。
固定資産税など維持コストはかかりますが、家賃収入で補える可能性もあります。
長期的に見て、ライフスタイルの変化に対応できる点は、賃貸という選択肢の強みでしょう。
老朽化を防げる
人が住まない家は、想像以上に劣化が進みます。
風通しや日当たりのない状態が続くと、カビや害虫が発生し、建物の価値が急激に下がってしまいます。
しかし、賃貸に出して人が住んでいる状態を保てば、こうした老朽化をある程度防ぐことができます。
管理会社や入居者が定期的に通気や掃除を行ってくれるため、空き家よりも維持がしやすくなります。
今後、再利用や売却を視野に入れる場合にも、良好な状態を保っておくことが重要です。
古い家を貸すか売却するか迷っている人は、まずは査定して現状を把握してから検討することをおすすめします。
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古い家を貸す3つのデメリット
古い家を貸すことには多くのメリットがありますが、当然ながらデメリットも存在します。
デメリットは、貸主にとって大きな負担や不安要素となる可能性があるため、しっかり確認しましょう。
空室リスクがある
古い家を貸す際に最も気をつけたいのが空室リスクです。
設備が古い、立地が悪い、交通の便が悪いなどの要素が重なると、需要が低くなります。
空室が続けば、家賃収入が得られず、固定資産税や管理費などの費用だけが発生し続け、収支が赤字になります。
地域の家賃相場や入居ニーズをしっかりと調査し、魅力的な条件設定やリフォームによる価値向上を検討しましょう。
また、賃貸募集を専門とする不動産業者や管理会社に委託することで、効果的な入居者募集が可能になります。
空室リスクを抑えるには、早めの情報収集と対策が鍵です。
修繕費や維持コストがかかる
古い物件を貸す場合、修繕費やメンテナンスにかかる維持コストが避けられません。
築年数が経過した建物では、給排水管の交換、外壁や屋根の補修、シロアリ対策など、さまざまな修理が必要となることがあります。
修理は1回5万円から、壁や床などのリフォームが必要な場合は100万円以上かかります。
不動産経営として継続するには、これらの費用を見越した資金計画が欠かせません。
費用の一部は経費として計上できるため、税理士と相談しながら節税対策を行うことも検討しましょう。
賃貸経営は「お金が入る」だけでなく「お金が出ていく」部分もあるということを忘れず、長期的な視点で経営を考えることが大切です。
維持するのが大変な人は売却をおすすめします。
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入居者とのトラブルの可能性がある
賃貸経営で見落としがちなリスクが、入居者とのトラブルです。
家賃滞納、設備故障への対応、生活音や近隣トラブルなど、貸主が対応を迫られる場面は多々あります。
特に古い家では、設備の故障や不具合が発生しやすく、入居者からのクレームにつながることもあります。
トラブルを未然に防ぎ、安定した運用を実現するためにも、管理体制をしっかり整えましょう。
古い家を貸す流れ
古い家を賃貸に出すには、一定のステップを踏んで準備を進める必要があります。
家を所有しているだけでは収益は生まれませんが、適切な流れを把握して実行することで、安定した家賃収入につなげることが可能です。
古い家を貸す流れは以下のとおりです。
1：適正な家賃を決める
まず最初に行うべきは、その物件に見合った適正な家賃（賃料）を設定することです。
家賃が高すぎれば入居者が集まらず、安すぎれば収益性が落ちてしまいます。
地域の家賃相場を調べ、築年数、立地、設備状況などを踏まえて価格を設定しましょう。
収支バランスや今後の維持コストも考慮しながら、入居者にとって魅力的かつオーナーにとって適正な家賃設定を行うことが、賃貸経営成功の第一歩です。
2：物件管理の方法を決める
次に検討すべきは「物件管理をどう行うか」です。
貸主自身が管理する「自主管理」と、不動産会社に業務を委託する「管理委託」の2つの方法があります。
築古の物件では修繕対応や入居者トラブルへの対応が発生しやすいため、管理会社に依頼するケースが一般的です。
委託すれば、緊急対応や契約管理、家賃の集金なども一括して任せることができ、オーナーの手間と不安を軽減できます。
自主管理は、委託費用は発生しませんが、全て自分で対応する必要があります。
物件の状態やご自身のライフスタイルに合わせて、最適な管理方法を選びましょう。
3：管理委託契約を締結する
物件管理を不動産会社に任せる場合、正式に「管理委託契約」を締結する必要があります。
管理業務の範囲や手数料、トラブル時の対応方針などを明確に定めることが重要です。
委託契約には「一般管理」と「サブリース（一括借り上げ）」があります。
一般管理とは、物件オーナーが家賃回収や入居者対応などの管理業務をすべて管理会社に任せる契約形態です。
賃料や礼金などの契約条件を自由に決められますが、空室による収入減少のリスクを抱えます。
一方、サブリースは、オーナーが物件を一括で不動産会社に貸し出す形式です。一定の賃料収入が保証されますが、市場賃料の8~9割程度になります。
収入の安定性を重視するならサブリース、高い収益を期待するなら一般管理が適しています。
契約期間や更新条件も事前に確認しておきましょう。
信頼できる不動産会社を選び、複数社から見積や実績を比較することが、安心した委託管理につながります。
4：入居者の募集をする
管理体制が整ったら、次は入居者の募集です。
築年数が古い物件でも、需要が見込めるエリアや条件をうまく打ち出せば、借り手は十分に見つかります。
募集は不動産会社の仲介ネットワークを活用し、SUUMOやHOME’Sなどのポータルサイトへ掲載するのが一般的です。
物件の魅力を引き出す写真や、立地、設備の詳細を丁寧に伝えることがポイントです。
入居者の審査も重要で、家賃滞納や契約トラブルのリスクを避けるために、保証会社の利用や収入証明の確認も欠かせません。
入居希望者の生活スタイルと物件の特徴がマッチするかも見極め、長期的な入居を目指しましょう。
5：賃貸契約を締結する
入居者が決まったら、いよいよ「賃貸借契約」の締結です。
この契約書は貸主・借主双方の権利と義務を明確にする重要な書類です。
契約書では、契約期間、賃料、更新条件、原状回復義務、解約通知期間など細かな取り決めが必要です。
不動産業者を通すことで、法的に正しい契約書を作成できるためおすすめです。
トラブルを未然に防ぐためにも、契約時の説明や確認は丁寧に行いましょう。
古い家を貸すためには多くの手順を踏む必要があるので、負担に感じる人は売却をおすすめします。
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古い家を貸したいときの3つのポイント
築年数が経っている家でも、工夫次第で賃料を高く設定することは可能です。
長略的な視点で物件の特徴を分析し、地域やターゲットに合った活用方法を検討しましょう。
次の3つのポイントを詳しく見ていきます。
立地を確認する
家賃の高さを左右する最大の要因のひとつが「立地」です。
- 駅までの距離
- 周辺の生活施設（スーパー、学校、病院など）
- 治安の良さ
- 地域の人気
逆に、立地条件が厳しい場所では、家賃を下げても空室リスクが高まる可能性があります。
まずは、物件が所在するエリアの家賃相場や入居者ニーズを不動産会社に査定してもらいましょう。
そのうえで、周辺の施設や環境の魅力を的確に伝えることで、家の価値をアピールできます。
立地を「価値」として捉えることで、高い家賃設定が可能になります。
入居者層を分析する
高く貸すためには、物件の「ターゲット」を明確にすることが必要です。
たとえば、ファミリー向けの一戸建てと、単身者向けの借家では、求められる条件や設備が大きく異なります。
入居者層の分析には、エリアの人口動態や周辺施設、過去の入居実績などが役立ちます。
例えば、近くに小学校があるなら子育て世帯、大学があれば学生や単身者を想定して、家賃や間取りを最適化できます。
不動産会社と相談しながら、想定される入居者のライフスタイルやニーズに合わせて物件を調整しましょう。
ペット可、駐車場付き、インターネット無料など、人気の条件を追加することで、家賃アップの可能性が高まります。
需要のある層に適した条件を提示することが、高い収益につながるカギです。
リフォーム・リノベーションも検討する
築古物件でも、リフォームやリノベーションを施すことで、大きく価値を高めることができます。
水回り設備（キッチン・トイレ・浴室）の交換、壁紙や床材の張替えは、入居者の第一印象に直結します。
ただし、高額な修繕費用をかけても、初期投資を回収できるとは限りません。
一部の設備だけを交換するなど、部分的な工事でコストを抑える方法もあります。
賃貸経営の収支改善を狙うのであれば、初期投資としてのリフォームは有力な選択肢ですが、負担になる人は売却がおすすめです。
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どうしても借り手がつかない場合の対処法3選
古い家を賃貸に出しても、なかなか借り手が見つからないケースもあります。
対処方法は以下の3つです。
借り手がつかない状況を放置せず、早期に改善策を講じることが、不動産資産を守り、有効活用するための第一歩になります。
入居条件を緩和する
なかなか借り手が見つからない場合、まず検討すべきは「入居条件の緩和」です。
たとえば、敷金・礼金ゼロ、ペット可、高齢者・外国人可など、条件を柔軟にすることで、新たな入居者層の獲得が期待できます。
古い家でも「条件次第で住みたい」と思う人は一定数存在します。
条件の変更は費用をかけずにできる対応策であり、他の物件との差別化にもつながるでしょう。
柔軟な条件設定で選択肢を広げることが、空室対策における有効な方法となります。
賃貸管理会社を変更する
今の管理会社で満足のいく入居者募集ができていない場合は、「賃貸管理会社の変更」もひとつの選択肢です。
物件の魅力を引き出せていない、募集広告の質が低い、対応が遅いといった問題があると、借り手がつかない原因となることがあります。
他社に変更することで、新たな視点からの募集戦略やネットワークを活用でき、短期間で入居が決まるケースもあります。
会社ごとに得意なエリアや物件種別が異なるため、複数の不動産会社から提案を受けて比較検討するとよいでしょう。
物件の将来価値を高めるためにも、管理会社の選定は慎重に行ってください。
それでも入居者が見つからない場合は売却を検討しましょう。
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売却する
あらゆる方法を試しても借り手がつかない場合、最終手段として「売却」を検討することも現実的です。
空室が長期間続くような物件では、賃貸経営を続けるよりも一括で現金化した方が経済的メリットが大きい場合があります。
不動産会社による査定を受けることで、現在の市場価値を把握できます。
「将来的な活用が未定」「固定資産税などの維持費が重い」「修繕費が高額」といった理由で悩んでいる方にとって、売却は資産整理の有効な手段となります。
自身のライフプランや経営方針に応じて、柔軟に判断しましょう。
空き家の売却ならアルバリンクにお任せ
古い家を貸す前に、まずは「貸す」「売る」のどちらがご自身にとってメリットが大きいかを比べてみませんか。
将来的な収益やリスクを見極めるためにも、買取業者による無料査定を受けて、家の価値を把握しておくことをおすすめします。
弊社「株式会社Alba Link（アルバリンク）」は、日本全国の空き家などの売却しづらい物件を積極的に買い取っている不動産買取業者です。
築古物件や立地が良くない物件に関しても、活用ノウハウを豊富に持ち合わせているため、適正な金額をつけて買い取れます。
実際に、廃墟化した空き家の買取も過去におこなっており、フジテレビの「イット」をはじめ、多くのメディアに特集されています。
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まとめ
この記事では、古い家を貸したいと考えたときに押さえておくべき基礎知識や、貸すことのメリット・デメリットや借り手が見つからない場合の対処法などを解説しました。
古い家を貸すのは不安もありますが、適切な準備と戦略を取ることで有効な資産活用が可能になります。
この記事を参考に、まずは古い家を貸せるのか調べてみてください。
難しい場合は売却に出すことで古い家の有効活用ができます。
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